25940046GV7I3I2ZN618

RAPORT

ROCZNY

SPÓŁKI

GLOBE TRADE CENTRE S. A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA

2025R.

Miejsce i data publikacji:

Warszawa 30 kwietnia 2026 r.

SPIS TREŚCI RAPORTU ROCZNEGO

01. List Prezesa Zarządu

02. Sprawozdanie zarządu z działalności spółki Globe Trade

Centre S.A. w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. zawierające

Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok kończący się

31 grudnia 2025 r.

03. Oświadczenie zarządu

04. Informacja zarządu Globe Trade Centre S.A. sporządzona na podstawie

oświadczenia rady nadzorczej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej

przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego

05. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. w zakresie

powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu

06. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. dotyczące oceny

sprawozdań z działalności emitenta i sprawozdania finansowego emitenta w

zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym

07. Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia

31 grudnia 2025 r.

08. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego

sprawozdania finansowego

Szanowni Akcjonariusze,

z ogromnym zaszczytem i poczuciem odpowiedzialności piszę do Państwa mój pierwszy list jako Prezes

Zarządu GTC – zespołu o międzynarodowym doświadczeniu, silnie ukierunkowanego na przyszłość Spółki.

Jako nowy Zarząd, objęliśmy nasze funkcje latem 2025 roku, w wymagającym dla spółki okresie. Część z

tych wyzwań została już zaadresowana, jednak nadal wiele przed nami, aby bezpiecznie przeprowadzić

Grupę przez ten okres. Nasze cele są jasne: stabilizacja, delewarowanie oraz wzmocnienie fundamentów

GTC. Kluczowe pozostają ochrona płynności i wydłużenie zapadalności długu, przy jednoczesnej redukcji

zadłużenia, sprzedaży wybranych aktywów i poprawie efektywności operacyjnej portfela generującego

przychody.

Jako nowy Prezes, moimi priorytetami są wzmocnienie współpracy pomiędzy zespołami regionalnymi GTC,

realizacja zaplanowanych refinansowań i dezinwestycji oraz konsekwentna realizacja średnioterminowego

planu finansowego, aby zapewnić stabilność, efektywność i długoterminowy wzrost wartości.

W tym kontekście zapraszam Państwa do zapoznania się ze szczegółowym raportem z działalności GTC

w 2025 roku.

REFINANSOWANIE

W 2025 roku priorytetem było wzmocnienie bilansu oraz wydłużenie zapadalności zadłużenia. Istotnym

kamieniem milowym była emisja w październiku przez spółkę GTC Finance DAC obligacji zabezpieczonych

o wartości 455 mln euro, zapadających w 2030 roku. Transakcja przyniosła 429 mln euro wpływów netto,

przeznaczonych na spłatę istniejących obligacji niezabezpieczonych wyemitowanych przez GTC Aurora.

Dzięki temu znacząco wydłużyliśmy profil zapadalności długu i ograniczyliśmy ryzyko refinansowania. W

październiku spłaciliśmy pierwszą transzę obligacji niezabezpieczonych poprzez odkup o wartości 195 mln

euro. Pozostałe 299 mln euro, wykazane jako zobowiązanie na dzień bilansowy, zostało spłacone po tej

dacie – 25 marca 2026 roku. Na ten dzień zobowiązania GTC Finance DAC zostały przejęte przez GTC

Aurora.

Udane refinansowanie wzmocniło naszą pozycję finansową i zostało pozytywnie ocenione przez rynek –

agencja Scope Ratings podniosła rating emitenta GTC do poziomu B z B– z perspektywą pozytywną, a

Fitch nadał nowym zabezpieczonym obligacjom rating B+ (na negatywnej liście obserwacyjnej).

Równolegle wydłużyliśmy kluczowe finansowania bankowe, w tym kredyt zabezpieczony na Galerii

Jurajskiej o wartości 100 mln euro do 2030 roku, oraz przeprowadziliśmy refinansowanie Galerii Północnej

na kwotę 84 mln euro.

Nasze cele w zakresie płynności i delewarowania były również wspierane przez selektywną sprzedaż

aktywów, która przyniosła łącznie 135 mln euro wpływów netto.

ROZWÓJ I ZARZĄDZANIE PORTFELEM

W 2025 roku koncentrowaliśmy się na utrzymaniu stabilności i siły naszego portfela. W segmencie

biurowym w regionie CEE wynajęliśmy 100,7 tys. mkw., utrzymując poziom wynajęcia na poziomie 83%.

Również portfel handlowy osiągnął solidne wyniki – podpisaliśmy umowy najmu na 50,4 tys. mkw., przy

poziomie wynajęcia 96%. Wyniki najemców pozostawały bardzo dobre – ich obroty w centrach handlowych

wzrosły o 5% rok do roku, a nasze obiekty odwiedziło ponad 30 mln klientów, co oznacza wzrost o 1%.

W niemieckim portfelu mieszkaniowym poziom wynajęcia wzrósł do 86% (o 3 p.p. rok do roku), a średnia

stawka czynszu z najmu zwiększyła się z 7,0 euro/m kw w Iv kw. 2024 roku do 7,2 euro/m kw. w IV kw.

2025 roku.

Nasza działalność deweloperska pozostawała skoncentrowana wyłącznie ukończeniu projektów w

budowie na wybranych rynkach.

WYNIKI FINANSOWE

W 2025 roku odnotowaliśmy wzrost przychodów oraz stabilne przepływy operacyjne – przychody z tytułu

najmu i usług wzrosły do 202 mln euro, głównie dzięki konsolidacji portfela mieszkaniowego w Niemczech.

Z wyłączeniem Niemiec przychody z tytułu najmu i usług spadły o 5% rok do roku, co odzwierciedla

sprzedaż biurowców GTC X w Belgradzie i Matrix C w Zagrzebiu, a także spadek przychodów z wynajmu

w Polsce i na Węgrzech, ponieważ stabilizujemy poziom wynajmu po wyprowadzce kluczowych najemców

z niektórych naszych budynków biurowych.

Wyniki operacyjne były stabilne – marża brutto z działalności operacyjnej pozostała na prawie

niezmienionym poziomie129 mln euro wobec 131 mln euro w roku 2024. Z wyłączeniem Niemiec marża

brutto spadła o 10% w ujęciu rok do roku, gdyż opisany powyżej spadek przychodów nie został w

wystarczającym stopniu zrekompensowany odpowiadającym mu spadkiem kosztów, co sprawia, że

kontrola kosztów staje się jednym z naszych kluczowych priorytetów w perspektywie krótkoterminowej.

Skorygowana EBITDA wyniosła 102,1 mln euro po wyeliminowaniu kosztów jednorazowych, wobec 108,2

mln euro rok wcześniej, natomiast FFO I po wyeliminowaniu pozycji jednorazowych wyniosło 33,1 mln euro

wobec 68,0 mln euro rok wcześniej, odzwierciedlając wyższe koszty finansowania po nabyciu niemieckiego

portfela mieszkaniowego oraz przeprowadzonych refinansowaniach.

Na koniec 2025 roku wartość naszego Całkowitego Portfela Inwestycyjnego wyniosła 2,75 mld euro, a

EPRA NTA 1,96 euro na akcję wobec 2,24 euro rok wcześniej, głównie z uwagi na stratę z tytułu aktualizacji

wyceny w analizowanym okresie.

Nasza sytuacja bilansowa, przy zadłużeniu netto na poziomie 1,57 mld euro, średnim ważonym okresie

zapadalności długu wynoszącym 2,9 roku (z uwzględnieniem 0,3 mld euro obligacji niezabezpieczonych

zapadających w czerwcu 2026 r., które zostały spłacone w marcu 2026 r.) oraz wskaźniku LTV netto na

poziomie 57,0%, będzie korzystnie wspierana przez planowane delewarowanie, które aktywnie

realizujemy.

Płynność utrzymywała się na satysfakcjonującym poziomie, wspierana przez prawie 400 mln euro środków

pieniężnych i depozytów odłożonych na koniec roku w celu spłaty pozostałych 299 milionów euro w ramach

obligacji niezabezpieczonych.

ESG

Zrównoważony rozwój pozostaje integralnym elementem naszej strategii oraz kluczowym czynnikiem w

decyzjach inwestycyjnych, zarządczych i finansowych. Na koniec 2025 roku 99% naszego portfela

komercyjnego było certyfikowane w systemach LEED, BREEAM lub DGNB bądź znajdowało się w trakcie

recertyfikacji, obejmując w pełni Polskę, Serbię, Rumunię, Bułgarię i Chorwację.

W minionym roku kontynuowaliśmy działania ograniczające ślad środowiskowy naszych aktywów, w tym

poprawę efektywności energetycznej, dekarbonizację portfela czy wdrażanie inteligentnych systemów

monitorowania odpadów w budynkach biurowych w Polsce.

Działania te wzmacniają realizację naszych celów ESG oraz zwiększają długoterminową atrakcyjność

aktywów dla najemców, inwestorów i instytucji finansowych.

SPRZEDAŻE AKTYWÓW

W dniu 15 listopada 2024 r. Grupa zawarła szereg umów kupna akcji m.in. z Peach Property Group AG i

LFH Portfolio Acquico S.À R.L, co doprowadziło do nabycia niemieckiego portfela nieruchomości

mieszkaniowych o wartości 452 mln EUR.

W 2025 roku nowy Zarząd rozpoczął przegląd i ocenę potencjału biznesowego portfela na rynku

niemieckim. Po przeprowadzeniu szczegółowej weryfikacji, rozpoczęliśmy w zeszłym roku sondowanie

rynku i przygotowujemy proces sprzedaży części portfela w ramach podejścia klastrowego, selektywnie

ukierunkowując sprzedaże na określone regiony. Jednocześnie zdajemy sobie sprawę z ryzyka, że

osiągnięte ceny mogą w niektórych przypadkach być znacznie niższe od wartości księgowej aktywów.

Realizując ambitny plan delewarowania, obejmujący m.in. sprzedaż wybranych aktywów w Niemczech,

będziemy dążyć do maksymalizacji wartości transakcji poprzez poprawę parametrów operacyjnych

aktywów, takich jak poziom wynajęcia i NOI.

PERSPEKTYWY

Wchodzimy w 2026 rok z jasno określonym kierunkiem strategicznym: dalsze delewarowanie,

zdyscyplinowana alokacja kapitału, poprawa operacyjna oraz aktywne zarządzanie aktywami. Działania

podjęte w 2025 roku poprawiły naszą płynność finansową.

Dziękujemy naszym pracownikom za zaangażowanie i ciężką pracę, a także naszym akcjonariuszom,

najemcom, partnerom biznesowym i instytucjom finansowym za zaufanie i współpracę. Patrząc w

przyszłość, pozostajemy w pełni zaangażowani w odpowiedzialne zarządzanie biznesem oraz

wykorzystywanie szans sprzyjających zrównoważonemu wzrostowi i długoterminowemu tworzeniu

wartości dla wszystkich interesariuszy.

Z poważaniem,

Botond Rencz

CEO GTC S.A.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2025 R.


Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie 
zaznaczono inaczej. 
SPIS TREŚCI 
Prezentacja Spólki i Grupy ................................................................................................................. 4 
1 Ogólne informacje na temat Spółki i Grupy ................................................................................... 4 
2 Główne wydarzenia w roku 2025 .................................................................................................. 6 
3 Struktura organizacyjna Grupy i Spólki ....................................................................................... 11 
4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy ......................................................... 11 
5 Strategia Spólki i Grupy ............................................................................................................... 13 
6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej oraz  
      podobnej działalności. ................................................................................................................. 15 
7 Opis działalności .......................................................................................................................... 17 
7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych ............................................................... 17 
7.1.1 Komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody ......................................... 17 
7.1.2 Nieruchomości mieszkaniowe generujące przychód ............................................................ 19 
7.1.3 Nieruchomości w budowie ..................................................................................................... 20 
7.1.4 Działki pod zabudowę ............................................................................................................ 20 
7.1.5 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów ........................................................................ 20 
7.2 Finansowe aktywa trwałe ......................................................................................................... 21 
8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy i Spółki ................................................... 24 
8.1 Rynek powierzchni biurowych .................................................................................................. 24 
8.2 Rynek nieruchomości handlowych ........................................................................................... 30 
8.3 Rynek nieruchomości mieszkaniowych .................................................................................... 35 
8.4 Rynek inwestycyjny .................................................................................................................. 35 
Wybrane dane finansowe ............................................................................................................... 43 
Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych ......................................................................... 44 
1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne .................................................. 44 
2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne ........................................ 44 
3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami 46 
4 Przegląd sytuacji finansowej ....................................................................................................... 46 
5 Rachunek zysków i strat .............................................................................................................. 47 
6 Rachunek przepływów pieniężnych ............................................................................................ 48 
7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe ....................................................................................... 48 
Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek  
    powiązanych ................................................................................................................................... 50 
Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem  
    gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym ............................................................................ 50 
Zobowiązania pozabilansowe ......................................................................................................... 51 
Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości  
    niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i ich metody  
    finansowania ................................................................................................................................... 51 
Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi ................................................................ 51 
1 Polityka wynagrodzeń .................................................................................................................. 51 
2 Program motywacyjny ................................................................................................................. 53 
2.1 System kontroli programu motywacyjnego ............................................................................... 53 
3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi ...................................................... 53 
4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów ..................................... 53 
5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej.................................................. 54 
6 Liczba pracowników .................................................................................................................... 55 
7 Polityka szkoleniowa ................................................................................................................... 55 
8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym  
      charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów  
      administrujących .......................................................................................................................... 56 
                                                  


Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie 
zaznaczono inaczej. 
Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej ...................................................... 56 
Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe .... 57 
Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych ...................... 57 
Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu  
      bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości .................. 58 
Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem Globe Trade 
       Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych .................................................................................... 58 
Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia, współpracy  
       lub kooperacji ............................................................................................................................... 58 
Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych ................. 58 
Główne czynniki ryzyka ................................................................................................................. 59 
Terminy i skróty ............................................................................................................................. 74 
Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego  za rok obrotowy kończący się 31 grudnia  
r. ........................................................................................................................................... 76 
   
              

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH

Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały sporządzone

zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") dopuszczonymi do

stosowania w Unii Europejskiej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie wyrażone są w milionach PLN (zł) lub

milionach EUR, o ile nie zaznaczono inaczej.

Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia. W rezultacie

niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie być dokładną

agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.

PREZENTACJA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH

Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które Grupa, której Spółka jest jednostką dominującą,

prezentuje w swoim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia dla każdego rynku

jest pokazany na dzień 31 grudnia 2025 r.

DANE BRANŻOWE I RYNKOWE

W niniejszym Sprawozdaniu Spółki podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na których działa

i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału, sytuacji

makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących rynków, na których

działa Grupa, , której Spółka jest jednostką dominującą, oparte są o dane i raporty sporządzane przez

podmioty zewnętrzne. Informacje zawarte w tej części nie są zaprezentowane w milionach i opierają się o

raporty sporządzone przez firmę Jones Lang LaSalle IP, iO Partners, Inc („JLL”) (dla nieruchomości

komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej). JLL opiera się na materiale,

który uważa za wiarygodny. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby zapewnić ich dokładność, GTC nie

może zaoferować żadnej gwarancji, że materiały zawarte w tej części nie zawierają błędów rzeczowych.

