www.atal.pl
SRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY
KAPITAŁOWEJ ATAL S.A.
W 2020 ROKU
obejmujące sprawozdanie
z działalności ATAL S.A.
Cieszyn, 18 marca 2021 r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
2
Spis treści
1. WPROWADZENIE ....................................................................................................................................................... 3
2. PODSTAWOWE INFORMACJE O ATAL S.A. ORAZ GRUPIE KAPITAŁOWEJ ATAL S.A. ............................................. 3
3. OPIS DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ ATAL S.A. ORAZ GRUPĘ KAPITAŁOWĄ ATAL S.A. W 2020 R. ........... 5
4. WSPÓŁPRACA Z ODBIORCAMI I DOSTAWCAMI ..................................................................................................... 11
5. ISTOTNE UMOWY ZAWARTE W 2019 ROKU .......................................................................................................... 12
6. SYTUACJA MAJĄTKOWA I FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ (opis danych skonsolidowanych) ...................... 17
7. INFORMACJE DODATKOWE..................................................................................................................................... 22
8. RYZYKA DZIAŁALNOŚCI ............................................................................................................................................ 25
9. CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU ATAL S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ATAL S.A. ......................................... 32
10. PERSPEKTYWY DALSZEJ DZIAŁALNOŚCI ATAL S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ATAL S.A. .................................. 34
11. INNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ ATAL S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ, JAKIE NASTĄPIŁY PO
ZAKOŃCZENIU OKRESU OBROTOWEGO DO DNIA ZATWIERDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ............ 35
12. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO ................................................................................. 36
13. UPRAWNIENIA KONTROLNE .................................................................................................................................... 36
14. OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI ................................................................................................................................ 37
15. WALNE ZGROMADZENIE ......................................................................................................................................... 37
16. ZASADY ZMIANY STATUTU ...................................................................................................................................... 39
17. ZARZĄD ..................................................................................................................................................................... 40
18. RADA NADZORCZA ................................................................................................................................................... 41
19. POLITYKA WYNAGRODZEŃ CZŁONKÓW ZARZĄDU ORAZ RADY NADZORCZEJ ATAL S.A. ..................................... 47
20. POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI STOSOWANA W ODNIESIENIU DO WŁADZ SPÓŁKI ORAZ JEJ KLUCZOWYCH
MENEDŻERÓW ......................................................................................................................................................... 48
21. SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM ........................................................................... 49
22. AUDYTOR (INFORMACJA ZARZĄDU SPÓŁKI W SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ) ............................... 50
23. PODSUMOWANIE .................................................................................................................................................... 51
24. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU ATAL S.A. DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................. 52
25. ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ
ATAL S.A. W 2020 ROKU .......................................................................................................................................... 52
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
3
1. WPROWADZENIE
ATAL Spółka Akcyjna jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej ATAL S.A. (Dale zwaną także „Grupą”
bądź „Grupą Kapitałową”). Spółka została założona w dniu 17.07.2006 roku na mocy aktu notarialnego zawiązania
spółki akcyjnej (Rep. A nr 5398/2006). ATAL S.A. została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru
Sądowego w dniu 22.08.2006r. pod numerem KRS: 0000262397, prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Bielsku-
Białej, VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.
2. PODSTAWOWE INFORMACJE O ATAL S.A. ORAZ GRUPIE KAPITAŁOWEJ ATAL S.A.
Informacja o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych
Strukturę podmiotów zależnych od ATAL S.A. i z nią stowarzyszonych na dzień 31 grudnia 2020r. prezentuje
poniższy schemat:
W 2020r. strukturę podmiotów zależnych tworzyły także:
• JP Construct Sp. z o.o. Sp.k. – usługi budowlane – wykreślona rejestru przedsiębiorców w dn. 15.01.2020r.,
• ZJ Invest Sp. z o.o. Sp.k - usługi budowlane – w trakcie procesu wykreślania z rejestru przedsiębiorców.
Kapitał zakładowy i struktura akcjonariatu
Kapitał zakładowy ATAL S.A. na dzień 31.12.2020r. wynosił 193.573.050,00 zł i dzielił się na 38.714.610 akcji
o wartości nominalnej 5,00 zł każda, w tym:
• 1.500.000 akcji imiennych uprzywilejowanych serii A,
• 13.604.600 akcji na okaziciela serii B,
• 17.110.000 akcji na okaziciela serii C,
• 10 akcji na okaziciela serii D,
• 6.500.000 akcji na okaziciela serii E.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
4
Struktura akcjonariatu na dzień 31.12.2020r. przedstawiała się następująco:
Akcjonariusze
Udział w kapitale (%)
Liczba głosów
Udział w głosach na
WZA (%)
Juroszek Investments Sp. z o.o.*
83,21%
33 714 610
83,84%
Pozostali akcjonariusze
16,79%
6 500 000
16,16%
Ogółem:
100%
40 214 610
100%
*Juroszek Investments Sp. z o.o., w której 100% udziałów posiada Pan Zbigniew Juroszek, założyciel i Prezes ATAL S.A.
Struktura akcjonariatu Podział głosów na WZ
Polityka dywidendowa
Polityka Dywidendowa wprowadzona uchwałą Zarządu ATAL S.A. z dn. 21.03.2017r. (raport bieżący nr 9/2017),
przewiduje rekomendację przez Zarząd Spółki wypłaty dywidendy w wysokości pomiędzy 70% a 100%
skonsolidowanego zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Dywidenda będzie wypłacana
corocznie po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.
Przy ustalaniu wartości wypłacanej dywidendy, która będzie rekomendowana Walnemu Zgromadzeniu przez
Zarząd Spółki, będą uwzględniane między innymi następujące czynniki dodatkowe: sytuacja rynkowa, gospodarcza
i biznesowa Spółki, potrzeby inwestycyjne Grupy Kapitałowej ATAL, sytuacja płynnościowa Grupy Kapitałowej
ATAL, koszt oraz możliwość pozyskania finansowania, istniejące i przyszłe zobowiązania (w tym w szczególności
ograniczenia prawne oraz zapisy umowne dotyczące zachowania określonego poziomu wskaźnika zadłużenia),
optymalizacja struktury finansowania działalności Grupy Kapitałowej ATAL. Polityka Dywidendowa w zakresie
wypłaty dywidendy podlega okresowym przeglądom Zarządu, a ostateczna decyzja w zakresie szczegółowych
warunków jej wypłaty oraz wysokości zostanie każdorazowo podjęta przez Walne Zgromadzenie Spółki
zatwierdzające sprawozdanie finansowe Spółki za dany rok obrotowy.
W dniu 19.03.2020r. Zarząd ATAL S.A. podjął uchwałę w przedmiocie jednorazowej zmiany założeń Polityki
Dywidendowej Spółki, która miała zastosowanie wyłącznie do wypłaty dywidendy z zysku netto za rok obrotowy
zakończony w dniu 31.12.2019r. Zarząd Spółki rekomendował Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu
Akcjonariuszy rezygnację z wypłaty dywidendy za 2019r. stosownie do istniejącej wtedy sytuacji związanej z
pojawieniem się pandemii koronawirusa COVID-19 i trudnymi do przewidzenia jego skutkami dla gospodarki.
Juroszek Investments sp. z o.o.*; 83,21%
Pozostali akcjonariusze; 16,79%
Juroszek Investments sp. z o.o.*; 83,84%
Pozostali akcjonariusze; 16,16%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
5
Na podstawie rekomendacji Zarządu ATAL S.A. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy uchwałą nr 7 z dn.
03.06.2020r. w przedmiocie: przeznaczenia zysku netto ATAL S.A. za rok 2019 przeznaczyło zysk netto Spółki za
rok zakończony 31.12.2019r. w kwocie 111.973.462,78 zł w całości na kapitał zapasowy Spółki.
Jednocześnie w 2020r. następujące spółki zależne/powiązane wypłaciły dywidendy:
- JP Construct Sp. z o.o. sp.k. – dywidenda za 2019r. w kwocie 47 tys. zł wypłacona wspólnikom (nieposiadającym
kontroli).
- Atal Construction Sp. z o.o. – dywidenda z zysku netto za rok 2019 w kwocie 17.133 tys. zł powiększona o kwoty
zysków za rok 2015 oraz 2018 przeniesionych na kapitał zapasowy Spółki, wynoszących odpowiednio 3.881 tys. zł
oraz 1.096 tys. zł, tj. w łącznej wysokości 22.110 tys. zł wypłacona ATAL S.A. w dn. 22.12.2020r.
- Atal Construction Sp. z o.o. – zaliczka na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2020 wypłacona w kwocie
5.700 tys. zł na rzecz ATAL S.A. w dniu 22.12.2020r.
Zmiany w strukturze kapitału i strukturze spółek zależnych i stowarzyszonych w 2020r.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. nie nastąpiły zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej i spółek
zależnych
Zatrudnienie w ATAL S.A. i Grupie Kapitałowej w 2020r.
Na dzień 31.12.2020r. zatrudnienie w podmiocie dominującym ATAL S.A. oraz pozostałych podmiotach w grupie
kapitałowej przedstawiało się następująco:
Zatrudnienie na 31.12.2020r.
Zatrudnienie na 31.12.2019r.
ATAL S.A.
277
276
ATAL Construction Sp. z o.o.
32
37
RAZEM GRUPA
309
313
3. OPIS DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ ATAL S.A. ORAZ GRUPĘ KAPITAŁOWĄ ATAL
S.A. W 2020R.
Informacja o podstawowych produktach, towarach lub usługach
Głównym przedmiotem działalności Spółek należących do Grupy Kapitałowej ATAL S.A. jest działalność
deweloperska w zakresie budownictwa mieszkaniowego na terenie Krakowa, Wrocławia, Katowic, Łodzi i
Warszawy oraz Poznania i Gdańska. Jednocześnie Grupa realizuje pojedyncze projekty biurowe w wybranych
lokalizacjach. Wszystkie projekty realizowane są bezpośrednio przez ATAL S.A. lub w przypadku projektów
warszawskich i krakowskich za pośrednictwem wewnątrzgrupowego generalnego wykonawcy (ATAL Construction
Sp. z o.o.). Spółki Grupy zlecają wykonanie usług budowlanych podwykonawcom.
Sprzedaż mieszkań realizowana jest przez ATAL S.A. w sieci własnych biur sprzedaży, zlokalizowanych w miastach
w których realizowane są przedsięwzięcia deweloperskie. Grupa oferuje również cieszący się popularnością
program wykończenia wnętrz ATAL Design polegający na wykończeniu mieszkań „pod klucz” w trzech oferowanych
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
6
standardach. Koszt tej usługi jest wliczany nabywcy do ceny mieszkania, co umożliwia mu finansowanie jej w
ramach kredytu mieszkaniowego.
Źródłem dodatkowych przychodów jest wynajem powierzchni magazynowo - biurowych, których właścicielem
jest ATAL S.A. W 2020 roku działalność w zakresie najmu powierzchni komercyjnych prowadzona była w 2
lokalizacjach, tj. we Wrocławiu i w Cieszynie.
Działalność poszczególnych podmiotów zależnych, powiązanych i stowarzyszonych w 2020 roku obejmowała:
• ATAL S.A.– budowa osiedli mieszkaniowych i sprzedaż mieszkań,
• ATAL Construction Sp. z o.o. z siedzibą w Cieszynie – wewnątrzgrupowy generalny wykonawca dla
przedsięwzięć deweloperskich realizowanych przez ATAL S.A. w Krakowie i Warszawie,
• ATAL Services Sp. z o.o. z siedzibą w Cieszynie – brak działalności operacyjnej,
• ZJ Invest Sp. z o.o. Sp.k – brak działalności operacyjnej, w trakcie procesu wykreślania z rejestru
przedsiębiorców,
• Atal Construction Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. – realizacja przedsięwzięcia
deweloperskiego „Centro Ursus” w Warszawie na posiadanym przez tę spółkę gruncie. Przedsięwzięcie
realizowane przy udziale generalnego wykonawcy Atal Construction Sp. z o.o.,
• TEMISTO 9 Sp. z o.o. – kupno i sprzedaż nieruchomości,
• ATAL Development GmbH - spółka zawarła w dniu 27.08.2019r. warunkową umowę nabycia gruntu
przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe dla Inwestycji wieloetapowej znajdującej się na terenie
Drezna. Umowa zakupu o wartości 44,25 mln EUR sfinalizowana została etapami, a całkowite zamknięcie
transakcji nastąpiło w styczniu 2020r. W IV kwartale 2019r. spółka rozpoczęła działalność deweloperską
polegającą na realizacji I etapu projektu mieszkaniowego ATAL MiKa w Dreźnie. W 2020r. budowa była
kontynuowana.
Działalność gospodarcza spółek należących do Grupy Kapitałowej ATAL S.A. prowadzona jest w następujących
miejscowościach:
• Cieszyn, ul. Stawowa 27 – siedziba główna ATAL S.A. oraz podmiotów powiązanych i zależnych,
• Katowice – Biuro Zarządu,
• Kraków – siedziba Temisto 9 Sp. z o.o.,
• Wrocław, Cieszyn – wynajem pomieszczeń i obiektów należących do ATAL S.A.,
• Kraków, Warszawa, Wrocław, Katowice, Łódź, Poznań i Trójmiasto – produkcja budowlana realizowana przez
Atal Construction Sp. z o.o. lub bezpośrednio przez ATAL S.A., sprzedaż mieszkań realizowana przez ATAL S.A.
Jednostka stowarzyszona ATAL Development GmbH prowadzi działalność na terenie Republiki Federalnej Niemiec.
Informacja o źródłach przychodów, w tym na poszczególnych rynkach zbytu
Podstawowym źródłem przychodów Grupy Kapitałowej w okresie 2020r. była sprzedaż mieszkań, która stanowiła
powyżej 99% wszystkich przychodów. Pozostałe przychody osiągnięto z tytułu wynajmu obiektów komercyjnych
we Wrocławiu oraz Cieszynie.
Przychody wg segmentów operacyjnych w tys. PLN
2020r.
2019r.
działalność deweloperska
1 160 563
713 429
usługi najmu
6 791
6 580
sprzedaż tkanin
Brak
158
Działalność ogółem
1 167 354
720 167
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
7
Przychody ze sprzedaży produkcji deweloperskiej rozpoznawane są w momencie przekazania na finalnego
odbiorcę, wszystkich znaczących ryzyk oraz korzyści wynikających z posiadania nieruchomości. ATAL S.A. uznaje,
że transfer ryzyk i korzyści następuje po zakończeniu budowy i wcześniejszym z dwóch zdarzeń: odbioru lokalu
protokołem przekazania lub sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Poziom przychodów Grupy Kapitałowej uwzględnia przekazania lokali mieszkalnych (LM) i usługowych (LU) w
następujących miastach:
Informacja o zakończonych w 2020r. przedsięwzięciach deweloperskich
W 2020r. Grupa zakończyła budowy 25 przedsięwzięć, lecz otrzymała pozwolenia na użytkowanie 22 projektów
deweloperskich z 3 768 lokalami, z tego:
5 projektów w Krakowie
Liczba LM+LU
ATAL Kliny Zacisze I
92
Bagry Park Lokale Inwestyc. VI
132
ATAL Kliny Zacisze II
223
Bronowice Residence VI
42
ATAL Kliny Zacisze III
144
Razem
633
5 projektów w Warszawie
Liczba LM+LU
Centro Ursus
302
Nowa Grochowska IV
166
Nowa Grochowska I
159
Nowa Grochowska II
115
Nowa Grochowska III
114
Razem
856
Miasto
2020r.
2019r.
zmiana r/r
Liczba
LM+LU
Powierzchnia w
m
2
Liczba
LM+LU
Powierzchnia w
m
2
lokale
powierzchnia
Kraków
479
25 826,31
223
12 892,27
115%
100%
Warszawa
685
38 797,50
438
22 847,55
56%
70%
Wrocław
438
21 600,72
472
26 929,92
-7%
-20%
Łódź
598
32 314,13
286
15 904,63
109%
103%
Katowice
314
16 922,56
150
9 206,08
109%
84%
Gdańsk
206
11 783,32
197
10 427,56
5%
13%
Poznań
282
17 465,76
3
196,69
9300%
8780%
Razem
3 002
164 710,30
1 769
98 404,70
70%
67%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
8
6 projektów we Wrocławiu
Liczba LM+LU
Krakowska 37 Apartamenty inwestycyjne
266
Nowe Miasto Różanka III
95
Nowe Miasto Różanka 1b
40
Nowe Miasto Różanka Villa Rosa
8
Nowe Miasto Różanka IV
135
ATAL Oporów
136
Razem
680
1 projekt w Gdańsku
Liczba LM+LU
Przystań Letnica I
148
2 projekty w Katowicach
Liczba LM+LU
Nowy Brynów I
360
Nowy Brynów II
142
Razem
502
3 projekty w Łodzi
Liczba LM+LU
Apartamenty Drewnowska 43 I
291
Apartamenty Drewnowska 43 II
212
Chojny Park IV
105
Razem
608
3 projekty w Poznaniu
Liczba LM+LU
Apartamenty Milczańska I
90
Rezydencja Chwaliszewo
106
Apartamenty Milczańska II
145
Razem
341
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
9
Informacja o rozpoczętych w 2020r. przedsięwzięciach deweloperskich
W 2020 roku Grupa Kapitałowa rozpoczęła realizację 15 nowych projektów z 2 794 lokalami, w tym w
poszczególnych Filiach:
we Wrocławiu – 4 projekty:
Liczba LM+LU
Nowe Miasto Jagodno III
295
ATAL City Square I
366
ATAL City Square II
117
Nowe Miasto Jagodno IV
238
Razem
1 016
w Katowicach – 2 projekty:
Liczba LM+LU
Gliwice Apartamenty Karolinki II
272
Francuska Park VI
182
Razem
454
W Łodzi – 1 projek:
Liczba LM+LU
Nowe Miasto Polesie II
152
w Gdańsku – 4 projekty:
Liczba LM+LU
Gdynia ATAL Bosmańska
107
Przystań Letnica II
202
Śląska 12
112
Przystań Letnica III
323
Razem
744
w Krakowie – 3 projekty:
Liczba LM+LU
ATAL Aleja Pokoju IIIB
248
Apartamenty Przybyszewskiego 64 etap IV
76
ATAL Residence Zabłocie V
25
Razem
349
w Warszawie – 1 projekt:
Liczba LM+LU
Bartycka 49 Apartamenty
79
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
10
Informacja o zawartych w 2020r. umowach deweloperskich i przedwstępnych
W 2020 roku Grupa ATAL S.A. zawarła umowy deweloperskie i przedwstępne, w których zobowiązała się do
wybudowania i sprzedania 2 896 lokali, czyli o 300 lokali mniej niż w 2019 roku (3 196 zawartych umów).
Liczba zakontraktowanych mieszkań i lokali (zawartych umów deweloperskich i przedwstępnych) na przestrzeni
całego roku przedstawiała się następująco:
Okres
umowy deweloperskie i przedwstępne (ilość lokali)
2020r.
2019r.
− Styczeń
264
174
− Luty
244
233
− Marzec
234
300
− Kwiecień
175
347
− Maj
193
285
− Czerwiec
165
267
− Lipiec
241
232
− Sierpień
250
222
− Wrzesień
306
242
− Październik
313
309
− Listopad
275
275
− Grudzień
236
310
− Łącznie
2 896
3196
Pomimo wybuchu pandemii koronawirusa COVID-19 i zamrożenia gospodarki, a także zamknięcia od marca 2020r.
szkół, urzędów, kancelarii notarialnych i wielu innych instytucji ilość podpisanych umów deweloperskich z
przyszłymi nabywcami mieszkań spadła dopiero od kwietnia br. Poziom kontraktacji zmniejszył się do poziomu
notowanego w roku 2018. W drugiej połowie 2020r. odnotowano jednak ponowny wzrost zawieranych umów
deweloperskich i przedwstępnych. W poszczególnych miesiącach III i IV kwartału 2020r. kontraktacja przekraczała
nawet rekordowe wyniki z 2019r. W październiku 2020r. zawarto jedną z najwyższych miesięcznych ilości umów
w dotychczasowej działalności Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
11
4. WSPÓŁPRACA Z ODBIORCAMI I DOSTAWCAMI
Odbiorcy
W działalności deweloperskiej docelową grupę odbiorców Grupy ATAL S.A. stanowią osoby fizyczne oraz w
niewielkiej części osoby prawne. Działalność deweloperska skoncentrowana jest w 7 największych miastach w
Polsce, tj. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Katowicach, Trójmieście i Poznaniu, gdzie ATAL S.A. oferuje
do sprzedaży mieszkania i lokale usługowe. Sprzedaż realizowana jest poprzez własne biura sprzedaży, co daje
możliwość bezpośredniego dotarcia do klienta oraz pozwala szybko reagować na zmiany oczekiwań i preferencji
potencjalnych nabywców. Z tego powodu Grupa Kapitałowa nie jest uzależniona od określonej grupy odbiorców.
W ofercie Grupy dominują projekty obejmujące mieszkania o podwyższonym standardzie.
Część Klientów finansuje, bądź współfinansuje zakup mieszkania kredytem bankowym. Udział ten różni się w
poszczególnych okresach, a także w miastach oraz nawet w poszczególnych inwestycjach. W 2020r. nadal
utrzymywał się wysoki udział zakupów gotówkowych. Grupa szacuje, że odsetek klientów nabywających lokale za
gotówkę kształtował się w przedziale 30-40%. Jednocześnie w przypadku mieszkań kupowanych przez nabywców
inwestycyjnych wskaźnik ten oscylował w okolicach 50-60%.
