WARSZAWA, 16 CZERWCA 2026 ROKU
TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA
ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT ZA OKRES
OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2025 ROKU
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
2
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO ................................................................................. 4
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................. 5
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ......................................................................................................... 6
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................................................................................. 8
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ........................................................................................... 9
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................. 11
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ................................................................................................................... 13
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ....................................................................................................................... 13
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ........................................... 13
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO ......................................................................... 14
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I
SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO ........................................................... 14
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................................... 15
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI
SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ ......................................................................................................................... 34
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................................................... 35
15. SEGMENTY OPERACYJNE ................................................................................................................................... 35
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ ............................................................................................ 35
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ...................................................... 36
18. PRZYCHODY I KOSZTY ....................................................................................................................................... 37
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI .............................................................. 40
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................. 40
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ........................................................................................................................... 41
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA .............................................................................................................. 43
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ..................................................................................................................... 44
24. ZAPASY ............................................................................................................................................................. 45
25. INSTRUMENTY FINANSOWE .............................................................................................................................. 45
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY .............................................................................................. 48
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ....................................................... 49
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE .................................................................................................................... 50
29. POŻYCZKI UDZIELONE ....................................................................................................................................... 50
30. UDZIAŁY I AKCJE ................................................................................................................................................ 52
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
3
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ........................................................................................................... 52
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA .................................... 53
33. KAPITAŁY WŁASNE ............................................................................................................................................ 53
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI ..................................................................................................................... 54
35. DYWIDENDY...................................................................................................................................................... 54
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE........................................................................................................................... 54
37. POZOSTAŁE REZERWY ....................................................................................................................................... 54
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ............................................ 55
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE .......................................................................................... 55
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ............................................................................................................ 56
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ........................................................................................................................ 57
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY ................................................................................................. 57
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................. 57
44. RYZYKA ............................................................................................................................................................. 58
45. ISTOTNA NIEPEWNOŚĆ CO DO MOŻLIWOŚCI KONTYNUOWANIA DZIAŁALNOŚCI ............................................. 62
46. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ................................................................................................................................ 64
47. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM .................................................................................. 64
48. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA
ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ ............................................................................... 67
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM....................................................................................................... 68
50. POZOSTAŁE INFORMACJE ................................................................................................................................. 69
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
4
ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
SPÓŁKI TOWER INVESTMENTS S.A.
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
1 285 200
460 000
303 314
106 872
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(677 565)
(8 171 230)
(159 909)
(1 898 432)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(1 029 985)
(29 895 510)
(243 082)
(6 945 660)
Zysk (strata) netto
(1 029 985)
(27 483 704)
(243 082)
(6 385 322)
Zysk na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
(0,16)
(4,12)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
(0,16)
(4,12)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,2372
4,3042
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
7 652
562 187
1 806
130 614
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
0
(352 671)
0
(81 937)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
0
(240 000)
0
(55 759)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
7 652
(30 484)
1 806
(7 082)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,2372
4,3042
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
21 254 604
18 984 836
5 028 652
4 442 976
Zobowiązania długoterminowe
13 765 280
13 441 280
3 256 744
3 145 631
Zobowiązania krótkoterminowe
16 037 197
13 061 444
3 794 260
3 056 739
Kapitał własny
(8 547 873)
(7 517 888)
(2 022 351)
(1 759 393)
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,2267
4,2730
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
5
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Nota
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
18.1
1 285 200
460 000
Koszty sprzedanych produktów i usług
18.2
2 081
111 892
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
1 283 119
348 108
Koszt sprzedaży
Koszt ogólnego zarządu
678 056
1 475 997
Zysk (strata) ze sprzedaży
605 063
(1 127 889)
Pozostałe przychody operacyjne
18.3
149 987
465 963
Pozostałe koszty operacyjne
18.3
1 432 615
7 509 304
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(677 565)
(8 171 230)
Przychody finansowe
18.4
1 654 151
4 055 102
Koszty finansowe
18.4
2 006 571
25 779 382
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(1 029 985)
(29 895 510)
Podatek dochodowy
18.5
0
(2 411 805)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(1 029 985)
(27 483 704)
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
Zysk (strata) netto
(1 029 985)
(27 483 704)
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku
lub straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub
straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody
0
0
Zysk (Strata) Netto
(1 029 985)
(27 483 704)
Całkowite dochody
(1 029 985)
(27 483 704)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
6
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
AKTYWA
Nota
31.12.2025
31.12.2024
Wartość firmy
0
0
Wartości niematerialne
20
8 205
32 822
Rzeczowe aktywa trwałe
21
259 778
386 296
Nieruchomości inwestycyjne
23
618 343
618 343
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
27
0
0
Inne długoterminowe aktywa finansowe
29
0
0
Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i
jednostkach stowarzyszonych
30
0
0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
26
67 896
67 896
Aktywa trwałe
954 222
1 105 357
Zapasy
24
2 416 156
2 416 156
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
27
3 351 921
3 556 366
Aktywa z tytułu podatku bieżącego
0
1 097
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
29
14 420 954
11 802 161
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31
111 352
103 700
Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży
20 300 382
17 879 479
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
32
0
0
Aktywa obrotowe
20 300 382
17 879 479
AKTYWA RAZEM
21 254 604
18 984 836
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
7
PASYWA
Nota
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
1 560 750
1 560 750
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
30 071 724
30 071 724
Akcje własne
0
0
Pozostałe kapitały
7 541 742
7 541 742
Zyski zatrzymane w tym:
(47 722 089)
(46 692 104)
- zysk (strata) netto
(1 029 985)
(27 483 704)
Kapitał własny
33
(8 547 873)
(7 517 888)
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zobowiązania finansowe
39
3 144 849
2 820 849
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
38
8 661 781
8 661 781
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
26
1 958 650
1 958 650
Zobowiązania długoterminowe
13 765 280
13 441 280
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
38
12 822 265
12 566 487
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
39
2 894 932
494 957
Rezerwy bieżące
37
320 000
Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań
zakwalifikowanych jako przeznaczonych do sprzedaży
16 037 197
13 061 444
Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0
0
Zobowiązania krótkoterminowe
16 037 197
13 061 444
Zobowiązania razem
29 802 477
26 502 724
Pasywa razem
21 254 604
18 984 836
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
8
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) brutto
(1 029 985)
(29 895 510)
Korekty:
Amortyzacja
151 135
110 175
Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej
0
20 046 800
Przychody i koszty odsetek
(2 942 793)
19 214 315
(Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych
0
0
Wynik na transakcji umowy "datio in solutum"
0
7 124 168
Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości
0
0
Zmiana stanu zapasów
0
571 321
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług
2 334 002
(3 274 952)
Zmiana stanu należności pozostałych
(2 127 763)
6 578 219
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług
62 188
(453 792)
Zmiana stanu zobowiązań pozostałych
2 593 566
(19 148 636)
Zmiana stanu rezerw
320 000
(2 746 657)
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
(697)
4 848 542
Inne korekty
0
(0)
Korekty razem
1 037 637
32 869 502
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności
7 652
2 973 993
Podatek dochodowy
0
(2 411 805)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
7 652
562 187
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
0
210 374
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
0
(23 488)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
Wydatki na nabycie aktywów finansowych
Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne
0
(539 557)
Spłata odsetek
0
0
Pożyczki spłacone
Pożyczki udzielone
0
0
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
0
(352 671)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Emisja dłużnych papierów wartościowych
0
0
Kredyty i pożyczki
Wykup dłużnych papierów wartościowych
Spłaty kredytów, pożyczek i innych zobowiązań finansowych
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
Odsetki zapłacone
0
(240 000)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
0
(240 000)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed skutkami
zmian kursów wymiany
7 652
(30 484)
Skutki zmian kursów wymiany
0
0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
7 652
(30 484)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
103 700
134 184
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
111 352
103 700
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
9
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2025 roku
1 560 750
0
30 071 724
7 541 742
(46 692 104)
(7 517 887)
Nabycie akcji własnych
0
0
Przeniesienie zysku na kapitał zapasowy
0
0
0
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
0
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
0
0
0
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2025 do
31.12.2025 roku
(1 029 985)
(1 029 985)
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(1 029 985)
(1 029 985)
Saldo na dzień 31.12.2025 roku
1 560 750
0
30 071 724
7 541 742
(47 722 089)
(8 547 872)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
10
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2024 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
12 874 829
(23 311 487)
20 926 110
Nabycie akcji własnych
269 706
269 706
Przeniesienie zysku na kapitał zapasowy
(5 333 087)
4 103 087
(1 230 000)
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
0
0
Razem transakcje z właścicielami
0
269 706
0
(5 333 087)
4 103 087
(960 294)
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2024 do
31.12.2024 roku
(27 483 704)
(27 483 704)
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(27 483 704)
(27 483 704)
Saldo na dzień 31.12.2024 roku
1 560 750
0
30 071 724
7 541 742
(46 692 104)
(7 517 888)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
11
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
6.1. Informacje o spółce dominującej
Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu 2 października
2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna. Dnia
14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o
przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej została zarejestrowana w KRS w dniu
18 lutego 2016 roku.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS
0000602813.
Spółce został nadany symbol REGON 302560840.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania siedziba Spółki mieści się w Warszawie (adres: Al. Jana Pawła II 27, 00-
867). Siedziba Spółki jest jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę
Kapitałową.
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
a) (PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
b) (PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
c) (PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
d) (PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
e) (PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
f) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
g) (PKD 64.92.Z) Pozostałe formy udzielania kredytów,
h) (PKD 64.99.Z) Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana,
z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
i) (PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i
funduszów emerytalnych,
j) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
k) (PKD 69.20.Z) Działalność księgowo-rachunkowa; doradztwo podatkowe,
l) (PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów
finansowych,
m) (PKD 70.22.Z) Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej
i zarządzania,
n) (PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury,
o) (PKD 82.11.Z) Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura,
p) (PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
12
q) (PKD 77.12.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,
r) (PKD 77.33.Z) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,
s) (PKD 77.39.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.
6.2. Organy spółki
Zarząd
W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodził:
• Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu
W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu.
W dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza
Kazimierczuka na Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję.
Rada Nadzorcza
W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia do publikacji skorygowanego sprawozdania finansowego
wchodzili:
• Damian Olech - Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Piotr Pawłowski – Członek Rady Nadzorczej
• Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej
• Jiangang Chen- Członek Rady Nadzorczej
• Jan Ziemecki- Członek Rady Nadzorczej
W dniu 29 lutego 2024 roku Spółka otrzymała od pani Magdaleny Gronowskiej rezygnację z pełnienia funkcji
członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na dzień 29 lutego 2024. W dniu 11 kwietnia 2024 roku, w drodze
doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji pana Damiana
Olecha na członka Rady Nadzorczej.
W dniu 20 maja 2024 roku pan Michał Wnorowski złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej
ze skutkiem na dzień 13 czerwca 2024.
W dniu 31 sierpnia 2024 roku Spółka otrzymała od pana Damiana Jasicy oraz pana Tomasza Muchalskiego
rezygnacje z pełnienia funkcji członków Rady Nadzorczej ze skutkiem na ten sam dzień.
W dniu 12 grudnia 2025 roku Rada Nadzorcza dokonała kooptacji panów: Piotra Pawłowskiego, Jiangang Chena
i Jana Ziemeckiego w skład Rady Nadzorczej Spółki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
13
Komitet Audytu
Na dzień zatwierdzenia do publikacji skorygowanego sprawozdania finansowego w skład Komitetu Audytu
wchodzili:
• Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu
• Damian Olech- Członek Komitetu Audytu
• Piotr Pawłowski- Członek Komitetu Audytu
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI
Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. jest świadczenie usług deweloperskich dla
polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym uwzględnieniem sieci handlowo-
usługowych. Spółka specjalizuje się w pozyskiwaniu nieruchomości. Oferta obejmuje kompleksową obsługę
procesu inwestycyjnego – od znalezienia atrakcyjnej lokalizacji, na której może zostać wybudowany lokal
handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i kreowania miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu
procesów administracyjnych pozwala na optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na
budowę.