Ponadto w wielu przypadkach Spółka zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia dotyczące branży, w

której działa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie warunków rynkowych. Spółkanie może

zagwarantować, że założenia te prawidłowo odzwierciedlają wiedzę Grupy na temat rynków na których

działa. Wewnętrzne badania Spółka nie zostały zweryfikowane przez niezależne źródła.

ZASTRZEŻENIA

Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań dotyczących

działalności Spółki i Grupy, której Spółka jest jednostką dominującą, jej sytuacji finansowej i wyników

działalności. Można znaleźć te stwierdzenia poprzez odniesienie do słów takich jak "może", "będzie",

"oczekiwać", "przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze

swojej natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są przedmiotem wielu założeń, ryzyka i niepewności.

W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od tych, które są sugerowane lub

wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Spółka ostrzega czytelników, żeby nie polegali na takich

stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego Sprawozdania.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi pisemnymi lub

ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez Spółkę lub osoby

występujące w jej imieniu. Spółka nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań

analityków lub oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w

celu odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.

W Punkcie 3 "Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych”, w Punkcie 16 "Główne czynniki ryzyka"

oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Spółka publikuje istotne czynniki ryzyka, które mogą

spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia

dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Spółkę lub osoby działające w imieniu Spółki. Gdy

Spółka wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Spółkę,

oznacza to wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.

1. Prezentacja Spółki i Grupy

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty

zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa prezentacja

jest opisem działalności tych podmiotów.

1.1 Ogólne informacje na temat Spółki i Grupy

Globe Trade Centre S.A. („GTC”) jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre, a

jej działalność ograniczona jest do wykonywania swoich zadań przez podmioty zależne. Grupa GTC to

grupa firmy z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper działający na rynku

nieruchomości komercyjnych w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją działalność przede

wszystkim w Polsce i Budapeszcie oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w tym Bukareszcie,

Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio nabywa, rozwija i zarządza w najlepszych lokalizacjach

wysokiej jakości nieruchomościami biurowymi i handlowymi. Ponadto w 2024 r. Grupa GTC weszła na

niemiecki rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem i obecnie posiada portfel nieruchomości

mieszkaniowych który obejmuje około 5 tys. lokali mieszkaniowych w Niemczech. Spółka jest notowana na

Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w

Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi platformę zarządzania aktywami i jest reprezentowana

przez lokalne zespoły na każdym z głównych rynków.

Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze

komercyjnym oraz mieszkaniowym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, Niemczech, Bukareszcie,

Belgradzie, Zagrzebiu oraz w Sofii. W działalności Spółki nie występuje sezonowość.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Inwestycje w jednostkach zależnych składają się z udzielonych pożyczek oraz udziałów w jednostkach

zależnych. Inwestycje w jednostkach zależnych składają się z następujących pozycji:

31 grudnia 2025

Udziały

(mln EUR)

Pożyczki

(mln EUR)

Razem

(mln EUR)

Polska

215,0

111,1

326,1

Bułgaria

88,3

8,6

96,9

Węgry

201,3

186,0

387,3

Serbia

Chorwacja

56,4

15,5

71,9

Rumunia

66,6

11,2

77,8

Pozostałe

42,4

100,9

143,3

Inwestycje w jednostkach zależnych

670,0

433,3

1.103,3

Na dzień 31 grudnia 2025 r. całkowita wartość księgowa Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy,

której Spółka jest jednostką dominującą, (wliczając aktywa trwałe na własny użytek) wynosiła 2.595,1 EUR.

Podział tego portfela nieruchomości przedstawia się następująco:

• 43 ukończone budynki komercyjne, w tym 37 budynków biurowych i 6 centrów handlowych o łącznej

powierzchni najmu wynoszącej około 721 tysięcy m

kw., poziomie najmu 87% i wartości 1.872,0 EUR

(wliczając 1 biuro przeznaczone na sprzedaż o wartości 19,6 EUR) stanowiące 72% całkowitej wartości

księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy;

• 5.169 mieszkań o łącznej powierzchni mieszkalnej wynoszącej około 325 tysięcy m

kw., poziomie

najmu 86% i wartości 453,2 EUR, co stanowi 18% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego

Portfela Inwestycyjnego Grupy;

• cztery projekty w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 54 tysięcy m

kw. i wartości 140,9 EUR

stanowiące 5% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną (nie wliczając prawa użytkowania gruntów) o wartości

94,5 EUR stanowiące 4% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego

Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (nie wliczając prawa użytkowania gruntów) o

wartości 27,9 EUR, stanowiące 1% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela

Inwestycyjnego Grupy, oraz

Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość księgowa Całkowitego Portfela Inwestycyjnego Grupy (z

uwzględnieniem aktywów finansowych trwałych) wynosiła 2 751,4 EUR. Dodatkowo Grupa posiada prawa

użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 34,5 EUR. Łączna wartość portfela

nieruchomości, Grupy, której Spółka jest jednostką dominującą, obejmująca aktywa z tytułu prawa do

użytkowania oraz z wyłączeniem aktywów trwałych na własny użytek, wyniosła 2.779,3 EUR.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

5.169

ukończone

budynki komercyjne

o pow. 721.000 m kw.

GLA

ukończonych

mieszkań

o pow. 325.000 m kw

projekty

w budowie

Dodatkowo Grupa, której Spółka jest jednostką dominującą, posiada finansowe aktywa trwałe w kwocie

156,3 EUR, które głównie zawierają:

• 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych na finansowanie parku technologicznego Kildare

Innovation Campus, który obecnie składa się z dziewięciu budynków o powierzchni około 102 tys. m

kw. (projekt zajmuje powierzchnię ponad 72 ha z czego 34 ha są niezagospodarowane). Wartość

godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 135,0 EUR, co stanowi 5% całkowitej

wartości księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;

• 33% udziałów w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP

S.á.r.l., który posiada 4 ukończone budynki komercyjne, w tym 3 budynki biurowe i 1 centrum handlowe

o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 41 tysięcy m kw. Wartość godziwa tych udziałów wynosi

17,6 EUR, co stanowi mniej niż 1% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela

Inwestycyjnego Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;

• pozostałe finansowe aktywa trwałe w kwocie 3,7 EUR.

1.2 Główne wydarzenia w roku 2025

NASTĘPUJĄCE WYDARZENIA DOTYCZĄCE SPÓŁKI, KTÓRE MIAŁY MIEJSCE W ROKU

2025:

POZOSTAŁE TRANSAKCJE

W dniu 31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o.

Beograd (Projekt X) za kwotę 22,7 EUR (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce),

która to kwota była zbliżona do wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży

pomniejszonej o kwotę zobowiązań związanych z tymi aktywami przedstawioną w rocznym

skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2024 rok. Całość należności została uregulowana w

trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Spółka otrzymała wpływy netto w wysokości 6,8 EUR.

W styczniu 2025 roku Grupa otrzymała 10,0 EUR w związku ze sprzedażą GTC Seven Gardens d.o.o.,

jednostki całkowicie zależnej od Spółki, która została sfinalizowana w grudniu 2024 roku.

FINANSOWANIE

W marcu 2025 roku Spółka zawarła umowę pożyczki wewnątrzgrupowej z Centrum Handlowe Wilanów

Sp. z o.o., jednostką całkowicie zależną od Spółki. Na dzień bilansowy wypłacona kwota pożyczki do Spółki

wynosiła 25,2 EUR.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W marcu 2025 roku Spółka zawarła umowę pożyczki wewnątrzgrupowej z GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.,

jednostką całkowicie zależną od Spółki. W pierwszym kwartale 2025 Spółka wypłaciła kwotę pożyczki

w wysokości 42,5 EUR. W czerwcu 2025 roku GTC Galeria CTWA Sp. z o.o. spłaciła część pożyczki w

kwocie 38,6 EUR.

W kwietniu 2025 roku Spółka zawarła umowę pożyczki wewnątrzgrupowej z GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.,

jednostką całkowicie zależną od Spółki. Na dzień bilansowy wypłacona kwota pożyczki do Spółki wynosiła

8,6 milionów PLN (2,0 EUR).

W lutym i czerwcu 2025 roku Spółka udzieliła kolejnej transzy pożyczki wewnątrzgrupowej wypłacając

łączną kwotę 15 EUR spółce GTC Hungary Real Estate Development Company Pltd.

W ciągu 2025 roku Spółka udzieliła do GTC Paula SARL, jednostki pośrednio zależnej od Spółki, pożyczek

wewnątrzgrupowych na kwotę 77,0 EUR.

We wrześniu 2025 roku Spółka zawarła umowę pożyczki wewnątrzgrupowej z GTC Hungary Real Estate

Development Company Pltd., jednostką całkowicie zależną od Spółki. Na dzień bilansowy wypłacona kwota

pożyczki do Spółki wynosiła 50,0 EUR.

We wrześniu 2025 roku Spółka zawarła umowę pożyczki wewnątrzgrupowej ze spółką GTC Galeria CTWA

Sp. z o.o., jednostką całkowicie zależną od Spółki. Wypłacona kwota pożyczki przez Spółkę wynosiła 37,7

EUR. Pożyczka została spłacona w całości w październiku 2025 roku

DYWIDENDY OD SPÓŁEK ZALEŻNYCH

W dniu 28 maja 2025 roku, Zgromadzenie Wspólników Euro Structor d.o.o. jednostki zależnej od Spółki,

podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy w kwocie 4,2 EUR. Dywidenda w wysokości 1,75 EUR została

wypłacona w czerwcu 2025 roku, a pozostała część została potrącona z kwotą otrzymanej pożyczki przez

Spółkę. Dodatkowo, w dniu 27 sierpnia 2025 podjęto uchwałę o wypłacie dywidendy w kwocie 0,7 EUR.

Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2025 roku.

POZOSTAŁE INFORMACJE

W dniu 24 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy GTC S.A. podjęło uchwałę o

pozostawieniu w Spółce całego zysku netto za rok 2024 w wysokości 120,1 milionów PLN (27,9 EUR).

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2025 R.:

W marcu 2026 roku zakończono proces substytucji Emitenta obligacji wyemitowanych w październiku 2025

roku przez GTC Finance DAC, a Grupa pomyślnie sfinalizowała wykup obligacji SUN - szczegóły w nocie

9 skonsolidowanego sprawozdania Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku. Nowe Obligacje są

obecnie gwarantowane zabezpieczeniami opisanymi w nocie 26 w wyżej wspomnianym sprawozdaniu.

Na potrzeby ustanowienia zabezpieczeń dotyczących obligacji wspomnianych w paragrafie powyżej, w

2026 roku zostały utworzone dwie nowe spółki – GTC Polnocna Topco SARL, w której Spółki posiada

100% udziałów oraz spółka GTC Polnocna SARL, której 100% właścicielem jest GTC Polnocna SARL.

Udziały w spółce Centrum Światowida sp. z o.o. zostały wymienione na udziały spółki GTC Polnocna Topco

SARL.

W 2026 roku nastąpił podział spółki GTC Origine Investments Pltd i została utworzona nowa jednostka

całkowicie zależna od Spółki – GTC Nova Zrt.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

NASTĘPUJĄCE WYDARZENIA DOTYCZĄCE GRUPY KTÓRE MIAŁY MIEJSCE W ROKU

2025:

FINANSOWANIE

W dniu 24 lutego 2025 roku spółka GTC Galeria CTWA sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

podpisała umowę zmieniającą i ujednolicającą dotychczasową umowę kredytową z Erste Group Bank AG

oraz Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat

od daty podpisania umowy. Zgodnie z wymogami zawartymi w podpisanej umowie Grupa zdeponowała

kwotę 44,0 EUR w gotówce na rachunku zablokowanym w celu wykupu obligacji wyemitowanych przez

GTC Aurora Luxembourg. Kwota ta została zwolniona w październiku 2025 roku.

W dniu 18 czerwca 2025 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od

Spółki, podpisała umowę kredytową („Umowa Kredytowa”) z J&T BANKA, a.s. z siedzibą w Pradze.

Zgodnie z warunkami Umowy kredytowej, Centrum Światowida sp. z o.o. otrzymała kredyt w wysokości do

84,0 EUR. Termin zapadalności kredytu wynosi 5 lat od daty zawarcia Umowy kredytowej. W lipcu 2025

roku cała kwota kredytu została uruchomiona.

W październiku 2025 roku rozpoczął się proces refinansowania obligacji. Obligacje, które ostatecznie

zostaną objęte przez GTC Aurora, są oprocentowane stałą roczną stopą procentową w wysokości 6,50% i

zapadają w październiku 2030 roku, z trzyletnim okresem bez wykupu. W ramach tego refinansowania,

GTC Magyarország Zrt. („GTC Hungary”) ogłosiło wezwanie do odkupu obligacji SUN, co zaowocowało

skutecznym nabyciem łącznej kwoty kapitału 195,00 EUR. Więcej szczegółów znajduje się w nocie 9 do

rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025.

W dniu 19 grudnia 2025 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie

zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego

ostateczny termin spłaty kredytu został przedłużony do dnia 22 kwietnia 2026 roku.

W dniu 22 grudnia 2025 roku spółka GTC Sterlinga sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

zawarła z Bankiem Pekao S.A. aneks zmieniający i ujednolicający warunki umowy kredytowej, którego

wejście w życie było uzależnione od spełnienia określonych warunków zawieszających. Wszystkie warunki

zawieszające zostały spełnione w styczniu 2026 roku. W konsekwencji termin ostatecznej spłaty kredytu

został przedłużony do dnia 31 grudnia 2030 roku.

TRANSAKCJE – NIEMIECKI PORTFEL

W ramach nabycia niemieckiego portfela mieszkaniowego (szczegółowy opis transakcji znajduje się w

nocie 28 w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia

2024 roku) Spółka wyemitowała Obligacje Partycypacyjne, które zostały przeniesione na LFH Portfolio

Acquico S.À R.L., w ramach rozliczenia części ceny nabycia na podstawie umowy sprzedaży udziałów

zawartej z LFH Portfolio Acquico S.À R.L. Grupa klasyfikuje obligacje partycypacyjne jako instrument

kapitałowy od dnia początkowego ujęcia.