Rynki, na których Grupa Kapitałowa prowadzi swoją działalność cechują się pewnym zróżnicowaniem w zakresie
potrzeb i zwyczajów dotyczących zakupów mieszkań, oczekiwań cenowych i wielkości mieszkań. Rynki, w których
ATAL prowadzi działalność czyli 7 największych polskich miast: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto,
Katowice, Łódź, to rynki świadome. Klienci bardzo dobrze znają zasady współpracy z firmami deweloperskimi,
specyfikę podpisywanych umów i sposobów rozliczeń. Na tych rynkach konkurencja jest bardzo silna i liczy się
lokalizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, projekt, jakość wykonania i cena mieszkania. Biorąc pod uwagę ciągły
rozwój tych aglomeracji istnieje potencjał do budowy nowych mieszkań. Spółka chce utrzymać atrakcyjną ofertę
mieszkaniową we wszystkich obszarach swojej działalności i sukcesywnie wprowadzać nowe inwestycje w
atrakcyjnych lokalizacjach, w dobrej jakości i o nieprzeciętnej architekturze.
ATAL jest deweloperem obecnym we wszystkich największych aglomeracjach w Polsce. Pozwala na zwiększanie
sprzedaży, a także na uniezależnienie od zmienności koniunktury na poszczególnych rynkach.
Odbiorcami usług najmu nieruchomości komercyjnych są podmioty gospodarcze prowadzące swoją działalność
we Wrocławiu i Cieszynie.
Dostawcy usług i materiałów
Grupa ATAL S.A. koordynuje zakupy i zlecenia na usługi dla wszystkich realizowanych inwestycji, co umożliwia
wybór optymalnych wariantów i rozwiązań. Zamówienia materiałów budowlanych dokonywane są przez osoby
odpowiedzialne za poszczególne inwestycje, jednak koordynacja i negocjacje cenowe są realizowane na poziomie
centrali Grupy. Podobna zasada obowiązuje w przypadku zleceń na usługi.
Prowadzona przez Grupę ATAL S.A. polityka zakłada wybór dostawców i materiałów w oparciu o konkurs ofert.
Głównymi kryteriami wyboru danej oferty są jakość, cena, a także terminy i warunki dostaw. Większość
materiałów nabywana jest u dostawców krajowych, głównie u producentów lub w dużych hurtowniach. Zakupy
wszelkich towarów i materiałów były i są dokonywane u znanych i sprawdzonych od kilku lat dostawców i
producentów.
Dostawy dla działalności komercyjnej stanowią marginalny poziom dostaw Grupy i ograniczają się do wyboru firm
oferujących działalność pomocniczą (firmy sprzątające, firmy wykonujące remonty).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
12
5. ISTOTNE UMOWY ZAWARTE W 2020 ROKU
W 2020 roku Grupa ATAL S.A. zawarła następujące istotne umowy:
Zakupy gruntów:
Warszawa:
• grunt w dzielnicy Białołęka, transakcja zakupu miała miejsce w marcu 2020r.
• grunt w dzielnicy Białołęka, transakcja zakupu miała miejsce w marcu 2020r.
• grunt w dzielnicy Wawer, transakcja zakupu miała miejsce w grudniu 2020r.
Kraków:
• grunt w dzielnicy Prądnik Biały, transakcja zakupu miała miejsce w lutym 2020r.
Katowice:
• grunt w dzielnicy Muchowiec, transakcja zakupu miała miejsce w styczniu 2020r.
Gdańsk:
• grunt w dzielnicy Jasień, transakcja zakupu miała miejsce w lutym 2020r.
Łódź
• grunt w dzielnicy Polesie, transakcja zakupu miała miejsce w kwietniu i czerwcu 2020r.
• Grunt w dzielnicy Śródmieście, transakcja zakupu miała miejsce we wrześniu 2020r.
Łączna cena netto tytułem zapłaty za zakupy gruntów wyniosła w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. 51,7
mln zł. Spółka wstępnie szacuje, że na nabytych w trakcie całego 2020r. gruntach zrealizuje w kolejnych okresach
projekty deweloperskie o powierzchni użytkowej mieszkań przekraczającej 86 tys. m
2
.
Wykonawcy:
W ramach Umowy o współpracy w zakresie generalnego wykonawstwa z dnia 29.05.2013r. zawartej pomiędzy
ATAL S.A, a ATAL Construction Sp. z o.o. podpisano w 2020r. następujące zlecenia:
Nr Zlecenia
Przedmiot Zlecenia
Data Zlecenia
Data zakończenia
Zlecenia
1/2020
Realizacja projektu Aleja Pokoju IIIB
Kraków
01-06-2020
31-08-2022
2/2020
Realizacja projektu Apartamenty
Przybyszewskiego 64 IV Kraków
10-07-2020
31-07-2022
3/2020
Realizacja projektu Bartycka 49
Apartamenty Warszawa
24-08-2020
30-06-2022
4/2020
Realizacja projektu ATAL Residence
Zabłocie V Kraków
12-11-2020
31-05-2022
5/2020
Realizacja projektu Osiedle Poematu
Warszawa
17-12-2020
28-02-2023
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
13
Od 2017r. w ramach generalnego wykonawstwa ATAL Construction Sp. z o.o. realizowane są jedynie projekty w
Krakowie i Warszawie.
Transakcje z podmiotami powiązanymi
Transakcje z podmiotami powiązanymi zawarte w trakcie 2020r. miały charakter rynkowy.
Opis transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawiony został w Nocie 30 skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r.
Emisje Obligacji:
W 2020 roku ATAL S.A. wyemitowała następujące serie obligacji:
• emisja obligacji na okaziciela serii AW z dnia 11.09.2020r. o łącznej wartości nominalnej 150 mln zł, termin
wykupu 11.09.2022r., oprocentowanie WIBOR 6M plus marża 2,60 pp pa, bez zabezpieczeń. Obligacje
wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez BondSpot S.A. i GPW S.A.
• emisja obligacji na okaziciela serii AW2 z dnia 11.09.2020r. o łącznej wartości nominalnej 50 mln zł, termin
wykupu 11.09.2022r., oprocentowanie WIBOR 6M plus marża 2,60 pp pa, bez zabezpieczeń. Obligacje
wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez BondSpot S.A. i GPW S.A.
• W dniu 08.07.2020r. na podstawie porozumienia ATAL S.A. z Jednostką dominującą Juroszek Investments Sp.
z o.o. przesunięto termin wykupu obligacji serii AJ, AK, AL o łącznej wartości nominalnej 30 mln zł z dnia
10.07.2020r. na dzień 31.12.2020r. Pozostałe warunki emisji obligacji nie uległy zmianie.
Ponadto w 2020 roku w ramach Grupy zostały wykupione następujące obligacje:
• w dniu 06.07.2020r. ATAL S.A. wykupiła obligacje serii AI o łącznej wartości nominalnej 2,15 mln zł.
• w dniu 06.10.2020r. ATAL S.A. wykupiła obligacje serii AN o łącznej wartości nominalnej 20 mln zł.
• w dniu 31.08.2020r. ATAL S.A. nabyła, a następnie umorzyła obligacje serii AM o łącznej wartości nominalnej
23,35 mln zł. W dniu 26.10.2020r. ATAL S.A. wykupiła pozostałe obligacje serii AM o łącznej wartości
nominalnej 46,65 mln zł.
• w dniu 28.12.2020r. ATAL S.A. wykupiła obligacje serii AJ o łącznej wartości nominalnej 10 mln zł.
• w dniu 31.12.2020r. ATAL S.A. wykupiła obligacje serii AK o łącznej wartości nominalnej 10 mln zł.
• w dniu 31.12.2020r. ATAL S.A. wykupiła obligacje serii AL o łącznej wartości nominalnej 10 mln zł.
Kredyty bankowe – nowe uruchomienia:
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku w Grupie ATAL S.A. zawarto następujące nowe umowy kredytowe
i aneksy przedłużające bądź podwyższające dotychczas istniejące kredyty/limity kredytowe:
PKO Bank Polski S.A.:
• kredyt w kwocie 25 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „Apartamenty Karolinki Etap I” w Gliwicach, umowa
z dnia 08.01.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin spłaty:
31.12.2021r.
• kredyt w kwocie 19 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „Apartamenty Ostródzka Etap I” w Warszawie,
umowa z dnia 08.01.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin
spłaty: 31.12.2021r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
14
• Aneks z dnia 27.04.2020r. zawarty z Atal Construction Sp. z o.o. zmieniający termin spłaty kredytu w rachunku
bankowym na dzień 27.04.2021r.;
• Aneks z dnia 27.04.2020r. zawarty z ATAL S.A. zwiększający kwotę dostępnego kredytu z 30 mln zł do 40 mln zł
oraz zmieniający termin spłaty kredytu w rachunku bankowym na dzień 27.04.2021r.;
• kredyt w kwocie 29 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „Apartamenty Karolinki etap II” w Gliwicach,
umowa z dnia 21.10.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin
spłaty: 31.03.2023r.
• kredyt w kwocie 38 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „ATAL City Square etap I” we Wrocławiu, umowa z
dnia 21.10.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin spłaty:
31.12.2022r.
mBank S.A.:
• kredyt w kwocie 25 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „Nowe Miasto Jagodno I” we Wrocławiu, umowa
z dnia 11.02.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin spłaty:
30.06.2021r.
• kredyt w kwocie 16 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „Nowe Miasto Jagodno II” we Wrocławiu, umowa
z dnia 27.05.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin spłaty:
31.03.2022r.
• Aneks z dnia 22.06.2020r. zawarty z ATAL S.A. zmieniający termin spłaty kredytu w rachunku bankowym na
dzień 21.07.2021r.
• kredyt w kwocie 17 mln zł na finansowanie przedsięwzięcia „ATAL Bosmańska” w Gdyni, umowa z dnia
29.09.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny termin spłaty:
30.06.2022r.
BNP Paribas Bank Polska S.A.:
• kredyt w kwocie 19,635 mln zł na finansowanie I Etapu przedsięwzięcia „Nowe Miasto Polesie I” w Łodzi,
umowa z dnia 24.04.2020r. zawarta z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 3M +marża; ostateczny termin
spłaty: 24.04.2022r.
• umowa ramowa o finansowanie z dnia 20.10.2020r. do maksymalnej kwoty limitu kredytowego 100 mln zł,
który obejmuje już udzielony kredyt na finansowanie przedsięwzięcia „Nowe Miasto Polesie I” w Łodzi. Limit
ma charakter warunkowy i może zostać wykorzystywany w formie odrębnych umów kredytowych na
finansowanie i refinansowanie kosztów projektów deweloperskich po ich uprzednim zaakceptowaniu przez
Bank.
ING Bank Śląski S.A.:
• kredyt odnawialny obrotowy w kwocie 25 mln zł na finansowanie zakupów gruntów, w ramach Umowy
Wieloproduktowej z dnia 10.01.2020r. zawartej z ATAL S.A.; stopa procentowa: WIBOR 1M + marża; ostateczny
termin spłaty: 27.12.2020r.
• Aneks z dnia 11.12.2020r. zawarty z ATAL S.A. przedłużający limit Umowy Wieloproduktowej w kwocie 37 mln
zł z przeznaczeniem na kredyt w rachunku bankowym z sublimitem w kwocie 34 mln zł z terminem spłaty do
14.12.2021r., oraz zwiększający sublimit na gwarancje bankowe do kwoty 5 mln zł wystawiane do dnia
13.12.2021r. z terminem ważności do 2 lat.
ŚBS „Silesia”:
• Aneks z dnia 03.06.2020r. zawarty z ATAL S.A. zwiększający kwotę kredytu z 10 mln zł do 20 mln zł oraz
zmieniający termin spłaty kredytu na dzień 01.03.2022r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
15
Ponadto w 2020 roku ATAL S.A. spłaciła całkowicie następujące kredyty:
• W dniu 09.03.2020 roku spłacone zostało całkowicie zobowiązanie z tytułu kredytu zaciągniętego w BNP
Paribas Bank Polska S.A. na finansowanie inwestycji zlokalizowanej w Łodzi pod nazwą „Pomorska Park etap
III”. Całkowita spłata kredytu przypadała na dzień 30.09.2020r.
• W dniu 04.05.2020 roku spłacone zostało całkowicie zobowiązanie z tytułu kredytu zaciągniętego w mBank
S.A. na finansowanie inwestycji zlokalizowanej w Gdańsku pod nazwą „Przystań Letnica etap I”. Całkowita
spłata kredytu przypadała na dzień 30.06.2020r.
• W dniu 06.08.2020 roku spłacone zostało całkowicie zobowiązanie z tytułu kredytu zaciągniętego w PKO BP
S.A. na finansowanie inwestycji zlokalizowanej w Katowicach pod nazwą „Nowy Brynów etap I”. Całkowita
spłata kredytu przypadała na dzień 30.09.2020r.
• W dniu 30.09.2020 roku spłacone zostało całkowicie zobowiązanie z tytułu kredytu zaciągniętego w mBank
S.A. na finansowanie inwestycji zlokalizowanej w Warszawie pod nazwą „Nowa Grochowska etap I”. Całkowita
spłata kredytu przypadała na dzień 30.09.2020r.
• W dniu 25.11.2020 roku spłacone zostało całkowicie zobowiązanie z tytułu kredytu zaciągniętego w mBank
S.A. na finansowanie inwestycji zlokalizowanej w Warszawie pod nazwą „Nowa Grochowska etap II”. Całkowita
spłata kredytu przypadała na dzień 30.06.2021r.
• W dniu 25.11.2020 roku spłacone zostało całkowicie zobowiązanie z tytułu kredytu zaciągniętego w mBank
S.A. na finansowanie inwestycji zlokalizowanej w Warszawie pod nazwą „Nowa Grochowska etap III”. Całkowita
spłata kredytu przypadała na dzień 30.06.2021r.
• W dniu 14.12.2020 roku ATAL S.A. przedterminowo spłaciła kredyt obrotowy w CHF zaciągnięty w mBanku z
przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności. Całkowita spłata kredytu przypadała na dzień
28.02.2021r.
• w dniu 27.12.2020r. wygasła umowa kredytowa w kwocie 25.000.000 zł zawarta pomiędzy ATAL S.A. a ING
Bank Śląski S.A. na finansowanie bieżącej działalności.
Pożyczki (udzielone i otrzymane)
W 2020 roku w Grupie Kapitałowej ATAL S.A. nie udzielono pożyczek podmiotom zewnętrznym.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku ATAL S.A. zaciągnęła następujące pożyczki:
• Pożyczka w kwocie 20 mln zł udzielona w dniu 01.07.2020r. przez BETPLAY INTERNATIONAL Sp. z o.o., stopa
procentowa: 2,1% pa stała; ostateczny termin spłaty: 30.09.2020r.
• Pożyczka w kwocie 20 mln zł udzielona w dniu 01.07.2020r. przez jednostkę dominującą Juroszek Investments
sp. z o.o. ; stopa procentowa: 2,1% pa stała; ostateczny termin spłaty: 30.09.2020r.
W 2020 roku ATAL S.A. spłaciła następujące pożyczki:
• w dniu 16.09.2020r. ATAL S.A. całkowicie spłaciła pożyczkę w kwocie 20 mln zł udzieloną przez BETPLAY
INTERNATIONAL Sp. z o.o.
• w dniu 16.09.2020r. ATAL S.A. całkowicie spłaciła pożyczkę w kwocie 20 mln zł udzieloną przez jednostkę
dominującą Juroszek Investments sp. z o.o.
W 2020r. ATAL S.A. nie udzieliła pożyczek podmiotom wchodzącym w skład jej Grupy.
W tym okresie ATAL S.A. otrzymała zwrot następujących pożyczek od podmiotów zależnych i stowarzyszonych:
• ATAL Construction Sp. z o.o. sp.k. całkowicie spłaciła w dniu 29.12.2020r. pożyczkę w kwocie 100 tys. zł.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
16
• ATAL Construction Sp. z o.o. sp.k. całkowicie spłaciła w dniu 30.12.2020r. pożyczkę w kwocie 350 tys. zł.
Udzielone i otrzymane poręczenia
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. ATAL S.A. nie udzielała, ani nie otrzymywała poręczeń
Zobowiązania warunkowe
• W dniu 3 września 2013 roku ustanowiona została hipoteka umowna (wraz z późniejszymi aneksami) na
nieruchomości stanowiącej własność Spółki oraz cesja praw z umowy ubezpieczenia niniejszej nieruchomości
jako zabezpieczenie zobowiązań STS S.A. (wcześniej: Star-Typ-Sport Zakłady Wzajemne Sp. z o.o.)
z siedzibą w Katowicach, która to Spółka nie jest spółką zależną. Na dzień sprawozdawczy kwota hipoteki
wynosiła 6,62 mln zł.
• W dniu 20 grudnia 2019 roku ATAL S.A. udzieliła poręczenia do kwoty 15 mln EUR za zobowiązania spółki
stowarzyszonej ATAL Development GmbH z siedzibą w Niemczech wobec Powszechnej Kasy Oszczędności
Banku Polskiego S.A. z siedzibą w Warszawie, działającej przez Oddział w Republice Federalnej Niemiec z
siedzibą we Frankfurcie nad Menem z tytułu umowy kredytu inwestycyjnego z dnia 20 grudnia 2019 roku w
kwocie 10 mln EUR finansującego projekt deweloperski „ATAL MIKA I” w Dreźnie, której dłużnikami
solidarnymi są ATAL Development GmbH oraz Juroszek Investments Sp. z o.o.
• W dniu 7 sierpnia 2020 roku na majątku ATAL S.A. ustanowiona została hipoteka umowna do kwoty 363,72 tys.
EUR na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Banku Polskiego Spółki Akcyjnej na zabezpieczenie wierzytelności
z tytułu gwarancji w wysokości 242,48 tys. EUR zabezpieczającej roszczenia miasta Drezno wobec ATAL
Development GmbH z porozumienia o przejęciu umowy urbanistycznej z dnia 21 września 2018 roku
dotyczącej planu zagospodarowania przestrzennego.
Udzielone gwarancje
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. ATAL S.A. nie udzielała gwarancji, spółka zleciła natomiast
wystawienie następujących gwarancji bankowych:
• W dn. 22.09.2020r. ING Bank Śląski S.A. wystawił na zlecenie ATAL S.A. gwarancję bankową dobrego
wykonania umowy w kwocie 618,6 tys. zł na rzecz jednostki samorządu terytorialnego z terminem ważności
do 30.12.2020r. Gwarancja funkcjonowała w ramach określonego w Umowie Wieloproduktowej sublimitu
na gwarancje bankowe.
Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami
Grupa Kapitałowa ATAL S.A. nie posiada żadnych informacji na temat ewentualnych umów pomiędzy
akcjonariuszami zawartych w 2020 roku.
Umowy o współpracy lub kooperacji
Grupa Kapitałowa ATAL S.A. nie zawarła w 2020r. żadnych umów dotyczących współpracy lub kooperacji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
17
Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych
W ramach Grupy Kapitałowej ATAL S.A. wyemitowano w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. obligacje na
łączną kwotę 200,0 mln zł opisane powyżej. W omawianym okresie nie skierowano emisji do podmiotów
powiązanych. Wpływy z emisji obligacji zostały przeznaczone w części na realizację przedsięwzięć deweloperskich,
a także na częściowe sfinansowanie zakupu nowych gruntów, które będą przeznaczone do realizacji nowych
projektów.
Prognozy finansowe
Grupa Kapitałowa ATAL S.A. nie informowała o prognozach finansowych na rok 2020, 2021 i lata następne.
Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa Kapitałowa ATAL S.A. posiada pełną zdolność do realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Planowane projekty
będą finansowane ze środków własnych, kredytów celowych oraz emisji obligacji. Posiadane środki finansowe,
odpowiedni zasób gruntów oraz bieżąca i planowana struktura finansowania pozwala na realizację przyjętych
założeń inwestycyjnych.
6. SYTUACJA MAJĄTKOWA I FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ (opis danych
skonsolidowanych)
Prezentowane dane są zgodne ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za
okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r.
Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
Dane w tys. zł
31.12.2020
31.12.2019
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
1 167 354
720 167
62%
Zysk brutto ze sprzedaży
237 474
170 719
39%
Koszty sprzedaży
14 078
14 276
-1%
Koszty ogólnego zarządu
18 680
18 811
-1%
Zysk operacyjny
208 506
145 758
43%
EBIT*/przychody ze sprzedaży
18%
20%
-2 pp
Zysk netto
167 455
115 551
45%
* EBIT = zysk z działalności operacyjnej
Przychody ze sprzedaży Grupy Kapitałowej ATAL S.A., które generowane są głównie w segmencie działalności
deweloperskiej wzrosły znacząco w stosunku do roku ubiegłego na skutek rekordowej ilości wydanych mieszkań i
lokali ich finalnym nabywcom. Grupa wydała ilościowo o 70% więcej mieszkań niż w roku poprzednim, a 67% więcej
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
18
pod względem wydanej powierzchni użytkowej lokali. W konsekwencji tego Grupa odnotowała w 2020r. również
rekordowy w swojej dotychczasowej działalności poziom przychodów ze sprzedaży.