W związku z zawartym w dniu 16 czerwca 2025 roku listem intencyjnym z chińskim producentem modułów
prefabrykowanych Broad Box Technology Ltd., a w konsekwencji powołaniem spółki joint venture Broad Tower
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Grupa Tower Investments zamierza rozszerzyć swoją działalność o
wprowadzenie na rynek polski oraz rozpoczęcie produkcji modułów Broad Box.
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe po przeprowadzeniu badania przez biegłego rewidenta sporządzone
za rok zakończony 31 grudnia 2025 (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez
Zarząd Spółki dnia 16 czerwca 2026 roku.
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym sprawozdaniu są w pełni porównywalne.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a
wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
14
Spółka w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową i nieterminowo realizowała płatności. W dniu 21
lutego br. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwalę o emisji 1.560.750 akcji nowej serii, która
nie została jednak zrealizowana.
W dniu 23 października 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę o emisji do
1.500.000 akcji serii D, która została częściowo zrealizowana. Pozwoliło to na pozyskanie środków pieniężnych,
które zapewniły uregulowanie części zobowiązań.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego skorygowanego sprawozdania finansowego istnieją okoliczności wskazujące
na zagrożenie kontynuowania działalności, jednak spółka poczyniła szereg działań związanych z odzyskaniem
płynności finansowej.
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania średnich kursów
wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski, przedstawiały się następująco:
Rodzaj kursu
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,2267
4,273
Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na
ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,2372
4,3042
Najwyższy kurs w okresie
4,3033
4,4016
Najniższy kurs w okresie
4,1339
4,2499
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z
WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO
Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z wyniku oraz
sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO.
Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych:
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono według
kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
• poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków pieniężnych
przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez
Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
sprawozdawczym,
• do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP, obowiązujący na ostatni dzień
okresu sprawozdawczego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
15
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z zysków lub strat
Przychody ze sprzedaży
1 285 200
460 000
303 314
106 872
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(677 565)
(8 171 230)
(159 909)
(1 898 432)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(1 029 985)
(29 895 510)
(243 082)
(6 945 660)
Zysk (strata) netto
(1 029 985)
(27 483 704)
(243 082)
(6 385 322)
Zysk na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
(0,16)
(4,12)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
(0,16)
(4,12)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,2372
4,3042
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
7 652
562 187
1 806
130 614
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
0
(352 671)
0
(81 937)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
0
(240 000)
0
(55 759)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
7 652
(30 484)
1 806
(7 082)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,2372
4,3042
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
21 254 604
18 984 836
5 028 652
4 442 976
Zobowiązania długoterminowe
13 765 280
13 441 280
3 256 744
3 145 631
Zobowiązania krótkoterminowe
16 037 197
13 061 444
3 794 260
3 056 739
Kapitał własny
(8 547 873)
(7 517 888)
(2 022 351)
(1 759 393)
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,2267
4,2730
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
nieruchomości inwestycyjnych i inwestycyjnych aktywów finansowych, które są wyceniane według wartości
godziwej.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
16
„Sprawozdanie z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów” prezentowane jest w wariancie
kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.
W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów,
Spółka prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu
porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu
porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest
wymagana.
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną
Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu
obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie
przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu
ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po
kursie historycznym z dnia transakcji.
Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są
według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez
Narodowy Bank Polski.
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty
pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto za
wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami
rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego).
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane na walutę polską
po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez
Narodowy Bank Polski.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu
dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego
składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic
kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
17
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty
prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W
pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania
(wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne o
określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności.
Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie
konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
1-5 lat
Patenty i licencje
1-5 lat
Oprogramowanie komputerowe
1-5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
1-5 lat
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są
poddawane testom na utratę wartości.
W Spółce nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze.
Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze
sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach
lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywalnym składnikiem zgodnie z
wymogami MSSF 15.
Zasady klasyfikacji nieruchomości
Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych, Spółka może
zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji:
• Rzeczowe Aktywa Trwałe,
• Nieruchomości Inwestycyjne,
• Zapasy.
Poniżej Spółka przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup:
Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby bądź przeznaczone do dostosowania i późniejszego użytkowania
jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości zajmowane przez pracowników są
klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl przepisów MSR 16.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
18
Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania i odsprzedaży, są
klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli Spółka do momentu sprzedaży osiąga przychody z czynszów (np. parki
handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest podstawową działalnością spółki. Dodatkowo w przypadku
nieruchomości, co do których Spółka osiąga istotne przychody z najmu - jeśli po upływie jednego roku od
rozpoczęcia eksploatacji tej nieruchomości nie dojdzie do sprzedaży rzeczonej nieruchomości, Zarząd podejmuje
uchwałę stwierdzającą, czy dalej będą podejmowane kroki prowadzące do sprzedaży. Zmiana klasyfikacji
nieruchomości wykazanych jako zapas do kategorii nieruchomości inwestycyjnych następuje w przypadku braku
takiej uchwały i przy jednoczesnym istnieniu dowodu świadczącego o spełnieniu definicji nieruchomości jako
nieruchomości inwestycyjnej w świetle MSR 40. W przypadku podjęcia wyżej wymienionej uchwały, w
przypadku braku szans na sprzedaż nieruchomości po upływie kolejnych 12 miesięcy od momentu podjęcia
uchwały, nieruchomość zostaje przekwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych.
Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace prowadzone są na zlecenie
osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są klasyfikowane jako zapas.
Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu
czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości utrzymywane ze względu
na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania korzyści z czynszów, klasyfikowane są
jako nieruchomości inwestycyjne.
Nieruchomości, dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako nieruchomości
inwestycyjne.
W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość inwestycyjna
ze względu na brak planów do przyszłego użytkowania, Spółka utworzy plan wykorzystania i sprzedaży, w
momencie realizacji takiego planu przez Zarząd jest reklasyfikowanie na zapasy lub do rzeczowych aktywów
trwałych.
Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania nieruchomości na
nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej wartości bądź nieruchomość
wykorzystywaną do czerpania korzyści z jej najmu. Przeklasyfikowaniu nie podlegają nieruchomości, w stosunku
do których zostały zawarte porozumienia co do ich sprzedaży w proporcji umowy sprzedaży do wartości
nieruchomości.
Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem zobowiązania
długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania bądź jego zmiany na
zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają przeklasyfikowaniu do innych grup aktywów.
W punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów opisane
są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków sprzedaży (likwidacji) tych
pozycji.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
19
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia
zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu
zdatnego do użytkowania.
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, z wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny nabycia lub
kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe
aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i
przekazania środka trwałego do używania.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów,
który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Grupa
Okres
Budynki i budowle
40 lat
Maszyny i urządzenia
3 - 10 lat
Środki transportu
2,5 – 10 lat
Pozostałe środki trwałe
10 lat
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania.
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną
korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można
przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych
przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok.
Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty
konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia.
Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie podlega
amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Wartość godziwa gruntów ustalana jest na
podstawie bieżących informacji rynkowych przez niezależnego rzeczoznawcę raz na dwa lata, o ile warunki
rynkowe nie ulegają znaczącym zmianom. Tak określona wartość godziwa służy do określenia wysokości odpisu
z tytułu trwałej utraty wartości.
Po początkowym ujęciu rzeczone grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po
dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z
dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze sprzedaży, likwidacji lub
zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
20
wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach
operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów
trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych
aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej 3.500,00 PLN i
okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są w sposób uproszczony,
przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego.
Leasing i prawo do użytkowania aktywa
MSSF 16 ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje
leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu
obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego
zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca
jest zobowiązany ująć:
• aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, z
wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz
• amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego
w sprawozdaniu z zysków i strat.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie
z tytułu leasingu. Składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wyceniany jest w dacie rozpoczęcia według
kosztu. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia w wartości bieżącej
pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych przy użyciu krańcowej stopy procentowej leasingobiorcy w
dniu pierwszego zastosowania, ze stopami przyjętymi przez Spółkę dla długości trwania umów oraz klas praw do
użytkowania.
Spółka podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku przy zastosowaniu uproszczonego
podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu
pierwszego zastosowania. Spółka nie przekształciła danych porównawczych, a efekt zastosowania niniejszego
standardu nie spowodował korekty wyniku z lat ubiegłych.
Spółka skorzystała także z możliwości jaką daje paragraf 4 MSSF 16 i nie stosuje postanowień tego standardu do
aktywów niematerialnych.
Umowy leasingu, na mocy których następuje przeniesienie na Spółkę zasadniczo całego ryzyka i pożytków
wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w aktywach oraz zobowiązaniach na dzień
rozpoczęcia okresu leasingu. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana jest na dzień rozpoczęcia leasingu
według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej środka trwałego stanowiącego przedmiot
leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
21
Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda zobowiązania z tytułu
leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do niespłaconego salda
zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w którym je poniesiono.
Środki użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak stosowane do
aktywów Spółki do których zostały zakwalifikowane. W sytuacji jednak, gdy brak jest wystarczającej pewności,
że Spółka uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas dany składnik jest amortyzowany przez
krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka trwałego lub okres leasingu.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w
którym miało miejsce połączenie,
• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania,
• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych oraz
zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w
odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim
generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące
przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są
indywidualnie.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków
wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do
poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości:
wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej,
szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy
dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z
danym składnikiem aktywów.
Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota
odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego
przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów
operacyjnych.
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych
składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
22
odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów
operacyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz/ lub
przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z
uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest
wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz
charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w
okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego
wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski
lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania nieruchomości inwestycyjnych są
określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych nieruchomości
inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku
gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze
względu na długotrwały brak nabywcy została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych,
przychody ze sprzedaży z takiej nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności
jednostki, a wartość netto tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u
jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży
aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wynikające
z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały zrealizowane, wygasły lub
Spółka się ich zrzekła.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie
wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według
wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub otrzymanej kwoty w przypadku
zobowiązania. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów i
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
23
zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez
wynik.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF9. MSSF9 definiuje kategorie aktywów
finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie
zarządzenia aktywami oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych.
Aktywa finansowe
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów
finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, a charakterystyka umowy
dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą
kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko
płatności kapitału i odsetek).
2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż aktywów
finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie
przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely
payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).
3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
4. Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być zmieniona
jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi. Do zasadniczych modeli
zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy
i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych celach niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach (co
do zasady jest to model oznaczający utrzymywanie aktywów w celu ich zbycia). Spółka przyjmuje zasadę, iż
sprzedaż aktywa finansowego tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z
utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w
celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania w
innych celach.
Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF9 w tym zakresie nie mają do niej
zastosowania.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
24
Zobowiązania finansowe
MSSF 9 nie zmienia zasad wyceny poszczególnych klas zobowiązań finansowych Spółki. Są one nadal wyceniane
według zamortyzowanego kosztu.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących
pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing, podlegający regulacjom MSSF16,
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz
• pochodne instrumenty finansowe.
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych
przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Do
kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka zalicza
instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.
Spółka nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej.
Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi – model strat oczekiwanych
(ECL).