Dodatkowo, GTC Paula SARL została uprawniona do skorzystania z opcji nabycia wszystkich udziałów

posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. („LFH”) oraz ZNL Investment S.À R.L. w następujących

spółkach: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (0,01%), Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (0,01%), Portfolio

Kaiserslautern III GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg IV GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg V GmbH

(5%), Portfolio Kaiserslautern VI GmbH (5%), Portfolio Heidenheim I GmbH (10,1%), Portfolio

Kaiserslautern VII GmbH (10,1%) oraz Portfolio Helmstedt GmbH (10,1%) – dalej łącznie jako „Opcja

Kupna”.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Zgodnie z Umową dotyczącą Opcji Kupna, w dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL skorzystała z

prawa do nabycia udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL

Investment S.À R.L. Umowa przewidywała, że Spółka będzie uprawniona do wcześniejszego wykupu

obligacji partycypacyjnych. Skorzystanie z tego prawa uzależnione jest od spełnienia określonych

warunków, w tym podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego

Spółki, co będzie wymagało wyłączenia prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy i/lub podjęcia

innych uchwał niezbędnych do umożliwienia wcześniejszego wykupu.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku dokonano ostatecznego rozliczenia Opcji Kupna w łącznej kwocie 47,3

EUR, Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów posiadanych przez Marco Garzetti, LFH Portfolio

Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. Grupa finalizując rozliczenie opcji rozpoznała 11,7 EUR w

kapitale rezerwowym w korespondencji ze stratą z aktualizacji aktywów finansowych. Dodatkowo, w wyniku

realizacji Opcji Kupna, Grupa stała się stroną umów dotyczących opcji kupna i sprzedaży odnoszących się

do udziałów niekontrolujących posiadanych przez grupę Peach. Na mocy tych ustaleń, Grupa posiada

prawo do nabycia pozostałych udziałów niekontrolujących Grupy Peach w nabytym portfolio

mieszkaniowym po upływie 5 lub 10 lat, natomiast Grupa Peach posiada prawo do sprzedaży tych udziałów

do Grupy GTC po upływie 10 lat. Zobowiązanie do wykonania opcji put w kwocie 7,9 EUR zostało

rozpoznane w zamortyzowanym koszcie na 31 grudnia 2025 roku i jest prezentowane w zobowiązaniach

długoterminowych w linii Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania

długoterminowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

POZOSTAŁE TRANSAKCJE

W dniu 17 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). Cena

sprzedaży zgodnie z umową wyniosła 55,0 EUR, co jest równe wartości prezentowanej w aktywach

przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku (93,2 EUR) pomniejszonych o zobowiązania

związane z tymi aktywami (38,2 EUR). Całość należności została uregulowana w trakcie okresu

sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki,

podpisała umowę zamiany 100% udziałów w spółkach Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft i Infopark H

Építési Terület Kft w zamian za udziały w spółkach zależnych: GTC VRSMRT Projekt Kft (właściciel działki

o powierzchni ponad 1.000 mkw. na Węgrzech) i GTC Trinity d.o.o. (właściciel działki o powierzchni ponad

13.900 mkw. w Chorwacji) oraz wyemitowane przez podmiot niepowiązany obligacje, których właścicielem

była spółka GTC Origine Investments Pltd. Łączna wartość godziwa nabytych aktywów wyniosła 14,8 EUR

i nie różni się istotnie od całkowitej ceny nabycia. Obie nabyte spółki posiadają ponad 6.800 mkw. działek

mieszkaniowych w Budapeszcie, co daje GTC możliwość udziału w dynamicznie rozwijającym się rynku

mieszkaniowym na Węgrzech. Transakcja została zaklasyfikowana jako nabycie aktywów. Transakcja nie

została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W kwietniu 2025 roku Zarząd podjął uchwałę dotyczącą sprzedaży budynku biurowego Artico

zlokalizowanego w Polsce. Oczekuje się, że transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana w ciągu roku od

zakończenia okresu sprawozdawczego; odpowiednie składniki aktywów zostały przeklasyfikowane jako

aktywa przeznaczone do sprzedaży w kwocie 20,1 EUR.

W dniu 7 maja 2025 roku Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu w Katowicach.

Cena sprzedaży zgodnie z umową wynosiła 3,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana w lipcu 2025 roku.

Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została

zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Dnia 25 lipca 2025 roku Grupa podpisała warunkową umowę sprzedaży gruntu zlokalizowanego w

Warszawie. Cena sprzedaży została ustalona w wartości 6,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana we

wrześniu 2025 roku. Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego.

Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

We wrześniu 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o sprzedaży gruntu oraz nieruchomości inwestycyjnej

w Budapeszcie (GTC Future). W ostatnim kwartale 2025 roku, podpisana została umowa sprzedaży z ceną

sprzedaży 19,0 EUR. Transakcja została sfinalizowana w grudniu 2025 roku i nie została zawarta z żadnym

podmiotem powiązanym. W grudniu 2025 roku cała kwota została uregulowana w gotówce.

We wrześniu 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o sprzedaży gruntu oraz nieruchomości inwestycyjnej

w Budapeszcie (GTC Future). W ostatnim kwartale 2025 roku, podpisana została umowa sprzedaży z ceną

sprzedaży 19,0 EUR. Transakcja została sfinalizowana w grudniu 2025 roku a należność z tytułu sprzedaży

została w tym samym miesiącu uregulowana w całości. Transakcja nie została zawarta z żadnym

podmiotem powiązanym.

Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

zawarła umowę o sprzedaży 1,303,377 akcji zwykłych NAP Nyrt. Akcje zostały sprzedane za 4,5 EUR i

rozliczone dnia 1 października 2025 roku. W wyniku transakcji Grupa GTC zbyła cały posiadany pakiet

akcji w NAP Nyrt. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 12 grudnia 2025 roku Grupa zawarła umowę sprzedaży działki wraz z budynkiem biurowym w

budowie w Zagrzebiu (Matrix D). Łączna cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniosła 13,3 EUR.

Transakcja została sfinalizowana przed końcem 2025 roku i nie została zawarta z żadnym podmiotem

powiązanym. W grudniu 2025 roku całość należności została uregulowana.

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2025 R.:

W dniu 24 lutego 2026 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do

Spółki, podpisała aneks do umowy kredytowej z J&T BANKA a.s. Zgodnie z warunkami aneksu, Centrum

Światowida otrzyma transze w wysokości do 20 EUR. W lutym kredyt został w całości wykorzystany.

W dniu 27 marca 2026 roku spółka GTC Corius sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do Spółki,

podpisała aneks do umowy kredytowej z LBBW (wcześniej: Berlin Hyp AG), który przedłużył termin

ostatecznej spłaty do 31 marca 2027 roku.

W dniu 30 marca 2026 roku spółka Globe Office Investments Kft podpisała umowę kredytową z K&H Bank

Zrt. która zrefinansuje obecny kredyt bankowy w Erste Bank. Zgodnie z warunkami Umowy Kredytowej

spółce został przyznany kredyt w wysokości do 28 EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 31

marca 2031 roku.

W dniu 9 kwietnia 2026 roku spółki GTC HBK Project Kft. i GTC VI188 Property Kft., podpisały aneks do

umowy kredytowej z Erste Bank przedłużający termin ostatecznej spłaty do 31 grudnia 2026 roku.

W dniu 13 kwietnia 2026 roku, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern II GmbH, Portfolio

Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH i Portfolio KL Betzenberg V GmbH (łącznie

"Kredytobiorcy"), zawarły z Berlin Hyp Unselbstständige Anstalt der Landesbank Baden-Württemberg trzeci

aneks do umowy kredytowej dotyczącej finansowania nieruchomości położonych w Kaiserslautern i

Heidenheim w Niemczech ("Umowa Zmieniająca"). Kredyt przeznaczony jest na refinansowanie

wygasającego kredytu udzielonego przez inny podmiot finansujący. Kredyt o łącznej kwocie do 148,8 EUR

("Kredyt") jest przeznaczony na refinansowanie istniejącego zadłużenia oraz finansowanie nakładów

inwestycyjnych dotyczących nieruchomości Kredytobiorców. Na Kredyt składają się: (i) kredyty o stałej

stopie procentowej w łącznej kwocie 111,6 EUR oraz (ii) kredyty oprocentowane według stopy 3M

EURIBOR powiększonej o odpowiednią marżę i koszty płynności, w łącznej kwocie 37,2 EUR. Termin

wymagalności Kredytu przypada na 30 marca 2031 roku. Kredyty o stałej stopie procentowej będą spłacane

w równych ratach kapitałowo-odsetkowych (tzw. annuity payments), płatnych na koniec każdego miesiąca,

natomiast kredyty EURIBOR zostaną spłacone jednorazowo w terminie ich wymagalności.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W marcu 2026 roku spółka GTC Univerzum Projekt Kft otrzymała wiążącą ofertę z otpbank przedłużającą

termin ostatecznej spłaty kredytu o 16 lat.

W dniu 22 kwietniu 2026 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki

całkowicie zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na

mocy którego ostateczny termin spłaty został przedłużony do dnia 31 grudnia 2026 roku.

1.3 Struktura organizacyjna Grupy i Spółki

GTC S.A., poprzez swoje spółki zależne pozyskuje i realizuje projekty w sektorze nieruchomości. Struktura

Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 grudnia 2025 r. jest przedstawiona w rocznym

skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. w Nocie 8 Inwestycje

w jednostkach zależnych. oraz sprawozdaniu finansowym za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2025 r. w Nocie 8 Inwestycje w jednostkach zależnych.

1.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

W ciągu roku zmienił się cały skład zarządu Spółki, a także nastąpiły bardzo istotne zmiany w Radzie

Nadzorczej, co szczegółowo opisano poniżej. W celu wzmocnienia nadzoru i poprawy ładu korporacyjnego

nowy zarząd wprowadził ściślejszą współpracę i częstszą komunikację z Radą Nadzorczą. Dwóch

członków Rady Nadzorczej, pani Magdalena Frąckowiak oraz pan Zoltán Martonyi, zostało upoważnionych

do samodzielnego wykonywania określonych obowiązków nadzorczych w Spółce, a zakres ich

obowiązków nadzorczych został rozszerzony. Następnie, w dniu 14 kwietnia 2026 r., nadzwyczajne walne

zgromadzenie akcjonariuszy przyjęło zmiany w Statucie mające na celu podniesienie standardów ładu

korporacyjnego oraz wzmocnienie pozycji Spółki wśród uczestników rynku finansowego. Podstawowym

uzasadnieniem było wzmocnienie systemu kontroli i równowagi w ramach struktury ładu korporacyjnego

Spółki oraz wprowadzenie jaśniejszych i solidniejszych mechanizmów decyzyjnych. Kluczową zmianą jest

doprecyzowanie zasad wyboru i odwołania delegata na Walne Zgromadzenie, w tym wprowadzenie

zabezpieczenia, zgodnie z którym w przypadku gdy akcjonariusz większościowy posiada ponad 50%

głosów, delegat musi być nominowany przez innego uprawnionego akcjonariusza niepowiązanego z

akcjonariuszem większościowym. Inne kluczowe zmiany obejmują obniżenie progu zgody dla istotnych

transakcji wymagających zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą z 30 mln euro do 10 mln euro, a także

wprowadzenie nowego progu w wysokości 1 mln euro dla wartości umów o świadczenie usług

profesjonalnych wymagających zgody Rady Nadzorczej. Przed wejściem w życie tych zmian zarząd podjął

już kroki w celu regularnego informowania Rady Nadzorczej o istotnych transakcjach poniżej

obowiązującego wówczas progu ustawowego.

ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU:

W dniu 28 maja 2025 r. Rada Nadzorcza Spółki

• odwołała Gyula Nagy ze stanowiska prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 28 maja

2025 r.

• powołała Małgorzatę Czaplicką na stanowisko prezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem na dzień

28 maja 2025 r.

W dniu 7 sierpnia 2025 r. Rada Nadzorcza Spółki

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

• odwołała Zsolt Farkas ze stanowiska członka Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 7 sierpnia

2025 r.

• odwołała Balazs Gosztonyi ze stanowiska członka Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 8

września 2025 r.

• powołała Jacka Bagińskiego, na stanowisko członka Zarządu Spółki i Dyrektora finansowego

(Chief Financial Officer), ze skutkiem na dzień 8 września 2025 r.

• powołała Botond’a Rencz’a, na stanowisko członka Zarządu Spółki i Dyrektora ds.

zrównoważonego rozwoju biznesu (Chief Business Sustainability Officer), ze skutkiem na

dzień 11 sierpnia 2025 r.

• powołała Mihály’a Ország na stanowisko członka Zarządu Spółki i Dyrektora ds. finansów

korporacyjnych (Chief Corporate Finance Officer) ze skutkiem od dnia 2 września 2025 r.

W dniu 28 sierpnia 2025 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Sebastiana Junghänel na stanowiska

Członka Zarządu Spółki oraz Dyrektora Operacyjnego (Chief Operating Officer) ze skutkiem od 2 września

2025 r.

Dnia 27 października 2025 r.:

• pani Małgorzata Czaplicka zrezygnowała ze stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem

na dzień 27 października 2025 roku.

• Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o objęciu przez pana Botonda Rencza stanowiska

Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień podjęcia uchwały.

ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ:

• W dniu 5 stycznia 2025 r., Lorant Dudas zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej Spółki,

ze skutkiem na dzień 5 stycznia 2025 r.

• W dniu 18 marca 2025 r. Balint Szécsényi zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

Spółki, ze skutkiem na dzień 18 marca 2025 r.

• W dniu 16 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Ferenc Minárik i István

Hegedüs na członków rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 17 kwietnia 2025 r.

• W dniu 22 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. odwołało Tamás Sándor i Csaba

Cservenák z funkcji członka rady nadzorczej GTC S.A ze skutkiem na dzień 22 kwietnia 2025

• W dniu 22 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Ferenc Daróczi na członka

rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 22 kwietnia 2025 r.

• W dniu 10 lipca 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Zoltán Martonyi na członka rady

nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 10 lipca 2025 r.

• W dniu 15 lipca 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Sarolta Várszegi na członka rady

nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 15 lipca 2025 r.

• W dniu 9 września 2025 r., János Péter Bartha zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

Spółki, ze skutkiem na dzień 10 września 2025 r.

• W dniu 12 grudnia 2025 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołało pana Csaba Ember na członka

rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 12 grudnia 2025 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ PO 31 GRUDNIA 2025 R.:

• W dniu 17 marca 2026 r. pan Ferenc Minárik zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

Spółki, ze skutkiem na dzień 17 marca 2026 r.

1.5 Strategia Spółki i Grupy

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty

zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa prezentacja

jest opisem strategii tych podmiotów.

Strategia Grupy koncentruje się na stabilnym wzroście, ostrożności finansowej i zrównoważonym rozwoju

środowiskowym, przy czym Grupa zobowiązuje się do tworzenia długoterminowej wartości dla swoich

interesariuszy w ramach bardziej zdyscyplinowanej struktury bilansowej.

Kluczowe priorytety na rok 2026 to:

· zmniejszenie zadłużenia bilansowego i obniżenie kosztów finansowania dłużnego poprzez zbycie

aktywów

· poprawa efektywności kosztowej; oraz

· ograniczenie nakładów inwestycyjnych do ukończenia rozpoczętych kluczowych projektów i

niezbędnych prac konserwacyjnych.

Podstawowy model biznesowy Grupy opiera się na kompetencjach GTC, tj. budowie nowych

nieruchomości w celu generowania zysku dewelopera i zwiększaniu wartości istniejących nieruchomości

poprzez mocne zarządzanie aktywami.

Obecne kluczowe klasy aktywów Grupy obejmują:

• Zielone biurowce

• Zielone centra handlowe

• Nieruchomości mieszkalne na wynajem zlokalizowane w Niemczech, głównie w

Kaiserslautern, Helmstedt i Heidenheim

Priorytety w zakresie zarządzania portfelem:

· Aktywne zarządzanie ukończonym portfelem w celu poprawy przychodów z wynajmu i poziomu

najmu oraz utrzymania efektywności kosztowej

· Repozycjonowanie lub zmiana przeznaczenia starszych i nieefektywnych energetycznie aktywów

lub tych znajdujących się na słabszych rynkach (zwłaszcza regionalnych), tam gdzie przynosi to

wartość dodaną.