W przychodach 2020r. rozpoznano 3002 lokale mieszkalne i usługowe o łącznej powierzchni użytkowej ponad 164
tys. m
2
. Największą liczbę lokali wydano w Warszawie i Łodzi.
Na skutek powyższych czynników oraz specyfiki przekazywanych lokali zysk netto zwiększył się nominalnie o 45%
do poziomu 167 mln zł.
Wskaźniki rentowności
31.12.2020
31.12.2019
Zmiana
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
_Zysk na działalności operacyjnej_
przychody ze sprzedaży
17,9%
20,2%
-2,3 pp
Wskaźnik marży zysku netto
_____Zysk netto______
przychody ze sprzedaży
14,3%
16,0%
-1,7 pp
Stopa zwrotu z aktywów (ROA)
_____Zysk netto______
aktywa ogółem
6,0%
4,8%
1,2 pp
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)
_____Zysk netto______
Kapitał własny
17,5%
14,7%
2,8 pp
Spadek poziomu wskaźników marży zysku operacyjnego, jak również marży zysku netto w stosunku do
analogicznego okresu roku ubiegłego jest wynikiem specyfiki przekazywanych głównie w I półroczu 2020r.
projektów, jak również okresu w którym projekty te były realizowane. Większość wydawanych w I półroczu
przedsięwzięć była kontraktowana (podpisywane umowy deweloperskie i przedwstępne) jeszcze pod koniec 2017
roku oraz w 2018 roku, kiedy ceny mieszkań były znacznie niższe niż obecnie. Wzrost kosztów wykonawstwa i
materiałów budowlanych w trakcie realizacji przedsięwzięć spowodował obniżenie rentowności niektórych
projektów.
Pomimo spadku poziomu wskaźników marży zysku operacyjnego, jak również marży zysku netto za cały 2020r.
odnotowuje się wzrost rentowności w II półroczu tego roku. Rentowność netto w IV kwartale 2020r. wzrosła
ponownie do poziomu 17,5%.
Poprawiła się wartość wskaźnika ROA pomimo zwiększenia sumy aktywów na skutek rosnącego poziomu zapasów
będącego z kolei wynikiem dużej ilości realizowanych budów i kumulacji niewydanej nabywcom produkcji
budowlanej. Zwiększenie wskaźnika ROE jest natomiast następstwem wzrostu poziomu kapitałów własnych w
związku z przeznaczeniem zysku netto ATAL S.A. za 2019r. (112 mln zł) w całości na kapitał zapasowy, jak również
z wypracowaniem wysokiego poziomu zysku netto w roku 2020.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
19
Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej – aktywa
Dane w tys. zł
31.12.2020
31.12.2019
Zmiana
Aktywa ogółem
2 792 686
2 409 435
16%
Aktywa trwałe
185 987
153 260
21%
Aktywa obrotowe w tym:
2 606 699
2 256 175
16%
Zapasy
2 327 658
2 080 314
12%
Należności z tytułu dostaw, robót i usług
37 099
24 978
49%
Należności z tytułu bieżącego podatku
dochodowego
0
0
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz
krótkoterminowe aktywa finansowe
241 942
150 883
60%
- w tym środki na rachunkach powierniczych
67 901
136 637
-50%
Stały wzrost wartości aktywów jest między innymi wynikiem zastosowania od 2019r. nowego standardu
wynikającego z MSSF 16 Leasing na podstawie którego Grupa prezentuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania w
ramach tej samej pozycji, w której przedstawione zostałyby odpowiednie bazowe składniki aktywów, gdyby były
własnością Grupy. Na skutek powyższego:
- prawo do użytkowania powierzchni biurowych - wykazane są w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów dotyczące nieruchomości inwestycyjnych - wykazane są w bilansie w
pozycji Nieruchomości inwestycyjne,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których prowadzone są projekty deweloperskie – wykazane są w
bilansie w pozycji Zapasy.
Jednocześnie znaczny wzrost w pozycji zapasy w stosunku do roku 2019 nastąpił na skutek realizacji coraz większej
ilości przedsięwzięć deweloperskich ewidencjonowanych w trakcie budowy w pozycji „produkcja w toku”. Pomimo
zakończenia szeregu przedsięwzięć deweloperskich w ostatnim kwartale 2020r. i wydaniu rekordowej ilości lokali
do przekazania w kolejnym roku pozostało Grupie aż 956 mieszkań.
Zakończenie i przekazywanie dużej ilości przedsięwzięć deweloperskich przyczyniło się do wysokiego spływu
środków pieniężnych i utrzymania jego poziomu na koniec 2020r. Zwrócić należy uwagę na systematycznie
obniżający się poziom środków pieniężnych zablokowanych na rachunkach powierniczych, co przy wzrastającej
ilości realizowanych przedsięwzięć świadczy o wprowadzeniu dużej dyscypliny uwalniania transz z rachunków
powierniczych.
2020 2019
2793
2409
2020 2019
956
789
Aktywa razem, w mln. PLN
Kapitały własne, w mln. PLN
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
20
Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej – pasywa
Dane w tys. zł
31.12.2020
31.12.2019
Zmiana
Kapitał własny
956 139
788 726
21%
Kapitał podstawowy
193 573
193 573
0%
Zobowiązania ogółem
1 836 547
1 620 607
13%
Zobowiązania długoterminowe
694 896
914 441
-24%
Zobowiązania krótkoterminowe
1 141 651
706 268
62%
Wzrost o 21% kapitałów własnych na dn. 31.12.2020r. został osiągnięty poprzez przekazanie zysku netto ATAL
S.A. za 2019r. w wysokości 112 mln zł w całości na kapitał zapasowy, jak również poprzez osiągnięty w roku
2020r. zysk netto Grupy w wysokości 167 mln zł.
Znaczny wzrost zobowiązań związany jest z zastosowaniem od 2019r. standardu wynikającego z MSSF 16 Leasing.
W związku z powyższym na dzień 31.12.2020r. zostało rozpoznane zobowiązanie z tytułu leasingu związanego z
prawem do użytkowania powierzchni biurowych i prawem wieczystego użytkowania gruntów w łącznej kwocie
wynoszącej aż 150,3 mln zł.
Zauważyć należy, że wzrost zobowiązań na koniec 2020r. o 216 mln zł w stosunku do roku poprzedniego
kształtował się na poziomie niższym niż wzrost finansowanych nimi zapasów, które urosły o 247 mln zł.
Jednocześnie wzrost zobowiązań nastąpił głównie w pozycji otrzymanych zaliczek na dostawy (wzrost o 55 mln
zł) oraz pozostałych zobowiązań finansowych, czyli obligacji, które urosły o 78 mln zł.
Struktura Finansowania i zarządzanie zasobami finansowymi
Dane w tys. zł
31.12.2020
31.12.2019
Aktywa ogółem
2 792 686
2 409 435
Aktywa trwałe
185 987
153 260
Kapitał własny
956 139
788 726
Zobowiązania ogółem
1 836 547
1 620 709
Zobowiązania długoterminowe
694 896
914 441
Zobowiązania krótkoterminowe
1 141 651
706 268
Kapitał własny na dzień 31.12.2020r. finansował w całości aktywa trwałe oraz część aktywów obrotowych Grupy.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych w kwocie 177 mln zł oraz pozostałe zobowiązania finansowe
(obligacje) w kwocie 725 mln zł pozwalają na finansowanie realizacji części prowadzonych przedsięwzięć
deweloperskich. Wskazane powyżej zobowiązania finansują zapasy (głównie produkcja budowalna) w 39%. W
zobowiązaniach finansowych znaczący udział stanowią pożyczki od Akcjonariusza oraz obligacje skierowane do
głównych Akcjonariuszy i podmiotów powiązanych o łącznej wartości nominalnej 267 mln zł.
Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020r. niezmiennie polegało na efektywnym
zapewnieniu finansowania działalności Grupy, w tym w szczególności zapewnieniu źródeł finansowania
realizowanych projektów deweloperskich. W okresie 2020r. wykorzystywano więc w tym celu środki własne,
środki od nabywców, kredyty bankowe, pożyczki oraz wyemitowane obligacje, w tym obligacje skierowane do
podmiotów powiązanych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
21
ATAL S.A. wypracowała system wdrożenia oraz dalszego monitorowania źródeł finansowania poszczególnych
przedsięwzięć deweloperskich. Każde przedsięwzięcie ma zapewnione i szczegółowo określone środki na
realizację umożliwiające prawidłowe funkcjonowanie i terminowe zakończenie projektu. Bieżący przegląd źródeł
finansowania polega na monitorowaniu terminowości i celowości uruchomień transz kredytu lub skierowaniu
środków pochodzących z emisji obligacji w powiązaniu z monitoringiem zwalnianych przez banki środków
pieniężnych zdeponowanych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Celem takiego działania jest zapewnienie bezpieczeństwa finansowego Grupy, a tym samym utrzymania
prawidłowych wskaźników płynności.
Wskaźniki zadłużenia
Wskaźniki zadłużenia
31.12.2020
31.12.2019
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałem własnym
kapitał własny
aktywa ogółem
34%
33%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Zobowiązania ogółem
kapitał własny
192%
205%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
Zobowiązania ogółem
aktywa ogółem
66%
67%
Wskaźnik zadłużenia netto Grupy*
0,38
0,35
* zgodnie z Warunkami Emisji Obligacji rozumiany jako stosunek łącznej wartości Długu netto do Kapitałów Własnych.
Zadłużenie finansowe oznacza skonsolidowane zadłużenie Grupy Emitenta z wyłączeniem pożyczek udzielonych Emitentowi
przez Akcjonariusza (Pan Zbigniew Juroszek bezpośrednio lub pośrednio), obligacji Emitenta nabytych przez Akcjonariusza, jak
również obligacji Emitenta nabytych przez spółki: ZJ Invest Sp. z o.o. oraz Juroszek Investments Sp. z o.o., nad którymi kontrolę
właścicielską sprawuje Akcjonariusz, jak również z wyłączeniem zobowiązań leasingowych prezentowanych z tytułu umów
najmu lokali i prawa wieczystego użytkowania gruntów ujawnianych w sprawozdaniu finansowym jako zobowiązanie z tytułu
leasingu zgodnie z MSSF 16 (nowy zakres ujawnień począwszy od 2019r.).
Poziom wskaźników zadłużenia na koniec 2020 roku uległ niewielkiej poprawie w stosunku do roku poprzedniego
za sprawą wzrostu kapitału własnego. Jednocześnie nastąpił nominalny wzrost aktywów, a równocześnie
zobowiązań, co jest efektem realizacji dużej ilości projektów deweloperskich (wzrost produkcji w toku) oraz
konieczności ich finansowania (wzrost obligacji i zaliczek na dostawy).
Wskaźnik zadłużenia netto Grupy, zgodnie z definicją określoną w Warunkach Emisji Obligacji kształtuje się na
poziomie nieco wyższym ze względu na obniżenie zadłużenia wobec Akcjonariusza i jednostek z nim powiązanych.
Zwraca się uwagę, że w jego wyliczeniu uwzględnia się poręczenie do kwoty 15,0 mln EUR, jakie udzieliła
Jednostka dominująca za kredyt udzielony przez PKO BP S.A. jednostce stowarzyszonej ATAL Development GmbH
w kwocie 10,0 mln EUR.
Istotny wpływ na wartość powyższego wskaźnika mają wyłączenia zadłużenia wobec głównego Akcjonariusza i
podmioty przez Niego kontrolowane (Juroszek Investments Sp. z o.o. oraz ZJ Invest Sp. z o.o.). Łączna wartość
obligacji objętych przez Akcjonariusza (bezpośrednio i pośrednio) oraz uzyskanych od Akcjonariusza pożyczek
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
22
wyniosła 267 mln zł według stanu na dzień 31.12.2020r. Równocześnie wyłącza się z zadłużenia wpływ standardu
MSSF 16 Leasing.
Wskaźnik zadłużenia netto Grupy, zgodnie z definicją określoną w Warunkach Emisji Obligacji, spełnia zakładane
dla niego wartości.
W opinii Zarządu poziom zadłużenia Grupy ATAL S.A. należy uznać nadal za bezpieczny, zwłaszcza że finansuje
realizowane projekty deweloperskie, których zakończenie spowoduje spłatę zobowiązań finansujących te
konkretne przedsięwzięcia.
Wskaźniki płynności
Wskaźniki płynności
31.12.2020
31.12.2019
Wskaźnik bieżący
Aktywa obrotowe
Zobowiązania krótkoterminowe
2,28
3,19
Wskaźnik szybki
Aktywa obrotowe - zapasy
Zobowiązania krótkoterminowe
0,24
0,25
Wskaźnik płynności bieżącej Grupy ATAL S.A. na dzień 31.12.2020r. utrzymuje się nadal na wysokim i bezpiecznym
poziomie. W porównaniu do roku poprzedniego uległ obniżeniu na skutek wzrostu zobowiązań bieżących.
Wskaźnik płynności szybki kształtuje się na poziomie niższym od ogólnie oczekiwanego, lecz jego poziom jest
charakterystyczny dla branży deweloperskiej. Wartość tego wskaźnika jest determinowana przez wysoki i
wzrostowy stan zapasów, czyli przede wszystkim produkcji w toku na którą składają się z kolei budowane
mieszkania.
Wysoki poziom zapasów wynika z długiego procesu budowlanego (ok. 24 m-ce), jak również zwiększonej ilości
realizowanych projektów w poprzednich i bieżących kwartałach. Równocześnie na wzrost poziomu zapasów
wpływ miało zastosowanie standardu MSSF 16.
7. INFORMACJE DODATKOWE
Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub
organem administracji publicznej:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
23
W spółce zależnej ATAL Construction Sp. z o.o. prowadzone są kontrole podatkowe w zakresie prawidłowości
stosowania prawa i rozliczania podatku dochodowego za lata 2017-2018. Na dzień sporządzenia sprawozdania
finansowego zostały wydane decyzje określające wysokość zobowiązania podatkowego za lata 2017-2018, w
których organ podatkowy zakwestionował prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów amortyzacji od
wartości firmy zarzucając Spółce naruszenie art. 119a Ordynacji podatkowej. Spółka nie zgadza się ze stanowiskiem
organu i złożyła stosowne odwołania od decyzji. Organ podatkowy zawiesił oba postępowania z powodu
wystąpienia z wnioskiem o opinię do Rady do Spraw Przeciwdziałania Unikaniu Opodatkowania. Zarząd Spółki po
zasięgnięciu opinii doradców podatkowych szacuje, iż spór zostanie rozstrzygnięty na korzyść Spółki.
Na dzień 31.12.2020 roku Grupa nie była stroną (przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego oraz organem administracji publicznej) innych postępowań dotyczących zobowiązań ani
wierzytelności Grupy, których jednorazowa lub łączna wartość stanowiłaby co najmniej 10% jej kapitałów
własnych.
Pozostałe informacje dodatkowe:
W 2020 roku Grupa Kapitałowa ATAL S.A.:
• nie odnotowała osiągnięć w dziedzinie badań i rozwoju,
• nie nabywała udziałów (akcji) własnych,
• nie utworzyła i nie posiadała oddziałów (zakładów),
• nie korzystała z instrumentów finansowych w zakresie ryzyka: zmiany cen, kredytowego, istotnych zakłóceń
przepływów środków pieniężnych oraz utraty płynności finansowej,
• nie prowadziła działalności sponsoringowej, charytatywnej lub innej o zbliżonym charakterze.
Czynniki i zdarzenia nietypowe:
Wpływ ogłoszenie pandemii COVID-19 na bieżącą i przyszłą działalność Grupy
Wybuch pandemii koronawirusa COVID-19 w pierwszym półroczu 2020 roku był najistotniejszym czynnikiem
wpływającym na bieżącą działalność Grupy. Zarząd Spółki dominującej zidentyfikował potencjalne ryzyka mogące
pojawić się w związku z pandemią koronawirusa, przejawiające się przede wszystkim wydłużaniem procedur
administracyjnych, budowlanych, czy wreszcie sprzedażowych.
Grupa podjęła następujące działania mające spowodować zminimalizowanie potencjalnych ryzyk działalności:
- działy sprzedaży przygotowano na zmniejszenie personelu w biurach stacjonarnych, wprowadzono możliwość
podpisywania umów rezerwacyjnych lokali za pośrednictwem elektronicznych kanałów komunikacji;
- wprowadzono dodatkowe środki ochrony pracowników, które umożliwiły funkcjonowanie poszczególnych
budów w dotychczasowym zakresie;
- umożliwiono pracownikom biurowym pracę zdalną ze swoich miejsc zamieszkania, co zapewniło ciągłość ich
działania.
Mimo podjętych w Grupie działań zamknięcie przez długi okres urzędów administracji publicznej, bądź praca
urzędników bez możliwości przyjmowania interesantów wpływały na opóźnienia w wydawaniu decyzji
administracyjnych (zarówno pozwoleń na budowę, jak i pozwoleń na użytkowanie), co spowodowało opóźnienia
rozpoczęcia nowych budów, jak i wydań lokali w inwestycjach zakończonych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
24
Ponadto czasowe zamknięcie, zwłaszcza w początkowym etapie pandemii, niektórych kancelarii notarialnych
przełożyło się na opóźnienia w podpisywaniu umów deweloperskich z już funkcjonujących przedsięwzięć.
Szybka reakcja Zarządu Spółki przyczyniła się do tego, iż pomimo rozpoczęcia w Polsce stanu pandemii COVID-19
na początku marca 2020r. wszystkie budowy Grupy były i są nadal realizowane w pełnym zakresie. Ma to kluczowe
znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania firmy deweloperskiej, gdyż zgodna z harmonogramem realizacja prac
determinuje możliwość zwalniania przez banki środków z rachunków powierniczych, jak również wywiązanie się z
zawartych z nabywcami umów. Notowane na początku pandemii niewielkie utrudnienia logistyczne od drugiego
półrocza 2020r. są niezauważalne. Od początku wybuchu pandemii Spółki Grupy nie zanotowały problemów z
wykonawcami, czy zakupem materiałów budowlanych.
Pomimo wybuchu pandemii COVID-19 kontraktacja nowych umów była i jest satysfakcjonująca jak na panujące
warunki gospodarcze i administracyjne. W styczniu i lutym 2020 roku podpisano odpowiednio 269 i 252 umowy
deweloperskie i przedwstępne. W marcu, kiedy rozpoczął się stan pandemii ATAL S.A. zakontraktował niewiele
mniej mieszkań i lokali kończąc miesiąc na poziomie 234 podpisanych umów deweloperskich i 317 umów
rezerwacyjnych. Pomimo ograniczenia do minimum możliwości kontaktowania się bezpośredniego w miesiącu
kwietniu 2020 roku podpisano 177 umów deweloperskich i przedwstępnych. W maju oraz czerwcu 2020r.
zakontraktowano odpowiednio 194 i 165 mieszkań i lokali oraz zawarto aż 200 i 281 umów rezerwacyjnych, co
skutkowało ponownym zwiększeniem zawieranych umów deweloperskich w kolejnych miesiącach. Od miesiąca
lipca 2020r. kiedy poziom kontraktacji wyniósł 241 mieszkań miesięczna ilość podpisywanych umów
systematycznie rosła, by w październiku wynieść aż 313 podpisanych umów. W drugim półroczu 2020r. miesięczna
kontraktacja powróciła nawet do rekordowych poziomów z 2019r. Łącznie do końca 2020r. Grupa Atal S.A.
podpisała 2896 umów deweloperskich i przedwstępnych.
Ponadto Zarząd liczył się ze wzrostem ryzyka potencjalnego odstąpienia przez Nabywców od już zawartych umów,
choć jest ono ograniczone wystąpieniem określonych warunków koniecznych do rozwiązania umowy. Takie
odstąpienia które wystąpiły w Grupie, dotyczyły zwykle podpisanych w poprzednich latach umów na wybudowanie
i przekazanie mieszkań z przedsięwzięć o wysokim stopniu kontraktacji i nie przekraczały poziomu kilku procent
nowych kontraktacji z 2020 roku.
Szczególnym przedmiotem zainteresowania Spółek Grupy ATAL było utrzymanie wysokiej zdolności płatniczej i
płynności finansowej. Dzięki wydaniu lokali z zakończonych przedsięwzięć deweloperskich pod koniec 2019r. oraz
w całym 2020r. Spółka otrzymała środki pieniężne zdeponowane do tej pory na mieszkaniowych rachunkach
powierniczych. Środki te w powiązaniu z uruchomieniami kredytów celowych i dostępnych limitów kredytów
obrotowych, jak również wyemitowanych w drugim półroczu 2020r. obligacji pozwoliły na zachowanie wysokiego
stanu dostępnych środków pieniężnych. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa posiadała na rachunkach, w tym
powierniczych, jak również w dostępnych limitach kredytów obrotowych łączne środki w kwocie 356 mln zł (bez
niewykorzystanych kredytów celowych finansujących przedsięwzięcia deweloperskie).
Jednocześnie planowane w przyszłych kwartałach zakończenia przedsięwzięć deweloperskich pozwolą na
terminowe wpływy środków pieniężnych oczekiwanych od nabywców mieszkań.