Według modelu strat oczekiwanych Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego związanego z
danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz klasyfikuje aktywa
finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości. Metoda ma zastosowanie do
aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu innych niż należności z tytułu dostaw i
usług.
W związku z problemami płynnościowymi , Spółka w 2024 nie zlecała wykonania testów związanych z analizą
straty oczekiwanej.
Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
• stopień 1 – aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których ryzyko nie
wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie),
• stopień 2 – aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego wzrostu ryzyka
kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku obiektywnych przesłanek
utraty wartości),
• stopień 3 – aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia obiektywnych
przesłanek utraty wartości).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
25
W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, a w odniesieniu do
aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej oczekiwanym stratom
kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego.
Spółka dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów finansowych do
poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy. Spółka ocenia ryzyko
niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia aktywa finansowego i porównuje ryzyko na dzień
sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego ujęcia danego aktywa finansowego. Określając ryzyko Spółka
stara się brać pod uwagę racjonalne i możliwe do udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych
kosztów i starań. Spółka stara się przede wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z
nimi wskaźniki niewypłacalności oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku
ekonomicznym, prawnym, rynkowym dłużnika.
Dla należności z tytułu dostaw i usług Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia należności.
Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych historycznych
dotyczących niespłaconych należności.
W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Spółka określiła przedziały przeterminowania:
• Nieprzeterminowane
• Zaległe od 1 do 30 dni
• Zaległe od 31 do 90 dni
• Zaległe od 91 do 180 dni
• Zaległe od 181 do 365 dni
• Zaległe powyżej 365 dni.
Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki o zmiennym
oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule naliczania odsetek. Jednakże ze
względu krótki okres całość pożyczek została zakwalifikowana jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym
koszcie. Muszą zatem podlegać odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Ryzyko
korekt na pożyczkach nie istnieje, ponieważ są to w większości pożyczki udzielone jednostkom powiązanym.
Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu ściągnięcia. Zgodnie
z MSSF9 Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty na kwotę równą przewidywanym
długotrwałym stratom kredytowym.
Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu i
podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis z tytułu utraty wartości
ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrznych
ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących wskaźników niewypełnienia zobowiązań dla
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
26
danego ratingu. Spółka korzysta z uproszczenia i ewentualny odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest na
podstawie 12 miesięcznych strat kredytowych. Spółka posiada środki w bankach objętych gwarancjami
bankowego funduszu gwarancyjnego, zatem wartość oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska
0.
Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych.
Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności należności
od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy przewidywane koszty
procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są co najmniej równe dochodzonej kwoty.
Aktywa finansowe są spisywane w całości, gdy Spółka wyczerpie możliwości działania w zakresie ich ściągnięcia
i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do oczekiwania, że należność uda się odzyskać.
W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy przeterminowanie
przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony.
Zapasy
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, materiały, produkcja w toku oraz wyroby
gotowe. Spółka stosuje poniższe zasady klasyfikacji:
• Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży,
• Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług,
• Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym gruntów,
• Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży wytworzone we
własnym zakresie.
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto
możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia
oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Na koszty przetwarzania zapasów składają się koszty związane bezpośrednio z jednostką produkcji, takie jak
bezpośrednia robocizna. Składają się na nie także systematycznie przypisane, stałe i zmienne pośrednie koszty
produkcji, poniesione przy przetwarzaniu materiałów na dobra gotowe. Stałymi i pośrednimi kosztami produkcji
są te pośrednie koszty produkcji, które pozostają stosunkowo niezmienne niezależnie od wielkości produkcji,
takie jak koszty amortyzacji i utrzymania budynków i wyposażenia fabryki oraz produkcyjne koszty zarządzania i
administracji. Zmiennymi pośrednimi kosztami produkcji są te, które zmieniają się bezpośrednio lub prawie
bezpośrednio wraz ze zmianą wielkości produkcji, takie jak koszty materiałów i robocizny. Rozchody materiałów
wycenia się według metody FIFO.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione w związku
z realizowanym projektem.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności
gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
27
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na
żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla
których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.
Rozchód środków pieniężnych w walutach obcych ustala się według metody FIFO.
Środki pieniężne, którymi Spółka może dysponować jedynie w ograniczonym stopniu (mimo że są one w jej
posiadaniu), są to środki, które nie mogą być dowolnie przez nią wykorzystane. Uzasadnia to wykazanie w
rachunku przepływów pieniężnych kwot zablokowanych na rachunkach bankowych (np. w celu zabezpieczenia
operacji, blokady zabezpieczające kredyty i pożyczki lub inne kontrakty finansowe, blokowane czasowo środki z
tytułu dotacji), środki Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych, Zakładowego Funduszu Rehabilitacji Osób
Niepełnosprawnych, akredytywy czy otrzymane z tytułu planowanego przetargu wadia, z uwzględnieniem
zasady istotności.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli
ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze
użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów)
jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i
zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w
ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości:
wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa trwałe
zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa z tytułu odroczonego
podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad rachunkowości, jakie były stosowane przez
Spółkę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe
zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie podlegają amortyzacji.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki
oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie
nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość
nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
Pozostałe kapitały obejmują:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
28
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz
• kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:
• przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt dotyczący
rzeczowych aktywów trwałych),
• wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (patrz
podpunkt dotyczący instrumentów finansowych),
• wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt dotyczący
rachunkowości zabezpieczeń).
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian w kapitale
własnym”.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze
obejmują następujące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na
ubezpieczenia społeczne,
• rezerwy na niewykorzystane urlopy,
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody jubileuszowe oraz
odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany)
wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje
konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego
zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania mogą być niepewna.
Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:
• udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
• toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
• straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15,
• restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej
przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
29
Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na
podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego,
w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest
istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny
rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu
jest ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy
ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy
istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może
przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne,
kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, z wyjątkiem
zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego.
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako
aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację
o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” opłacone
z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim czynsze najmu
i ubezpieczenia.
W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zawartej w pasywach
prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie
środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe” oraz bierne rozliczenia
międzyokresowe kosztów.
Dotacje ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Spółka spełni warunki
związane z daną dotacją oraz że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana.
Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny do kosztów,
które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować.
Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na przestrzeni okresów
proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika aktywów. Spółka dla celów
prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej nie odejmuje dotacji od wartości bilansowej aktywów, lecz
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
30
wykazuje dotacje jako przychody przyszłych okresów w pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF15. Sposób
ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment
rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem wówczas, gdy spełnione są następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi
praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać
przekazane,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane,
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko,
rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Spółki),
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za
dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia
W momencie zawarcia umowy Spółki dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i
identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta
dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które
są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi
zasobami, które są dla niego łatwo dostępne,
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych
obowiązków określonych w umowie.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
31
W Spółce przy sprzedaży towarów i produktów moment spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia
uznaje się za spełniony z chwilą bezspornego przeniesienia prawa własności do towarów lub usług.
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują najem nieruchomości oraz kontrakty budowlane.
Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu
wynikający z zawartych umów. Momentem wypełnienia zobowiązania do świadczenia jest udostępnienie
klientowi przedmiotu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w tej umowie. Spółka zawiera umowy o usługę
budowlaną w cenach stałych, które wchodzą w zakres MSSF 15.
Ustalenie ceny transakcyjnej
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe
praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej
przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych
w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem obejmuje kwoty stałe.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia
Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego
dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem
Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi.
Przy sprzedaży towarów i produktów ceną transakcyjną jest wartość sprzedaży zawarta w umowie z klientem.
Dla umów najmu Spółka szacuje cenę za okres w kwocie sumy przychodów za okres umowy podzielonej przez
ilość jednostek okresów umowy. Spółka zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, która jest
jednocześnie ceną transakcyjną dla każdej umowy.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Spółka ujmuje przychody w momencie wypełnienia lub w trakcie wypełniania zobowiązania do świadczenia
poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W przypadku sprzedaży towarów i produktów
przychód ujęty jest w momencie bezspornego przejęcia produktu lub towaru przez klienta.
Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia zaawansowania ich
realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako stosunek kosztów poniesionych
do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania danego kontraktu.
Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane z tytułu
tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Spółka spodziewa się odzyskać.
Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego kontraktu,
przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt.
Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w aktywach z
tytułu usług.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
32
Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w sprawozdaniu z
sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania”.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy
procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich
otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka
prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie
został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania)
danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed
opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów
stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów,
które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki
podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w
przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im
wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających
opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w
jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne
różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia
składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która
w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy
na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy
pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne
obowiązujące na dzień bilansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w
przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów
lub jego części następuje jego odpis.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
33
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych
szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości
aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od
szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla
sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Klasyfikacja nieruchomości
Zgodnie z opisem przedstawionym w Polityce Rachunkowości w rozdziale Zasady klasyfikacji nieruchomości,
klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach Zarządu Spółki co do danej nieruchomości.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,
podlegających amortyzacji. Na dzień sprawozdawczy Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte
przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych
przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości
mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.
Wycena Zapasów
Spółka wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została oszacowana jako możliwa do
uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Aktywa na podatek odroczony
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami
podatkowymi opiera się na budżecie Spółki przygotowanym przez Zarząd Spółki. Jeśli prognozowane wyniki
finansowe wskazują, że Spółka osiągnie wystarczający dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony
ujmowane są w pełnej wysokości.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę, którą
przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości aktywów
niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane są założenia
dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do przyszłych zdarzeń i okoliczności.
Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych, co w kolejnych okresach sprawozdawczych
może przyczynić się do znaczących korekt wartości aktywów Spółki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
34
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI
STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia w sprawie MSSF (Komisja
Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane
przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji
Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.
13.1. Zmiany standardów i interpretacji
W niniejszym rocznym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy nowe standardy oraz zmiany do
standardów, które weszły w życie w 2024 roku:
Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”
Brak możliwości wymiany (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2025 roku lub później).
Powyższe zmiany do standardów nie miały wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.
Standardy nieobowiązujące (Nowe standardy i interpretacje)
W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała o wcześniejszym
zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia w życie.
Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły
jeszcze w życie na dzień bilansowy:
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe – ujawnienia
informacji”
Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później).
Zmiany do MSSF 18 „Prezentacja i ujawnianie w sprawozdaniach finansowych”
Zmiany w sposobie prezentacji oraz zakresie ujawnień w sprawozdaniu finansowym (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
35
Roczne poprawki do standardów rachunkowości MSSF – tom 11
Zmiany dotyczą standardów MSSF 1, MSSF 7, MSSF 9, MSSF 10 oraz MSR 7 i mają na celu wprowadzenie
drobnych wyjaśnień i korekt (zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub
później).
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI
Podstawowa działalność Spółki opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów
budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości.
Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów i przychodów oraz
nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu budowlanego może trwać ponad 12
miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie zakończenia prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze
względu na specyfikę branży nie można określić cykliczności ani sezonowości działalności.
15. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka za rok 2025 prezentuje działalność jedynie w segmencie Nieruchomości i nie wyodrębnia segmentów.
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez
średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym sprawozdaniem i
okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję.
Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej ważonej
rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej.
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
1 560 750
1 548 874
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
0
0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
1 560 750
1 548 874
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(1 029 985)
(27 483 704)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
Działalność zaniechana
nie występuje
nie występuje
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto
(1 029 985)
(27 483 704)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(0,66)
(17,74)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
36
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych.