· Sprzedaż aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością w celu zmniejszenia zadłużenia,

uwolnienia kapitału na wybrane inwestycje i możliwości zwiększenia wartości, a tym samym

zwiększenia zwrotu z zainwestowanego kapitału.

· Selektywna sprzedaż nieruchomości komercyjnych, które są albo kapitałochłonne, albo osiągnęły

swój potencjał wartościowy (w pełni wynajęte z wysokim WAULT), tam gdzie reinwestowanie

kapitału jest atrakcyjne.

· Nabycia aktywów o wartości dodanej wyłącznie w przypadku, gdy istnieje realny potencjał

wynikający z ponownego wynajęcia, poprawy wskaźnika wynajęcia i wzrostu czynszów, a

transakcja jest zgodna z kryteriami Grupy dotyczącymi delewarowania i zwrotu z inwestycji.

· Wejście w klasy aktywów oferujące wyższe zwroty i dalszy potencjał wzrostu tylko wtedy, gdy

spełniają one bardziej rygorystyczne kryteria inwestycyjne i finansowe Grupy.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

· Utrzymanie wyważonego portfela projektów deweloperskich, przy czym priorytetem jest

ukończenie projektów już rozpoczętych oraz tych wspieranych przez umowy przednajmu lub silne

rynki.

· Przekształcanie realizowanych projektów deweloperskich i rezerw gruntowych w nieruchomości

przynoszące dochód, przy zachowaniu dyscypliny w alokacji nakładów inwestycyjnych i jasno

określonych progów rentowności.

Aktywne zarządzanie zobowiązaniami:

· Finansowanie potrzeb inwestycyjnych z uprzywilejowanych pożyczek bankowych oraz rynków

kapitałowych dłużnych.

· · Aktywne zarządzanie kosztami finansowania poprzez ciągłe refinansowanie, wydłużanie

terminów zapadalności i optymalizację struktury zadłużenia w celu zwiększenia ciągłej stopy

zwrotu z kapitału własnego.

· Delewarowanie jest kluczowym priorytetem w perspektywie średnioterminowej; choć mogą

wystąpić tymczasowe wzrosty wskaźnika LTV związane z projektami wymagającymi dużych

nakładów gotówkowych, Grupa dąży do obniżenia poziomu zadłużenia w miarę upływu czasu,

wspierając się selektywnymi zbyciami aktywów i dyscypliną alokacji kapitału

Działania na rzecz zrównoważonego rozwoju (ESG):

· Skoncentrowanie na zielonych budynkach, redukcji śladu węglowego i certyfikacji

zrównoważonego portfela w celu łagodzenia zmian klimatycznych i wspierania długoterminowej

konkurencyjności aktywów.

· Nadanie priorytetu relacjom z najemcami i wpływowi na społeczność poprzez odpowiedzialne

inwestycje i wysokiej jakości zarządzanie nieruchomościami.

· Stosowanie rygorystycznych środków antykorupcyjnych i przeciwdziałających praniu pieniędzy

oraz skuteczne zarządzanie ryzykiem regulacyjnym i związanym ze zrównoważonym rozwojem.

· Aktywne podnoszenie świadomości pracowników w zakresie aspektów ESG oraz zachęcanie do

zgłaszania zagadnień związanych z ESG.

· Ścisłe przestrzeganie polityki sankcji w odniesieniu do krajów, podmiotów i osób fizycznych.

· Wspieranie inicjatyw w obszarze ESG oraz członkostwo w organizacjach propagujących

zrównoważone nieruchomości i odpowiedzialne praktyki inwestycyjne

Inne:

· Dalsza optymalizacja kosztów ogólnych poprzez usprawnienia procesów, cyfryzację i centralizację

wybranych funkcji, w połączeniu z outsourcingiem w przypadkach, gdy brakuje kompetencji

specjalistycznych lub można je efektywniej pozyskać z zewnątrz.

· Utrzymanie bardziej uproszczonej i wydajnej struktury organizacyjnej skoncentrowanej na

poprawie marż, wspieraniu delewarowania oraz tworzeniu potencjału dla

przyszłego, selektywnego i wysokiej jakości wzrostu, w tym powrót do zrównoważonego profilu

dywidendowego, gdy pozwolą na to warunki.

Filary Polityki ESG

Kwestie środowiskowe, w tym klimatyczne, są ważnym obszarem zarządzania Grupą. Są one zawarte w

naszej Polityce ESG, która opiera się na 3 filarach i 8 obszarach tematycznych:

(E) Środowisko: troska o środowisko

Ograniczamy nasz ślad środowiskowy. Dostarczamy i zarządzamy budynkami z ekologicznymi

certyfikatami (oszczędność energii i surowców, obniżenie emisji dwutlenku węgla). Wspieramy gospodarkę

o obiegu zamkniętym (circular economy).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Obszary filaru:

E.1. Zielone Budynki

E.2. Zmiany klimatu

(S) Społeczeństwo: równouprawnienie, szacunek i różnorodność

Dostarczamy powierzchnie biurowe i handlowe, w których nasi najemcy mogą się rozwijać. Dbamy o

pracowników, którzy są naszym największym kapitałem. Jesteśmy dobrym sąsiadem, inwestującym w

lokalne społeczności.

Obszary filaru:

S.1. Najemcy

S.2. Pracownicy

S.3. Społeczności

(G) Ład korporacyjny: najlepsze praktyki w zakresie ładu korporacyjnego

Działamy etycznie i zapewniamy zgodność wszystkich naszych działań z prawem. Wdrażamy procesy

minimalizujące ryzyko z obszaru ESG. Prowadzimy otwartą i szczerą komunikację ze wszystkimi naszymi

interesariuszami.

Obszary filaru:

G.1. Compliance

G.2. Zarządzanie ryzykiem

G.3. Transparentność

Szczegółowy opis filarów znajduje się w raporcie rocznym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia

2022 r. (patrz punkt 4.5) lub na stronie internetowej spółki w sekcji ESG.

1.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,

charytatywnej oraz podobnej działalności.

Jako Grupa której Spółka jest podmiotem dominującym, wyznaczamy sobie ambitne cele biznesowe, które

chcemy realizować w sposób zrównoważony. To odpowiedzialne zadanie dla całego naszego zespołu,

dlatego stworzenie stabilnego i motywującego środowiska pracy jest dla nas tak ważne. Wszystkie jej

działania w zakresie społecznej odpowiedzialności biznesu są prowadzone w sposób skoordynowany, aby

wspierać społeczności lokalne, w których działa Grupa. Wsparcie takie przewiduje:

• poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Zasadą obowiązującą naszej

Grupy jest branie odpowiedzialności za kreowaną przez nas przestrzeń. Infrastruktura tworzona w

związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich potrzeby jest przekazywana nieodpłatnie miastu

do korzystania przez wszystkich mieszkańców. Ponadto przed przystąpieniem do realizacji

projektów Grupy na działkach, które nie są zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje,

tworzone są ogólnodostępne tereny zielone (skwery, parki etc.);

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

• sponsorowanie lokalnych inicjatyw – Grupa bierze również czynny udział w wielu działaniach

non-profit jako partner, organizator lub sponsor. Często prezentujemy nasze projekty lokalnej

społeczności. Bierzemy aktywny udział w publicznych spotkaniach poświęconych planowaniu

przestrzennemu. Nasze biura krajowe najlepiej znają potrzeby lokalnej społeczności i rynek, na

którym działają, dlatego to one podejmują decyzje, jakie tematy społeczne są dla nich priorytetowe.

Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach między innymi takich jak:

o wspieranie Czerwonego Krzyża w zapewnianiu miejsca na oddawanie krwi;

o wsparcie Czerwonego Krzyża, UNICEF, WWF, SOS Wioski Dziecięcej itp., organizacji

humanitarnych zbierających datki w centrum handlowym;

o wsparcie organizacji charytatywnych w zapewnieniu miejsca w naszych centrach

handlowych i biurowcach dla działań promocyjnych w przyciąganiu sponsorów i

uświadamianiu ludzi o ich inicjatywach, a także stowarzyszeń humanitarnych i

charytatywnych;

o promocja lokalnych firm poprzez ciągłe dostarczanie ekologicznych i domowych produktów

dla wszystkich odwiedzających;

o bezpłatne badania lekarskie dla kobiet i mężczyzn;

o organizacja pikników rodzinnych;

o organizacja comiesięcznych wyprzedaży garażowych;

o organizacja warsztatów i koncertów świątecznych;

o otwarcie w nocy bezpłatnego parkingu z powodu złych warunków pogodowych.

Dodatkowo Grupa przeprowadziła kilka lokalnych inicjatyw wspierających działania sportowe

lub sponsoruje:

o trening jogi - promocja aktywnego spędzania wolnego czasu;

o gry ruchowe dla dzieci podczas wakacji;

o gry miejskie dla rodzin - promocja aktywności na świeżym powietrzu;

o festiwal siatkówki - promocja zdrowego stylu życia;

o Turniej siatkówki plażowej - Puchar Śląska;

o Mistrzostwa w siatkówce plażowej w Galerii Jurajskiej;

o Bieg przez Most w Warszawie;

o Siatkówka charytatywna – turniej siatkówki JLL.

• certyfikacja ekologiczna – Inwestycje Spółki i Grupy są realizowane zgodnie z wytycznymi

ekologicznej certyfikacji budynków (LEED i BREEAM). Grupy jest posiadanie portfela w 100%.

certyfikowanego zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków. Na 31 grudnia 2025 r.

około 99% naszych nieruchomości posiadało zielony certyfikat lub było w procesie recertyfikacji,

który świadczy o zrównoważonym rozwoju nieruchomości budowanych i zarządzanych przez GTC.

W 2025 r. Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, poniosła wydatki na wsparcie działalności

charytatywnej w łącznej kwocie 399 tys. EUR, w tym: 16 tys. EUR na organizacje społeczne/charytatywne,

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

8 tys. EUR na darowizny ogólne, 22 tys. EUR na działania związane ze sportem i 63 tys. EUR na

sponsorowanie działań związanych z kulturą oraz 189 tys. EUR na sponsoring (edukacji, ochrony zdrowia,

ekologii) i działania pokrewne.

1.7 Opis działalności

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty

zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższy opis

działalności jest opisem działalności tych podmiotów.

Na dzień 31 grudnia 2025 r., wartość księgowa portfela wynosiła wyniosła 2,779.3 i składała się z

nieruchomości inwestycyjnych (wliczając prawa do użytkowania gruntów i aktywa przeznaczone do

sprzedaży). Dodatkowo GTC posiada finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami) o wartości

przypadającej GTC 156.3 EUR.

1.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych

Głowna działalność Grupy skupia się na

nieruchomościach komercyjnych, głównie budynki

biurowe i parki biurowe, oraz centra handlowo-

rozrywkowe. Dodatkowo Grupa obecnie posiada

nieruchomości mieszkaniowe w Niemczech,

głównie mieszkania na wynajem.

Nieruchomości inwestycyjne obejmują

nieruchomości generujące przychody z wynajmu (w

tym budynki przeznaczone do sprzedaży),

nieruchomości w trakcie budowy, grunty

przeznaczone pod zabudowę komercyjną i

mieszkaniową oraz prawo do użytkowania gruntów.

1.7.1.1 Komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 43 komercyjnych nieruchomości

inwestycyjnych (wliczając 1 aktywo biurowe przeznaczone na sprzedaż) o łącznej powierzchni brutto ok.

721 tys. m kw. w porównaniu do 45 komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych o łącznej powierzchni

brutto ok. 745 tys. m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela komercyjnych nieruchomości

inwestycyjnych wynosiła 1.872,0 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 1.987,9 EUR na dzień

31 grudnia 2024 r. Poziom najmu na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosił 87% w porównaniu do 86% na dzień

31 grudnia 2024 r. Wartość komercyjnego portfela została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na

poziomie 7,9% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 7,3% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni

okres najmu dla nieruchomości komercyjnych wynosił 3,6 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do

Nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Grunty przeznaczone pod

zabudowę mieszkaniową

Grunty

przeznaczone pod

zabudowę

komercyjną

Prawo

do użytkowania

wieczystego gruntów

Komercyjne ukończone nieruchomości inwestycyjne

(włączając aktywa przeznaczone na sprzedaż)

71%

Mieszkaniowe

ukończone

nieruchomości

inwestycyjne

17%

% Nieruchomości inwestycyjnych

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Biura

62%

Centra

handlowe

38%

Polska

39%

Budapeszt

31%

Sofia

11%

Bukareszt

Belgrad

Zagrzeb

3,8 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 19,0 EUR/m kw./ miesiąc na dzień 31

grudnia 2025, w porównaniu do 19,0 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. około 70% ukończonych

komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych (pod

względem wartości) znajduje się w Polsce i na Węgrzech a

pozostałe 30 % w Sofii, Bukareszcie, Belgradzie i

Zagrzebiu.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31 grudnia

2025 r. według rynków, na których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow. najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Polska

312.300

43%

84%

727,0

39%

Węgry

203.000

28%

85%

590,4

31%

Sofia

74.900

10%

91%

203,7

11%

Bukareszt

62.400

84%

160,5

Belgrad

33.900

99%

90,2

Zagrzeb

34.500

96%

100,2

Razem

721.000

100%

86%

1.872,0

100%

W ramach swojego portfela nieruchomości

komercyjnych generujących przychód większość

aktywów jest w sektorze biurowym. Na dzień 31

grudnia 2025 r. nieruchomości biurowe stanowiły około

62% wartości portfela komercyjnych nieruchomości

inwestycyjnych, a nieruchomości handlowe pozostałe

38%. W ciągu roku udział biur w wartości księgowej

zmniejszył się, a udział handlu detalicznego wzrósł o 2

punkty procentowe.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31

grudnia 2025 r. według typu powierzchni:

Typ powierzchni

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Biurowe

517.100

72%

83%

1.162,1

62%

Handlowe

203.900

28%

96%

709.9

38%

Razem

721.000

100%

87%

1,872.0

100%

Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy. Położenie w samym

sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, w tym

międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie tylko z resztą kraju, ale również z całym

światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej liczby międzynarodowych korporacji i innych

prestiżowych instytucji, w tym: ExxonMobil, evosoft, Ericsson, KEF, IBM, MBH Bank, Rempetrol,

Concentrix, CBRE, LOT, Deloitte, KPMG i inne.

Centra handlowe Grupy znajdują się przede wszystkim w stolicach regionu CEE i SEE oraz mniejszych

miastach w Polsce, na Węgrzech, w Serbii, Bułgarii i Chorwacji. Zawsze towarzyszy im wysoka pozycja

w miastach w których się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny międzynarodowe, jak również marki

lokalne, takie jak: Carrefour, Cinema City, H&M, Grupa Inditex i inne.