Wskazać należy, że wprowadzenie stanu epidemicznego miało wpływ na przychody i wyniki osiągnięte głównie w
pierwszym półroczu 2020 roku, ze względu na opóźnienia wydania pozwoleń na użytkowanie zakończonych
projektów, co spowodowało przesunięcie wydań gotowych lokali na następne okresy. Ponadto istnieje ryzyko
ograniczenia kontraktacji nowych lokali w okresie pandemii, co mogłoby przełożyć się na przychody i wyniki
osiągane w następnych okresach. Zarząd ATAL S.A. liczy na ustabilizowanie sytuacji na skutek rozpoczęcia
programu szczepień, który powinien przyczynić się do wyhamowania rozwoju pandemii wirusa i normalizacji
otoczenia społecznego i gospodarczego.
Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Grupą Kapitałową
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
25
W okresie 2020 roku nie nastąpiły żadne zmiany w zasadach zarządzania Grupą Kapitałową.
8. RYZYKA DZIAŁALNOŚCI
Poniżej zostały opisane istotne w opinii Zarządu ryzyka działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A.
Ryzyko istotnej zmiany ceny gruntów
Koszty przeznaczone na nabycie gruntów pod projekty deweloperskie stanowią jeden z kluczowych czynników
decydujących o opłacalności danego projektu deweloperskiego.
Zarówno wzrost cen gruntów w przyszłości, jak również spadek wartości gruntów już posiadanych przez Spółkę
mogłyby mieć wpływ na konkurencyjność i rentowność niektórych projektów Spółki, a przez to mogłyby mieć
istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju Grupy.
W szczególności spadek cen gruntów może mieć korzystny wpływ na rentowność nowych projektów, natomiast
niekorzystny dla obecnie prowadzonych. Wzrost cen gruntów zwiększyłby dodatkowo konkurencyjność obecnych
projektów, gdzie grunty nabyte zostały po niższych cenach natomiast mógłby utrudnić rozwój nowych projektów
ze względu na ich wyższy koszt realizacji. Ponadto spadek wartości gruntów może wpływać niekorzystnie na
sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z wadami prawnymi nieruchomości
W celu zabezpieczenia realizacji przyszłych projektów deweloperskich Spółka nabywa nieruchomości gruntowe na
terenie Katowic, Krakowa, Łodzi, Poznania Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia. Nie można wykluczyć ryzyka, iż
nieruchomości nabywane przez Spółkę są obciążone wadami prawnymi, tzn. stanowią własność innego podmiotu
niż sprzedający, bądź są obciążone prawami osób trzecich. W szczególności dotyczyć to może nieruchomości
położonych w Warszawie w związku z obowiązywaniem dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i
użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W przypadku tych gruntów istnieje ryzyko, że ich byli
właściciele mogą wystąpić z roszczeniami reprywatyzacyjnymi jeśli przejęcie gruntów na podstawie ww. dekretu
miało miejsce niezgodnie z przepisami. Istnienie wad prawnych, o których mowa powyżej wiąże się z możliwością
dochodzenia wobec Spółki roszczeń dotyczących takich nieruchomości. Może to wpływać niekorzystnie na
sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko zastosowania nieprawidłowej technologii budowlanej lub wykorzystania nieprawidłowej dokumentacji
architektonicznej projektu
Zastosowanie nieprawidłowej technologii budowlanej oraz możliwość popełnienia przez projektantów błędów
w dokumentacji architektonicznej projektu mogą doprowadzić do realizacji budynków zawierających istotne wady
konstrukcyjne. Ich usunięcie będzie wymagało zaangażowania dodatkowych nakładów inwestycyjnych oraz
wydłużenia terminu realizacji danego projektu, co może powodować wzrost kosztów jego wykonania, zwłaszcza w
sytuacji, gdy nieprawidłowości te lub błędy nie zostaną wykryte na wczesnym etapie projektu. Istnieje ryzyko, iż
zaakceptowane projekty architektoniczne zawierają uchybienia techniczne lub też, że zastosowana technologia
budowlana okaże się nieprawidłowa dla danego projektu. W przypadku wystąpienia takich uchybień lub
technologicznych nieprawidłowości, Spółka może ponieść straty z uwagi na opóźnienie w realizacji danego
projektu i związany z tym wzrost kosztów jego wykonania.
W konsekwencji, uchybienia projektów architektonicznych oraz nieprawidłowości w technologii budowlanej mogą
wpływać niekorzystnie na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko nie osiągnięcia zaplanowanej powierzchni użytkowej
Grupa realizuje swoje projekty deweloperskie w oparciu o solidnie przygotowane projekty architektoniczne, które
przewidują wybudowanie określonej powierzchni użytkowej w ramach poszczególnych etapów projektów
deweloperskich. Z uwagi jednak na fakt, że Spółka planuje swoje projekty z wyprzedzeniem możliwe jest, iż w
trakcie ich realizacji konieczne będzie wprowadzenie zmian do przyjętych projektów architektonicznych. Zmiany
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
26
te mogą wynikać w szczególności: (i) ze zmian planów zagospodarowania przestrzennego i dostosowania do tych
planów projektów deweloperskich celem optymalnego wykorzystania dostępnej przestrzeni, (ii) zmian w
strukturze planowanych mieszkań, które jeśli będą polegały na zmniejszeniu średniej powierzchni mieszkań,
wymagać będą przeznaczenia dodatkowej powierzchni na garaże, co z kolei zmniejszy całkowitą powierzchnię
użytkową mieszkań, oraz (iii) przyjęcia innych niż zamierzone rozwiązań technicznych i budowlanych.
Zmniejszenie się całkowitej powierzchni użytkowej mieszkań do sprzedaży będzie miało wpływ na sytuację
finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów realizowanych przez Grupę
Realizacja projektów deweloperskich jest przedsięwzięciem długoterminowym. W efekcie, okres oczekiwania na
pierwsze przychody z tytułu sprzedaży wybudowanych lokali jest stosunkowo długi, ponieważ trwa on co najmniej
kilkanaście miesięcy. Projekty deweloperskie Spółki wymagają poczynienia istotnych nakładów finansowych
zarówno już w fazie przygotowań do rozpoczęcia danego projektu oraz w trakcie jego realizacji.
W toku prowadzenia przez Grupę inwestycji deweloperskich możliwy jest wzrost kosztów inwestycyjnych,
wynikający ze specyfiki procesu budowlanego, w tym, z faktu, iż: (i) realizacja robót budowlanych przebiega w
stosunkowo długim okresie, w czasie którego mogą ulec zmianie ceny materiałów budowlanych oraz koszty
zatrudnienia wykwalifikowanych pracowników, (ii) realizacja robót budowlanych uzależniona jest w dużym stopniu
od panujących warunków atmosferycznych, które, gdy są niesprzyjające, mogą doprowadzić do opóźnień w
realizacji projektu oraz konieczności ponoszenia kosztów zabezpieczenia budowy w czasie gdy roboty nie są
prowadzone, (iii) warunki gruntowe nieruchomości pod projekty deweloperskie mogą wymagać dodatkowych
nakładów inwestycyjnych, (iv) wadliwe materiały budowlane muszą być zastępowane materiałami prawidłowymi
o odpowiedniej jakości, oraz (v) wady projektowanych budynków wymagają ich usunięcia.
Ponadto do innych czynników, które mogą spowodować wzrost kosztów inwestycyjnych należą m.in.: inflacja,
koszty pracy, wzrost podatków i innych zobowiązań publicznoprawnych, zmiany w przepisach prawa lub polityce
rządowej oraz wzrost kosztów finansowania.
Wzrost kosztów realizacji projektów deweloperskich związany ze specyfiką procesu budowlanego, może mieć
istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko niezrealizowania projektów deweloperskich w terminie
Realizacja projektów deweloperskich jest przedsięwzięciem długoterminowym, na które wpływ ma wiele
czynników otoczenia rynkowego oraz zasoby Spółki. Wpływ tych oraz innych czynników opisanych w prospekcie
emisyjnym spółki dostępnym na stronie internetowej pod adresem: http://atal.pl/dla-
inwestorow/akcje_atal_na_gpw/prospekt_emisyjny_i_aneksy.html, może spowodować opóźnienia w realizacji
inwestycji. Konsekwencją tych opóźnień może być, oprócz przesunięcia się w czasie realizacji przychodów z
działalności Grupy, także ryzyko powstania dodatkowych kosztów związanych z koniecznością zapłaty odsetek,
odszkodowań lub kar umownych wynikających z umów zawartych w związku z realizacją projektów
deweloperskich, należnych, w szczególności, na rzecz: (i) podwykonawców lub dostawców materiałów
budowlanych i sprzętu z powodu opóźnień w wypłacie wynagrodzeń lub z tytułu rekompensaty za utratę innych
kontraktów niezrealizowanych na skutek opóźnień, (ii) instytucji finansujących inwestycje Spółki w związku z
naruszeniem warunków finansowania i nieterminową spłatą zaciągniętych kredytów, oraz (iii) nabywców lokali z
tytułu opóźnienia w zawarciu umów wyodrębnienia lokali i ich sprzedaży. Ponadto, znaczące opóźnienia albo
nieukończenie realizacji projektu mogą skutkować: (i) odstąpieniem przez nabywców lokali od zawartych umów
przedwstępnych sprzedaży, (ii) trudnościami z upłynnieniem środków zainwestowanych w zakup gruntu, (iii)
wystąpieniem ryzyka reputacyjnego, oraz (iv) koniecznością zwrotu zadłużenia z tytułu danego projektu.
Opóźnienia w realizacji poszczególnych projektów mogą istotnie negatywnie wpływać na sytuację finansową lub
wyniki działalności Spółki.
Ryzyko nieprzystąpienia przez nabywców lokali do zawarcia ostatecznych umów przenoszących własność
Klienci Spółki zawierają przedwstępne umowy sprzedaży oraz umowy zobowiązujące do wybudowania budynku,
ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności lokalu oraz praw
niezbędnych do korzystania z lokalu albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej
domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego (Umowy Deweloperskie) i dokonują, zgodnie z ustalonym harmonogramem, wpłat na poczet
ceny za nabywane lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Klienci mają możliwość odstąpienia od zawartych
Umów Deweloperskich zarówno na początkowym, jak i późniejszym etapie realizacji przez Spółkę inwestycji.
Warunki odstąpienia przez Klientów od zawartych ze Spółką Umów Deweloperskich określa ustawa z dnia 16
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
27
września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. 2019, poz.
1805 ze zm.), z tym zastrzeżeniem, że klienci Grupy dodatkowo uprawnieni są do odstąpienia od zawartych Umów
Deweloperskich w terminie wskazanym w umowie w przypadku, gdy Spółka nie przekaże lokalu mieszkalnego w
określonym przez strony umowy terminie, bądź w przypadku różnic obmiarowych pomiędzy pow. projektowaną
lokalu a pow. rzeczywistą bądź w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług w trakcie obowiązywania
umowy a dotyczącej jej przedmiotu. Warunki odstąpienia przez klientów Grupy od zawieranych umów
przedwstępnych sprzedaży określone zostały w sposób tożsamy z warunkami odstąpienia od Umów
Deweloperskich, z uwzględnieniem faktu, że zawierane umowy przedwstępne sprzedaży nie podlegają reżimowi
ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Część przyczyn odstąpienia przez
klientów od zawartych umów przedwstępnych sprzedaży oraz Umów Deweloperskich z przyczyn leżących po
stronie Spółki obwarowana jest koniecznością zapłaty przez Spółkę kary umownej w wysokości 2% ceny
przedmiotu umowy. Zgodnie z warunkami przedmiotowych umów, w przypadku odstąpienia lub niewykonania
zobowiązań określonych w umowach, Spółka może odstąpić od umowy obciążając klienta karą umowną w
wysokości 2% ceny przedmiotu umowy. W takim wypadku, Spółka jest zobowiązana do zwrotu klientowi
wpłaconych kwot, po potrąceniu kary umownej. Odstąpienie od zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lub
Umowy Deweloperskiej, mające swoje źródło w przyczynach wskazanych w umowach oraz innych czynnikach
zewnętrznych, w tym nieuzyskaniu przez klienta całkowitego finansowania zewnętrznego na zapłatę ceny
sprzedaży lokalu mieszkalnego, wiąże się z koniecznością zwrotu klientowi dokonanych przez niego wpłat – po
rozliczeniu należnej Spółce kary umownej oraz innych kosztów poniesionych przez Spółkę w związku z zawartą
umową. Masowe odstępowanie od zawartych umów może wiązać się z niezrealizowaniem lub opóźnieniem w
realizacji przychodów z zakontraktowanych przez Spółkę lokali i w rezultacie może mieć istotny negatywny wpływ
na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanych celów strategicznych
Na osiągnięcie zamierzonych przez Grupę celów strategicznych wpływ ma wiele czynników zewnętrznych, których
wystąpienie jest niezależne od decyzji organów zarządzających Spółki i których, pomimo zachowania należytej
staranności z uwzględnieniem profesjonalnego charakteru działalności członków tych organów, nie będą one w
stanie przewidzieć. Do takich czynników należą zarówno czynniki o charakterze ogólnym, takie jak: (i)
nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, (ii) zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji, oraz (iii)
klęski żywiołowe, a także szereg czynników o charakterze szczególnym, takich jak: (i) możliwości pozyskiwanych
nowych gruntów na realizacje projektów inwestycyjnych, (ii) dostępność finansowania umożliwiającego
osiągnięcie odpowiedniego poziomu dźwigni finansowej, (iii) specyfika branży oraz innych ryzyk operacyjnych
opisanych w Nocie Informacyjnej. Ponadto przy ocenie szans na realizację przez Grupę jej celów strategicznych nie
jest możliwe wykluczenie popełnienia przez osoby odpowiedzialne błędów w ocenie sytuacji na rynku i podjęcia w
konsekwencji nietrafionych decyzji, które będą skutkować znacznym pogorszeniem się wyników finansowych
Grupy.
Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej strategii
rozwoju, co może mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko niepozyskania finansowania zewnętrznego
W celu realizacji poszczególnych projektów Spółka korzysta z różnych form finansowania, w tym z kredytów
bankowych, pożyczek i emisji obligacji. Zapotrzebowanie na kapitał zależy od wielu czynników, w tym od warunków
rynkowych, na które Grupa nie ma wpływu. Jeżeli pozyskany kapitał ostatecznie będzie w niższej wysokości niż
planowany, wzrost skali działalności Grupy oraz tempo osiągania niektórych celów strategicznych może ulec
spowolnieniu w stosunku do pierwotnych założeń. Nie ma pewności też co do tego, czy Grupa będzie w stanie
pozyskać dodatkowe finansowanie lub czy środki te zostaną Grupie udostępnione na warunkach dla niej
korzystnych. Ponadto nie można wykluczyć pojawienia się w przyszłości problemów z wywiązywaniem się Grupy
ze zobowiązań wynikających z emisji obligacji, umów kredytów i pożyczek.
Opóźnienia w dostępie do źródeł finansowania zewnętrznego, mniej korzystne od założonych warunki tego
finansowania lub problemy z wywiązywaniem się ze zobowiązań wynikających z emisji obligacji, umów kredytów i
pożyczek, mogą mieć istotny negatywny na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z zabezpieczeniami ustanowionymi na majątku Grupy
Spółka zawarła umowy kredytowe, których celem było pozyskanie finansowania na realizowane inwestycje i
bieżącą działalność gospodarczą. Na podstawie ww. umów kredytowych Spółka ustanowiła na rzecz banków
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
28
zabezpieczenia spłaty między innymi w postaci hipotek na nieruchomościach będących własnością bądź
w użytkowaniu wieczystym Spółki. Pomimo, iż w chwili obecnej wszystkie kredyty spłacane są terminowo, nie
można wykluczyć, iż w przyszłości poszczególne umowy mogą być rozwiązywane przez banki z powodu braku
terminowych spłat. W konsekwencji banki byłyby uprawnione do zaspokojenia swoich wierzytelności przez
wykonanie uprawnień związanych z ustanowionymi zabezpieczeniami, polegającymi np. na przejęciu własności
obciążonych składników majątkowych. Stan taki może spowodować zmniejszenie się ilości środków trwałych
stanowiących własność Grupy, co w rezultacie może mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub
wyniki działalności Spółki.
Ryzyka związane ze strukturą akcjonariatu
Największy akcjonariusz tj. Juroszek Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Cieszynie dysponuje aktualnie 83,09%
głosów na Walnym Zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę fakt, że największy akcjonariusz będzie
miał decydujący wpływ na działalność Grupy. Istnieje ryzyko, że interesy największego akcjonariusza nie będą
spójne lub mogą stać w sprzeczności z interesami pozostałych akcjonariuszy lub obligatariuszy. Największy
akcjonariusz może przegłosować na Walnym Zgromadzeniu uchwały, które mogą nie być korzystne dla
akcjonariuszy/obligatariuszy.
Ryzyko związane z potencjalnymi konfliktami interesów
Pomiędzy niektórymi członkami Zarządu Spółki i Rady Nadzorczej Spółki oraz jego akcjonariuszami występują
następujące powiązania:
• Pan Mateusz Juroszek – do dn. 24.07.2019r. Wiceprezes Zarządu, a od 21.08.2019r. Przewodniczący Rady
Nadzorczej Spółki jest synem Pana Zbigniewa Juroszek Prezesa Zarządu.
Sytuacja ta może rodzić potencjalne ryzyko wzajemnego wpływania na decyzję tych osób podczas wykonywania
swoich obowiązków. Nie można także wykluczyć ryzyka związanego z zaistnieniem konfliktu pomiędzy interesami
ww. osób oraz interesami Spółki, co mogłoby negatywnie wpływać na podejmowane przez Zarząd, Radę Nadzorczą
lub Walne Zgromadzenie decyzje istotne dla działalności Spółki.
Ryzyko związane z utrzymaniem pracowników zajmujących kluczowe stanowiska
Pan Zbigniew Juroszek jest pośrednio poprzez Juroszek Investments Sp. z o.o. największym akcjonariuszem Spółki
i jednocześnie Prezesem Zarządu Spółki, posiadającym ogromne doświadczenie i kompetencje w zakresie realizacji
projektów deweloperskich, wyznaczającym kluczowe założenia strategii rozwoju Grupy.
Natomiast Spółka może nie być w stanie zatrzymać osób ze średniego i wyższego szczebla zarządzania, a po ich
odejściu zastąpić ich osobami posiadającymi co najmniej takie samo doświadczenie, umiejętności, a także
znajomość rynków, na których Spółka prowadzi działalność, co mogłoby niekorzystnie wpłynąć na prowadzoną
działalność, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyko związane z możliwością naruszenia przepisów prawa pracy oraz roszczeniami pracowniczymi
Grupa zatrudnia obecnie ponad 300 osób na podstawie umów o pracę. Pomimo, że obecnie wszelkie prawa
pracowników wynikające ze stosunku pracy są w pełni przestrzegane, nie można wykluczyć, że w przyszłości
określone zdarzenia lub sytuacje będą interpretowane przez pracowników Grupy, jako naruszenie przepisów
prawa pracy, a w konsekwencji zostaną skierowane przeciwko niemu roszczenia pracowników związane
ze stosunkiem pracy. Nie można również wykluczyć sytuacji, że w niektórych przypadkach roszczenia pracownicze
będą uwzględniane przez sądy. Uwzględnienie przez sądy roszczeń o charakterze grupowym bądź w znaczącej
wysokości, mogłoby mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Grupy.
Ryzyko podatkowe związane z transakcjami z podmiotami powiązanymi
Spółka zawierała i będzie w przyszłości zawierać transakcje z podmiotami powiązanymi. W opinii Spółki wszystkie
takie transakcje zostały zawarte na warunkach rynkowych. Nie można jednak wykluczyć ryzyka zakwestionowania
przez organy podatkowe rynkowego charakteru ww. transakcji, co mogłoby skutkować wzrostem zobowiązań
podatkowych, a tym samym mogłoby mieć negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko wypadków przy pracy i spowodowanie innych szkód
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
29
W trakcie realizacji projektów Grupa jest odpowiedzialna za właściwe przygotowanie i utrzymanie terenu,
na którym pracują ekipy realizujące roboty, zapewniając bezpieczeństwo warunków pracy. Grupa ponosi
odpowiedzialność za bezpieczeństwo własnych pracowników oraz, co do zasady, osób trzecich przebywających na
terenie, na którym realizowane są prace.
Ewentualne roszczenia związane z odszkodowaniami za wypadki na terenie, na którym Grupa realizuje projekty
inwestycyjne, wnoszone przez pracowników lub osoby trzecie mogą mieć negatywny wpływ sytuację finansową
lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyka związane z czasowym wstrzymaniem działalności w wyniku awarii, zniszczenia lub utraty majątku
Grupa w prowadzonej działalności na rynku deweloperskim wykorzystuje specjalistyczną infrastrukturę
techniczną. W przypadku ewentualnej awarii, zniszczenia lub utraty rzeczowego majątku trwałego Grupy może
wystąpić ryzyko czasowego wstrzymania realizacji projektu, co może wpłynąć na sytuację finansową lub wyniki
działalności Spółki, a w konsekwencji, na wartość rynkową akcji/obligacji, zdolność Spółki do dokonywania
płatności z Obligacji oraz ich terminowego wykupu.