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
0
571 321
Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
0
0
Zmiana klasyfikacji zapasów do kategorii nieruchomości inwestycyjnych
0
0
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
0
571 321
Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
204 445
7 039 412
Odpisy aktualizujące
0
0
Należności z tytułu podatku bieżącego
0
0
Pozostałe należności
(206 238)
3 303 266
Rozliczenia międzyokresowe
(319 303)
(2 190 870)
Cesje
0
0
Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
729 987
8 151 808
Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
(255 778)
8 747 758
Kompensaty
0
0
Rozliczenia międzyokresowe
0
0
Rozliczenia z tytułu leasingu
(11 758)
(349 491)
Pozostałe zobowiązania
2 605 324
(18 799 145)
Pozostałe zmiany
(2 062 808)
(9 201 550)
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
274 980
(19 602 428)
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
7 652
562 187
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
0
(352 671)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
0
(240 000)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
7 652
(30 484)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
37
18. PRZYCHODY I KOSZTY
18.1. Przychody w podziale na źródła
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Przychody z tytułu najmu
5 200
60 100
Przychody ze sprzedaży usług
1 280 000
399 900
Przychody ze sprzedaży produktów i towarów
Przychody Razem
1 285 200
460 000
W pozycji przychodów ze sprzedaży usług znajdują się przede wszystkim usługi związane z zaangażowaniem
Spółki w procesy realizacji inwestycji budowlanych wobec spółek Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A.
18.2. Koszty według rodzaju
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Amortyzacja w tym:
148 056
246 628
Zużycie materiałów i energii
3 016
33 099
Usługi obce
413 300
339 882
Podatki i opłaty
25 596
90 407
Wynagrodzenia
64 446
604 561
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
7 868
98 301
Pozostałe koszty rodzajowe
17 855
65 011
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
0
110 000
Koszty według rodzaju razem
680 137
1 587 889
18.3. Pozostałe przychody i koszty operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne
Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela:
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Przychody netto z tytułu kar umownych
0
0
Zysk ze zbycia aktywów niefinansowych
0
107 526
Odwrócenie odpisów aktualizujących
80 000
74 693
Rozwiązanie rezerw
0
0
Przychody ze sprzedaży wierzytelności
10 000
0
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
0
0
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
38
Dyskonta kaucji
0
0
Pozostałe
59 987
283 744
Przychody Razem
149 987
465 963
W 2025 roku największą wartość pozostałych przychodów operacyjnych stanowiły przychody powstałe przez
odwrócenie odpisów aktualizujących.
Pozostałe koszty operacyjne
W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą:
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Odpis na należności nieściągalne, oczekiwana strata
kredytowa
1 376 160
207 083
Odpis aktualizujący wartość niefinansowych aktywów trwałych
0
654 973
Sprzedaż wierzytelności
33 459
0
Przekazanie nieruchomości inwestycyjnej
6 269 195
Pozostałe
22 996
378 053
Koszty Razem
1 432 615
7 509 304
W 2025 roku główną pozycję pozostałych kosztów operacyjnych stanowią nowe odpisy aktualizujące należności.
18.4. Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
0
457
Przychód z odzyskanej skupionej wierzytelności
0
1 733 353
Pożyczki i należności
1 654 151
2 321 292
Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy - razem
1 654 151
4 055 102
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
0
0
Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik - razem
0
0
Różnice kursowe - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
0
0
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem
0
0
Przychody finansowe razem
1 654 151
4 055 102
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
39
Spółka nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy początkowym ujęciu
jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski oraz straty z wyceny oraz realizacji
instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik odnoszą się w całości do
instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu.
Koszty finansowe
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Koszty z tytułu leasingu
242
26 831
Koszty związane z obligacjami
138 041
0
Odsetki od pożyczek i kredytów
400 000
3 731 556
Prowizja od uzyskanego finansowania
0
1 124 821
Odpisy aktualizujące aktywa finansowe
1 369 360
20 635 091
Pozostałe
0
30 998
Odsetki od zobowiązań
98 929
21 009
Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości godziwej
przez wynik finansowy razem
2 006 571
25 570 305
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
0
208 378
Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik razem
0
208 378
Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych
0
699
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych Razem
0
699
Koszty finansowe razem
2 006 571
25 779 382
18.5. Podatek dochodowy
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
0
0
Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
0
(2 411 805)
Podatek dochodowy razem
0
(2 411 805)
Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem dochodowym,
w tym podatkiem odroczonym wykazanym w jednostkowego sprawozdaniu z wyniku przedstawia się
następująco:
od 01.01.2025 do 31.12.2025
od 01.01.2024 do 31.12.2024
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Wynik przed opodatkowaniem
0
(1 029 985)
0
(29 895 510)
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
19%
19%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
40
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
0
0
0
Uzgodnienie wyniku podatkowego:
Przychody nie podlegające opodatkowaniu, w tym
0
(17 348 319)
0
(2 337 424)
- naliczone i nie zapłacone odsetki
(1 654 151)
(2 321 292)
- inne
(80 000)
(78 861)
- wyceny
0
(15 614 168)
0
(5 464)
Przychody podatkowe nie księgowe
0
0
0
5 395 898
Koszty podatkowe innych okresów
0
0
0
(4 371 230)
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
0
3 979 985
0
32 300 203
Wynik podatkowy
0
(14 398 319)
0
1 091 937
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
0
0
207 468
Odliczenie strat lat ubiegłych
0
0
0
207467,9616
Podatek dochodowy po odliczeniach
0
0
0
0
Zmiana z tytułu podatku odroczonego
0
0
0
-2 411 805
Podatek dochodowy
0
0
0
(2 411 805)
Zastosowana średnia stawka podatkowa
0%
0%
0%
8%
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI
W dniu 1 lutego 2024 roku spółka Tower Development P.S.A. zakupiła 80% udziałów w spółce P.A. Nova Invest
11 Sp. z o. o. Wszystkie udziały w tej spółce zostały zbyte w dniu 13 lutego 2025 roku.
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne użytkowane przez Spółkę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie
komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne.
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2025 roku do 31.12.2025 roku
Stan na 01.01.2025 roku
25 550
103 171
128 721
Zwiększenia
-
-
-
Zmniejszenia
-
Stan na 31.12.2025 roku
25 550
103 171
128 721
Umorzenie za okres od 01.01.2025 roku do 31.12.2025 roku
Stan na 01.01.2025 roku
(25 550)
(70 349)
(95 899)
Zwiększenia
(24 617)
(24 617)
Zmniejszenia
-
-
Stan na 31.12.2025 roku
(25 550)
(94 966)
(120 516)
Wartość netto na 01.01.2025 roku
-
32 822
32 822
Wartość netto na 31.12.2025 roku
-
8 205
8 205
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
41
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2024 roku do 31.12.2024 roku
Stan na 01.01.2024 roku
25 550
81 796
107 346
Zwiększenia
0
21 375
21 375
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2024 roku
25 550
103 171
128 721
Umorzenie za okres od 01.01.2024 roku do 31.12.2024 roku
Stan na 01.01.2024 roku
(25 550)
(54 361)
(79 911)
Zwiększenia
0
(15 988)
(15 988)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2024 roku
(25 550)
(70 349)
(95 899)
Wartość netto na 01.01.2024 roku
0
27 435
27 435
Wartość netto na 31.12.2024 roku
0
32 822
32 822
Spółka nie wykorzystuje w działalności składników wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest
nieokreślony. Na dzień 31.12.2025 roku i 31.12.2024 roku żadne wartości niematerialne nie stanowiły
zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące stan wartości
niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2025 roku i koniec okresu porównywalnego
wyniósł 0 PLN.
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia, umorzenie i odpisy
aktualizujące.
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2025 roku
Wartość bilansowa brutto
0
91 095
500 924
0
592 018
Skumulowane umorzenie i odpisy
aktualizujące
0
(90 128)
(242 113)
0
(332 241)
Wartość bilansowa netto
0
967
258 811
0
259 778
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
42
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2024 roku
Wartość bilansowa brutto
241 389
174 301
509 459
645 169
1 570 318
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(222 078)
(169 390)
(150 464)
(642 091)
(1 184 022)
Wartość bilansowa netto
19 311
4 911
358 995
3 078
386 296
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY
WARTOŚCI
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
Razem
Za okres od 01.01.2025 roku do 31.12.2025 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2025 roku
19 311
4 911
358 995
3 078
386 295
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie,
leasing)
0
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
83 206
8 536
91 742
Odwrócenie umorzenia
(19 311)
(83 206)
(8 536)
(3 078)
(114 131)
Amortyzacja
0
(3 944)
(100 185)
0
(104 129)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2025 roku
0
967
258 810
0
259 777
Za okres od 01.01.2024 roku do 31.12.2024 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2024 roku
185 636
8 760
603 801
9 578
807 775
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie,
leasing)
2 113
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
(90 105)
(532 041)
Odwrócenie umorzenia
429 193
Amortyzacja
(76 221)
(5 962)
(579 657)
(6 500)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2024 roku
19 311
4 911
358 995
3 078
386 296
W bieżącym roku obrotowym Spółka nie dokonała odpisu aktualizującego wartość środków trwałych. Stan
odpisów aktualizujących na 31 grudnia 2025 roku wynosi 0,00 PLN (na 31 grudnia 2024 roku: 0,00 PLN). Na dzień
31.12.2025 roku żadne rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczeń zobowiązań Spółki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
43
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA
22.1. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing” Spółka
dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym jednostkowym
sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem umów leasingu przedstawia
się następująco:
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
Stan na 31.12.2025
Wartość bilansowa brutto
0
0
500 924
500 924
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
0
(242 113)
(242 113)
Wartość bilansowa netto
0
0
258 811
258 811
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
Stan na 31.12.2024 roku
Wartość bilansowa brutto
0
241 389
500 924
742 313
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(222 078)
(141 929)
(364 007)
Wartość bilansowa netto
0
19 311
358 995
378 306
22.2. Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy wynoszą:
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2025 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
124 527
0
0
124 527
Koszty finansowe
(16 583)
0
0
(16 583)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat leasingowych
107 944
0
0
107 944
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2024 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
326 508
66 151
392 659
Koszty finansowe
(23 957)
(40 613)
(64 570)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat leasingowych
302 551
25 538
0
328 089
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
44
Umowami leasingu objęte są samochody. Raty leasingów samochodów oprocentowane są zmienną stopą
procentową kalkulowaną w oparciu o WIBOR. Umowy leasingu środków transportu nie nakładają na Spółkę
dodatkowych wymogów.
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu warunkowych
opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe.
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną w polityce
rachunkowości.
Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco:
31.12.2025
31.12.2024
Wartość bilansowa na początek okresu
618 343
15 800 835
Zwiększenia
0
539 557
Zmiana klasyfikacji z/do zapasów
Zmniejszenia
0
(15 067 077)
Wycena do wartości godziwej
0
(654 973)
Wartość bilansowa na koniec okresu
618 343
618 343
Zmniejszenia nieruchomości inwestycyjnych w 2024 roku związane są z umową „datio in solutum”.
W 2025 roku Grupa nie dokonała zmian w klasyfikacji nieruchomości.
Spółka dokonała wyceny posiadanych nieruchomości i ich wartość została już uwzględniona w sprawozdaniu
finansowym kończącym sią dnia 31.12.2024 roku.
Zgodnie z pkt 75. MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne” Spółka poniżej ujawnia informacje dotyczące
nieruchomości inwestycyjnych:
Spółka
Nieruchomość inwestycyjna
31.12.2025
31.12.2024
Przychody
Koszty
Przychody
Koszty
Tower Investments S.A.
Tychy (przekazana w 2024 r.)