1.7.1.2 Nieruchomości mieszkaniowe generujące przychód

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 5.169 mieszkań o łącznej powierzchni brutto

325 tysięcy m kw. i wartość portfela nieruchomości mieszkaniowych wynoszącego 453,2 EUR i 86%

poziomie najmu.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości mieszkaniowych generujący przychód na dzień 31

grudnia 2025 r.:

Portfolio

Wartość

księgowa

(EUR)

Całkowita

pow. najmu

brutto

Średni poziom

najmu

Aktualna Średnia

stawka czynszu

(m kw.)

EUR/ m kw./m

Kaiserslautern

207,5

135

89%

7,1

Heidenheim

99,2

91%

7,8

Helmstedt

66,9

86%

6,8

Schöningen

47,0

77%

6,7

Pozostałe

32,6

72%

7,9

Razem

453,2

325

86%

7,2

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.7.1.3 Nieruchomości w budowie

Na dzień 31 grudnia 2024 r. portfel nieruchomości w budowie składał się z 4 projektów o łącznej

powierzchni najmu brutto wynoszącej 54,300 m kw. Łączna wartość nieruchomości inwestycyjnych w

budowie na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosiła 140,9 EUR, co stanowiło 6% całego portfela nieruchomości

Grupy. Po sprzedaży nowo wybudowanego projektu Matrix D w Chorwacji w IV kwartale 2025 r. na dzień

31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała 3 budynki biurowe kw. zaklasyfikowane jako projekty w trakcie budowy

(Center Point 3, Rose Hill Campus i Andrassy) oraz projekt mieszkaniowy w Berlinie.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości w budowie:

Projekt

Lokalizacja

Segment

Udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Center Point 3

Budapeszt

biuro

100%

36.000

Rose Hill Campus

Budapeszt

biuro

100%

10.700

Andrassy

Budapeszt

biuro

100%

3.600

Elibre

Berlin

Mieszkania na

wynajem

100%

4.000

Razem

54.300

1.7.1.4 Działki pod zabudowę

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała grunty o łącznej wartości 122,4 EUR w porównania do 149,0

EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Łączna kwota obejmuje wartość gruntów przeznaczonych pod przyszłą

zabudowę komercyjną, która wyniosła 94,5 EUR, a także banku gruntów mieszkaniowych wycenionego na

27,9 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. Najcenniejsze działki są przeznaczone pod przyszłą zabudowę

biurową w centralnie położonych lokalizacjach w Belgradzie i Budapeszcie. Jeśli chodzi o bank ziemi pod

zabudowę mieszkaniową, kluczowe działki znajdują się w Budapeszcie, Bukareszcie oraz Liznjan w

Chorwacji.

1.7.1.5 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów

Na dzień 31 grudnia 2025 r., Grupa rozpoznała prawo do użytkowania wieczystego gruntów w wysokości

34,5 EUR, co stanowiło mnie niż 1% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości), w

porównaniu do 73,4 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.7.2 Finansowe aktywa trwałe

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej o

łącznej wartości 156,3 EUR.

Grupa GTC zainwestowała poprzez:

• nabycie 25% instrumentów dłużnych parku

technologiczny w Irlandii. Wartość godziwa tych

instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi

135,0 EUR;

• nabycie 33% udziałów w Trigal fund, który posiada 4

ukończone budynki komercyjne, Wartość godziwa tych

udziałów na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 17,6

EUR;

• Pozostałe finansowe aktywa trwałe takie jak obligacje i fundusz. Wartość godziwa tych

finansowych aktywów trwałych na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 3,7 EUR.

Finansowe aktywa trwałe na dzień bilansowy przedstawiały się następująco:

31 grudnia 2025 r.

31 grudnia 2024 r.

Instrumenty dłużne parku technologicznego (Irlandia)

135,0

120,4

Trigal Funds (inwestycje w nieruchomości w Słowenii i Chorwacji)

17,6

16,5

Akcje NAP

4,4

Obligacje (ISIN HU0000362207)

3,8

Obligacje Grid Parity

6,6

Fundusz ACP

3,1

3,0

Pozostałe

0,6

Razem

156,3

154,7

1.7.2.1. CENTRUM TECHNOLOGICZNE

W dniu 9 sierpnia 2022 r. jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we

wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub

„KIC”). Projekt obejmuje budowę centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW,

a także kampus naukowo-technologiczny. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o

wartości 115 EUR i zgodnie z dokumentacją inwestycyjną GTC jest zobowiązana do dalszej finansowej

partycypacji w projekcie do uzgodnionej kwoty ok. 9 EUR na pokrycie kosztów wskazanych w biznesplanie,

obejmujących m.in. koszty uzyskania zezwoleń, finansowania, nakładów inwestycyjnych oraz koszty

operacyjne działalności.

Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez

luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie

wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu.

Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 r.

Park

technologiczny

(Irlandia)

78%

Trigal Funds

(inwestycje w

nieruchomości w

Słowenii i …

NAP

Pozostałe

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne

poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie

zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż

istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z

tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z

czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni

około 101.685 m kw.): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia

przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada

trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie

KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości 4,5 EUR rocznie z tytułu wynajmu powierzchni

biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC.

Zatwierdzony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren i kampus mają zostać

przekształcone w kampus badawczo-rozwojowy i technologiczny (centrum obliczeniowe) o łącznej

powierzchni około 148 000 m kw. Wstępne pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 września 2023

r., a ostateczne w dniu 22 stycznia 2024 r.

W lutym 2024 r. podpisano umowę z dużym najemcą, która jest zgodna z pozwoleniem na budowę.

Na początku 2026 roku formalnie sfinalizowano pozyskanie dodatkowego finansowania zewnętrznego na

pierwszy etap projektu. Środki te będą wykorzystywane zgodnie z potrzebami inwestycyjnymi w ciągu

najbliższych 2,5 roku.

Pierwszy etap projektu obejmuje modernizację istniejącej i budowę nowej infrastruktury kampusu w celu

umożliwienia rozwoju centrum danych. W tej fazie zostanie zbudowana infrastruktura energetyczna

obsługująca cały kampus centrum danych, wraz z pierwszą sekcją kompleksu centrum danych, dla której

zapewniono już wstępne zasilanie. Kolejnym kamieniem milowym jest realizacja przez właściciela prac

związanych z drogami dojazdowymi i infrastrukturą, które mają zostać zakończone do końca pierwszej

połowy 2026 roku, przy czym budowa jest już w toku.

Rząd Irlandii zaktualizował prawodawstwo dotyczące energii i przyłączeń do sieci dla dużych odbiorców,

co pomogło wyjaśnić warunki, na jakich nowe projekty centrów danych mogą uzyskać przyłącza

energetyczne.

Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r. wykazana w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym wynosi 135,0 EUR.

1.7.2.2. TRIGAL FUNDS

W dniu 28 sierpnia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła

od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund

Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 EUR.

Głównym obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja. Okres funkcjonowania Funduszu

kończy się w czwartym kwartale 2028 r. Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r.

wykazana w sparowaniu finansowym wynosi 17,6 EUR.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości będące w posiadaniu Funduszu:

Projekt

Miasto/Kraj

Typ

Udział

GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Feniks Building

Ljubljana,

Słowenia

Biuro

33%

14.700

2007

Point Shopping Center

Zagrzeb,

Chorwacja

Centrum handlowe

33%

13.600

2013

Rezidenca Building

(Loma Center)

Ljubljana,

Słowenia

Mixed-use

33%

8.200

2006

Kare A Building

(Krdu Building)

Kranj,

Słowenia

Biuro

33%

4.900

2007

Razem

41.400

1.7.2.3 POZOSTAŁE

Fundusz ACP

ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem

inwestycyjnym w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie

inwestycyjne w wysokości 5 EUR w Funduszu ACP. Na koniec 2025 r. GTC S.A. pozostało do zapłaty ok.

1 EUR. Strategia inwestycyjna Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych,

generujących dochód instrumentów dłużnych w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie

Środkowej

Akcje NAP

Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., w pełni posiadane przez Spółkę, podjęło

umowę o sprzedaży 1,303,377 udziałów zwykłych NAP Nyrt. Udziały zostały sprzedane za 4,5 EUR i

rozliczone dnia 1 października 2025 roku. Transakcja skutkowała całkowitym zbyciem udziałów Grupy GTC

w NAP Nyrt. w dniu 28 września 2025 r. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Obligacje Grid Parity

Obligacje Grid Parity zostały wyemitowane na 10 lat przez HG Energy Zrt w dniu 17 lipca 2019 r. ze stałą

stopą procentową w wysokości 4% p.a. i terminem zapadalności w dniu 15 lipca 2029 r. W roku 2025

obligacje zostały w całości umorzone, ponieważ zarząd ocenił te kwoty jako nieodzyskiwalne.

Obligacje MBH Bank

W czasie trwania roku 2025 obligacje MBH Bank (ISIN HU0000362207) zostały sprzedane. Transakcja nie

została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy i Spółki

Przegląd sytuacji rynkowej dotyczy najistotniejszych rynków, na których działa Spółka poprzez swoje spółki

zależne.

1.8.1 Rynek powierzchni biurowych

I. Powrót do biura

Najemcy korporacyjni przechodzą znaczącą transformację modeli miejsc pracy, charakteryzującą się

stopniową stabilizacją rozwiązań hybrydowych. Według badania JLL Workforce Preference Barometer

2025 około 66% pracowników biurowych na całym świecie twierdzi, że ich pracodawca określa jasne

oczekiwania dotyczące liczby dni pracy w biurze. Większość — 72% pracowników — ma pozytywne

nastawienie do tych zasad dotyczących obecności. Głównymi czynnikami wpływającymi na pozytywne

nastawienie są: poprawa wyników zespołu, preferowanie środowiska biurowego oraz postrzeganie

sprawiedliwości w stosowaniu zasad. Z drugiej strony 28% pracowników wyraża negatywne nastawienie,

najczęściej powołując się na obawy związane z jakością życia, a następnie na wyzwania związane z

produktywnością oraz rozczarowanie organizacjami, które wcześniej zapewniały elastyczność modelu

hybrydowego.

Pomimo formalnych zasad nadal istnieje rozbieżność między obowiązkową obecnością w biurze w modelu

hybrydowym a rzeczywistą praktyką. Na całym świecie 81% pracowników przestrzega ustrukturyzowanych

zasad dotyczących pracy hybrydowej, przy czym wskaźniki zgodności różnią się w zależności od regionu:

najwyższy poziom zgodności odnotowuje się w Europie (85%), a następnie w regionie Azji i Pacyfiku (80%),

Ameryce Łacińskiej (80%), Ameryce Północnej (78%) oraz na Bliskim Wschodzie (78%).

W regionie EMEA zasady dotyczące pracy w biurze pozostały stosunkowo stabilne w ujęciu rok do roku.

Obecnie najczęściej spotykaną zasadą jest wymóg obecności w biurze przez trzy dni w tygodniu, zazwyczaj

bez wyznaczania konkretnych dni. Co ciekawe, 44% organizacji w regionie EMEA zamierza jeszcze

bardziej zwiększyć liczbę dni pracy w biurze do 2030 roku. Aby osiągnąć ten cel, firmy kładą większy nacisk

na poprawę jakości miejsca pracy, inwestują w udogodnienia i tworzą przestrzenie sprzyjające współpracy,

których nie da się odtworzyć w warunkach pracy zdalnej. Strategiczny nacisk przesunął się z zapewnienia

standardowej przestrzeni biurowej w kierunku tworzenia środowisk, które sprzyjają innowacjom, wspierają

kulturę organizacyjną i zachęcają do konstruktywnej współpracy osobistej.

II. Warszawa

Pod koniec 2025 r. istniejąca podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła łącznie 6,23 mln m². W

związku z trwającą transformacją zasobów biurowych w ciągu 2025 r. z rynku wycofano ponad 160 000 m²

przestarzałej powierzchni biurowej.

W ciągu roku oddano do użytku około 88 700 m² nowych powierzchni biurowych, z czego największymi

obiektami były The Bridge (51 800 m²) i Office House (27 800 m²). Ponadto na rynek powrócił

zmodernizowany budynek biurowy w kompleksie Lipowy Park (10 000 m²). Dzięki rozpoczęciu budowy

kolejnej fazy biurowej w ramach kompleksu Towarowa 22 aktywność deweloperska w stolicy wzrosła do

185 000 m², ale pozostaje na niskim poziomie w porównaniu z okresem przed pandemią. Nowe realizacje

zaplanowane na lata 2026–2027 szacuje się na około 80 000 m² rocznie.

W 2025 r. popyt na powierzchnie biurowe w stolicy wyniósł prawie 800 000 m², co stanowi wzrost o 7,3%

w porównaniu z 2024 r. Ostatni kwartał przyniósł rekordowy wynik, a łączny wolumen transakcji przekroczył

300 000 m². W ciągu roku najwyższy poziom popytu odnotowano w strefach Centrum (32% popytu) i

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Służewiec (23%). W przypadku tej ostatniej ponad 60% aktywności stanowiły renegocjacje. Podobną

strukturę popytu odnotowano w korytarzu Jerozolimskim, strefach Północ, Ursynów/Wilanów oraz

Puławska. W poprzednich latach najemcy renegocjowali umowy z powodu braku jasności co do strategii

dotyczących miejsc pracy. Obecnie renegocjacje są koniecznością dla wielu najemców ze względu na

ograniczony wybór powierzchni biurowych o odpowiedniej wielkości, jakości i dostępności. Tendencja ta

jest bardziej widoczna w strefach poza centrum miasta, ponieważ w ostatnich latach praktycznie nie

odnotowano tam żadnych nowych oddanych do użytku obiektów. W 2025 r. renegocjacje umów najmu w

Warszawie stanowiły połowę całkowitego popytu.

Na koniec grudnia 2025 r. ogólny wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r). Rewizja

istniejącej podaży oraz ograniczona nowa podaż przyczyniły się do stosunkowo szybkiego spadku

wskaźnika pustostanów w segmencie premium, szczególnie w drugiej połowie roku. Na koniec IV kwartału

wskaźnik pustostanów w centrum miasta wynosił 6,1%. W dzielnicach poza centrum był on prawie

dwukrotnie wyższy i wynosił 11,6%. W ciągu roku najszybszy spadek dostępności odnotowano w

segmencie premium, gdzie obecnie tylko 6,3% istniejącej podaży pozostaje niewynajęte, a w przypadku

budynków biurowych w centrum miasta wskaźnik ten spadł do zaledwie 4%. Ze względu na wyższą niż

oczekiwano nową podaż wskaźniki pustostanów nieznacznie wzrosną w I kwartale 2026 r. Jest to jednak

jedynie tymczasowe odwrócenie tendencji spadkowej w zakresie pustostanów.

Rok 2025 przyniósł dalszy wzrost stawek czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe. Czynsz za najlepsze

powierzchnie w Centralnej Dzielnicy Biznesowej, po bardziej widocznych wzrostach w 2024 r., odnotował

wzrost o 2,7% r/r do 28,75 EUR/m²/miesiąc. W minionym roku ceny w strefie centrum miasta rosły znacznie

szybciej (+6% r/r, do 26,5 EUR/m²/miesiąc), co było ściśle związane z oddaniem do użytku nowych

projektów klasy premium. Stawki za najlepsze nieruchomości w strefach przylegających do centrum miasta,

a mianowicie w korytarzu Jerozolimskim i na zachodzie, również odnotowały znaczne wzrosty. Średni

wzrost czynszów w strefach poza centrum wyniósł ponad 4,0% r/r. Warunki rynkowe nie ulegną znaczącej

zmianie w 2026 r., przy czym spodziewane są dalsze wzrosty czynszów w budynkach o dobrej jakości.