Ryzyko związane solidarną odpowiedzialnością Spółki za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane
przez podwykonawców
Zgodnie z brzmieniem art. 647
1
Kodeksu cywilnego Spółka jako inwestor lub generalny wykonawca ponosi
solidarną odpowiedzialność za wypłatę wynagrodzeń za roboty budowlane wykonane przez podwykonawców na
inwestycjach. Przedmiotowy przepis z mocy prawa rozszerza odpowiedzialność Spółki jako inwestora lub
generalnego wykonawcy, obejmując jej zakresem zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom, pomimo iż
odpowiedzialność taka wynika z umowy zawartej pomiędzy wykonawcą a podwykonawcami, której Spółka nie jest
stroną. Istnienie powyżej opisanej ustawowej odpowiedzialności Spółki oraz finansowe konsekwencje związane z
solidarną odpowiedzialnością za wypłatę wynagrodzeń podwykonawcom mogą mieć istotny negatywny wpływ na
sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z istotnymi szkodami nieobjętymi ubezpieczeniem bądź przekraczającymi wysokość
odszkodowania z tytułu ubezpieczenia
Majątek Grupy oraz wszystkie realizowane przez Grupę projekty budowlane mogą zostać zniszczenie lub
uszkodzenie w skutek nieprzewidywalnych zdarzeń. Istnieje także ryzyko poniesienia szkody przez osoby trzecie,
za które odpowiedzialność może ponosić Grupa. Z uwagi na zakres ochrony, wyłączenia w ogólnych warunkach
ubezpieczenia, a także limity maksymalnej sumy ubezpieczenia polis posiadanych obecnie przez Grupę, występuje
ryzyko, iż szkody lub roszczenia nie zostaną pokryte z ubezpieczenia lub pokryte zostaną tylko częściowo. Ponadto,
występuje wiele rodzajów ryzyka, na które uzyskanie ochrony ubezpieczeniowej może okazać się niemożliwe lub
komercyjnie nieuzasadnione.
Istnieje zatem ryzyko, iż posiadane polisy ubezpieczeniowe mogą nie zabezpieczyć Spółki przed wszystkimi
stratami w związku z prowadzoną działalnością, a w przypadku wystąpienia zdarzenia nieobjętego ochroną lub
przewyższającego limit ubezpieczenia, Grupa może stracić środki finansowe do realizacji danego projektu, jak
również przyszły zysk z projektu.
Powyższe okoliczności mogą mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z infrastrukturą
Projekt deweloperski może być realizowany wyłącznie przy zapewnieniu odpowiedniej infrastruktury technicznej
wymaganej prawem (np. drogi wewnętrzne, przyłącza mediów, urządzenia utylizacyjne). Brak takiej infrastruktury
w miejscu budowy może powodować, że wydanie pozwolenia na budowę obejmującego realizację projektu może
zostać wstrzymane do czasu zapewnienia odpowiedniej infrastruktury. Istnieje również możliwość, że
odpowiednie władze zażądają od Spółki budowy odpowiedniej infrastruktury w ramach robót związanych z
projektem, co może mieć istotny wpływ na koszt prac budowlanych. Ponadto, władze mogą zażądać od inwestora
budowy infrastruktury technicznej, która nie jest wymagana z perspektywy projektu, ale zgodnie z oczekiwaniami
władz ma stanowić wkład inwestora w lokalny rozwój. Z uwagi na opóźnienia związane z doprowadzeniem do
projektów realizowanych przez Grupę niezbędnej infrastruktury, może wystąpić również opóźnienie w ukończeniu
danego projektu oraz niespodziewany wzrost kosztów związanych z budową infrastruktury. Może to mieć
negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy i rentowność danego projektu deweloperskiego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
30
Czynniki ryzyka związane z otoczeniem Grupy
Ryzyko zmiany wysokości stóp procentowych
Spółka jest stroną umów kredytowych i emitentem obligacji, w których stopa odsetek obliczana jest przy
zastosowaniu zmiennych stóp procentowych. Wobec powyższego przy analizie zadłużenia odsetkowego Spółki
należy brać pod uwagę ryzyko zwiększenia się rzeczywistych kosztów ich spłaty oraz ryzyko zmian stóp
procentowych w przypadku zaciągania nowego lub refinansowania istniejącego zadłużenia. Spółka nie zawiera
transakcji zabezpieczających w odniesieniu do tego rodzaju ryzyka. Istotny wzrost stóp procentowych może mieć
negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyko związane z pogorszeniem się zdolności kredytowej potencjalnych klientów
Popyt na rynku mieszkaniowym jest uzależniony m.in. od dostępności kredytów mieszkaniowych i zdolności do ich
obsługi. Ewentualny spadek dostępności tych kredytów mógłby negatywnie wpłynąć na wielkość przychodów
Grupy. Podobnie zdolność kredytowa kredytobiorców może ulec zmianie na skutek zmian w polityce regulacyjnej
zwłaszcza mającej wpływ na ocenę zdolności kredytowej kredytobiorców przez banki oraz odpowiadającej tej
ocenie politykę banków w zakresie udzielania kredytów. Mogłoby to spowodować istotne obniżenie popytu na
nowe mieszkania i mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z rynkiem, na którym działa Grupa
Działalność, sytuacja finansowa oraz wyniki Grupy zależą od otoczenia rynkowego, a w szczególności od sytuacji
makroekonomicznej, sytuacji w branży deweloperskiej, a także od popytu na rynku nieruchomości
mieszkaniowych. Ostatnie pogorszenie koniunktury gospodarczej w Polsce miało miejsce w latach 2008 – 2011,
kiedy odnotowano znaczący spadek dynamiki PKB. Jednym ze skutków pogorszenia koniunktury było ograniczenie
akcji kredytowej przez banki, a co za tym idzie popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Ponowne pogorszenie
ogólnej sytuacji ekonomicznej może ograniczyć popyt na mieszkania a tym samym wpłynąć na skalę realizowanych
przez Grupę projektów deweloperskich, co mogłoby mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub
wyniki działalności Spółki.
Ryzyko konkurencji
Grupa koncentruje swoją działalność deweloperską w największych miastach w Polsce tj. w Krakowie, Wrocławiu,
Łodzi, Katowicach, Trójmieście, Poznaniu oraz Warszawie, gdzie z reguły działa większa liczba konkurujących
podmiotów. Spółka na bieżąco analizuje lokalne rynki, której efektem jest dostosowanie aktualnej oferty
mieszkaniowej do sytuacji na danym rynku. Ewentualne pogorszenie koniunktury na danym rynku lub istotny
wzrost konkurencji może doprowadzić do presji na obniżanie cen sprzedaży mieszkań, co może mieć negatywny
wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z możliwością spadku cen mieszkań
Wpływ na ceny nieruchomości ma m.in. zmiana popytu na oferowane lokale, sytuacja makroekonomiczna w
Polsce, dostępność źródeł finansowania dla klientów, w tym w szczególności kredytów hipotecznych, podaż lokali
na określonym obszarze oraz zmiany w oczekiwaniach nabywców, co do standardu, lokalizacji lub wyposażenia
danego lokalu. W przypadku spadku cen Grupa może nie być w stanie sprzedać wybudowanych mieszkań po
zaplanowanych cenach w określonym czasie. Może to mieć negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki
działalności Spółki.
Ryzyko zmian cen materiałów budowlanych
Osiągana przez Grupę marża zysku uzależniona jest m.in. od cen materiałów wykorzystywanych podczas realizacji
projektu deweloperskiego. Ceny materiałów budowlanych uzależnione są od wielu czynników, do których z jednej
strony można zaliczać możliwe zmian opodatkowania, a z drugiej zaś możliwość skokowego wzrostu popytu na
niektóre materiały. Czas trwania inwestycji deweloperskiej wynoszący od kilkunastu do kilkudziesięciu miesięcy
sprawia, iż Grupa może nie być w stanie przewidzieć zmiany cen materiałów budowlanych ustalając cenę
mieszkania w przedsprzedaży i zakładając uzyskanie określonego poziomu marży. Może to mieć negatywny wpływ
na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z cyklicznością sprzedaży
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
31
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje cykliczność. W związku z tym liczba oddawanych
do użytku mieszkań zmienia się co roku w zależności, między innymi, od: ogólnych czynników
makroekonomicznych, zmian demograficznych w danych obszarach miejskich, dostępności finansowania oraz cen
mieszkań już istniejących i nowych. Zazwyczaj skutkiem zwiększonego popytu jest wzrost marży deweloperów oraz
wzrost liczby nowych projektów. Ze względu na duży odstęp czasu między decyzją o realizacji projektu a jego
ukończeniem, uzależnionym częściowo od przeciągającego się procesu uzyskiwania wymaganych zezwoleń
administracyjnych oraz czasem budowy, istnieje ryzyko, że po ukończeniu projektu podaż mieszkań będzie
przekraczać popyt, bądź ich układ będzie odbiegał od preferencji nabywców i deweloper nie będzie w stanie
sprzedać mieszkań bez obniżenia marży zysku. Powyższe okoliczności mogą mieć istotny negatywny wpływ na
działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki lub perspektywy działalności Grupy.
Ryzyka zmian legislacyjnych wpływających na rynek, na którym Grupa prowadzi działalność
Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować wzmożony proces wprowadzania zmian w systemie
prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa Unii Europejskiej. Duża ilość nowych lub znowelizowanych
regulacji prawnych może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności
oraz na uzyskiwane przez nie wyniki finansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, w związku z faktem, iż
realizacja procesu inwestycyjnego w branży deweloperskiej uzależniona jest od spełnienia wielu wymogów
przewidzianych w prawie cywilnym i administracyjnym (prawo drogowe, prawo budowlane, przepisy planistyczne,
przepisy bhp, sanitarne, środowiskowe, prawo konsumenckie, itp.). Wejście w życie nowych, istotnych dla obrotu
gospodarczego przepisów prawa może spowodować bezpośrednie istotne zmiany na rynku nieruchomości
poprzez znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji (np. zmiana obowiązujących standardów technicznych
obowiązujących dla budynków, zmiany podatkowe) czy też zmianę kształtu umów z inwestorami. Ponadto, w
przypadku nowych uregulowań prawnych budzących wątpliwości interpretacyjne, może pojawić się stan
niepewności co do obowiązującego stanu prawnego i wynikających z tego skutków, co z kolei może pociągnąć za
sobą czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekorzystnymi skutkami stosowania niejasnych
regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne działań podjętych lub zaniechanych na podstawie
przepisów, które następnie sądy bądź organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla
przedsiębiorcy). Przykładem istotnego rodzaju zmian legislacyjnych wpływających na rynek deweloperski było
wejście w życie w dniu 29.04.2012 r. ustawy z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego (tzw. Ustawa Deweloperska), nakładającej na deweloperów, w tym na Spółkę, szereg
dodatkowych obowiązków związanych ze sprzedażą nieruchomości na rynku pierwotnym, takich jak obowiązek
stosowania określonych w ustawie środków ochrony na rzecz nabywców czy konieczność zawierania Umów
Deweloperskich, czy też ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów
zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. 2020, poz. 139 z poźn. zm.).
Ryzyko braku stabilności polskiego systemu podatkowego
Częste nowelizacje, niespójność oraz brak jednolitej interpretacji przepisów prawa podatkowego pociągają za sobą
istotne ryzyko związane z otoczeniem podatkowym, w jakim Grupa prowadzi działalność. Kwestionowanie przez
organy skarbowe, działające np. w oparciu o interpretacje wydawane przez Ministra Finansów, dokonywanych
przez Grupę rozliczeń podatkowych, w związku z rozbieżnościami lub zmianami interpretacji bądź niejednolitym
stosowaniem przepisów prawa podatkowego przez różne organy administracji podatkowej może skutkować
nałożeniem na Grupę stosunkowo wysokich kar lub innych sankcji.
Biorąc pod uwagę stosunkowo długi okres przedawnienia zobowiązań podatkowych oszacowanie ryzyka
podatkowego jest szczególnie utrudnione, niemniej ziszczenie się rodzajów ryzyka opisanych powyżej może mieć
istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z procesem uzyskiwania decyzji administracyjnych, możliwością ich zaskarżania, a także
działaniem osób trzecich mającym wpływ na realizację prac budowlanych wykonywanych przez Grupę i
realizowanych przez nią projektów deweloperskich
Działalność prowadzona przez Grupę wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu wymagań określonych
w przepisach prawa. W szczególności działalność ta wymaga uzyskiwania licznych decyzji administracyjnych, które
umożliwiają realizację projektów deweloperskich, między innymi takich jak decyzje w sprawie lokalizacji, decyzje
o warunkach zagospodarowania i zabudowy (w przypadku braku planów zagospodarowania przestrzennego),
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
32
pozwolenia na budowę, pozwolenia na oddanie wybudowanego obiektu do użytkowania, decyzje wynikające z
przepisów Prawa Ochrony Środowiska. Posiadanie tych dokumentów stanowi formalnoprawny warunek legalnego
rozpoczęcia, prowadzenia oraz oddania do użytkowania inwestycji, zaś jakiekolwiek błędy czy wewnętrzne
sprzeczności w tych dokumentach lub też realizacja projektu w sposób niezgodny z warunkami w nich określonymi
mogą potencjalnie doprowadzić do wstrzymania procesu inwestycyjnego aż do czasu usunięcia stwierdzonych wad
i nieprawidłowości. Grupa nie może wykluczyć ryzyka nieuzyskania powyższych decyzji administracyjnych albo
istotnego przedłużenia postępowań dotyczących ich wydania, co wynikać może dodatkowo z czynnego udziału
osób trzecich w postępowaniach administracyjnych zainicjowanych wnioskami Spółki. Przy czym nadmienić należy,
iż ryzyko to jest zależne od konkretnego rodzaju postępowania, bowiem krąg potencjalnych stron postępowania
różnie jest kształtowany przez przepisy prawa, w zależności od konkretnego typu i toku postępowania
administracyjnego. Ponadto nie jest możliwe wykluczenie ryzyka nieukończenia lub opóźnienia w wykonaniu przez
podmioty trzecie (np. wykonawców inwestycji sąsiadujących z obiektami realizowanymi przez Grupę) prac
niezbędnych do rozpoczęcia realizacji projektów przez Grupę, co mogłoby skutkować niemożnością bądź
opóźnieniem rozpoczęcia, prowadzenia lub zakończenia obecnych lub nowych projektów deweloperskich, a w
konsekwencji mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
Ryzyko związane z brakiem spójności danych ujawnionych w księgach wieczystych i rejestrach gruntów
W niektórych przypadkach dane wpisane do ksiąg wieczystych są niezgodne z danymi ujawnionymi w ewidencji
gruntów i budynków, m.in. w zakresie numerów i powierzchni działek ewidencyjnych czy osób władających
gruntem, co uniemożliwia ustanowienie odrębnej własności lokali. W konsekwencji Spółka nie może wykluczyć
ryzyka opóźnień w sprzedaży lokali z uwagi na konieczność dokonania uzgodnienia danych, o których mowa
powyżej. Biorąc pod uwagę, iż ww. procedura jest niejednokrotnie długotrwała wystąpienie powyżej wskazanego
ryzyka może mieć istotny negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
9. CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU ATAL S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ATAL S.A.
Do najważniejszych czynników ryzyka istotnych dla rozwoju Grupy ATAL S.A. w okresie 2021r. należą:
Ryzyko związane z pandemią COVID-19
Na bieżącą działalność Grupy wpływ miał, a w przyszłości może mieć nadal, wybuch w pierwszym kwartale 2020
roku pandemii koronawirusa COVID-19. Zamknięcie urzędów administracji publicznej, bądź praca zdalna
urzędników może mieć znaczący wpływ na opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych, zarówno pozwoleń
na budowę, jak i pozwoleń na użytkowanie. Może to skutkować opóźnieniami w rozpoczynaniu nowych budów,
jak i opóźnieniami w przekazywaniu lokali finalnym nabywcom w inwestycjach zakończonych. Ponadto zakłócenia
w funkcjonowaniu kancelarii notarialnych mogą spowodować duże opóźnienia w podpisywaniu umów
deweloperskich z już funkcjonujących przedsięwzięć. Jednocześnie potencjalne ryzyko wstrzymania, bądź
spowolnienia prac budowlanych i wystąpienia utrudnień logistycznych mogą spowodować opóźnienia w realizacji
budów i niekorzystne przesunięcia w czasie zakończenia poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich. Czynniki
te mają kluczowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania firmy deweloperskiej, gdyż zgodna z
harmonogramem realizacja prac determinuje możliwość zwalniania przez banki środków z rachunków
powierniczych, jak również wywiązanie się z zawartych z nabywcami umów. Wprowadzenie stanu epidemicznego
miało i może mieć dalszy wpływ na przychody i wyniki osiągnięte przez Grupę. Wystąpienie opóźnień w wydawaniu
pozwoleń na użytkowanie zakończonych projektów spowoduje przesunięcie wydań gotowych lokali na następne
okresy. Ponadto możliwe ograniczenie kontraktacji nowych lokali w okresie pandemii może wpłynąć na przychody
i wyniki osiągane w następnych okresach.
Popyt na mieszkania a sprzedaż mieszkań
Dotychczasowy dynamiczny rozwój sektora deweloperskiego to naturalna konsekwencja niesłabnącego
zapotrzebowania na lokale mieszkaniowe. Jak wskazują analitycy, w Polsce nadal brakuje mieszkań. Czynnikami
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
33
dodatkowo stymulującymi wzrost zainteresowania ofertą deweloperów są historycznie niskie stopy procentowe,
przy jednocześnie istniejącej inflacji, a także utrzymujące się do tej pory niskie bezrobocie. Ponadto rynek
stymulowany jest zakupami nieruchomości w celach inwestycyjnych. Niskie oprocentowanie depozytów, a nawet
jego brak sprzyja inwestycjom na rynku nieruchomości.
Pomimo wybuchu pandemii COVID-19 kontraktacja nowych umów jest satysfakcjonująca jak na panujące warunki
gospodarcze i administracyjne. W całym 2020r. zawarto aż 2896 umów deweloperskich i przedwstępnych, a
kontraktacja w 2 półroczu powróciła do poziomu sprzed pandemii.
Dostępność kredytów hipotecznych
Do momentu wybuchu pandemii koronawirusa COVID-19 w marcu 2020r. niskie stopy procentowe oraz wzrost
wynagrodzeń były czynnikami zwiększającymi dostępność i chęć zaciągania kredytów mieszkaniowych. Przy
historycznie niskich stopach procentowych część środków została wycofana z giełdy i z funduszy inwestycyjnych z
przeznaczeniem na zakup mieszkań. Jednak już w marcu i kwietniu 2020r. największe polskie banki zaostrzyły
warunki udzielania kredytów mieszkaniowych, co spowodowało istotny spadek kredytowanych zakupów lokali
mieszkalnych. Oprócz zwiększenia minimalnego wkładu własnego w kredytowaniu zakupu nieruchomości Banki
wykluczyły cześć kredytobiorców ze względu na branżę zatrudnienia, czy prowadzenia działalności gospodarczej.
W reakcji na pojawienia się pandemii koronawirusa COVID-19 Rada Polityki Pieniężnej obniżyła aż trzykrotnie w
dn. 17.03.2020r., 08.04.2020r. i 28.05.2020r. stopy procentowe do poziomu jakiego jeszcze w Polsce nigdy
wcześnie nie notowano. Najważniejsza stopa referencyjna NBP wynosi po tych obniżkach tylko 0,1% p.a. Niskie
oprocentowanie depozytów skłania więc z jednej strony do zakupów inwestycyjnych mieszkań, a równocześnie do
zaciągania kredytów bankowych na cele mieszkaniowe po rekordowo niskich cenach. Polityka udzielania kredytów
mieszkaniowych została nieco zliberalizowana w drugim półroczu 2020r., co spowodowało ponowny wzrost
zainteresowania takim kredytem.
Sytuacja makro (rynek pracy oraz stopy procentowe na niskim poziomie)
Decydującymi czynnikami makro wpływającymi na potencjał rozwoju Grupy ATAL S.A. są niskie stopy procentowe
oraz sytuacja na rynku pracy.
Obniżenie przez RPP, historycznie już niskich stóp procentowych, powinno w dalszym ciągu wspierać decyzje
kredytowe klientów.
W 2020r. zanotowano wzrost bezrobocia na skutek pogorszenia sytuacji wielu podmiotów gospodarczych, co
wywołane zostało rozprzestrzeniającą się w tym okresie pandemią COVID-19. Pomimo to stopa bezrobocia w
Polsce jest jedną z najniższych w całej Unii Europejskiej.
Jak przewidują ekonomiści dotychczasowy niski poziom bezrobocia wzrośnie na skutek problemów wielu branż
gospodarki spowodowanych koronawirusem i czasowym zamknięciem wielu zakładów pracy. Jednocześnie istnieją
obawy o dalsze funkcjonowanie niektórych przedsiębiorstw po wyczerpaniu środków pomocowych otrzymanych
w ramach tarcz ochronnych Państwa. Wzrost bezrobocia i zahamowanie wzrostu wynagrodzeń może osłabić
popyt ze strony części nabywców.
Z drugiej strony rekordowo niskie stopy procentowe w połączeniu z aktualną i prognozowaną inflacją czynią
oszczędzanie na lokatach w bankach nieopłacalnym. Dlatego część dotychczas lokowanych w bankach środków
finansowych będzie przeznaczana na mieszkaniowe zakupy inwestycyjne.
Szacuje się, że pomimo spadku PKB w 2020r. perspektywy na rok kolejny powinny być pozytywne.