0
0
66 800
0
Tower Investments S.A.
Pleszew
0
2 081
0
1 892
Opis wyceny nieruchomości położonej w Pleszewie
Wybór podejścia i metody wyceny.
Rynkową wartość nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia
nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości
podobnych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
45
Uwzględniając fakt, że nieruchomości gruntowe zabudowane oraz nieruchomości gruntowe niezabudowane o
cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, do
określenia wartości nieruchomości stosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia
nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości
podobnych.
Zgodnie z celem wyceny, oszacowano wartość rynkową nieruchomości rozumianą jako najbardziej
prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do osiągnięcia.
Mając na uwadze zapisy prawne, cel i zakres wyceny oraz to, że nieruchomości o cechach zbliżonych do
wycenianej były przedmiotem obrotu rynkowego w ograniczonej ilości, do oszacowania wartości nieruchomości
zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny na podstawie
zbioru transakcji o liczebności co najmniej kilkunastu obiektów reprezentatywnych, przyjętych do porównań,
które były przedmiotem transakcji.
24. ZAPASY
W sprawozdaniu finansowym Spółki ujęte są następujące pozycje zapasów:
31.12.2025
31.12.2024
Półprodukty i produkcja w toku
2 416 156
2 416 156
Towary
Wartość bilansowa zapasów razem
2 416 156
2 416 156
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nie dokonano odpisów aktualizujących wartość zapasów.
Wartość całkowita odpisów na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku wyniosły 0,00 PLN.
25. INSTRUMENTY FINANSOWE
25.1. Aktywa finansowe
Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia dokonuje się
w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami.
Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Spółka nie posiada i
w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających i aktywów finansowych
wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
46
AFZK
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
AFWGCD
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
AFWGWF
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
IF
instrumenty finansowe zabezpieczające
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2025 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
0
0
14 420 954
14 420 954
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
0
0
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
1 193 215
0
2 157 741
3 350 955
Pożyczki
0
0
0
0
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
0
0
0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
111 352
0
0
111 352
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2024 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
0
0
0
0
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
0
0
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
0
0
11 802 161
11 802 161
Pożyczki
0
0
0
0
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
0
0
0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
103 700
0
0
103 700
25.2. Zobowiązania finansowe
W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie:
ZFWGWF
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
ZFZK
pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2025 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
3 111 783
0
3 111 783
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
369 142
369 142
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
47
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
0
33 066
0
33 066
Inne długoterminowe zobowiązania
0
0
8 292 640
8 292 640
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
0
536 534
15 168 904
15 705 439
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
0
0
0
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
0
0
0
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
11 758
11 758
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2024 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
2 787 783
0
2 787 783
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
375 958
375 958
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
0
33 066
0
33 066
Inne długoterminowe zobowiązania
0
0
8 285 823
8 285 823
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
0
4 522 826
12 356 805
16 879 631
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
0
0
0
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
0
0
0
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
11 758
11 758
25.3. Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Według oceny Spółki wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności handlowych,
zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingu nie odbiega od wartości bilansowych.
Wartości przedstawione w tabelach not 25.1 i 25.2 są zgodne z wartością godziwą tych instrumentów.
Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono
by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami
rynku na dzień wyceny.
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak
największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone
na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych
rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na
poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo
pośrednio, albo bezpośrednio,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
48
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego
składnika aktywów lub zobowiązania.
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przeniesienia pomiędzy poziomem 1, 2 i 3 wartości godziwej aktywów
i zobowiązań finansowych.
Pozycje wykazywane w wartości godziwej obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia bilansowego.
25.4. Oczekiwana strata kredytowa
Spółka za rok 2025 nie przygotowywała analizy oczekiwanej straty kredytowej, z uwagi na problemy
płynnościowe.
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY
Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na sprawozdanie
finansowe:
31.12.2025
31.12.2024
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(1 890 755)
(4 302 560)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
0
2 411 805
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym:
(1 890 755)
(1 890 755)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
67 896
67 896
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 958 650
1 958 650
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
26.1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2025 roku
Aktywa:
Odpis na należności
-
-
-
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
-
-
Pasywa:
Leasing
4 162
-
4 162
Odsetki od pożyczek i obligacji
63 734
-
63 734
Na stratę podatkową
-
-
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
49
Pozostałe rezerwy
-
-
-
Razem
67 896
-
67 896
26.2. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2025 roku
Aktywa:
Aktywa trwałe w leasingu
-
-
-
Odsetki od pożyczek udzielonych
1 774 310
-
1 774 310
Wycena nieruchomości
184 341
-
184 341
Pozostałe
-
-
-
Razem
1 958 650
-
1 958 650
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na tytuły należności.
27.1. Należności długoterminowe
Spółka w 2023 roku dokonała odpisu aktualizującego należności długoterminowe w wysokości 5.750.000 PLN, a
w 2025 roku dodatkowo odpisała 1.140.000 PLN. Na dzień 31.12.2025 roku oraz 31.12.2024 roku wartość
należności długoterminowych wynosi 0,00 PLN.
27.2. Należności krótkoterminowe.
Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi zaprezentowane zostały w
tabeli poniżej:
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa finansowe :
Należności z tytułu dostaw i usług
4 456 982
4 447 571
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług
(3 263 767)
(920 355)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
1 193 215
3 527 216
Kwoty zatrzymane (kaucje) z tytułu umów o usługę budowlaną
0
0
Inne należności
2 245 159
993 983
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych
(118 216)
(993 983)
Pozostałe należności finansowe netto
2 126 943
0
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
50
Należności finansowe
3 320 157
3 527 216
Aktywa niefinansowe:
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
30 798
28 881
Rozliczenia międzyokresowe
966
269
Przedpłaty i zaliczki
Odpisy aktualizujące wartość aktywów niefinansowych
Należności niefinansowe
31 764
29 150
Należności krótkoterminowe razem
3 351 921
3 556 366
Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nieobejmujących rozrachunków innych
niż handlowe, nie objętych odpisem:
31.12.2025
31.12.2024
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
984
0
od 1 do 3 miesięcy
1 476
0
od 3 do 6 miesięcy
1 476
0
od 6 do 12 miesięcy
1 476
0
powyżej roku
1 187 803
3 527 216
Zaległe należności
1 193 215
3 527 216
Spółka na bieżąco monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich odzyskania. W
należnościach zaległych powyżej 6 miesięcy znajdują się należności od kontrahentów, z którymi Spółka prowadzi
bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów.
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE
Spółka na dzień 31.12.2025 i 31.12.2024 nie posiada pozostałych aktywów finansowych.
29. POŻYCZKI UDZIELONE
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy
procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Spółka nie
udzieliła pożyczek walutowych. Poniżej podsumowanie istotnych warunków udzielonych pożyczek:
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2025 roku
Tower Project Sp zo.o.
PLN
251 342
6,00%
2024*
Tower Project Sp zo.o.
PLN
1 785 687
6,00%
2025
Tower Investments sp z o.o.
PLN
1 932 958
6,00%
2024
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
51
Tower Investments sp z o.o.
PLN
24 584 278
6,00%
2024
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
203 727
zm WIBOR3M+6,6
2024
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
802
0,0%
2024
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
8 857 732
zm WIBOR3M+6,6
2025
Akal Sp. z o.o.
PLN
2 092
12,0%
2024
Razem
37 618 619
Odpisy aktualizujące
Tower Investments sp z o.o.
PLN
(14 133 312)
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
(8 857 732)
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
(204 529)
Akal Sp. z o.o.
PLN
(2 092)
Razem
14 420 954
* kapitał pożyczki został zapłacony, do zapłaty pozostały naliczone odsetki
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2024 roku
Tower Project Sp zo.o.
PLN
1 917 091
6,00%
2024
Tower Project Sp zo.o.
PLN
23 407
6,00%
2025
Tower Investments sp z o.o.
PLN
1 930 558
6,00%
2024
Tower Investments sp z o.o.
PLN
23 594 392
6,00%
2024
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
200 908
zm WIBOR3M+6,6
2024
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
802
0,0%
2024
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
848 098
6,00%
2024
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
46 236
0,0%
2024
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
7 401 065
zm WIBOR3M+6,6
2025
Akal Sp. z o.o.
PLN
1 912
12,0%
2024
Razem
35 964 468
Odpisy aktualizujące
Tower Investments sp z o.o.
PLN
(15 663 286)
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
(8 295 399)
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
(201 710)
Akal Sp. z o.o.
PLN
(1 912)
Razem
11 802 161
* kapitał pożyczki został zapłacony, do zapłaty pozostały naliczone odsetki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
52
Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco:
31.12.2025
31.12.2024
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
35 964 468
48 874 537
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
0
1 612 575
Spłata
0
(16 843 936)
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
1 654 151
2 321 292
Wartość brutto na koniec okresu
37 618 619
35 964 468
Strata kredytowa
Saldo na początek okresu
(24 162 307)
0
odpisy okresu
964 642
(24 162 307)
Strata kredytowa na koniec okresu
(23 197 665)
(24 162 307)
Wartość bilansowa na koniec okresu
14 420 954
11 802 161
30. UDZIAŁY I AKCJE
Na dzień 31 grudnia 2025 roku spółka jest w posiadaniu następujących udziałów i akcji zakwalifikowanych do
długoterminowych aktywów finansowych:
Udziały i akcje
31.12.2025
31.12.2024
Tower Project sp. z o.o.
35 000
35 000
Tower Investments sp. z o.o.
500 000
500 000
Tower Jasło sp. z o.o.
5 000
5 000
Tower Mehoffera sp. z o.o.
4 003 500
4 003 500
Shopin 2 sp. z o.o.
4 055 000
4 055 000
Prystora1 sp. z o.o.
50
50
Tower Development Prosta Spółka Akcyjna
1 180 001
1 180 001
Aktywa finansowe brutto
9 778 551
9 778 551
Odpisy aktualizujące
(9 778 551)
(9 778 551)
Aktywa finansowe netto
0
0
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
31.12.2025
31.12.2024
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
69 352
61 700
Środki pieniężne na rachunkach VAT
0
0
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
0
0
Środki pieniężne w kasie
42 000
42 000
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
111 352
103 700
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
53
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie występowały środki pieniężne, które podlegałyby ograniczeniom
w dysponowaniu z tytułu umowy kredytowej.
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób
przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica pomiędzy sumą
środków pieniężnych ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka nie posiadała środków o ograniczonej możliwości dysponowania.
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA
Na dzień bilansowy Spółka nie miała aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży oraz działalności
zaniechanej.
33. KAPITAŁY WŁASNE
33.1. Kapitał podstawowy i akcje własne
Na dzień 31.12.2025 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 1.560 tys. PLN (2024 rok: 1.560 tys. PLN) i dzielił
się na 1.560 tys. akcji o wartości nominalnej 1 PLN każda. Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie
akcje w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy oraz każda akcja daje prawo do jednego głosu na
Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2025 roku i okres porównywalny przedstawia poniższa tabela:
Liczba akcji
Liczba głosów
Wartość
nominalna akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2025 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
266 553
266 553
266 553
17,08%
PZW FIZ
139 952
139 952
139 952
8,97%
Pozostali akcjonariusze
1 154 245
1 154 245
1 154 245
73,95%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Liczba akcji
Liczba głosów
Wartość
nominalna akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2024 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
528 857
528 857
528 857
33,88%
PZW FIZ
139 952
139 952
139 952
8,97%
Pozostali akcjonariusze
891 941
891 941
891 941
57,15%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Na dzień publikacji pan Bartosz Kazimierczuk, Prezes Tower Investments S.A. był posiadaczem 6.294 akcji Spółki
Dominującej.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
54
33.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2025 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2024: 30.071.724,06 PLN).