Rok 2025 przyniósł stabilizację stóp kapitalizacji dla nieruchomości klasy premium w Warszawie. Na koniec

IV kwartału 2025 r. stopy kapitalizacji dla nieruchomości klasy premium wynosiły około 6,0% i pozostały na

niezmienionym poziomie w porównaniu z IV kwartałem 2024 r.

III. Miasta regionalne w Polsce

Na koniec 2025 r. regionalne rynki w Polsce oferowały 6,7 mln m² istniejących zasobów biurowych. Liczba

nowych realizacji wyniosła zaledwie 20 500 m² rocznie, co potwierdza rekordowo niski poziom podaży. W

Krakowie, Poznaniu i Lublinie ukończono tylko pięć niewielkich projektów, z których największym był Stella

Office (9 900 m²) w Krakowie. Aktywność budowlana wyniosła 221 300 m² i koncentrowała się w Poznaniu

(75 200 m²), Krakowie (59 700 m²) oraz Katowicach (27 800 m²). Ponad 15% powierzchni biurowej w

budowie zostało zabezpieczone umowami przednajmu, przy czym większość takich umów podpisano w

Poznaniu i Trójmieście. Według prognoz nowa podaż na ośmiu kluczowych rynkach regionalnych wyniesie

około 95 000 m² rocznie w latach 2026–2027.

W 2025 r. wolumen transakcji najmu na rynkach regionalnych wyniósł łącznie ok. 773 000 m², co stanowiło

wzrost o 8% w stosunku do 2024 r. Szczególnie dobrym okresem okazał się IV kwartał, w którym zawarto

transakcje o powierzchni ok. 250 000 m², co stanowiło 32% rocznej aktywności. Zarówno wyniki roczne,

jak i kwartalne ustanowiły nowe rekordy. Nowe umowy i ekspansje nabrały ponownie tempa, osiągając

48% udziału w rynku. Jednak największe transakcje (o powierzchni od 10 000 do 20 000 m²) dotyczyły

głównie przedłużeń umów, w tym umowy najmu podpisanej przez Shell na 23 000 m² w Krakowie. Kraków

odnotował wyjątkowo dobre wyniki w zakresie popytu, które stanowiły 35% całkowitego popytu w miastach

regionu (ok. 270 000 m²). Podobnie we Wrocławiu wynajęto około 180 000 m². Oba miasta osiągnęły swoje

najwyższe wyniki w historii. Popyt napędzały firmy z branży technologicznej (133 000 m²), a następnie firmy

z sektora usług profesjonalnych (około 125 000 m²) oraz produkcyjnego (120 000 m²).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Na koniec IV kw. 2025 r. ogólny wskaźnik pustostanów na ośmiu rynkach regionalnych wyniósł 16,9%, co

oznacza spadek o prawie 1 p.p. w porównaniu z rokiem poprzednim. Większość wolnych powierzchni

znajdowała się w starszym zasobie, o małej, rozdrobnionej powierzchni użytkowej, która nie spełnia

wymagań współczesnych najemców. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Katowicach (21,6%)

i Wrocławiu (20%).

Czynsz za powierzchnie biurowe klasy premium wahał się od 11,5 do 20,0 EUR/m²/miesiąc, choć stawki

zbliżające się do 17,50–20,00 EUR/m²/miesiąc ograniczały się do kilku budynków premium w centralnych

dzielnicach biznesowych Krakowa i Poznania. Roczne wzrosty odnotowano w przypadku najlepszych

obiektów w Krakowie (o 1,5 euro/m²/miesiąc) i Poznaniu (o 0,5 euro/m²/miesiąc), przy niewielkim wzroście

we Wrocławiu i Łodzi. Pozostałe rynki pozostały stabilne. Jeśli chodzi o warunki najmu, najnowsze budynki

biurowe zazwyczaj wymagają umów najmu na 5–7 lat; starsze budynki oferują większą elastyczność, z

nowymi umowami na 3–5 lat i renegocjacjami na 2–5 lat, w zależności od kosztów wykończenia i innych

warunków najmu.

Kraków

Na koniec IV kwartału 2025 r. istniejąca podaż w Krakowie wynosiła 1,8 mln m². W 2025 r. oddano do

użytku dwa nowe projekty biurowe o łącznej powierzchni 11 900 m². Aktywność budowlana pozostaje

ograniczona, a rozpoczęcie nowych inwestycji zależy od wstępnego wynajmu. W 2025 r. aktywność

najemców wyniosła łącznie ok. 270 000 m², napędzana głównie przez przedłużenia umów najmu (63%

całkowitego popytu). Wskaźnik pustostanów pozostawał na wysokim poziomie i wyniósł 18,4% na koniec

roku, przy stosunkowo dużej podaży wolnych powierzchni w budynkach oddanych do użytku przed 2020 r.

Najwyższe czynsze w centralnej dzielnicy biznesowej (CBD) odnotowały gwałtowny wzrost w 2025 r. do

20,00 EUR/m²/miesiąc w grudniu 2025 r.

Stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wyniosła 7,00% na koniec IV kw. 2025 r.

Poznań

W 2025 r. na rynku biurowym w Poznaniu nie odnotowano znaczących zmian w zasobach. W ciągu roku

oddano do użytku tylko jeden budynek biurowy o powierzchni 4 900 m². Wskaźnik pustostanów

ustabilizował się w ujęciu rok do roku i na koniec IV kwartału 2025 r. wyniósł 13,9%. Pobór wyniósł 71 800

m², co oznacza wzrost o 7,6% r/r. Ograniczona dostępność powierzchni klasy premium powoduje wzrost

czynszów. Obecnie czynsz prime za powierzchnię najwyższej jakości szacowany jest na 17,50

EUR/m²/miesiąc.

Stopa kapitalizacji dla najlepszych lokali wynosiła 7,50% na koniec IV kw. 2025 r.

Wrocław

W całym 2025 r. we Wrocławiu nie oddano do użytku żadnych nowych budynków biurowych. Istniejąca

podaż powierzchni biurowej wyniosła 1 337 600 m². Liczba projektów w budowie maleje i obecnie wynosi

22 600 m². Popyt na powierzchnie biurowe wyniósł rekordowe 179 600 m². Odnowienia umów najmu

stanowiły 53% całkowitej zarejestrowanej aktywności. W 2025 r. czynsz za powierzchnie klasy A

nieznacznie wzrósł do 16,75 EUR/m²/miesiąc w porównaniu z 16,50 EUR/m²/miesiąc.

Stopa kapitalizacji dla powierzchni klasy A wyniosła 7,00% na koniec IV kw. 2025 r.

Katowice

Na koniec IV kwartału 2025 r. istniejąca podaż powierzchni biurowej w Katowicach wynosiła 742 100 m².

W ciągu roku na rynek nie trafiły żadne nowe powierzchnie biurowe. Wskaźnik pustostanów wykazywał

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

tendencję spadkową i wyniósł 21,6% w grudniu 2025 r. (-1,6 pp r/r). Aktywność najemców przyspieszyła w

ciągu roku, a całkowity popyt wyniósł 55 600 m², co stanowi wzrost o 16,8% w porównaniu z 2024 r.

Najwyższe czynsze ustabilizowały się w ujęciu r/r i wyniosły 14,80 EUR/m²/miesiąc.

W IV kwartale 2025 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wyniosły 7,75%.

Łódź

Na koniec IV kwartału 2025 r. obecna podaż powierzchni biurowej w mieście wynosiła 642 700 m². W 2025

r. nie odnotowano żadnych nowych oddanych do użytku obiektów, a prognozy na rok 2026 są podobne.

Dzięki nabyciu przez władze województwa łódzkiego budynku Brama Miasta II (14 200 m²), całkowity

roczny popyt w Łodzi wyniósł 51 700 m². Wskaźnik pustostanów spadł do 18,3% na koniec IV kwartału

2025 r. i prawdopodobnie utrzyma tendencję spadkową w perspektywie średnioterminowej. Czynsz za

powierzchnie klasy A odnotował jedynie niewielki wzrost o 0,25 euro r/r i wyniósł 14,25 euro/m²/miesiąc.

Stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wyniosła 8,00% na koniec IV kw. 2025 r.

IV. Budapeszt

Całkowita powierzchnia nowoczesnych biur w Budapeszcie wyniosła 4,46 mln m² w IV kwartale 2025 r., co

wynikało z oddania do użytku dwóch nowo wybudowanych budynków na własny użytek, które w czwartym

kwartale powiększyły rynek o 50 380 m². Wcześniej w 2025 r., w I kwartale, oddano do użytku dwa kolejne

budynki biurowe, które zwiększyły całkowitą powierzchnię o kolejne 5 060 m².

Na koniec IV kwartału 2025 r. w budowie znajdowało się 117 060 m² powierzchni biurowej realizowanej na

zlecenie, której ukończenie planowane jest na lata 2026–2027. Ponadto w ramach projektu relokacji

węgierskiego państwa powstaje ponad 350 000 m² powierzchni biurowej przeznaczonej na potrzeby

własne, której oddanie do użytku planowane jest na 2026 r.

W 2025 r. łączna aktywność na rynku najmu wyniosła 505 850 m², co było wynikiem porównywalnym z

rokiem 2024 (stanowiącym szczytowy wynik w ciągu ostatnich pięciu lat). W popycie brutto dominowały

przedłużenia umów najmu, które stanowiły 42% udziału, podczas gdy nowe umowy najmu stanowiły 33%.

Warto podkreślić, że popyt netto wzrósł o 37% r/r, głównie dzięki transakcjom dotyczącym powierzchni

zajmowanych przez właścicieli. Średnia wielkość transakcji przekroczyła 895 m².

Wśród 10 największych transakcji (z wyłączeniem transakcji dotyczących nieruchomości na własny użytek)

w 2025 r. sześć stanowiły przedłużenia umów, a kolejne dwie – umowy przednajmu.

Największą transakcją pod względem popytu netto w 2025 r. była umowa przednajmu podpisana przez

firmę farmaceutyczną w drugiej fazie projektu H2O, obejmująca 22 180 m², co spowodowało całkowite

wynajęcie budynku w ramach przednajmu.

Wskaźnik pustostanów wyniósł 12,5%, co odpowiada około 557 780 m² wolnej powierzchni nowoczesnych

biur w Budapeszcie.

Wskaźnik pustostanów spadł rok do roku na niemal wszystkich rynkach lokalnych. Jedynym rynkiem

lokalnym, na którym odnotowano wzrost pustostanów, było centralne biznesowe dzielnice (CBD) (+100

punktów bazowych).

Średni czynsz nominalny utrzymał się na stabilnym poziomie 25,00 EUR/m²/miesiąc w najlepszych

lokalizacjach Budapesztu. Jednocześnie w korytarzu Váci (największym subrynku Budapesztu) przedział

czynszów klasy A zaczyna się od 15,50 EUR/m²/miesiąc, a jego górna granica wynosi 19,50

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

EUR/m²/miesiąc. Na drugim co do wielkości rynku lokalnym, w południowej Budzie, przedział ten wynosi

od 15,00 do 20,00 EUR/m²/miesiąc.

V. Bukareszt

Powierzchnia nowoczesnych biur w Bukareszcie utrzymała się na stabilnym poziomie około 3,38 mln m² w

IV kwartale 2025 r., ponieważ w całym 2025 r. nie oddano do użytku żadnych nowych budynków biurowych,

co oznacza pierwszy rok bez nowej podaży na rynku nowoczesnych obiektów. Największymi rynkami

lokalnymi pozostają Centrum-Zachód (637 100 m²) oraz Floreasca–Barbu Văcărescu (589 200 m²).

W 2026 r. rynek spodziewa się 58 600 m² nowej podaży, co stanowi skromny przyrost, który

prawdopodobnie nie spowoduje znaczącego wzrostu wskaźnika pustostanów, zwłaszcza biorąc pod uwagę

intensywną aktywność w zakresie wynajmu przed oddaniem do użytku obserwowaną w przypadku kilku

projektów w przygotowaniu.

Całkowity popyt wyniósł 247 900 m² w 2025 r., co stanowi spadek o 23% w stosunku do 2024 r. i około

20% poniżej średniej z ostatnich pięciu lat. Popyt netto wyniósł 128 200 m², co oznacza spadek o 21% w

ujęciu rok do roku.

Najwyższa aktywność w zakresie wynajmu brutto w 2025 r. koncentrowała się na podrynku Centrum-

Zachód (27,3%), a następnie na obszarze Floreasca–Barbu Vacarescu (18,4%) oraz w centralnej dzielnicy

biznesowej (CBD) (16,5%). Pod względem sektorów, w absorpcji brutto przodowały sektory dóbr

konsumpcyjnych i produkcji (27,5%), a następnie finanse, bankowość i ubezpieczenia (25,3%) oraz IT i

telekomunikacja (20,9%).

W 2025 r. roczna absorpcja netto wyniosła 21 700 m². Oznaczało to spadek o 66,6% w porównaniu z 2024

r., kiedy to absorpcja netto wyniosła 65 000 m².

W IV kwartale 2025 r. całkowity wskaźnik pustostanów spadł do 10,6%, z 11,2% w poprzednim kwartale i

znacznie poniżej poziomu 11,8% odnotowanego w IV kwartale 2024 r. Wskaźnik pustostanów pozostał

najniższy na rynkach lokalnych Centrum (4,3%), CBD (4,4%) i Południa (6,0%), natomiast najwyższe

wskaźniki utrzymały się w północno-zachodniej części Expozitiei (21,9%), północnej Pipery (19,1%) oraz

na Zachodzie (16,4%).

Czynsz za powierzchnie biurowe klasy premium pozostał stabilny na poziomie 22,0 EUR/m²/miesiąc w

CBD, bez zmian zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. W Centrum czynsze za powierzchnie klasy

premium wahają się w przedziale 16–20 EUR/m²/miesiąc, a na rynkach zewnętrznych lub półcentralnych

– w przedziale 10–15 EUR/m²/miesiąc. Projekty w przygotowaniu w centrum oraz w dzielnicach Floreasca–

Barbu Văcărescu, gdzie wskaźnik pustostanów jest strukturalnie niski, mogą wywierać presję na wzrost

czynszów rynkowych w przyszłości ze względu na ich atrakcyjne lokalizacje i silne atuty marketingowe.

VI. Belgrad

Powierzchnia nowoczesnych biur w Belgradzie (CBD, centrum miasta, szersze obszary miejskie, inne

obszary miejskie i przedmieścia) wynosi około 1,15 mln m². Obecnie w budowie znajduje się około 220 000

m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Budynki klasy A stanowią 70% całkowitej podaży, podczas gdy

klasa B stanowi pozostałe 30%. Około 72% nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się w Nowym

Belgradzie (CBD), 15% w centrum miasta, a pozostałe 13% w innych częściach miasta.