Administracja publiczna
Podaż mieszkań może zostać ograniczona przez problemy administracyjne. Przeciągające się procesy wydawania
decyzji, czy proces odwołań od nich mogą ograniczyć działalność deweloperską.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
34
Grupa od dłuższego czasu obserwuje przedłużające się procedury administracyjne, które wpływają na szybkość
rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych inwestycji budowlanych.
Równocześnie pandemia COVID-19 spowodowała już w pierwszym kwartale 2020r. czasowe zamknięcie urzędów
administracji publicznej, bądź rozpatrywanie spraw przez urzędników w mało efektywnym procesie zdalnym. Taki
sposób procedowania spraw ma znaczący wpływ na opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych, zarówno
pozwoleń na budowę, jak i pozwoleń na użytkowanie. Może to skutkować opóźnieniami w rozpoczynaniu nowych
budów i wprowadzaniu do sprzedaży nowej oferty, ale także przede wszystkim opóźnieniami w wydawaniu lokali
finalnym nabywcom w inwestycjach zakończonych.
Zapowiadana zmiana tzw. ustawy deweloperskiej w zakresie środków ochrony wpłat dokonywanych przez
nabywców modyfikująca aktualnie stosowane zabezpieczenie w postaci rachunków otwartych, może spowodować
zmniejszenie płynności deweloperów i zwiększone zapotrzebowanie na obce źródła finansowania, jak np. kredyt
bankowy. Może to być kolejny czynnik kosztowy powodujący wzrost cen mieszkań.
Ewentualne bezzwrotne wpłaty deweloperów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowodują wzrost ceny
mieszkań oferowanych nabywcom.
Sytuacja na rynku gruntów
Grupa Kapitałowa ATAL S.A. posiada tzw. „bank ziemi” pozwalający na budowę ok. 9 tys. nowych mieszkań w
przyszłości, co zabezpiecza działalność Grupy na okres 3 kolejnych lat. Istnieje konieczność sukcesywnego
uzupełniania zasobów o nowe grunty, co w aktualnej sytuacji jest trudne, już nie tylko ze względu na dużą
konkurencję, ale także przez wybuch pandemii COVID-19, utrudniający pozyskanie stosownych dokumentów
formalnych, czy zawarcie umów notarialnych.
Grupa Atal za wyjątkiem 2020r. (pandemia COVID-19) przeznaczała na zakup działek nawet 100-200 mln zł rocznie.
Spółka nie wyklucza rozpoczęcia wybranych projektów w nowych lokalizacjach, ale planuje skupić się głównie na
rynkach, na których już działa.
10. PERSPEKTYWY DALSZEJ DZIAŁALNOŚCI ATAL S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ATAL S.A.
Strategia rozwoju Grupy Kapitałowej ATAL S.A. zakłada ugruntowanie pozycji ATAL S.A. (podmiotu dominującego
w Grupie) w ścisłej czołówce największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Już obecnie ATAL jest jednym
z nielicznych dużych deweloperów o zasięgu ogólnopolskim, obecnym na 7 największych rynkach mieszkaniowych:
Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Katowicach oraz w Poznaniu i Trójmieście.
W opinii Zarządu działalność Grupy obejmuje wszystkie najważniejsze miasta w Polsce i plany rozwojowe opierają
się głównie na tych rynkach.
Głównym celem działalności Grupy Kapitałowej będzie maksymalizacja wartości ATAL S.A. dla akcjonariuszy
poprzez realizację projektów mieszkaniowych zapewniających odpowiednio wysoki poziom wypracowanej marży.
Wiodącym produktem Grupy będą nadal mieszkania w standardzie średnim oraz premium, które realizowane będą
w popularnych lokalizacjach w siedmiu największych miastach w Polsce.
W całym 2021r. Grupa Kapitałowa planuje zakończyć i oddać do użytkowania 20 projektów, które łącznie obejmą
budowę 3327 mieszkań (ok. 214.615 m
2
PUM), w tym:
• 5 projektów na 730 mieszkań w Krakowie,
• 3 projekty na 353 mieszkań w Warszawie,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
35
• 3 projekty na 336 mieszkań we Wrocławiu,
• 1 projekt na 291 mieszkań w Trójmieście,
• 2 projekty na 537 mieszkań w Katowicach,
• 3 projekty na 322 mieszkania w Łodzi,
• 3 projekty na 758 mieszkań w Poznaniu.
Grupa posiada już odpowiednie zasoby gruntów pozwalające na uruchomienie lub rozpoczęcie przygotowań do
przedsięwzięć deweloperskich w kolejnych latach.
Według wstępnych założeń ATAL S.A., na dotychczas posiadanych gruntach, będzie można zrealizować i przekazać
w latach 2021-2023 ok. 72 przedsięwzięć na ponad. 915,9 tys. PUM.
11. INNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ ATAL S.A. ORAZ GRUPY
KAPITAŁOWEJ, JAKIE NASTĄPIŁY PO ZAKOŃCZENIU OKRESU OBROTOWEGO DO DNIA
ZATWIERDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
ATAL S.A. po dniu bilansowym zaciągnęła lub spłaciła następujące kredyty i pożyczki oraz inne zobowiązania wobec
instytucji finansowych, tj:
• Podpisano z ING Bankiem Śląskim S.A. Umowę Wieloproduktową w dniu 25.02.2021r. w ramach której Bank
przyznaje ATAL S.A. limit w kwocie 20 mln zł na odnawialne kredyty obrotowe z przeznaczeniem na
finansowanie i refinansowanie zakupów nieruchomości; stopa procentowa uruchamianych kredytów: WIBOR
1M + marża; ostateczny termin spłaty: 21.12.2021r.
• podpisano z mBank S.A. umowę o kredyt obrotowy na finansowanie projektów deweloperskich z dnia
26.02.2021r. do maksymalnej kwoty limitu kredytowego 200 mln zł, przyznany na okres do dn. 23.01.2024r.,
z tym że do dnia 01.01.2022r. („Przejściowa Data Dostępności”), Kredytobiorca nie może złożyć żadnego
zlecenia płatniczego, na skutek realizacji którego udostępniona i pozostająca do spłaty kwota Kredytu
przekroczyłaby 150 mln zł. Kredytobiorca jest upoważniony do złożenia jednostronnego oświadczenia o
zmianie Przejściowej Daty Dostępności, które dla swojej skuteczności musi zostać dostarczone do Banku.
Udzielony Kredyt jest podzielony na Transze przeznaczone na finansowanie wydatków netto związanych z
realizacją poszczególnych Projektów. Na podstawie podpisanej umowy finansowane będą przedsięwzięcie
deweloperskie: w Gdańsku „Przystań Letnica II” oraz we Wrocławiu „Nowe Miasto Jagodno III” a także
Dodatkowe Projekty, czyli projekty zgłoszone przez Kredytobiorcę na podstawie Zgłoszenia i zaakceptowane
przez Bank zgodnie z postanowieniami Umowy
• W dn. 03.03.2021r. ING Bank Śląski S.A. wystawił na zlecenie ATAL S.A. gwarancję bankową należytego
wykonania umowy w kwocie 450 tys. zł na rzecz jednostki samorządu terytorialnego z terminem ważności do
01.03.2023r. Gwarancja funkcjonuje w ramach określonego w Umowie Wieloproduktowej sublimitu na
gwarancje bankowe.
W 2021 roku w ramach Grupy zostały wykupione następujące obligacje:
• w dniu 05.01.2021r. ATAL S.A. wykupiła obligacje serii AO o łącznej wartości nominalnej 40 mln zł.
ATAL S.A. po dniu bilansowym nie zaciągnęła żadnych zobowiązań leasingowych
ATAL S.A. po dniu bilansowym zakupiła grunty przeznaczone na planowane projekty deweloperskie – łączne
wydatki netto za zakupione grunty wyniosły 52 mln zł.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
36
12. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
Zasady ładu korporacyjnego, stosowane w 2020 roku przez Spółkę zawarte są w dokumencie „Dobre Praktyki
Spółek Notowanych na GPW 2016” stanowiącym załącznik do Uchwały Rady Giełdy Nr 26/1413/2015 z dnia 13
października 2015 roku.
W 2020r. Spółka nie stosowała dwóch zasad szczegółowych:
1) zasady I.Z.1.10 Dobrych Praktyk Spółek notowanych na GPW, dotyczącej zamieszczania na stronie
internetowej Spółki prognoz finansowych, opublikowanych w okresie co najmniej 5 lat, wraz z informacją o
stopniu ich realizacji;
Uzasadnienie wyłączenia stosowania zasady I.Z.1.10 - Spółka nie publikuje prognoz finansowych.
2) zasady I.Z.1.16 Dobrych Praktyk Spółek notowanych na GPW, która wymaga, aby Spółka zamieściła na swojej
stronie internetowej informacje na temat planowanej transmisji obrad walnego zgromadzenia – nie później
niż w terminie 7 dni przed jego datą;
Uzasadnienie wyłączenia stosowania zasady I.Z.1.16 – Zarząd zamierza prowadzić przejrzystą i efektywną politykę
informacyjną, zarówno z wykorzystaniem tradycyjnych metod, jak i z użyciem nowoczesnych technologii oraz
najnowszych narzędzi komunikacji zapewniających szybkość, bezpieczeństwo oraz efektywny dostęp do
informacji. Koszty wprowadzenia technologii transmisji obrad przez Internet, rejestracji obrad i upubliczniania tych
transmisji, konieczność dokonania szerokich analiz prawnych dotyczących m.in. publikacji wizerunku akcjonariuszy
i ich wypowiedzi oraz obciążenie organizacyjne związane z powyższymi działaniami nie uzasadniają celowości
wprowadzenie tych procedur w Spółce w obecnym okresie, co nie wyklucza przyjęcia tych zasad w przyszłości.
Spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej zapis przebiegu Walnego Zgromadzanie w formie audio.
Zbiór zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. dostępny
jest publicznie pod adresem: http://www.corp-gov.gpw.pl/publications.asp
ATAL S.A. zamieściła informację na temat stanu stosowania przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych
w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW 2016 pod adresem:
http://www.atal.pl/dla-inwestorow/lad_korporacyjny/dobre_praktyki.html
13. UPRAWNIENIA KONTROLNE
Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych
uprawnień
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
37
Juroszek Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Cieszynie posiada 1.500.000,00 (słownie: jeden milion pięćset tysięcy
akcji) akcji imiennych serii A, uprzywilejowanych w taki sposób, że na Walnym Zgromadzeniu każda z nich daje
prawo do dwóch głosów.
14. OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI
Wskazanie ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie wykonywania prawa głosu
przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu
lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są
oddzielone od posiadania papierów wartościowych
W Spółce ATAL S.A. nie istnieją żadne ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu z akcji, takie jak
ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe
dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe
związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.
Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych
W Spółce ATAL S.A. nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności akcji ATAL S.A.
15. WALNE ZGROMADZENIE
Sposób działania Walnego Zgromadzenia
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu o przepisy
ustawy z dnia 15 września 2000 roku Kodeks spółek handlowych (tj. Dz. U. 2020, poz. 1526 z późn. zm.), Statutu
Spółki oraz postanowienia jawnego i dostępnego publicznie Regulaminu Walnego Zgromadzenia.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie, zwoływane przez Zarząd, odbywa się w: Cieszynie (siedzibie Spółki), Warszawie,
Krakowie, Pszczynie lub Katowicach w ciągu 6 miesięcy po upływie każdego roku obrotowego. W Walnym
Zgromadzeniu mają prawo uczestniczenia tylko osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed datą
Walnego Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu).
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki uczestniczą w Walnym Zgromadzeniu bez potrzeby otrzymania
zaproszeń. Na zaproszenie organu zwołującego Walne Zgromadzenie lub Zarządu mogą brać udział w obradach
lub stosownej ich części inne osoby, w szczególności eksperci – w czasie rozpatrywania punktu porządku obrad
dotyczącego aspektów będących przedmiotem oceny ekspertów, bądź po wyrażeniu zgody przez Akcjonariuszy
reprezentujących zwykłą większość głosów – w czasie rozpatrywania innych punktów porządku obrad.
Biegły rewident (lub osoba przez niego wskazana) winien być obecny na Walnym Zgromadzeniu, którego
przedmiotem obrad są sprawy finansowe Spółki.
Walne Zgromadzenie jest ważne bez względu na ilość reprezentowanych na nim akcji. Uchwały podejmowane są
bezwzględną większością głosów ważnie oddanych, chyba że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statutu
Spółki stanowią inaczej, co dotyczy także podjęcia uchwały w przedmiocie odwołania członku Zarządu Spółki, bądź
zawieszenia go w czynnościach na mocy art. 368 § 4 zdanie drugie Kodeksu spółek handlowych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
38
Uchwały w przedmiocie: emisji obligacji, o których mowa w § 24 ust. 1 pkt 10 Statutu, zmiany Statutu, umorzenia
akcji, obniżenia kapitału zakładowego, zbycia przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części i rozwiązania
Spółki zapadają większością trzech czwartych głosów oddanych.
Do powzięcia uchwały dotyczącej istotnej zmiany przedmiotu działalności Spółki, wymagana jest większość dwóch
trzecich głosów oddanych. W tym wypadku na każdą akcję przypada jeden głos bez przywilejów lub ograniczeń.
Obrady Walnego Zgromadzenia otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub osoba przez niego wskazana. W
przypadku, gdy Przewodniczący Rady Nadzorczej nie będzie obecny na Walnym Zgromadzeniu lub nie wskaże
osoby do jego otwarcia, Walne Zgromadzenie będzie otwarte przez Prezesa Zarządu bądź osobę przez niego
wskazaną, a w braku i tych osób przez Akcjonariusza lub osobę reprezentującą Akcjonariusza posiadającego
najwyższy procent akcji w kapitale zakładowym Spółki obecnego na Walnym Zgromadzeniu.
Osoba otwierająca Walne Zgromadzenie niezwłocznie zarządza przeprowadzenie tajnych wyborów
Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia. Osoba otwierająca Walne Zgromadzenie powinna powstrzymać się od
jakichkolwiek innych rozstrzygnięć merytorycznych lub formalnych.
Każdy Akcjonariusz ma prawo kandydować na Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia, jak również zgłosić do
protokołu jedną kandydaturę na stanowisko Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia. Przewodniczącym
Walnego Zgromadzenia zostaje ten spośród zgłoszonych kandydatów, który wyraził zgodę na kandydowanie i w
głosowaniu uzyskał największą ilość głosów.
Niezwłocznie po dokonaniu wyboru Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia podpisuje on Listę Obecności
uczestników Walnego Zgromadzenia, sprawdza prawidłowość jego zwołania i zdolność podejmowania uchwał
objętych porządkiem obrad.
Walne Zgromadzenie może przyjąć proponowany porządek dzienny bez zmian, zmienić kolejność obrad bądź
usunąć z niego niektóre sprawy, z zastrzeżeniem postanowień § 25 Statutu Spółki.
Uchwała dotycząca usunięcia spod obrad Walnego Zgromadzenia bądź zaniechania rozpatrywania spraw objętych
porządkiem obrad, umieszczonych w porządku obrad na wniosek akcjonariuszy, wymaga szczegółowego
uzasadnienia i zgody wszystkich obecnych akcjonariuszy, na których wniosek określona sprawa została
umieszczona w porządku obrad.
W sprawach, które nie są objęte porządkiem obrad nie można powziąć uchwały (z zastrzeżeniem postanowienia
poniżej), chyba że cały kapitał zakładowy jest reprezentowany na Walnym Zgromadzeniu, a nikt z obecnych nie
wnosi sprzeciwu dotyczącego powzięcia uchwały. Wniosek o zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
oraz wnioski o charakterze porządkowym mogą być uchwalone, mimo że nie były umieszczone w porządku obrad.
Głosowania nad sprawami porządkowymi mogą dotyczyć tylko kwestii związanych z prowadzeniem obrad
Walnego Zgromadzenia. Nie poddaje się pod głosowanie w tym trybie uchwał, które mogą wpływać na
wykonywanie przez Akcjonariuszy ich praw. Przewodniczący Zgromadzenia nie ma prawa bez zgody Walnego
Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać spraw zamieszczonych w porządku obrad.
Po przedstawieniu każdej sprawy zamieszczonej w porządku obrad, Przewodniczący Walnego Zgromadzenia
sporządza listę osób zgłaszających się do dyskusji, a po jej zamknięciu otwiera dyskusję, udzielając głosu w
kolejności zgłaszania się mówców. O zamknięciu dyskusji decyduje Przewodniczący Walnego Zgromadzenia.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może udzielać głosu poza kolejnością Członkom Zarządu, Rady Nadzorczej
i zaproszonym ekspertom, których głosy nie będą uwzględnianie przy ustalaniu listy i liczby mówców.
Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały w sprawach objętych porządkiem obrad po przeprowadzeniu
głosowania. Głosowanie jest jawne, z zastrzeżeniem odpowiednich postanowień Statutu Spółki oraz Kodeksu
spółek handlowych.
W 2020r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie ATAL S.A. odbyło się w dniu 3 czerwca 2020r. w Katowicach. Zwyczajne
Walne Zgromadzenie zwołane zostało w sposób formalny poprzez ogłoszenie opublikowane na stronie
internetowej ATAL S.A. w dniu 8 maja 2020r. oraz w formie raportu bieżącego Spółki nr 9/20 z dnia 8 maja 2020r.
Przebieg Walnego Zgromadzenia był zgodny z przepisami Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu
Spółki, regułami zawartymi w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie Walnego Zgromadzenia ATAL S.A.
i zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Akcjonariusze mogli zapoznać się z treścią projektów uchwał, przewidzianych w porządku obrad, w każdym
przypadku nie później niż na 26 dni przed planowanym terminem obrad Walnego Zgromadzenia. Przewodniczący
Walnego Zgromadzenia zapewniał sprawny przebieg obrad. Obrady Walnego Zgromadzenia były transmitowane
w czasie rzeczywistym. Obrady Walnego Zgromadzenia nie były odwoływane ani przerywane. Żadna z podjętych
uchwał nie była kwestionowana w postępowaniu sądowym.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
39
Uchwała Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w sprawie podziału zysku osiągniętego przez Spółkę w roku 2019
oraz w sprawie wypłaty dywidendy zapadła jednogłośnie.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie ATAL S.A. podjęło w dniu 3 czerwca 2020r. uchwały w następujących sprawach:
1. Otwarcie obrad Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia ATAL S.A.
2. Wybór Przewodniczącego Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia.
3. Stwierdzenie prawidłowości zwołania Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia ATAL S.A. oraz jego zdolności
do podejmowania prawnie wiążących uchwał.
4. Wybór Komisji Skrutacyjnej.
5. Przyjęcie porządku obrad.
6. Rozpatrzenie sprawozdania finansowego ATAL S.A. za rok 2019.
7. Rozpatrzenie sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2019 roku
obejmującego sprawozdanie finansowe z działalności ATAL S.A.
8. Rozpatrzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za rok 2019.
9. Rozpatrzenie sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej w roku 2019.
10. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ATAL S.A. za rok 2019.
11. Zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2019 roku
obejmującego sprawozdanie finansowe z działalności ATAL S.A.
12. Zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za rok 2019.
13. Podjęcie uchwały w przedmiocie przeznaczenia zysku netto ATAL S.A. za rok 2019.
14. Podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia członkom Zarządu Spółki absolutorium z wykonania
obowiązków w roku 2019.
15. Podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia członkom Rady Nadzorczej absolutorium z wykonania
obowiązków w roku 2019.
16. Podjęcie uchwały w przedmiocie odwołania członka Rady Nadzorczej.
17. Podjęcie uchwały w przedmiocie ustalenia liczby członków Rady Nadzorczej nowej kadencji.
18. Podjęcie uchwały w przedmiocie powołania członków Rady Nadzorczej na nową kadencję.
19. Podjęcie uchwały w przedmiocie uchwalenia „Polityki wynagrodzeń Członków Zarządu oraz Rady
Nadzorczej ATAL S.A.”
20. Podjęcie uchwały w przedmiocie zmiany Statutu Spółki i upoważnienia Zarządu Spółki do podwyższenia
kapitału zakładowego Spółki w ramach kapitału docelowego wraz z możliwością wyłączenia przez Zarząd
prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy Spółki w całości lub w części za zgodą Rady Nadzorczej.
21. Podjęcie uchwały w przedmiocie przyjęcia tekstu jednolitego Statutu ATAL S.A.
22. Zamknięcie obrad Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki
Wszystkie uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie w 2020 roku służyły realizacji interesu Spółki i uwzględniały
prawa innych interesariuszy.
Uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie zamieszczone są w Internecie pod adresem:
http://www.atal.pl/dla-inwestorow/o_spolce/walne_zgromadzenia.html
16. ZASADY ZMIANY STATUTU
Zmiana Statutu Spółki ATAL S.A., zgodnie z art. 430 § 1 oraz art. 415 § 1 Kodeksu spółek handlowych, wymaga
uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością ¾ głosów i wpisu do rejestru. Zmianę Statutu zgłasza do
sądu rejestrowego Zarząd Spółki ATAL S.A. Walne Zgromadzenie Spółki ATAL S.A. może upoważnić Radę Nadzorczą
do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym
określonych w uchwale Walnego Zgromadzenia.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
40
17. ZARZĄD
Zasady powoływania, odwoływania Zarządu
Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd składa się z jednego do pięciu członków, w tym Prezesa Zarządu, powoływanych
na wspólną trzyletnią kadencję.