33.3. Pozostałe kapitały
Stan kapitałów pozostałych w okresie od 01.01.2025. do 31.12.2025 roku nie uległ zmianie.
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI
W Spółce nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują opcje
zamienne na akcje Spółki.
35. DYWIDENDY
Za rok 2025 Spółka poniosła stratę. Na dzień zatwierdzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania
finansowego nie została podjęta decyzja o sposobie pokrycia straty.
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
36.1. Koszty świadczeń pracowniczych
W Spółce nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są akcjami Spółki.
36.2. Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych
Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych ujęte w sprawozdaniu z
sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2025 roku wynoszą 0 PLN. W roku poprzednim również wynosiły 0 PLN.
37. POZOSTAŁE REZERWY
Wartości rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w okresie zakończonym 31 grudnia 2025
roku przedstawiały się następująco:
Pozostałe rezerwy, w tym na:
na świadczenia
pracownicze
inne
Razem
za okres od 01.01.2025 roku do 31.12.2025 roku
Stan na początek okresu
0
0
0
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
0
320 000
320 000
Stan rezerw na dzień 31.12.2025 roku
0
320 000
320 000
za okres od 01.01.2024 roku do 31.12.2024 roku
Stan na początek okresu
0
0
0
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
55
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
0
0
0
Stan rezerw na dzień 31.12.2024 roku
0
0
0
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
38.1. Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Zobowiązania długoterminowe, z wyłączeniem rozliczeń międzyokresowych, na dzień 31 grudnia 2025 roku
wynoszą 11.806.629,91 PLN (na 31.12.2024 roku: 11.482.629,89 PLN), z czego 3.843.089,43 PLN stanowi
otrzymana zaliczka na poczet przyszłych inwestycji.
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2025 roku wynoszą 0 PLN (na 31.12.2024
roku: 0 PLN).
38.2. Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela:
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania finansowe (MSSF 9 i poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
475 296
413 109
Inne zobowiązania finansowe
2 041 280
1 986 858
Zobowiązania finansowe
2 516 576
2 399 967
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
6 360 621
3 501 477
Rozliczenia międzyokresowe
0
0
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy
7 160 000
7 160 000
Zobowiązania niefinansowe
13 520 621
10 661 477
Zobowiązania krótkoterminowe razem
16 037 197
13 061 443
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Inne zobowiązania finansowe stanowią zaliczki otrzymane na poczet dostaw i usług.
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym prezentuje
poniższa tabela:
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania krótkoterminowe
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki
3 111 783
2 787 783
47 657
47 657
Inne instrumenty dłużne
0
0
0
0
Inne zobowiązania finansowe
33 066
33 066
2 847 275
447 299
Zobowiązania finansowe razem
3 144 849
2 820 849
2 894 932
494 957
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
56
39.1. Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych wyznaczonych
do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są według
zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość księgowa kredytów,
pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich wartości godziwej.
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych pożyczek
i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Stan na 31.12.2025 roku
Pożyczki
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
12%-16%
16,52%
0%
Termin wymagalności
2023-2028
2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
3 159 440
3 159 440
Zobowiązanie krótkoterminowe
47 657
0
0
47 657
Zobowiązanie długoterminowe
3 111 783
0
0
3 111 783
Stan na 31.12.2024 roku
Pożyczki
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
Oprocentowanie
12%-16%
16,52%
0%
Termin wymagalności
2023-2028
2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
2 835 440
0
2 835 440
Zobowiązanie krótkoterminowe
47 657
0
47 657
Zobowiązanie długoterminowe
2 787 783
0
0
2 787 783
39.2. Papiery dłużne
Spółka nie posiada obligacji na dzień bilansowy.
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ
Zaciągnięte przez Spółkę zobowiązania z tytułu pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu leasingu
objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy):
Pożyczka od osoby fizycznej udzielona spółce Tower Investments S.A.
* Poręczenie przez spółkę zależną na kwotę 4.500.000,00 złotych w celu zabezpieczenia zobowiązania
wynikającego z udzielonej pożyczki spółce Tower Investments S.A.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
57
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane w notach 22.
Zgodnie z wymogami MSSF 16 dokonano analizy umów najmu, użyczenia i umów o podobnym charakterze pod
kątem ich kwalifikacji jako umów leasingu i ujęto odpowiednio aktywa i zobowiązania z tego tytułu. Inne
zobowiązania warunkowe nie występują.
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY
W okresie objętym sprawozdaniem i okresie porównawczym Spółka nie prowadziła długoterminowych
kontraktów budowlanych.
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują jednostki powiązane kapitałowo w sposób bezpośredni lub pośredni,
podmioty kontrolowane przez kluczowy personel kierowniczy.
Spółka dokonuje transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości, świadczy usługi z zakresu podstawowej
działalności, ponosi koszt najmu, udziela pożyczek oraz zaciąga pożyczki.
43.1. Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków Komitetu Audytu,
członków Zarządu. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym jednostkowym sprawozdaniem
finansowym wyniosło:
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Zarząd
Wynagrodzenia
10 000
120 000
Premie
0
0
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Rada Nadzorcza
Wynagrodzenia
3 445
139 083
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Komitet Audytu
Wynagrodzenia
3 471
103 614
Świadczenia razem
16 916
362 697
Z uwagi na problemy z płynnością finansową, Spółka nie wypłaciła naliczonego wynagrodzenia za 2025 rok.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
58
43.2. Transakcje z podmiotami powiązanymi
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała odpisy aktualizujące należności w wysokości
2.039.435 PLN. Spółka w żadnym z okresów nie dokonała transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach
innych niż rynkowe.
Należności
Zobowiązania
Tower Investments sp. z o.o.
8 364
0
Tower Jasło sp. z o.o.
6 396
612 788
Shopin 2 sp. z o.o.
8 364
2 100 442
Tower Project sp. z o.o.
8 364
1 056 785
Gatid Investments sp. z o.o.
1 228 521
1 922 500
Floryda 1 sp. z o.o.
70 719
0
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
73 446
0
Prystora1 sp. z o.o.
2 100 000
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
2 342 047
-
Tower Development P.S.A.
174 168
400 480
Stan na 31 grudnia 2025 roku
6 020 390
6 092 995
Odpisy aktualizujące
2 700 232
Stan netto na 31 grudnia 2025 roku
3 320 157
6 092 995
Przychody ogółem
Odsetki
Koszty, w tym
aktywowane
Koszty odsetek od
pożyczek
Tower Investments sp. z o.o.
5 600
996 775
-
-
Tower Jasło sp. z o.o.
4 800
0
-
-
Tower Project sp. z o.o.
5 600
96 532
-
-
Shopin 2 sp. z o.o.
5 600
0
-
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
5 600
562 333
-
-
Gatid Investments sp. z o.o.
5 600
0
-
-
Floryda 1 sp. z o.o.
4 800
-
-
-
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
4 800
-
-
-
Prystora 1 sp. z o.o.
4 800
-
-
-
Tower Development P.S.A.
1 280 800
-
-
-
Suma za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025 roku
1 328 000
1 655 639
0
0
44. RYZYKA
Podstawowymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Spółka są pożyczki. Głównym celem tych
instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność. Spółka posiada również inne
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
59
instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku
prowadzonej działalności.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 25.
Spółka, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatowym stanem gospodarki na który
wpłynęła pandemia i konflikt zbrojny pomiędzy Federacją Rosyjską i Ukrainą, narażona jest na następujące
rodzaje ryzyka:
• ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe,
• ryzyko płynności,
• ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,
• ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi,
• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.
W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Spółki,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł
finansowania działań inwestycyjnych.
Spółka nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej
przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
44.1. Opis ryzyka i analiza wrażliwości
Ryzyko stopy procentowej
Spółka posiada zobowiązania z tytułu pożyczek, dla których odsetki liczone są na bazie stałej stopy procentowej,
w związku z czym nie występuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do momentu zawarcia umowy. Spółka nie
stosuje zabezpieczeń stóp procentowych, ale monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz
prognozy stóp procentowych i nie wyklucza podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została
przedstawiona wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp procentowych przy
założeniu niezmienności innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest przy założeniu, że koszty
finansowe nie byłyby aktywowane do produkcji w toku. Analiza została sporządzona poprzez porównanie
średniego poziomu poszczególnych instrumentów finansowych w danym okresie.
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych
z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Spółka jest
narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań
finansowych:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
60
• pożyczki,
• dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing.
Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 22, 29 i 39.
Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:
Wahania stopy
Wpływ na wynik
finansowy
Wpływ na wynik
finansowy
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Wzrost stopy procentowej
1%
118 435
150 455
0
0
Spadek stopy procentowej
-1%
(-118 435)
(150 455)
0
0
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Spółkę na straty
finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Spółkę poprzez zawieranie transakcji wyłącznie z
podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest wstępną weryfikacją. W
latach ubiegłych i w roku 2024 ryzyko kredytowe związane z zagrożeniem nieściągalności wzrosło w wyniku
trudności w gospodarce krajowej będących konsekwencją pandemii koronawirusa Covid-19 oraz agresji Rosji na
Ukrainę. Podjęta została decyzja o dokonaniu odpisów aktualizujących i spisania należności uznanych za
nieściągalne.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących
aktywów finansowych:
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki
14 420 954
11 802 161
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności finansowe
3 350 955
3 556 097
Środki pieniężne
111 352
103 700
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
17 883 261
15 461 957
Spółka w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując
ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych ze względu na ryzyko
kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto w zarządzania ryzykiem
kredytowym Spółka dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności. W ocenie Zarządu
Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
61
poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Z tego też względu Spółka nie
ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych elementów poprawiających warunki kredytowania.
W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, w tym środków pieniężnych i lokat, ryzyko Spółki wiąże się
bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja tego
ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu.
Ryzyko płynności
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda ta
uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne
z działalności operacyjnej.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie
z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe oraz umowy leasingu.
Po okresie pandemii nastąpiła zmiana w zachowaniu aktywnych pożyczkodawców na rynku finansowym.
Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania stało się bardziej czasochłonne. W badanym okresie
Spółka nie korzystała z innych niż pożyczki dodatkowych źródeł finansowania działalności inwestycyjnej. Spółka
w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową i nieterminowo realizowała płatności, jednak w dniu 23
października 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę dotyczącą podwyższenia
kapitału zakładowego poprzez emisję do 1.500.000 akcji serii D, która została częściowo zrealizowana. Pozwoliło
to na pozyskanie środków pieniężnych, które zapewniły uregulowanie części zobowiązań.
Niemniej z uwagi na problemy z płynnością, istnieje ryzyko zagrożenia kontynuacji działalności.
Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku
według daty zapadalności.
Terminowe
Od 1 do 30
dni
Od 31 do 90
dni
Od 91 do 180
dni
Od 181 do 365
dni
Powyżej 365
dni
Razem
Stan na 31.12.2025 rok
Leasing
0
7 077
21 231
21 231
42 462
288 899
380 900
Inne zobowiązania finansowe
0
0
0
0
0
3 144 849
3 144 849
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania finansowe
475 296
0
0
0
0
4 205 904
4 681 200
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
475 296
7 077
21 231
21 231
42 462
7 639 651
8 206 949
Terminowe
Od 1 do 30
dni
Od 31 do 90
dni
Od 91 do 180
dni
Od 181 do 365
dni
Powyżej 365
dni
Razem
Stan na 31.12.2024 rok
Leasing
0
7 077
21 231
21 231
42 462
355 363
447 364
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
62
Inne zobowiązania finansowe
0
0
0
0
0
33 066
33 066
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania finansowe
1 563 398
0
0
0
0
0
1 563 398
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
1 563 398
7 077
21 231
21 231
42 462
388 429
2 043 827
Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi
Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie prowadzonymi
lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też nieuzyskanie ich w terminie może
negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te
czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy finansowe i całą prowadzoną działalność.
Ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi
Spółka wraz ze spółkami zależnymi w swojej działalności prowadzą projekty deweloperskie z uwzględnieniem
wytycznych określonych przez sieci handlowe, które z kolei w opracowanych standardach wykonawczych
projektów uwzględniają ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi i oddziaływanie na środowisko. Rodzaj
prowadzonej działalności przez Spółkę nie jest bezpośrednio obciążony ryzykiem związanym ze zmianami
klimatycznymi. Głównym rodzajem prowadzonej działalności są poszukiwanie i pozyskiwanie nieruchomości dla
swoich kontrahentów. Zasadniczo prace Spółki kończą się na etapie uzyskania odpowiednich zezwoleń
budowlanych. W nielicznych przypadkach, Spółka, poprzez podwykonawców, wykonuje prace budowlane na
rzecz odbiorcy. Zmiany w technologiach produkcji materiałów mogą być wymuszone przez przepisy prawne
mające na celu ograniczenia ingerencji człowieka w zmiany klimatyczne. W następstwie tych zmian Spółka może
być narażona na wyższe koszty zakupów materiałów.
Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną
Od roku 2020 nastąpiły zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Działalność
zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na powstrzymywanie się wielu
potencjalnych sprzedających od transakcji z uwagi na wysoką inflację i szybką utratę wartości pieniądza. Z
powodu wprowadzonych międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi
sankcji odwetowych oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy w konflikt zbrojny, ograniczona została dostępność
niektórych materiałów budowlanych, nastąpiło wydłużenie terminów dostaw oraz zaobserwowano deficyt
kadry pracowniczej u podmiotów z branży budowlanej. Na obecną chwilę trudno ocenić jakie mogą być dalsze
konsekwencje gospodarcze konfliktu i w jakim stopniu mogą wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
45. ISTOTNA NIEPEWNOŚĆ CO DO MOŻLIWOŚCI KONTYNUOWANIA DZIAŁALNOŚCI
Fundamentem, na którym Zarząd Jednostki opiera założenie, że Spółka będzie kontynuować działalność w
przewidywalnej przyszłości, są cztery czynniki:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
63
Po pierwsze: Aktywa w postaci nieruchomości znajdujących się w Grupie Kapitałowej wykazują duży potencjał
deweloperski. Gdy tylko ustabilizowana zostanie sytuacja płynnościowa i spółki z Grupy wrócą do możliwości
finansowania zewnętrznego projektów deweloperskich, możliwe będzie pełne wykorzystanie potencjału
terenów znajdujących się w aktywach Grupy. Zbycie gotowych produktów deweloperskich na działkach
znajdujących się w aktywach Grupy pozwoliłoby na uzyskanie przychodów, które nie tylko zniwelują ujemne
kapitały Grupy, ale przyniosą atrakcyjne wyniki.
Po drugie: dwóch głównych wierzycieli Tower Investments SA, tj . Circolo sp. z o.o. i pan Mirosław Kuś, widząc
potencjał Grupy, nie tylko wydłużyli terminy spłaty zobowiązań do roku 2027 i 2028, ale aktywnie uczestniczyli
w ostatniej emisji akcji serii D (w przypadku Circolo sp. z o.o. przez podmiot powiązany - Floryda 1 sp. z o.o.
s.k.a.) obejmując 1,1 mln akcji nowej emisji. Oba podmioty deklarują również gotowość dalszego wspierania
finansowania Tower Investments.
Po trzecie: rozpoczęcie w 2025 roku współpracy z chińskim gigantem przemysłu budowlanego Broad Box, a w
następstwie powołanie spółki joint venture Broad Tower spółka z o.o. otwiera zupełnie nowe możliwości
rozwoju przed Grupą Tower Investments. Wprowadzenie do Polski innowacyjnych rozwiązań budowlanych w
postaci prefabrykowanych modułów wg technologii nie stosowanej dotychczas w Europie, polegającej na
gotowych modułach z mieszanki cementu, zbrojenia rozproszonego i XPS, nie wymagających dodatkowej izolacji
cieplnej ani otynkowania przy jednoczesnej znacznej konkurencyjności cenowej, dają ogromny potencjał
wzrostowy dla wyników Grupy.
Po czwarte: Zarząd Tower Investments prowadzi intensywne rozmowy w celu rozszerzenia współpracy na
terenie RP również z innymi podmiotami z rynku chińskiego z szeroko pojętej branży budowlanej, co może
zaowocować kolejnymi kontraktami JV. Spółka będzie informować w raportach bieżących o konkretnych
działaniach w tym zakresie.
Nie zmienia to faktu, że spółki z Grupy Kapitałowej Tower Investments wciąż mają problemy płynnościowe,
szereg przeterminowanych zobowiązań i niezbędne będzie dalsze pozyskanie kapitału, aby zrealizować wyżej
opisane plany rozwoju.
W tym celu Zarząd Tower Investments S.A. planuje w trzecim lub czwartym kwartale 2026 roku zwołanie
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki („NWZ”) z porządkiem obrad obejmującym podjęcie przez NWZ
uchwały w sprawie w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji. Celem będzie
dalsza stabilizacja finansowa oraz realizacja bieżących projektów inwestycyjnych
Projekty uchwał zwoływanego NWZ, w tym projekt Uchwały Emisyjnej zostaną opublikowane odrębnym
raportem bieżącym Spółki oraz w trybie właściwym dla przekazywania informacji o zwoływaniu Walnych
Zgromadzeń Spółki.
Z uwagi na liczne przypadki nieterminowego regulowania zobowiązań istnieje niepewność co do możliwości
kontynuowania działalności. W sprawozdaniu zawarte są opisy przeterminowanych zobowiązań, informacje o
zajęciach rachunków bankowych. Środki zaradcze wprowadzane przez Zarząd polegają na proponowanym
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
64
podwyższeniu kapitału przez emisję akcji, przeznaczeniu aktywów do zbycia i istotnym ograniczeniu kosztów
bieżących prowadzenia działalności spółki.
46. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia
oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją finansową.
Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego wskaźnika na
poziomie nie niższym niż 3,41. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki
kształtowały się na następującym poziomie:
31.12.2025
31.12.2024
Źródła finansowania ogółem:
Kapitał własny
(8 547 873)
(7 517 888)
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
5 658 881
2 988 820
Leasing
380 900
326 985
Inne zobowiązania finansowe
0
0
Źródła finansowania ogółem
(2 508 092)
(4 202 083)
Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem
3,41
1,79
Zobowiązania długoterminowe
13 765 280
13 441 280
Zobowiązania krótkoterminowe
16 037 197
13 061 444
Zobowiązania razem
29 802 477
26 502 724
Aktywa trwałe
954 222
1 105 357
Aktywa obrotowe
20 300 382
17 879 479
Aktywa razem
21 254 604
18 984 836
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
1,40
1,40
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
(1,61)
(1,79)
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(3,49)
(3,53)
Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych
0,30
0,19
47. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM
➢ Zarząd Tower Investments S.A. podjął w dniu 21 stycznia 2025 uchwały Zarządu w sprawie zaniechania
realizacji uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 15 lipca 2024 roku
dotyczącej podwyższenia kapitału w drodze emisji akcji do 12.000.000 akcji serii D i E z wyłączeniem
prawa poboru. W związku z upływem okresu dłuższego niż prawnie dopuszczalny na zgłoszenie do sądu
rejestrowego Uchwały, Zarząd Spółki podjął uchwałę o rezygnacji z realizacji Uchwały, to jest wszelkich
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
65
czynności mogących prowadzić do wykonania, wdrożenia czy utrzymania w mocy Uchwały oraz
rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w kształcie objętym Uchwałą.
➢ W dniu 24 stycznia 2025 roku Zarząd Tower Investments S.A. podjął uchwałę na podstawie której
postanowił o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z porządkiem obrad
obejmującym podjęcie przez NWZ uchwały w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki
poprzez emisję w trybie oferty publicznej, w drodze subskrypcji zamkniętej (z zachowaniem prawa
poboru dotychczasowych akcjonariuszy), nowych akcji zwykłych na okaziciela serii D, ustalenia dnia 14
marca 2025 r. jako dnia prawa poboru akcji serii D, zmiany Statutu Spółki, dematerializacji akcji serii D
oraz ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji serii D do obrotu na rynku regulowanym
("Uchwała Emisyjna") oraz zarekomendował NWZ podjęcie ww. uchwały. Projekt Uchwały Emisyjnej
przewiduje upoważnienie Zarządu do określania ostatecznej ceny emisyjnej Akcji, z zastrzeżeniem, że
cena emisyjna Akcji nie przekroczy ceny maksymalnej w kwocie 3 zł (trzech złotych) za jedną Akcję. Przy
założeniu objęcia maksymalnej liczby emitowanych Akcji po maksymalnej cenie emisyjnej, środki
pieniężne uzyskane przez Spółkę z Oferty Publicznej wyniosłyby 4.682.250 zł (cztery miliony sześćset
osiemdziesiąt dwa tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych). Zakładanym na dzień podjęcia Uchwały
Zarządu celem emisji było pozyskanie środków na finansowanie projektów inwestycyjnych Spółki. W
dniu 21 lutego 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło ww. uchwałę. W dniu 16
lipca 2025 roku podjął Uchwałę o odwołaniu emisji akcji serii D, uchwalonej przez Walne Zgromadzenie
Spółki w dniu 21 lutego 2025 roku. Zarząd Spółki podjął decyzję o odstąpieniu od przeprowadzenia emisji
akcji serii D po dokładnej analizie czynników prawnych, rynkowych oraz uwzględniając plany operacyjne
i finansowe Spółki na najbliższe miesiące.
➢ W dniu 1 lutego 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o zmianie z dniem 1 lutego 2025 roku adresu
siedziby Spółki z dotychczasowego (Pl. Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa) na nowy: Al. Jana Pawła II
27, 00-867 Warszawa. Nie ulega zmianie siedziba Spółki, którą pozostaje Warszawa.
➢ Dopuszczenie i warunkowe wprowadzenie do obrotu na rynku równoległym prowadzonym przez GPW
akcji serii A Spółki. W związku z konwersją z akcji imiennych na okazicielskie, do obrotu giełdowego na
rynku równoległym zostało dopuszczonych w dniu 3 lutego 2025 roku 209.177 akcji zwykłych na
okaziciela serii A Spółki. Asymilacja akcji nastąpiła w dniu 10 lutego 2025 r.
➢ Otrzymanie w dniu 5 lutego 2025 roku od Floryda 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
komandytowo- akcyjna oraz od pana Bartosza Kazimierczuka, zawiadomień o zmianie stanu posiadania
akcji Spółki.
➢ Otrzymanie w dniu 14 lutego 2025 roku od Floryda 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
komandytowo- akcyjna oraz od pana Bartosza Kazimierczuka, zawiadomień o zmianie stanu posiadania
akcji Spółki.
➢ Dopuszczenie i warunkowe wprowadzenie do obrotu na rynku równoległym prowadzonym przez GPW
akcji serii A Spółki. W związku z konwersją z akcji imiennych na okazicielskie, do obrotu giełdowego na
rynku równoległym zostało dopuszczonych w dniu 21 marca 2025 roku 100.000 akcji zwykłych na
okaziciela serii A Spółki. Asymilacja akcji nastąpiła w dniu 28 marca 2025 r.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
66
➢ Otrzymanie w dniu 1 kwietnia 2025 roku od spółki Floryda 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
spółka komandytowo- akcyjna oraz od Pana Bartosza Kazimierczuka, zawiadomień o zmianie stanu
posiadania akcji Spółki.