Całkowity zasób powierzchni biurowej wzrósł w ciągu roku o nieco ponad 50 000 m². Do najważniejszych

oddanych do użytku obiektów należał budynek East Gate w kompleksie biznesowym Airport City, który w

trzecim kwartale powiększył zasób o 22 400 m², a także inwestycja biurowa Prokop, która dodała około 18

000 m².

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Wskaźnik pustostanów pozostaje ogólnie stabilny w przedziale 3–5%. Po ukończeniu nowych budynków

biurowych wskaźnik pustostanów tymczasowo wzrasta do 5%, zazwyczaj stabilizując się na poziomie około

3% w ciągu sześciomiesięcznego okresu absorpcji.

Łączna aktywność w zakresie wynajmu w 2025 r. wyniosła około 130 000 m². Największy wkład w

odnowienia odnotowano w sektorach IT i telekomunikacji oraz dóbr konsumpcyjnych i produkcji, które

łącznie odpowiadały za około 30 transakcji odnowienia, potwierdzając swoją kluczową rolę w utrzymaniu

stabilności rynku. Łączna powierzchnia odnowiona w tych sektorach wyniosła około 108 000 m², co stanowi

dominujący udział w ogólnym wolumenie wynajmu i wskazuje na wysoki poziom utrzymania najemców.

Jeśli chodzi o strukturę transakcji, nowe umowy i ekspansje nadal stanowiły większą część aktywności

leasingowej, odzwierciedlając trwającą ekspansję rynku i wejście nowych najemców, podczas gdy

odnowienia pozostały istotnym składnikiem całkowitego wolumenu najmu. Umowy z nowymi najemcami

stanowiły około 63% transakcji, podczas gdy umowy odnowienia stanowiły około 37% całkowitej liczby

zrealizowanych transakcji.

Średnie czynsze nominalne za powierzchnie biurowe klasy A pozostają stabilne i obecnie wynoszą od 18,0

do 19,5 EUR/m²/miesiąc, przy czym w przypadku wyjątkowych projektów mogą przekraczać 20

EUR/m²/miesiąc.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Belgradzie wynoszą obecnie około 7,75%,

a oczekiwania rynkowe wskazują na dalszy spadek o około 25 punktów bazowych w nadchodzącym

okresie, wspierany przez poprawę nastrojów inwestycyjnych i utrzymujące się zainteresowanie inwestorów

najlepszymi aktywami biurowymi.

VII. Zagrzeb

Rynek biurowy w Zagrzebiu rośnie w tempie około 1% rocznie. W IV kwartale 2025 r. nie oddano do użytku

żadnych nowych obiektów biurowych. Obecne zasoby powierzchni biurowej w Zagrzebiu nadal wynoszą

około 1,2 mln m², z czego około 59% to powierzchnia biurowa klasy A, a pozostała część to biura klasy B.

Jeśli chodzi o nadchodzące inwestycje biurowe, przyszła podaż na rynku w Zagrzebiu nadal koncentruje

się głównie na nowoczesnych budynkach biurowych zlokalizowanych w uznanych strefach biznesowych,

szczególnie w obszarach CBD i Nowego Zagrzebia. Wśród kluczowych projektów Matrix D, najnowsza faza

kompleksu biznesowego Matrix, ma zostać ukończona w 2026 r., dodając do rynku około 10 500 m²

nowoczesnej powierzchni biurowej.

W 2026 r. nowa podaż zostanie dodatkowo wzmocniona przez projekt Paromlin, który zapewni około 12

000 m², a także Business Center Arena w Nowym Zagrzebiu z około 9 500 m² nowoczesnej powierzchni

biurowej. Łącznie planowane nowe dostawy w 2026 r. szacuje się na około 32 000 m² powierzchni biurowej.

W 2027 r. spodziewany jest dalszy wzrost zasobów powierzchni biurowej, kiedy to planowane jest

ukończenie kilku większych projektów, przede wszystkim VMD Business Tower o powierzchni około 21 000

m², a także projektu Špansko (4 500 m²), Avenue V (2 000 m²) oraz projektu Vrbani, który zapewni 9 500

m² nowej powierzchni biurowej. Ogólną planowaną nową podaż na 2027 r. szacuje się na około 42 000 m²

powierzchni biurowej.

Najwyższe czynsze wyniosły 17,50 EUR/m²/miesiąc, podczas gdy średnie czynsze wyniosły 14,50

EUR/m²/miesiąc. Jednocześnie wskaźnik pustostanów spadł do 2,5%, odzwierciedlając utrzymujący się

silny popyt ze strony najemców oraz ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej. Stopy

kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości ustabilizowały się na poziomie około 7,25%, co oznacza spadek

o 50 punktów bazowych w ujęciu rok do roku.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.8.2 Rynek nieruchomości handlowych

I. Polska

Ogólny wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce (wartość nominalna) wynoszący 3,58% w 2025 r., choć

zgodny ze średnią dla strefy euro, ma ulec znacznemu przyspieszeniu. Prognozy wskazują, że w 2026 r.

Polska przewyższy wyniki strefy euro o 3 pp, przy szczególnie silnych prognozach wzrostu wartości

nominalnej wynoszących odpowiednio + 5,7% i +5,1% dla lat 2026–2027 (źródło: Oxford Economics).

W 2025 r. nowa podaż na rynku handlu detalicznego była podobna do tej z poprzedniego roku i wyniosła

nieco ponad 650 000 m². Utrzymuje to stabilną dynamikę rocznej nowej podaży na poziomie 600 000–700

000 m², obserwowaną od 2014 r. Chociaż roczny wolumen nowej podaży pozostaje stosunkowo stabilny

od 2014 r., obecnie opiera się on na zupełnie innej strukturze. Parki handlowe i centra typu convenience

ponownie zdominowały nową podaż, stanowiąc 80% podaży w 2025 r., w porównaniu z zaledwie 30% w

latach 2013–2017, kiedy to centra handlowe napędzały wzrost rynku.

Trend zakupów w lokalach typu convenience nadal napędza rozwój rynku, a miasta poniżej 100 000

mieszkańców stanowią 63% nowej podaży. Małe i średnie miasta pozostają głównymi beneficjentami,

otrzymując ponad 50% ukończonej nowoczesnej powierzchni handlowej.

Wskaźniki pustostanów w centrach handlowych w głównych aglomeracjach pozostają wyjątkowo niskie i

wynoszą 2,9%, co wskazuje na dobrą kondycję rynku i potencjalną presję na wzrost stawek czynszu.

Aktywność deweloperska, obejmująca około 630 000 m² w budowie, odzwierciedla dominujące trendy

rynkowe, przy czym prawie 90% stanowią parki handlowe i centra typu convenience. Średnia powierzchnia

nowych projektów rośnie, a realizowane obecnie inwestycje mają średnio prawie 8 300 m².

Oczekuje się, że aktywność inwestycyjna pozostanie na wysokim poziomie, napędzana przez dalszy

spadek stóp kapitalizacji w parkach handlowych (stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów na poziomie

7,20%) oraz rosnące zainteresowanie polskiego kapitału mniejszymi formatami handlowymi. Rynek

przewiduje powrót do przejęć dużych centrów handlowych, ponieważ inwestorzy poszukują możliwości w

dobrze prosperujących aktywach regionalnych.

Stopy kapitalizacji najlepszych centrów handlowych pozostają stabilne na poziomie 6,50%, natomiast w

2026 r. spodziewana jest dalsza presja na spadek stóp kapitalizacji parków handlowych w związku z

nasilającą się konkurencją o najlepiej prosperujące aktywa. Tymczasem liczba nowych otwarć centrów

handlowych pozostaje ograniczona, a nowa oferta handlowa w największych miastach koncentruje się w

popularnych projektach wielofunkcyjnych.

Najważniejsze informacje i trendy

Podaż i działalność deweloperska

• Stabilna nowa podaż: Rynek detaliczny utrzymał stałe tempo rozwoju, z ponad 600 000 m²

oddawanych do użytku rocznie od 2014 r., kontynuując utrwalony trend

• Zmiana formatu w kierunku handlu detalicznego typu convenience: parki handlowe i centra typu

convenience zdominowały nową podaż, osiągając około 80% udziału w 2025 r., w porównaniu z prawie

90% w 2024 r., co odzwierciedla utrzymujące się preferencje rynku dotyczące mniejszych formatów

handlowych

• Spadek liczby tradycyjnych centrów handlowych: ograniczona liczba otwarć i przesunięcie uwagi na

parki handlowe

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Wzrost czynszów i ceny

• Wybiórcze podwyżki czynszów: Najlepsze centra handlowe oraz najwyższej klasy lokale o powierzchni

100–500 m² odnotowały znaczący wzrost czynszów, osiągając w wybranych przypadkach nawet 160

EUR/m²/miesiąc

• Umiarkowany wzrost czynszów w parkach handlowych: Ograniczone podwyżki czynszów

spowodowane intensywną konkurencją między projektami oraz dynamicznym wzrostem podaży

Nasycenie rynku i perspektywy na przyszłość

• Pojawiają się oznaki nasycenia rynku: w planach deweloperskich widać wczesne oznaki nasycenia,

przy ograniczonej liczbie pozostałych odpowiednich lokalizacji oraz niektórych projektach, które są

odkładane lub przekształcane na cele mieszkaniowe

• Prognoza podaży na 2026 r.: Oczekuje się podobnej lub nieco niższej aktywności deweloperskiej w

porównaniu z 2025 r., przy stabilnych fundamentach rynku

Rynek najemców i aktywność marek

• Stała, ale umiarkowana ekspansja marek: W 2025 r. na rynek weszło około 25–30 nowych detalistów,

utrzymując tempo podobne do 2024 r., bez otwierania dużych sklepów flagowych

• Wzmacniająca się koncentracja rynku: uznani gracze (LPP, Inditex, H&M) umacniają swoje pozycje

rynkowe, co może ograniczać możliwości dla nowych podmiotów

Kluczowe czynniki i trendy rynkowe

• Wpływ stabilizacji inflacji: Stabilność inflacji w 2025 r. pozytywnie wpłynęła na wyniki handlu

detalicznego i decyzje dotyczące ekspansji najemców

• Przyspieszenie rozwoju centrów handlowych przy głównych ulicach: Projekty wielofunkcyjne w coraz

większym stopniu zapewniają nowe możliwości dla handlu detalicznego w miastach, podczas gdy

rozwój tradycyjnych centrów handlowych ulega spowolnieniu

• Ekspansja sektora gastronomicznego: koncepcje restauracyjne i gastronomiczne napędzają strategie

modernizacji centrów handlowych oraz poprawę struktury najemców w parkach handlowych

Pojawiające się trendy na rok 2026

• Fala repozycjonowania aktywów: Starzejące się centra handlowe wymagają kompleksowej

modernizacji, aby utrzymać konkurencyjność i ruch pieszy

• Możliwości handlu detalicznego związane z turystyką: Rosnąca liczba turystów zagranicznych tworzy

popyt na nowe koncepcje handlowe w miejscowościach turystycznych i lokalizacjach przy głównych

ulicach handlowych

• Integracja funkcji mieszkaniowych i handlowych: Lokale handlowe na parterach budynków

mieszkalnych stają się kluczowym formatem dla lokalnych zakupów w dużych miastach

II. Aglomeracja warszawska

Według stanu na grudzień 2025 r. łączna powierzchnia handlowa w aglomeracji warszawskiej, obejmująca

obiekty handlowe o dużej skali (powierzchnia najmu brutto ≥ 5 000 m²) oraz centra lokalne (2 000 ≤

powierzchnia najmu brutto ≤ 4 999 m²), wynosi ok. 2,24 mln m². Centra handlowe stanowią 63%

powierzchni handlowej, a kolejne miejsca zajmują parki handlowe (17%) oraz wolnostojące obiekty

handlowe (12%). Centra lokalne i outlety stanowią pozostałą część rynku, odpowiednio 5% i 3%.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Aglomeracja warszawska stanowi jeden z najmniej nasyconych rynków wśród głównych aglomeracji pod

względem gęstości powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców. Obecnie gęstość ta wynosi 791 m² na

1 000 mieszkańców. Natomiast Wrocław i Poznań wykazują wyższe gęstości, wynoszące odpowiednio 986

m² i 949 m² na 1 000 mieszkańców. Ogólnie stosunkowo niska gęstość w aglomeracji warszawskiej wynika

przede wszystkim z obecności licznych gmin sąsiednich. Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów

w obrębie miasta oraz utrzymującą się tendencję do suburbanizacji znaczna część nowych inwestycji

handlowych powstaje na przedmieściach otaczających Warszawę. Aglomeracja charakteryzuje się wysoką

roczną siłą nabywczą na mieszkańca, która wynosi 18 297 euro, czyli jest o około 61,4% wyższa od średniej

krajowej wynoszącej 11 338 euro w Polsce.

W aglomeracji znajduje się 18 parków handlowych, z których największym jest Homepark Targówek o

powierzchni 99 300 m² (powierzchnia najmu brutto). Tuż za nim plasują się Okęcie Park, zajmujący 63 000

m², oraz Homepark Janki o powierzchni 60 900 m².

Ponadto znajduje się tu 26 wolnostojących hurtowni detalicznych znanych marek, takich jak Castorama,

Leroy Merlin i OBI. Krajobraz handlowy wzbogacają mniejsze obiekty handlowe – w szczególności centra

handlowe typu convenience – w łącznej liczbie 37, które obsługują lokalną społeczność. Dodatkowo

aglomeracja szczyci się trzema centrami outletowymi, które przyczyniają się do zróżnicowanej oferty

handlowej.

W grudniu 2025 r. w aglomeracji warszawskiej trwa budowa czterech obiektów handlowych. Największym

obecnie realizowanym projektem jest sklep Agata Meble DIY w Mysiadle, oferujący ok. 12 000 m²

(powierzchnia najmu brutto), którego ukończenie planowane jest na I kwartał 2026 r. Trwa również

rozbudowa centrum handlowego Stara Papiernia w Konstancinie-Jeziornej o 3 700 m² (powierzchnia najmu

brutto). Ponadto powstają dwa centra handlowe typu convenience: Oak Park o powierzchni 4 400 m² (GLA)

przy ulicy Kłobuckiej w Warszawie oraz N-Park o powierzchni ok. 4 200 m² (GLA) w Gołkowie.

W 2025 r. wskaźnik pustostanów w aglomeracji warszawskiej wyniósł 1,9%, czyli o ok. 1 punkt procentowy

mniej niż średni wskaźnik pustostanów wynoszący 2,9% w ośmiu głównych aglomeracjach.

Najwyższe czynsze w centrach handlowych za butiki odzieżowe (100 m²) w Warszawie szacuje się na 160

euro/m²/miesiąc. W centrach o niższej klasie w Warszawie czynsze prawdopodobnie wynoszą od 55 do 80

euro/m²/miesiąc. Tymczasem czynsze w centrach handlowych w innych głównych aglomeracjach Polski

wynoszą od 40 do 70 euro/m²/miesiąc.

Najwyższe stawki czynszów w parkach handlowych na przedmieściach dużych miast (lokale o powierzchni

od 200 do 500 m²) wynoszą od 11 do 20 euro/m²/miesiąc.