Liczbę Członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza. Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza.
Zarząd reprezentuje Spółkę w sądzie i poza sądem. Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki
upoważniony jest każdy członek Zarządu.
Skład osobowy Zarządu
W okresie od dnia 1 stycznia 2020 roku do dnia 31 grudnia 2021 roku Zarząd składał się z 2 następujących
członków:
● Zbigniew Juroszek - Prezes Zarządu, który jest jednocześnie głównym akcjonariuszem Spółki (za
pośrednictwem Juroszek Investments Sp. z o.o.). Jako założyciel firmy aktywnie zarządza i bierze pełną
odpowiedzialność za strategiczne decyzje w zakresie jej działalności. Jest uprawniony do samodzielnego
reprezentowania Spółki.
● Mateusz Bromboszcz - Wiceprezes Zarządu ds. Prawno-Administracyjnych, który odpowiada za zagadnienia
związane z prawno-formalną stroną działalności Grupy ATAL S.A.
W dniu 9 marca 2020 r. Rada Nadzorcza podjęła uchwały, na mocy których powołała na kolejną, wspólną trzyletnią
kadencję, dotychczasowych członków Zarządu Spółki, tj :
• Zbigniewa Juroszka do pełnienia funkcji Prezesa Zarządu,
• Mateusza Bromboszcza do pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu ds. Prawno-Administracyjnych.
Uchwałą nr 5 Rady Nadzorczej ATAL S.A. z dnia 30.09.2020 r. do składu Zarządu Spółki została powołana Angelika
Kliś – która dotychczas odpowiadała w Spółce za sprzedaż, marketing, PR oraz rozwój biura projektowego.
Zasady działania Zarządu
Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki, Regulaminu
Zarządu ATAL S.A., przyjętego uchwałą nr 3 Zarządu ATAL S.A. z dnia 20 lutego 2018 r. oraz zgodnie z zasadami
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Zarząd jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej bieżącą działalnością i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd
podejmuje decyzje we wszystkich sprawach Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Walnego Zgromadzenia i Rady
Nadzorczej przepisami prawa, Statutem Spółki lub uchwałą Walnego Zgromadzenia.
Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki upoważniony jest każdy członek Zarządu. Uchwały
Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu.
Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące zadania Spółki, Zarząd kierował się nadrzędnym interesem Spółki i
przepisami prawa oraz brał pod uwagę interesy akcjonariuszy, pracowników Spółki i wierzycieli.
Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność systemu zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady
profesjonalnego działania w granicach uzasadnionego ryzyka gospodarczego, biorąc pod uwagę szeroki zakres
dostępnych informacji, analiz i opinii.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
41
Wysokość, forma i struktura wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki były ustalane przez Radę Nadzorczą i
odpowiadały kryteriom zakresu odpowiedzialności i kompetencji oraz uwzględniały osiągnięte wyniki
ekonomiczne przez Spółkę, pozostając w rozsądnej relacji do poziomu wynagrodzeń Członków Zarządu w
podobnych Spółkach na rynku deweloperskim.
18. RADA NADZORCZA
Zasady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej
Rada Nadzorcza składa się z 5 do 7 Członków powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie. Ponadto Walne Zgromadzenie powołuje i odwołuje
Członków Rady Nadzorczej. Przynajmniej dwóch Członków Rady Nadzorczej powoływanych przez Walne
Zgromadzenie powinno spełniać kryteria tzw. Członków Niezależnych, określone w § 15 Statutu Spółki.
Skład osobowy Rady Nadzorczej
W okresie od dnia 1 stycznia 2020 roku do dnia 2 czerwca 2020 roku Rada Nadzorcza działała w składzie:
● Mateusz Juroszek - Przewodniczący Rady Nadzorczej
● Krzysztof Ciołek - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
● Piotr Gawłowski - Członek Rady Nadzorczej
● Wiesław Smaza - Członek Rady Nadzorczej
● Elżbieta Spyra - Członek Rady Nadzorczej.
Uchwałami nr 19-23 z dnia 3 czerwca 2020r., Zwyczajne Walne Zgromadzenie ATAL S.A. powołało Radę Nadzorczą
nowej, wspólnej, trzyletniej kadencji w składzie:
● Mateusz Juroszek – Przewodniczący Rady Nadzorczej
● Krzysztof Ciołek – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej – Członek niezależny
● Elżbieta Spyra – Członek Rady Nadzorczej – Członek niezależny
● Wiesław Smaza – Członek Rady Nadzorczej
● Dawid Prysak – Członek Rady Nadzorczej – Członek niezależny
Przed podjęciem uchwał o powołaniu Rady Nadzorczej na kolejną kadencję, podjęto uchwałę o odwołaniu ze
składu dotychczasowej Rady Nadzorczej Mateusza Juroszka. Podjęcie uchwały miało na celu wyłącznie wykluczenie
ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych mogących powstać na tle ustalenia momentu rozpoczęcia przez
Mateusza Juroszka kadencji w Radzie Nadzorczej, co zostało wyjaśnione w uzasadnieniu uchwały nr 17 z dnia
03.06.2020r.
Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu 4 czerwca 2020r. wybrała Mateusza Juroszka na Przewodniczącego Rady
Nadzorczej, a na Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej – Krzysztofa Ciołek.
Rada Nadzorcza, działając na podstawie art. 382 § 3 Kodeksu spółek handlowych oraz § 19 ust. 2 pkt 1)-3) Statutu
Spółki, dokonała w dniu 19 marca 2020 r. oceny przedłożonych przez Zarząd dokumentów, tj. Sprawozdania
Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2019 roku obejmującego sprawozdanie z działalności
ATAL S.A., sprawozdania finansowego ATAL S.A. za rok 2019, skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy
kapitałowej ATAL S.A. za rok 2019 oraz w dniu 08 maja 2020 roku wniosku Zarządu dotyczącego przeznaczenia
zysku netto za rok 2019.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
42
Po analizie wyżej wymienionych sprawozdań, na podstawie zasięgniętej opinii Komitetu Audytu, Rada
Nadzorcza pozytywnie oceniła sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej ATAL S.A.
Jednocześnie w dniu 8 maja 2020 r. Rada Nadzorcza złożyła i przyjęła sprawozdanie ze swojej działalności w
2019r., zawierające oceny określone w rekomendacji II.Z.10 dobrych praktykach spółek notowanych na GPW 2016.
Po dniu 31.12.2020r. nie nastąpiły żadne zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki.
Zasady działania Rady Nadzorczej
Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki,
uchwalonym przez nią jawnym i dostępnym publicznie Regulaminem Rady Nadzorczej, określającym jej
organizację i sposób wykonywania czynności oraz Zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Rada Nadzorcza jest stałym organem nadzoru Spółki we wszystkich dziedzinach działalności Spółki.
Rada Nadzorcza podejmuje uchwały lub wydaje opinie w sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie
do postanowień Statutu Spółki oraz w trybie przewidzianym postanowieniami Statutu lub stosownymi przepisami
prawa.
Posiedzenia Rady Nadzorczej odbywały się regularnie. W 2020 r. Rada Nadzorcza odbywała posiedzenia w Biurze
Zarządu Spółki w Katowicach lub za pośrednictwem telekonferencji. Zarząd dostarczał Radzie Nadzorczej
wyczerpujących informacji o wszystkich istotnych sprawach dotyczących działalności Spółki.
Rada Nadzorcza spełniała warunek posiadania w swoim składzie co najmniej dwóch Członków niezależnych,
zgodnie z przyjętymi kryteriami niezależności określonymi w Statucie Spółki.
Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach: (i) wyrażania zgody na dokonywanie świadczeń z jakiegokolwiek tytułu
przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty powiązane ze Spółką na rzecz Członków Zarządu, (ii) wyrażenia zgody na
zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, Członkiem
Rady Nadzorczej albo Zarządu oraz podmiotami z nimi powiązanymi – zapadały za zgodą większości Członków
niezależnych Rady Nadzorczej.
Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej ustalone w sposób przejrzysty nie stanowiło istotnej pozycji kosztów
Spółki wpływających na wynik finansowy. Jego wysokość została ujawniona w rocznym sprawozdaniu finansowym.
Komitety Rady Nadzorczej
Komitet Audytu
Komitet Audytu w okresie od 1 stycznia 2020r. do dnia 3 czerwca 2020r. działał przy Radzie Nadzorczej w składzie:
• Krzysztof Ciołek – Przewodniczący Komitetu Audytu, Członek Niezależny,
• Elżbieta Spyra – Członek Komitetu Audytu, Członek Niezależny,
• Wiesława Smaza – Członek Komitetu Audytu.
Na posiedzeniu w dniu 4 czerwca 2020 r. Rada Nadzorcza powołała Komitet Audytu Rady Nadzorczej nowej
kadencji w składzie:
• Dawid Prysak – Przewodniczący Komitetu Audytu – Członek Niezależny,
• Elżbieta Spyra – Członek Komitetu Audytu – Członek Niezależny,
• Wiesława Smaza – Członek Komitetu Audytu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
43
Po dniu 31.12.2020 r. nie nastąpiły żadne zmiany w składzie Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Spółki.
Komitet Audytu Rady Nadzorczej ATAL S.A. składa się z trzech członków Rady Nadzorczej.
Spośród ww. członków Komitetu Audytu:
• osobami spełniającymi kryteria niezależności (określone w art. 129 ust. 3 ustawy o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym) w okresie od dnia 1 stycznia 2020 r.
do dnia 3 czerwca 2020 r. byli: Elżbieta Spyra oraz Krzysztof Ciołek,
• osobą spełniającą warunek posiadania wiedzy lub umiejętności w zakresie rachunkowości lub
badania sprawozdań finansowych w okresie od dnia 1 stycznia 2020 roku do dnia 3 czerwca 2020
roku był Krzysztof Ciołek, natomiast w okresie od dnia 4 czerwca do dnia 31 grudnia 2020 roku był
Dawid Prysak.
• osobą spełniająca warunek posiadania wiedzy lub umiejętności z zakresy branży, w której działa
Spółka jest Pan Wiesław Smaza.
Szczegółowy zakres działania i tryb pracy Komitetu Audytu Rady Nadzorczej określa Regulamin Komitetu Audytu
Rady Nadzorczej ATAL S.A.
Do zadań Komitetu Audytu Rady Nadzorczej należy w szczególności monitorowanie: procesu sprawozdawczości
finansowej Spółki oraz Grupy Kapitałowej ATAL S.A., skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów
zarządzania ryzykiem oraz audytu wewnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej, wykonywania
czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę audytorską badania, z uwzględnieniem
wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nadzoru Audytowego, wynikających z kontroli przeprowadzanej w firmie
audytorskiej; kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w
szczególności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne usługi niż badania,
przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości finansowej w Spółce
oraz pozostałe zadania wynikające z ustawy oraz regulacji wewnętrznych Spółki.
W okresie od dnia 1 stycznia 2020 roku do dnia 31 grudnia 2020 roku Komitet Audytu odbył posiedzenia
stacjonarne trzykrotnie: 09 marca 2020r., 04 czerwca 2020r., 30 września 2020r. oraz procedował w trybie
telekonferencji.
W ramach powierzonych zadań Komitet Audytu Rady Nadzorczej opracował i przyjął Politykę i procedurę w
zakresie wyboru firmy audytorskiej uprawnionej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki
oraz Grupy Kapitałowej ATAL S.A. oraz Politykę świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem przez firmę
audytorską przeprowadzającą badanie, podmiot powiązany z tą firmą audytorską lub członka sieci firmy
audytorskiej. Zgodnie z głównymi założeniami Polityki i procedury w zakresie wyboru firmy audytorskiej
uprawnionej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki oraz Grupy Kapitałowej ATAL S.A.:
1) Wyboru podmiotu uprawnionego do badania ustawowego oraz przeglądu śródrocznego sprawozdań
finansowych Spółki oraz jej Grupy Kapitałowej dokonuje Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie
rekomendacji Komitetu Audytu.
2) Jednocześnie Rada Nadzorcza podczas dokonywania finalnego wyboru, a Komitet Audytu na etapie
przygotowywania rekomendacji, kierują się wytycznymi dotyczącymi podmiotu uprawnionego do
badania, wskazanymi w Polityce.
3) Maksymalny czas nieprzerwanego trwania zleceń badań ustawowych przeprowadzanych przez tę samą
firmę audytorską lub firmę audytorską powiązaną z tą firmą audytorską lub jakiegokolwiek członka sieci
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
44
działającej w państwach Unii Europejskiej, do której należą te firmy audytorskie, nie może przekroczyć 5
lat.
4) Po upływie maksymalnego okresu współpracy, podmiot uprawniony do badania, ani w stosowanych
przypadkach żaden z członków jego sieci, nie może podjąć badania ustawowego w ATAL S.A. w okresie
kolejnych 4 lat.
5) Kluczowy biegły rewident nie może przeprowadzać badania ustawowego w ATAL S.A. w okresie dłuższym
niż 5 lat. Może on ponownie przeprowadzać badanie ustawowe po upływie 3 lat.
6) W procedurę wyboru podmiotu uprawnionego do przeprowadzenia ustawowego badania i przeglądu
śródrocznego zaangażowane są na poszczególnych jej etapach następujące podmioty: ATAL S.A.
reprezentowana przez Zarząd Spółki lub wybranego członka Zarządu) lub osoby wyznaczone przez Zarząd
do wykonania określonych czynności, Rada Nadzorcza Spółki, Komitet Audytu Spółki.
7) Zapytanie ofertowe dla wyboru firmy audytorskiej sporządzane jest przez Zarząd Spółki (lub wybranego
członka Zarządu) lub osoby wyznaczone przez Zarząd Spółki, we współpracy z Komitetem Audytu i
wysyłane w terminie do końca pierwszego kwartału roku obrotowego podlegającego badaniu, do
wybranych podmiotów świadczących usługi audytorskie, spełniających wymogi określone w ustawie o
biegłych rewidentach i Polityce.
8) Zarząd Spółki (lub wybrany członek Zarządu) lub wyznaczona przez Zarząd osoba przeprowadza ocenę
ofert złożonych przez firmy audytorskie, zgodnie z kryteriami wyboru określonymi w dokumentacji
przetargowej oraz przygotowuje sprawozdanie zawierające wnioski z procedury wyboru, a następnie
przedstawia to sprawozdanie Komitetowi Audytu do zatwierdzenia.
9) Członkowie Komitetu Audytu, po dokonaniu analizy złożonych ofert firm audytorskich oraz sprawozdania
Spółki, o którym mowa w pkt 7 powyżej, przedstawiają Radzie Nadzorczej rekomendację wyboru firmy
audytorskiej, która powinna zawierać:
a. wskazanie podmiotu lub podmiotów, któremu proponuje się powierzyć badanie ustawowe,
b. uzasadnioną preferencję wyboru danego podmiotu, któremu proponowane jest powierzenia
badania,
c. oświadczenie, że rekomendacja jest wolna od wpływów osób trzecich,
d. stwierdzenie, że Spółka nie zawarła umów zawierających klauzulę, o których mowa w art. 66 ust.
5a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości,
e. w przypadku gdy wybór firmy audytorskiej nie dotyczy przedłużenia umowy o badanie
sprawozdania finansowego, powinna zawierać przynajmniej dwie możliwości wyboru firmy
audytorskiej.
10) W sytuacji gdy wybór firmy audytorskiej dotyczy przedłużenia współpracy z dotychczasową firmą
audytorską Zarząd Spółki (lub wybrany członek Zarządu) lub wyznaczona przez Zarząd osoba składa
wniosek wraz z uzasadnieniem do Komitetu Audytu, który następnie przedstawia Radzie Nadzorczej
rekomendację dotyczącą wyboru tego audytora na kolejny okres, z zachowaniem wymogów określonych
w pkt 4 Polityki wyboru. Pkt 2-9 procedury nie znajduje zastosowania.
11) Na podstawie rekomendacji przedstawionej przez Komitet Audytu, Rada Nadzorcza dokonuje spośród
przedstawionych przez Spółkę ofert, wyboru podmiotu uprawnionego do dokonania przeglądu oraz
badania sprawozdań finansowych Spółki oraz jej Grupy Kapitałowej.
12) Jeżeli Rada Nadzorcza zdecyduje się wybrać inny podmiot uprawniony do badania niż preferowany przez
Komitet Audytu, uzasadnia powody ewentualnego odejścia od tej preferencji. oraz przekazuje takie
uzasadnienie do wiadomości organu zatwierdzającego sprawozdanie finansowe w ATAL S.A.
13) Pierwsza umowa z podmiotem uprawnionym do badania zawierana jest na okres nie krótszy niż 2 lata, z
możliwością jego przedłużenia na kolejne co najmniej dwuletnie okresy, za wyjątkiem umowy z
dotychczasową firmą audytorską, obowiązującą w dniu wejścia w życie ustawy, która może być
przedłużana na kolejne okresy jednego roku.
Zgodnie z głównymi założeniami Polityki świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem przez firmę
audytorską przeprowadzającą badanie, podmiot powiązany z tą firmą audytorską lub członka sieci firmy
audytorskiej:
1) Biegły rewident lub firma audytorska przeprowadzający badania sprawozdań finansowych w ATAL S.A.
oraz Grupie Kapitałowej ATAL S.A., ani podmiot powiązany z firmą audytorską ani żaden z członków sieci,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
45
do której należy biegły rewident lub firma audytorska, nie świadczą bezpośrednio ani pośrednio na rzecz
ATAL S.A. ani jednostek powiązanych, żadnych zabronionych usług niebędących badaniem sprawozdań
finansowych ani czynności rewizji finansowej.
2) Usługami dozwolonymi, które mogą być świadczone przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie
w Spółce, jej podmiot powiązany bądź członka sieci, do której należy dana firma są:
a. usługi przeprowadzania procedur należytej staranności (due dilligence) w zakresie kondycji
ekonomiczno-finansowej,
b. wydawania listów poświadczających - wykonywane w związku z prospektem emisyjnym badanej
jednostki, przeprowadzane zgodnie z krajowym standardem usług pokrewnych i polegające na
przeprowadzaniu uzgodnionych procedur,
c. usługi atestacyjne w zakresie informacji finansowych pro forma, prognoz wyników lub wyników
szacunkowych zamieszczane w prospekcie emisyjnym badanej jednostki,
d. badanie historycznych informacji finansowych do prospektu, o którym mowa w rozporządzeniu
Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. wykonującym dyrektywę 2003/71/WE
Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie informacji zawartych w prospektach emisyjnych
oraz formy, włączenia przez odniesienie i publikacji takich prospektów emisyjnych oraz
rozpowszechniania reklam,
e. weryfikacja pakietów konsolidacyjnych,
f. potwierdzanie spełnienia warunków zwartych umów kredytowych na podstawie analizy
i informacji finansowych pochodzących ze zbadanych przez daną firmę audytorską sprawozdań
finansowych,
g. usługi atestacyjne w zakresie sprawozdawczości dotyczącej ładu korporacyjnego, zarządzania
ryzykiem oraz społecznej odpowiedzialności biznesu,
h. usługi polegające na ocenie zgodności informacji ujawnianych przez instytucje finansowe i firmy
inwestycyjne z wymogami w zakresie ujawniania informacji dotyczących,
i. poświadczenia dotyczące sprawozdań lub innych informacji finansowych przeznaczonych dla
organów nadzoru, rady nadzorczej lub innego organu nadzorczego Spółki, wykraczające poza
zakres badania ustawowego i mające pomóc tym organom w wypełnianiu ich ustawowych
obowiązków.
3) Świadczenie usług o których mowa w pkt 2 powyżej możliwe jest jedynie w zakresie niezwiązanym
z polityką podatkową ATAL S.A., po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu oceny zagrożeń
i zabezpieczeń należności i wyrażeniu zgody przez Komitet Audytu.