➢ W dniu 13 maja 2025 Zarząd powziął informację o podjęciu w dniu 5 maja 2025 roku przez Zarząd Giełdy
Papierów Wartościowych S.A. uchwały o zawieszeniu obrotu akcjami Spółki, podjętej na wniosek Komisji
Nadzoru Finansowego.
➢ W dniu 16 czerwca 2025 roku Zarząd poinformował, iż Emitent powziął informację o podpisaniu przez
drugą stronę Listu Intencyjnego, zawartego między Emitentem a Broad Box Technology Co Ltd z siedzibą
w Xiangtan (Chińska Republika Ludowa).
Przedmiotem Listu Intencyjnego jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na stworzeniu spółki joint
venture, której przedmiotem działalności będzie:
- wprowadzenie na rynek Rzeczpospolitej Polskiej ("RP") produktów budownictwa modułowego
opartego na technologii Broad Box,
- uzyskanie wszelkich certyfikatów i pozwoleń wymaganych prawem polskim w celu oferowania
produktów w technologii Broad Box na rynku RP,
- podjęcie wszelkich działań zmierzających do rozpoczęcia produkcji elementów modułowych
technologii Broad Box na terenie RP.
Broad Box to przedsiębiorstwo w chińskim przemyśle budownictwa montażowego, które w pełni
zastosowało system cyfrowej informacji dla całego procesu i posiada system technologii łańcucha
przemysłowego z wyłącznymi prawami własności intelektualnej. Po prawie 30 latach rozwoju, jako
pionier i lider w chińskiej industrializacji budownictwa, Broad Homes ma system produktów ośmiu
generacji uprzemysłowionych budynków, wiodący system informacyjny w kraju, zgromadzone
doświadczenie w praktyce ponad 200 milionów metrów kwadratowych projektów industrializacji
budownictwa i skalę układu prawie 100 fabryk w całym kraju.
Jednocześnie Zarząd zakończył przegląd opcji strategicznych, w trakcie którego analizowane były różne
kierunki dalszego rozwoju Grupy Kapitałowej Tower Investments. W efekcie Zarząd Emitenta podjął
decyzję o rozpoczęciu współpracy z chińskim liderem rynku budowlanego - Broad Box Technology Co
Ltd. oraz kontynuację dotychczasowej działalności deweloperskiej jako uzupełniającej i
komplementarnej w ramach tworzenia silnej grupy oferującej innowacyjne rozwiązania na rynku
budowlanym i deweloperskim.
➢ W dniu 25 września 2025 Zarząd poinformował o wejściu w życie Ramowej Umowy o Współpracy z
Broad Box Technology Ltd z siedzibą w Changsha (Chińska Republika Ludowa). Umowa przewiduje
powołanie spółki joint venture, w której podmioty z grupy Broad Box i Tower Investments obejmą
udziały, wystąpienie do stosownych organów o certyfikację produktów Broad Box, wprowadzenie na
rynek polski modułów do realizacji budynków prefabrykowanych oraz uruchomienie produkcji ww.
wyrobów na terenie Polski.
➢ W dniu 26 września 2025 roku Zarząd podjął uchwałę, na podstawie której postanowił o zwołaniu
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z porządkiem obrad obejmującym podjęcie przez NWZ
uchwały w sprawie w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji na
okaziciela serii D w trybie oferty publicznej w drodze subskrypcji otwartej, pozbawienia
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
67
dotychczasowych akcjonariuszy w całości prawa poboru wszystkich akcji serii D oraz zmiany statutu
Spółki.
Intencją Zarządu, wyrażoną w projekcie Uchwały Emisyjnej było podwyższenie kapitału zakładowego
Spółki w drodze emisji nie mniej niż 1 (jednej) oraz nie więcej niż 1.500.000 (jeden milion pięćset tysięcy)
akcji zwykłych na okaziciela serii D Spółki ("Akcje"). Zakładanym na dzień podjęcia Uchwały Zarządu
celem emisji było pozyskanie środków finansowych, które zostaną przeznaczone na realizację
kluczowych projektów inwestycyjnych i rozwojowych i planów rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej, w
szczególności związanych z realizacją umowy zawartej w dniu 25 września 2025 roku z Broad Box
Technology z siedzibą w Chinach. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło niniejszą uchwałę
w dniu 23 października 2025 roku. Emisja została przeprowadzona w części, objęto 1.100.000 akcji.
➢ W dniu 10 grudnia 2025 została powołana spółka joint venture pod firmą Broad Tower spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością, w której udziały objęte zostały między innymi przez Hunan Yuanda
Mofang Keji Youxian Gongsi Ltd z siedzibą w Xiangtan (Chińska Republika Ludowa) oraz Tower
Investments spółka akcyjna. Celem jest stworzenie podmiotu, który wykorzystując technologię Broad
Box uzyska niezbędne certyfikaty zezwalające na produkcję i sprzedaż na terenie RP prefabrykowanych
modułów budowlanych, a następnie rozpocznie działalność produkcyjną. Spółka została zarejestrowana
w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 25 lutego 2026 roku.
➢ W dniu 12 grudnia 2025 roku Rada Nadzorcza Spółki dokonała kooptacji nowych członków, w drodze
doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia członków Rady Nadzorczej o powołaniu Panów:
- Jiangang Chen,
- Jan Ziemecki,
- Piotr Pawłowski
jako członków Rady Nadzorczej Spółki.
48. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ
1) Postępowanie z powództwa Przemysława Zimowskiego o zapłatę 507.375,00 zł przed Sądem
Okręgowym w Warszawie (sygn. akt: XXVI GC 936/23) z tytułu wynagrodzenia w ramach umowy o
współpracę. Wyrokiem z dnia 7 listopada 2025 roku oddalono powództwo w całości. Na skutek apelacji
powoda sprawa w toku postępowania przed Sądem II instancji, to jest Sądem Apelacyjnym w Warszawie
pod sygnaturą akt VII AGa 487/26. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.
2) Postępowanie z powództwa PZW Fundusz Inwestycyjny Zamknięty o stwierdzenie nieważności,
ewentualnie uchylenie uchwał w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia
absolutorium przed Sądem Okręgowym w Warszawie sygnatura akt XX GC 734/24. Termin rozprawy
wyznaczony na dzień 16 maja 2025 r. Wyrokiem z 12 maja 2026 roku Sąd stwierdził nieważność
uchwały. Wyrok nie jest prawomocny.
3) Postępowanie z powództwa PZW Fundusz Inwestycyjny Zamknięty o stwierdzenie nieważności,
ewentualnie uchylenie uchwały w przedmiocie podwyższenia kapitału zakładowego przed Sądem
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
68
Okręgowym w Warszawie sygnatura akt XX GC 932/24. Na wniosek powoda udzielono zabezpieczenia
roszczenia, brak wyznaczonego terminu rozprawy.
4) Postępowanie z wniosku PZW Fundusz Inwestycyjny Zamknięty przed Sądem Rejonowym dla m. st.
Warszawy sygnatura akt WA.XII Ns-Rej. KRS 37828/24/190 o udzielenie informacji. Postanowieniem z
dnia 20 listopada 2024 roku sąd postanowił zobowiązać uczestnika do udzielenia informacji.
5) Postępowanie z wniosku Cezarego Grzegorczuka przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy
sygnatura akt XII Ns-Rej. KRS 68204/24/430 o udzielenie informacji. Postanowieniem z dnia 20 listopada
2024 roku sąd postanowił zobowiązać uczestnika do udzielenia informacji.
6) Postępowanie z wniosku YIT Development sp. z o.o. przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy w
Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy (sygn. akt WA1M/GU/276/2024) o ogłoszenie upadłości Tower
Mehoffera sp. z o.o. Udzielono zabezpieczenia poprzez ustanowienie tymczasowego nadzorcy
sądowego. Postanowieniem z dnia 11 lutego 2025 roku wniosek został oddalony. Postanowienie jest
prawomocne, wskutek czego nastąpił upadek zabezpieczenia.
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM
Po dniu 31 grudnia 2025 nie miały miejsce zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu finansowym za
zakończony tego dnia rok obrotowy.
Pozostałe istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym:
➢ W dniu 2 stycznia 2026 roku powziął informację o podpisaniu przez drugą stronę umowy z biegłym
rewidentem w zakresie badania i przeglądu sprawozdań finansowych Spółki i Grupy Kapitałowej Tower
Investments za lata 2024-2026 ("Umowa"). Umowa została zawarta z firmą audytorską Strategia Audit
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.
➢ W dniu 03.01.2026 Zarząd zwołał Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, którego przedmiotem było
zatwierdzenie kooptacji członków Rady Nadzorczej Spółki oraz zmiana Polityki Wynagrodzeń.
➢ W dniu 27 lutego 2026 roku Zarząd powziął informację o zarejestrowaniu w dniu 26 lutego 2026 roku
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, zmiany Statutu Spółki tj. zmiany § 5 Statutu Spółki.
Zarejestrowana przez Sąd zmiana §5 Statutu Spółki dotyczy podwyższenia kapitału zakładowego Spółki
dokonanego na podstawie uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 23
października 2025 roku w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego z wyłączeniem prawa poboru
dotychczasowych akcjonariuszy, zmiany Statutu Spółki oraz ubiegania się o dopuszczenie i
wprowadzenie do obrotu na rynku regulowanym akcji Spółki. Kapitał zakładowy Spółki został
podwyższony z kwoty 1.560.750 (jeden milion pięćset sześćdziesiąt tysięcy siedemset pięćdziesiąt)
złotych do kwoty 2.660.750 (dwa miliony sześćset sześćdziesiąt tysięcy siedemset pięćdziesiąt) złotych,
w drodze emisji 1.100.000 (jeden milion sto tysięcy) akcji zwykłych na okaziciela serii D, o wartości
nominalnej 1 zł (jeden złoty) każda. Kapitał zakładowy Spółki dzieli się obecnie na 2.660.750 akcji.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
69
50. POZOSTAŁE INFORMACJE
50.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Liczba akcji
Liczba głosów
Wartość nominalna
akcji
Udział w kapitale
Stan na 31.12.2025 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
266 553
266 553
266 553
17,08%
PZW FIZ
139 952
139 952
139 952
8,97%
Pozostali akcjonariusze
1 154 245
1 154 245
1 154 245
73,95%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
50.2. Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych
W związku z wypowiedzeniem umowy biegłemu rewidentowi i niemożności zawarcia nowej umowy z innym
podmiotem oraz problemami płynnościowymi, Spółka nie zawierała umowy z nowym podmiotem
przeprowadzającym badanie sprawozdań finansowych za rok 2024 aż do dnia 29 grudnia 2025 roku, w którym
zawarta została umowa ze spółką Strategia Audit Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
komandytowa, podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych (numer ewidencyjny PANA
4036). Łączne wynagrodzenie biegłego rewidenta za lata 2024-2026 (w tym badanie rocznych sprawozdań
finansowych, przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych, ocenę sprawozdań o wynagrodzeniach) wynosi
570.000 złotych netto.
50.3. Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się następująco:
31.12.2025
31.12.2024
Pracownicy fizyczni
0
0
Pracownicy umysłowi
2
4,5
50.4. ZATWIERDZENIE
Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku zostało
zatwierdzone do publikacji dnia 16 czerwca 2026 roku.
Bartosz Kazimierczuk- Prezes Zarządu