4) Świadczenie przez biegłych rewidentów, firmy audytorskie lub członków ich sieci niektórych usług innych
niż usługi badania ustawowego (usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych) na rzecz Spółki
może zagrozić ich niezależności. Zakazane jest zatem świadczenie niektórych usług niebędących
badaniem sprawozdań finansowych, na rzecz Spółki, jej jednostki dominującej i jednostek
kontrolowanych przez nią na terytorium Unii w następujących okresach:
a) w okresie od rozpoczęcie badania danego okresu sprawozdawczego do wydania sprawozdania
z badania,
b) w roku obrotowym bezpośrednio poprzedzającym okres, o którym mowa w lit. a) w odniesieniu
do usług wymienionych w pkt 5 lit. g)
5) Zabronione usługi, o których mowa w pkt 4 powyżej, niebędące badaniem sprawozdań finansowych
oznaczają:
a) usługi podatkowe dotyczące:
i. przygotowywania formularzy podatkowych,
ii. podatków od wynagrodzeń,
iii. zobowiązań celnych,
iv. identyfikacji dotacji publicznych i zachęt podatkowych, chyba że wsparcie biegłego
rewidenta lub firmy audytorskiej w odniesieniu do takich kontroli jest wymagane
prawem,
v. wsparcia dotyczącego kontroli podatkowych prowadzonych przez organy podatkowe,
chyba że wsparcie biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej w odniesieniu do takich
kontroli jest wymagane prawem,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
46
vi. obliczania podatku bezpośredniego i pośredniego oraz odroczonego podatku
dochodowego,
vii. świadczenia doradztwa podatkowego,
b) usługi obejmujące jakikolwiek udział w zarządzaniu lub procesie decyzyjnym badanej jednostki,
c) prowadzenie księgowości oraz sporządzania dokumentacji księgowej i sprawozdań finansowych,
d) usługi w zakresie wyceny wynagrodzeń,
e) opracowywanie i wdrażanie procedur kontroli wewnętrznej lub procedur zarządzania ryzykiem
związanych z przygotowywaniem lub kontrolowaniem informacji finansowych lub
opracowywanie i wdrażanie technologicznych systemów dotyczących informacji finansowych,
f) usługi w zakresie wyceny, w tym wyceny dokonywane w związku z usługami aktuarialnymi lub
usługami wsparcia w zakresie rozwiązywania sporów prawnych,
g) usługi prawne obejmujące:
i. udzielanie ogólnych porad prawnych,
ii. negocjowanie w imieniu badanej jednostki,
iii. występowanie w charakterze rzecznika w ramach rozstrzygania sporu,
h) usługi związane z funkcja audytu wewnętrznego Spółki,
i) usługi związane z finansowaniem, strukturą kapitałową i alokacją kapitału oraz strategią
inwestycyjną klienta, na rzecz którego wykonywane jest badanie, z wyjątkiem świadczenia usług
atestacyjnych w związku ze sprawozdaniami finansowymi, takich jak wydawanie listów
poświadczających w związku z prospektami emisyjnymi Spółki,
j) prowadzenie działań promocyjnych i prowadzenie obrotu akcjami lub udziałami badanej
jednostki na rachunek własny lub gwarantowanie emisji akcji lub udziałów Spółki,
k) usługi w zakresie zasobów ludzkich w odniesieniu do:
i. kadry kierowniczej mogącej wywierać znaczący wpływ na przygotowywanie
dokumentacji rachunkowej lub sprawozdań finansowych podlegających badaniu
ustawowemu, jeżeli takie usługi obejmują: - poszukiwanie lub dobór kandydatów na
takie stanowiska, lub – przeprowadzenie kontroli referencji kandydatów na takie
stanowiska:
ii. opracowywanie struktury organizacyjnej,
iii. kontroli kosztów.
6) W stosowanych przypadkach Komitet Audytu wydaje wytyczne dotyczące usług dodatkowych.
W dniu 06 maja 2019r. działając na podstawie pkt. 8 Procedury ATAL S.A. w zakresie wyboru firmy audytorskiej
uprawnionej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych, Komitet Audytu Rady Nadzorczej postanowił
rekomendować Radzie Nadzorczej Spółki przedłużenie współpracy z dotychczasową firmą audytorską – Grant
Thornton Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Poznaniu (nr KIBR
4055), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy
Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem
KRS: 407558 i zawarcie z tą firmą audytorską umowy o przeprowadzenie ustawowego badania sprawozdania
finansowego ATAL S.A. i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za rok
obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2019r. oraz 31 grudnia 2020r. oraz przeglądu skróconego śródrocznego
sprawozdania finansowego ATAL S.A. i skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za okres od 01 stycznia 2019r. do 30 czerwca 2019r. oraz od 01 stycznia 2020r. do
30 czerwca 2020r.
Rekomendacja, o której mowa powyżej spełniała warunki, o których mowa w pkt 9) a-d powyżej.
W okresie od dnia 1 stycznia 2020 roku do dnia 31 grudnia 2020 roku nie były świadczone na rzecz Spółki przez
Grant Thornton Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Poznaniu
dozwolone usługi niebędące badaniem.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
47
19. POLITYKA WYNAGRODZEŃ CZŁONKÓW ZARZĄDU ORAZ RADY NADZORCZEJ ATAL S.A.
System wynagrodzeń członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej kształtowany jest Polityką wynagrodzeń Członków
Zarządu oraz Rady Nadzorczej ATAL S.A. (dalej jako „Polityka wynagrodzeń”) przyjętą uchwałą nr 24 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia ATAL S.A. z dnia 03.06.2020r.
Zgodnie z przyjętą Polityką wynagrodzeń członkowie Zarządu pobierają miesięczne wynagrodzenie stałe,
wypłacane za pełnione funkcje w Spółce, określane w odniesieniu do kryteriów wymienionych w Polityce
Wynagrodzeń. Członkowie Zarządu mogą otrzymywać również wynagrodzenie zmienne oraz świadczenia
dodatkowe. Wszystkie składniki wynagrodzenia członków Zarządu określane są uchwałą Rady Nadzorczej. W 2020
roku członkowie Zarządu pobierali wynagrodzenie stałe z tytułu pełnionych funkcji oraz świadczenia dodatkowe,
określone Polityką wynagrodzeń. Nie pobierali natomiast wynagrodzenia zmiennego.
Członkowie Rady Nadzorczej pobierają wynagrodzenie stałe za pełnione funkcje, jak również wynagrodzenie za
każdy udział w posiedzeniu Rady Nadzorczej, a członkowie będący jednocześnie członkami Komitetu Audytu
pobierają wynagrodzenia za każdy udział w posiedzeniu Komitetu Audytu. Wszystkie składniki wynagrodzenia
członków Rady Nadzorczej ustalane są uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki.
W 2020 r. członkowie Rady Nadzorczej pobierali wynagrodzenia stałe oraz wynagrodzenie za udział w
posiedzeniach, w wysokości określonej Uchwałą nr 19 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia ATAL S.A. z dnia 05
czerwca 2019 r.
Wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej
Wartość wynagrodzeń wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych oraz nagród i korzyści odrębnie dla
każdej z osób zarządzających ATAL S.A. oraz dla każdej z osób nadzorujących Grupę przedstawiona została w nocie
nr 30 skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za 2020 rok.
Umowy zawarte pomiędzy spółką a osobami zarządzającymi przewidujące rekompensatę w przypadku ich
rezygnacji lub zwolnienia
Grupa nie zawarła żadnych umów z osobami zarządzającymi przewidujących rekompensatę w przypadku ich
rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie
następuje z powodu połączenia spółki przez przejęcie.
Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Stan posiadania akcji Spółki przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na dzień 31 grudnia 2020r. przedstawiał się
następująco:
Właścicielem 32.214.610 akcji serii A, B, C, D był na dn. 31.12.2020r. Juroszek Investments Sp. z o.o., w której
100% udziałów posiada Pan Zbigniew Juroszek, Prezes Zarządu ATAL S.A.
W dn. 20.01.2021r., czyli po dniu bilansowym Juroszek Investments Sp. z o.o. zbyła 300.000 szt. akcji ATAL S.A. i
od tego dnia posiada 31.914.610 szt. akcji, co daje jej 82,44% udziału w kapitale i 83,09% głosów na WZA ATAL S.A.
Pan Mateusz Juroszek Przewodniczący Rady Nadzorczej posiada bezpośrednio oraz poprzez spółkę w całości
kontrolowaną 245.515 akcji Spółki serii E, w tym:
- 59.318 osobiście,
- 186.197 poprzez MJ Investments Sp. z o.o.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
48
Pozostali Członkowie Rady Nadzorczej nie posiadają akcji ATAL S.A.
Informacja o znanych spółce umowach, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach
posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy
ATAL S.A. nie posiada Informacji o żadnych umowach, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w
proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy.
Informacja o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
Grupa nie posiada programów akcji pracowniczych.
20. POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI STOSOWANA W ODNIESIENIU DO WŁADZ SPÓŁKI ORAZ
JEJ KLUCZOWYCH MENEDŻERÓW
Celem realizowanej przez ATAL S.A. Polityki różnorodności w odniesieniu do jej kluczowych władz oraz
menadżerów jest stworzenie na tych stanowiskach środowiska pracy w oparciu o poszanowanie zasad zapewnienia
różnorodności, równego traktowania, braku tolerancji dla zachowań dyskryminacyjnych, przy jednoczesnym
wykorzystaniu indywidualnych umiejętności oraz kwalifikacji tych osób, co przyczynia się do rozwoju Spółki oraz
umacniania jej pozycji rynkowej.
ATAL S.A. wdraża i na bieżąco monitoruje zasady równego traktowania pracowników, w tym władz Spółki oraz jej
kluczowych menedżerów. Jednocześnie Spółka przestrzega zakazu dyskryminowania kogokolwiek ze względu na
takie czynniki jak: płeć, wiek, stan zdrowia, rasę, narodowość, wyznanie, czy przekonania polityczne.
Spółka ATAL stosuje także politykę różnorodności w odniesieniu do takich aspektów jak: wiek, płeć, wykształcenie,
czy doświadczenie zawodowe.
Kryterium zatrudnienia na określonym stanowisku, w tym we władzach Spółki lub menedżerskim, są określone
kompetencje zawodowe, rozwojowe, personalne, a także zdobyte dotychczas doświadczenie.
W aktualnym Zarządzie ATAL S.A. zasiada 2 mężczyzn oraz 1 kobieta. Skład Zarządu jest zatem zróżnicowany pod
względem płci, wieku, doświadczenia i kierunku wykształcenia. Kryterium doboru jest umiejętność zarządzania
określoną dziedziną działalności Grupy. W związku z tym członkowie Zarządu posiadają kwalifikacje z zakresu
nieruchomości, zarządzania, prawa, czy sprzedaży i marketingu.
Rada Nadzorcza składa się 5 członków, w tym 1 kobiety. Wszystkie osoby zasiadające w Radzie zostały wybrane
do jej składu ze względu na swoje kompetencje zawodowe oraz doświadczenie. Tak więc członkowie Rady
Nadzorczej kwalifikują się doświadczeniem z zakresu takich dziedzin jak: rachunkowość, finanse, podatki, prawo,
zarządzanie i sprzedaż.
Średnia kadra menedżerska zróżnicowana jest ze względu na płeć (7 kobiet, 2 mężczyzn), a także ze względu na
doświadczenie i kierunek wykształcenia.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
49
21. SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM
Opis podstawowych cech stosowanych w Grupie systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych.
Grupa posiada system kontroli wewnętrznej zapewniający rzetelność, terminowość oraz wiarygodność
sprawozdań finansowych. Przygotowanie sprawozdania finansowego Spółki jest procesem wieloetapowym. Każdy
etap jest zakończony weryfikacją i potwierdzeniem zgodności danych. Spółka stale monitoruje istotne czynniki
ryzyka prawnego, podatkowego, gospodarczego oraz operacyjnego. Osoby odpowiedzialne za administrowanie
składnikami majątkowymi dokonują ich weryfikacji pod kątem ich kompletności, przydatności i utraty wartości.
Osoby odpowiedzialne za realizację kontraktów oraz osoby prowadzące sprawy sądowe identyfikują potencjalne
ryzyka związane z ich przebiegiem i realizacją.
Dane finansowe oraz dane opisowe na potrzeby sprawozdań finansowych Grupy przygotowane są przez Dział
Księgowości i Dział Finansowy na podstawie zapisów w księdze głównej oraz informacji otrzymywanych od osób
odpowiedzialnych za administrowanie składnikami majątkowymi, realizację kontraktów, prowadzenie spraw
sądowych i od członków Zarządu.
Grupa wypracowała własne procedury sporządzania sprawozdań finansowych w celu zapewnienia ich
kompletności i prawidłowości ujęcia wszystkich transakcji gospodarczych w danym okresie takie jak:
- Polityka rachunkowości wraz z Zakładowym Planem Kont,
- Instrukcję inwentaryzacyjną,
- Instrukcje, zarządzenia i procedury wewnętrzne w zakresie systemów kontroli i akceptacji dokumentów
księgowych,
- Regulamin Obiegu Informacji Poufnych zatwierdzony przez Zarząd.
Wiele procesów przetwarzania danych księgowych jest zautomatyzowanych co minimalizuje ryzyko wystąpienia
błędów. ATAL S.A. i pozostałe spółki z Grupy prowadzą księgi rachunkowe w systemie informatycznym, który
poprzez swoją funkcjonalność zapewnia spójność zapisów księgowych oraz kontrole pomiędzy księgą główną i
księgami pomocniczymi. Dostęp do zasobów informacyjnych systemu informatycznego ograniczony jest
odpowiednimi uprawnieniami upoważnionych pracowników wyłącznie w zakresie wykonywanych przez nich
obowiązków.
Pracownicy Działu Księgowości odpowiedzialni za przygotowanie poszczególnych elementów sprawozdania
finansowego przed ich przygotowaniem potwierdzają zgodność danych księgowych ze stanem faktycznym, oraz
fakt kompletnego ujęcia operacji o charakterze majątkowym w księgach rachunkowych.
Nadzór merytoryczny nad procesem przygotowania sprawozdań finansowych i raportów okresowych Grupy
sprawuje Główny Księgowy.
Przygotowane sprawozdania podlegają weryfikacji i zatwierdzeniu przez Zarząd ATAL S.A. W procesie sporządzania
sprawozdań finansowych jednym z podstawowych elementów kontroli jest weryfikacja sprawozdania finansowego
przez niezależnego biegłego rewidenta wybranego przez Radę Nadzorczą, na podstawie rekomendacji
przedstawionej przez Komitet Audytu Rady Nadzorczej, w oparciu o przyjętą Politykę i procedurę w zakresie
wyboru firmy audytorskiej uprawnionej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki oraz Grupy
Kapitałowej ATAL S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
50
22. AUDYTOR (INFORMACJA ZARZĄDU SPÓŁKI W SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ)
Rada Nadzorcza w dniu 06 maja 2019 roku, działając na podstawie §19 ust. 2 pkt 11 Statutu Spółki, zgodnie z
obowiązującymi przepisami, normami zawodowymi oraz przyjętą przez Spółkę Polityką i procedurą w zakresie
wyboru firmy audytorskiej uprawnionej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych ATAL S.A. oraz
Grupy Kapitałowej ATAL S.A., uwzględniając rekomendację Komitetu Audytu, podjęła uchwały w sprawie wyboru
firmy audytorskiej, tj. spółki Grant Thornton Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa
z siedzibą w Poznaniu (nr KIBR 4055), a mianowicie uchwałę nr 13 w przedmiocie wyboru wyżej wymienionej firmy
audytorskiej do przeglądu skróconego śródrocznego sprawozdania finansowego ATAL S.A. za okres 01 stycznia
2019r. do 30 czerwca 2019r. oraz od 01 stycznia 2020r. do 30 czerwca 2020r., sporządzonego zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz do przeglądu skróconego śródrocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za okres 01 stycznia 2019r. do 30
czerwca 2019r. oraz od 01 stycznia 2020r. do 30 czerwca 2020r., sporządzonego zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz uchwałę nr 14 w przedmiocie wyboru tej firmy audytorskiej do
badania sprawozdania finansowego ATAL S.A. za rok obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2019r. oraz 31 grudnia
2020r. sporządzonego zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz do badania
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za rok obrotowy zakończony dnia 31
grudnia 2019r. oraz 31 grudnia 2020r. sporządzonego zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej.
Dotychczas świadczone usługi na rzecz Spółki przez Grant Thornton Polska Sp. z o.o. Sp. k. obejmowały badanie
sprawozdania finansowego jednostkowego i skonsolidowanego za rok 2017 i 2018, a także przegląd śródrocznego
jednostkowego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego za I półrocze 2017 i I półrocze 2018 roku. Ponadto
Spółka korzystała z usług Grant Thornton Frąckowiak Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka
komandytowa z siedzibą w Poznaniu (nr KIBR 3654) w zakresie badania sprawozdań jednostkowych i
skonsolidowanych Spółki za lata od roku 2014 do 2016, a także przeglądu śródrocznego jednostkowych
sprawozdań finansowych i skonsolidowanych Spółki w poszczególnych latach od roku 2014 do 2016. Jednocześnie
z uwagi na fakt, że zawarcie przez Spółkę umowy o badanie sprawozdań finansowych z Grant Thornton Polska Sp.
z o.o. Sp. k. nastąpiło w ramach odnowienia umowy o badanie zawartej z tą firmą na mocy przepisów poprzednio
obowiązującej ustawy o biegłych rewidentach i ich samorządzie, podmiotach uprawnionych do badania
sprawozdań finansowych oraz o nadzorze publicznym, w konsekwencji czego, umowa ta nie jest pierwszą umową
o badanie sprawozdania finansowego w rozumieniu art. 66 ust. 5 ustawy o rachunkowości, w zw. z art. 17 ust. 8
Rozporządzenia UE nr 537/2014 – została ona zawarta przez Zarząd Spółki na czas niezbędny do wykonania przez
biegłego rewidenta powierzonych czynności.
Wynagrodzenie Audytora za wyżej wymienione badania i przeglądy wyniosło:
Rok obrotowy kończący się
31.12.2020r.
Rok obrotowy kończący się
31.12.2019r.
Badanie rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego
107 tys. zł
107 tys. zł
Badanie rocznego jednostkowego
sprawozdania finansowego
60 tys. zł
60 tys. zł
Przegląd śródrocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego
58 tys. zł
58 tys. zł
Przegląd śródrocznego jednostkowego
sprawozdania finansowego
25 tys. zł
25 tys. zł
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
51
Na podstawie § 70 ust. 1 pkt 7 oraz § 71 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018r. w
sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz
warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim (Dz. U. 2018 poz. 757), na podstawie oświadczenia złożonego przez Radę Nadzorczą ATAL
S.A, Zarząd Spółki, oświadcza, że firma audytorska uprawniona do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych Spółki oraz Grupy Kapitałowej ATAL S.A., dokonująca badania jednostkowego sprawozdania
finansowego ATAL S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ATAL S.A. za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2020r., została wybrana zgodnie z przepisami prawa w tym dotyczącymi wyboru i
procedury wyboru firmy audytorskiej.
Ww firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonujący badanie spełniali warunki do sporządzenia
bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania
finansowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu oraz zasadami etyki
zawodowej.
W Spółce przestrzegane są obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego
rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji.
W Spółce wprowadzona została Polityka i procedurę w zakresie wyboru firmy audytorskiej uprawnionej do
przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki oraz Grupy Kapitałowej ATAL S.A. oraz Polityka
świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie,
podmiot powiązany z tą firmą audytorską lub członka sieci firmy audytorskiej, których główne założenia, zostały
opisane w pkt 18 powyżej.
23. PODSUMOWANIE
ATAL S.A., podmiot dominujący w Grupie Kapitałowej Atal S.A., jest jednym z największych mieszkaniowych
deweloperów w Polsce o zasięgu ogólnokrajowym. Aktualnie Grupa działa na wszystkich najważniejszych rynkach
mieszkaniowych w Polsce, to jest: krakowskim, wrocławskim, warszawskim, łódzkim i katowickim a od 2016 roku
również poznańskim i trójmiejskim.
ATAL S.A. nadal będzie umacniała pozycję w siedmiu największych polskich miastach. Nie wyklucza się jednak
realizacji przedsięwzięć w innych miejscowościach, gdyby pojawiła się możliwość zainwestowania w interesujący
Spółkę projekt.
Od wielu lat Grupa utrzymuje bardzo dynamiczny wzrost kontraktacji mieszkań. W 2014r. Grupa znalazła
nabywców na 1,1 tys. lokali, a w kolejnych latach zwiększała liczbę podpisanych umów przedwstępnych aż do
poziomu ok. 3 tys. lokali rocznie obecnie.
Grupa dysponuje obecnie gruntami, które umożliwią realizację nowych przedsięwzięć na ok. 9 tys. mieszkań.
Spółka posiada duży, zdywersyfikowany, obejmujący siedem aglomeracji bank ziemi, składający się z działek
kupionych po atrakcyjnych cenach. Potencjał ten pozwala na co najmniej trzyletnią działalność na podobnej do
obecnej rentowności.
Tylko w 2020r. rozpoczęto 15 nowych inwestycji z 2794 lokalami. Zdaniem Zarządu popyt na mieszkania w 2021r.
wciąż będzie utrzymywał się na wysokim poziomie ze względu na niskie stopy procentowe, wzrastającą inflację,
ale przede wszystkim duże potrzeby mieszkaniowe Polaków. Na okresową wielkość popytu może mieć też wpływ
pojawienie się pandemii koronawirusa. Wpływ ten powinien być jednak czasowy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku
52
W ocenie Zarządu rezultaty działalności Grupy ATAL S.A. w 2020 roku należy ocenić pozytywnie w kontekście
dalszych planów rozwojowych.
24. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU ATAL S.A. DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
Zarząd ATAL S.A. oświadcza, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej ATAL S.A. („Grupa
Kapitałowa”), zawierające sprawozdanie finansowe jednostki dominującej ATAL S.A. za okres od 1 stycznia do 31
grudnia 2020 roku oraz dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami
rachunkowości (MSSF) oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową
Grupy Kapitałowej oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej, zawierające
sprawozdanie z działalności ATAL S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy
Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
25. ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
GRUPY KAPITAŁOWEJ ATAL S.A. W 2020 ROKU
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ATAL S.A. w 2020 roku, obejmujące sprawozdanie
z działalności ATAL S.A. zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd jednostki dominującej ATAL S.A. w
dniu 18 marca 2021 roku.
Sporządzono w Cieszynie, dnia 18 marca 2021r.
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….…
Zbigniew Juroszek
Prezes Zarządu
Mateusz Bromboszcz
Wiceprezes Zarządu
ds. Prawno-Administracyjnych
Angelika Kliś
Członek Zarządu