III. Belgrad

W 2025 r. nie odnotowano oddania do użytku żadnych nowych obiektów handlowych, a całkowita

powierzchnia handlowa w Belgradzie utrzymała się na stabilnym poziomie 431 000 m². Remont i

rozbudowa centrum handlowego Beo Shopping Center są nadal w fazie planowania, a projekt ma zapewnić

około 4 000 m² nowej powierzchni handlowej. Ponadto planowana jest również renowacja i rozbudowa

centrum handlowego Delta City, co przyniesie około 11 000 m² nowych obiektów handlowych,

gastronomicznych i rozrywkowych, a także zwiększy liczbę miejsc parkingowych.

Podczas gdy rynek w Belgradzie charakteryzował się ograniczoną aktywnością deweloperską i brakiem

nowych realizacji w ciągu roku, pozostała część Serbii odnotowała znaczny wzrost. W czwartym kwartale

2025 r. w całym kraju otwarto pięć nowych parków handlowych, zwiększając łączną powierzchnię handlową

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

o około 65 000 m², podczas gdy całkowita powierzchnia handlowa oddana do użytku w Serbii w 2025 r.

wyniosła około 120 000 m².

Poziomy czynszów pozostawały zasadniczo stabilne pod koniec 2025 r., przy czym w najlepszych centrach

handlowych miesięczne czynsze wynosiły zazwyczaj od 26 do 29 EUR/m²/miesiąc, podczas gdy czynsze

w parkach handlowych wynosiły zazwyczaj od 9 do 12 EUR/m²/miesiąc. Oczekiwania rynkowe sugerują,

że wartości czynszów prawdopodobnie pozostaną stabilne w najbliższym czasie, wspierane przez stały

popyt najemców i zrównoważone warunki rynkowe.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wyniosły na koniec roku około 8,25%, podczas gdy

stopy kapitalizacji parków handlowych pozostały na niższym poziomie, wynoszącym około 7,50%, co

odzwierciedla utrzymujące się preferencje inwestorów dotyczące aktywów w postaci parków handlowych,

poparte stabilnymi wynikami i wysokim poziomem wynajęcia.

IV. Zagrzeb

Całkowita powierzchnia centrów handlowych w Zagrzebiu i pozostałej części Chorwacji pozostała bez

zmian w 2025 r. Zagrzeb dysponuje około 454 000 m² powierzchni handlowej, podczas gdy całkowita

powierzchnia handlowa w Chorwacji wynosi około 1,2 mln m². Podobnie jak w 2024 r., w 2025 r. rynek

skupiał się na rozwoju parków handlowych, co spowodowało ogólny wzrost podaży parków handlowych o

około 6%, osiągając poziom około 650 000 m².

Powierzchnia handlowa w stolicy wzrosła o około 26 000 m², dzięki rozbudowie Designer Outlet Rugvica,

która dodała około 6 000 m² dodatkowej powierzchni handlowej, a także otwarciu w 2025 r. Joy Retail Park,

położonego w sąsiedztwie outletu. W nowym parku handlowym otwarto około 30 sklepów, zwiększając

całkowitą podaż powierzchni handlowej o około 10 000 m². Ponadto w 2025 r. zakończono realizację

projektu FT Park w dzielnicy Jankomir, który zapewnił kolejne 10 000 m² powierzchni handlowej.

W pozostałej części Chorwacji zasoby powierzchni handlowej wzrosły o około 25 000 m². Nowa podaż

została zapewniona dzięki otwarciu parków handlowych Stop Shop w Nova Gradiška i Ivanec, a także

ukończeniu budowy Park & Shop Dugopolje w południowej Chorwacji.

Ogólny stosunek zasobów centrów handlowych do parków handlowych w Chorwacji wynosi około 66% do

34%. Średnie miesięczne czynsze w centrach handlowych wahają się od 21 do 24 euro/m²/miesiąc, co

wskazuje na stabilną sytuację rynkową i utrzymujący się popyt na powierzchnię w uznanych lokalizacjach

handlowych. Ten poziom czynszów jest typowy dla standardowych lokali handlowych w dominujących

regionalnych i miejskich centrach handlowych.

W segmencie parków handlowych średnie czynsze wynoszą od 10 do 13 euro/m²/miesiąc. Niższy poziom

czynszów w porównaniu z centrami handlowymi wynika z prostszej koncepcji obiektu, niższych kosztów

operacyjnych oraz obecności najemców o większym formacie. Niemniej jednak parki handlowe pozostają

najbardziej dynamicznym segmentem rynku, wspieranym przez intensywną ekspansję i stabilny popyt ze

strony najemców.

Najwyższe czynsze w centrach handlowych sięgają około 55 EUR/m²/miesiąc i dotyczą najlepiej

zlokalizowanych lokali handlowych w wiodących centrach o największym natężeniu ruchu i najsilniejszych

międzynarodowych markach.

Stopy kapitalizacji dla obiektów najwyższej klasy wynoszą około 8,00% w przypadku centrów handlowych,

podczas gdy parki handlowe osiągają stopy kapitalizacji na poziomie około 7,25%. Niższa stopa

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

kapitalizacji dla parków handlowych odzwierciedla duże zainteresowanie inwestorów oraz postrzeganie

stabilnych strumieni dochodów w tym segmencie.

V. Sofia

Podaż nowych powierzchni handlowych w Bułgarii utrzymała się na solidnym poziomie w 2025 r.,

napędzana głównie przez parki handlowe. W rezultacie całkowita powierzchnia nowoczesnych obiektów

handlowych w kraju wzrosła w 2025 r. o ponad 100 000 m², osiągając około 1,5 mln m². Z tej całkowitej

powierzchni centra handlowe stanowią około 0,8 mln m², podczas gdy parki handlowe – około 0,7 mln m².

W 2025 r. w Sofii otwarto Holiday Park Krasno Selo, zrealizowany przez Videolux Holding, który dodał 32

300 m² powierzchni handlowej. Ponadto XO Park Sofia, zrealizowany przez Trinity Capital, powiększył się

o 25 000 m², osiągając łączną powierzchnię 55 000 m².

W planach rozwoju handlu detalicznego na lata 2026–2027 znajduje się ponad 200 000 m² nowych

projektów. Obecnie planowane jest tylko jedno centrum handlowe: Promenada Plovdiv, zlokalizowane w

drugim pod względem liczby mieszkańców mieście Bułgarii. Projekt o powierzchni najmu brutto (GLA)

wynoszącej 60 500 m² jest realizowany przez NEPI Rockcastle, a rozpoczęcie budowy przewiduje się na

pierwszą połowę 2026 r., a zakończenie na III kwartał 2027 r.

W planach dominują jednak parki handlowe, których powierzchnia w 12 projektach w trakcie budowy wynosi

około 140 000 m². Mitiska REIM, w ramach joint venture z Park Lane Developments, realizuje obecnie dwa

parki handlowe w Sofii: Estrea Park Hadzi Dimitar o powierzchni 14 000 m² oraz Estrea Park Nadezhda o

powierzchni 13 000 m², których otwarcie zaplanowano na 2026 r. Oczekuje się również rozpoczęcia

budowy trzeciego projektu, Estrea Park Varna, o powierzchni 10 000 m², którego oddanie do użytku

planowane jest na koniec 2026 r. lub początek 2027 r.

Dwa dodatkowe projekty pod marką Holiday Park, Holiday Park Vratsa (24 000 m² powierzchni najmu

brutto) i Holiday Park Vitosha (23 000 m² powierzchni najmu brutto), są w trakcie budowy i mają zostać

ukończone w 2026 r.

Trinity Capital realizuje również projekt XOPark Sandanski, który w 2026 r. powiększy krajową

powierzchnię o 12 000 m² GLA. Będzie to piąty park handlowy zrealizowany przez tę firmę. Ciągłemu

napływowi detalistów na rynek bułgarski towarzyszy wprowadzanie nowych marek, które chcą rozszerzyć

swoją obecność w kraju, a także silny wzrost sieci wśród najemców nastwionych na opłacalność i dyskonty,

szczególnie w parkach handlowych.

Średni wskaźnik pustostanów w istniejących obiektach pozostaje niski. W Sofii wskaźnik pustostanów

wynosi około 2% w centrach handlowych i 1,5% w parkach handlowych, podczas gdy wskaźnik

pustostanów w istniejących centrach handlowych w skali kraju różni się w zależności od obiektu i lokalizacji.

Centra handlowe odnotowują wzrost liczby odwiedzających, obrotów, stawek czynszu i wskaźnika

wynajęcia. W tym kontekście utrzyma się trend optymalizacji struktury najemców.

Stawki czynszowe w centrach handlowych wzrosły w obiektach z najwyższej półki, gdzie czynsze w

najlepszych centrach handlowych w Sofii wynoszą 46–47 EUR/m²/miesiąc, podczas gdy średnie czynsze

w najlepszych centrach handlowych wynoszą zazwyczaj 22–25 EUR/m²/miesiąc. Czynsz w parkach

handlowych w Sofii wynosi 13 EUR/m²/miesiąc, a w całym kraju w najlepszych lokalizacjach wynosi

zazwyczaj 10–13 EUR/m²/miesiąc. Oczekuje się, że w krótkim okresie stawki czynszowe pozostaną

zasadniczo stabilne, przy czym w perspektywie średnioterminowej pojawi się presja na wzrost w najlepiej

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

prosperujących i wysokiej jakości projektach, wspierana przez ograniczoną liczbę pustostanów,

utrzymujący się popyt ze strony detalistów oraz rosnącą siłę nabywczą.

1.8.3 Rynek nieruchomości mieszkaniowych

I. Niemcy

Niemiecki rynek wynajmu mieszkań pozostawał napięty do 2025 r., charakteryzując się niskim wskaźnikiem

pustostanów (średnio w kraju na poziomie 2,8%), utrzymującym się wzrostem czynszów – na 20

największych rynkach w kraju o około 5% r/r – oraz strukturalnym niedoborem podaży, ponieważ tempo

nowych inwestycji budowlanych nadal pozostawało w tyle za popytem. Aktywa GTC w Niemczech znajdują

się jednak głównie na rynkach regionalnych drugorzędnych i strukturalnie słabszych, a nie w szybko

rozwijających się miastach klasy A. Portfel Paula obejmuje Helmstedt z populacją 25 000 mieszkańców,

Kaiserslautern z populacją 101 000 mieszkańców oraz Heidenheim z populacją 50 600 mieszkańców. W

tych miastach wskaźniki pustostanów rynkowych są wyższe od średniej krajowej: w Helmstedt wynoszą

one 10,0%, a w Kaiserslautern i Heidenheim 4,8–4,9%. Poziomy czynszów są również poniżej średniej

rynkowej przy niskim tempie wzrostu demograficznego. Projekt GTC Berlin Elibre korzysta z zasadniczo

silniejszego popytu w stolicy — średnie czynsze w Berlinie wyniosły 16 EUR/m² w III kwartale 2025 r., co

oznacza wzrost o 11% rok do roku, przy wskaźniku pustostanów poniżej 1% i prognozowanym dalszym

rocznym wzroście na poziomie 4–5% do 2027 r., napędzanym wzrostem liczby ludności i niedoborem

podaży.

1.8.4 Rynek inwestycyjny

I. Polska

Sektor

Rentowność nieruchomości

najwyższej klasy

Wolumen inwestycji

(mln EUR)

Biura

6,00%

1 760

Powierzchnie handlowe (SC)

6,50%

840

W 2025 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał globalne trendy, przy czym ceny nieruchomości

ustabilizowały się w większości sektorów, a liczba transakcji wzrosła, pomimo umiarkowanego ogólnego

wolumenu. Aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej pozostawała na wysokim poziomie, na

czele z Czechami i Polską, która odnotowała najwyższy w historii udział w wolumenie transakcji, napędzany

przez nabywców nieinstytucjonalnych i inwestorów prywatnych. Fundusze amerykańskie, szczególnie te

skupiające się na nieruchomościach przemysłowych, utrzymały znaczącą obecność, podczas gdy kapitał

instytucjonalny z Europy Zachodniej po raz pierwszy ostrożnie powrócił na rynek, co charakteryzowało się

nie tylko ponownym badaniem rynku, ale także kilkoma znaczącymi transakcjami, które zostały pomyślnie

sfinalizowane.

W 2025 r. rynek odnotował wyjątkowo wysoką aktywność transakcyjną w zakresie nieruchomości

biurowych, napędzaną przez dwie duże transakcje fuzji i przejęć. Pierwsza z nich dotyczyła odkupienia

49% udziałów w portfelu CPI Property Group o wartości około 1 mld euro, którego zdecydowaną większość

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

stanowiły warszawskie nieruchomości biurowe. Drugą była transakcja nabycia przez Grupę Mennica

Polska 50% udziałów w spółce, będącej właścicielem Mennica Legacy Tower – prestiżowego kompleksu

składającego się z dwóch budynków położonych w centrum Warszawy. Te dwie nietypowe, duże transakcje

sprawiły, że sektor biurowy stał się najbardziej aktywnym segmentem w Polsce w 2025 r. pod względem

wartości, osiągając poziom prawie 1,8 mld euro (+8% r/r).

Liczba transakcji wyniosła 51, co stanowi najwyższy wynik od 2019 r. i drugi najwyższy w historii. Wskazuje

to na zwiększoną aktywność inwestorów nieinstytucjonalnych, w tym inwestorów prywatnych, firm

nabywających aktywa na własny użytek oraz instytucji publicznych. Grupy te wykorzystują możliwości

rynkowe wynikające z ograniczonego popytu ze strony dużych funduszy zagranicznych. W rezultacie

kapitał pochodzący z Polski osiągnął w 2025 r. rekordowy poziom inwestycji na polskim rynku

nieruchomości komercyjnych, przy czym jedynie fundusze wspierane przez kapitał czeski odnotowały

wyższy poziom aktywności inwestycyjnej. Niemniej jednak kapitał zachodni, reprezentowany głównie przez

fundusze brytyjskie i niemieckie, w końcu powrócił, finalizując kilka transakcji nabycia i intensyfikując

eksplorację rynku.

Warszawa odpowiadała za 30 transakcji nabycia nieruchomości biurowych, co stanowiło 79% całkowitego

obrotu w 2025 r. Poza wspomnianymi transakcjami nabycia podmiotów, największe transakcje dotyczyły

przede wszystkim obiektów biurowych położonych w centrum miasta. Wola Center zostało zakupione przez

czeskiego inwestora Trigea od firmy Hines. Najważniejszą transakcją w centralnej dzielnicy biznesowej

(CBD) była sprzedaż budynku biurowego Senator, gdzie Union Investment sprzedało ten obiekt, którego

głównym najemcą jest Grupa Orlen, firmie Cornerstone Investment Management i jej partnerowi Fidera.

Dwie inne duże transakcje sprzedaży miały miejsce w okolicy Ronda Daszyńskiego. Niemiecka firma

Manova Partners nabyła Vibe I za prawie 70 mln euro, a LaSalle IM sprzedała Wronia 31 firmie UNIQA

Real Estate za około 69 mln euro. Transakcje te wyraźnie pokazują duże zainteresowanie zagranicznych

inwestorów instytucjonalnych wysokiej jakości budynkami biurowymi średniej wielkości położonymi w

strefach centralnych.

Rynki regionalne cieszyły się dużym zainteresowaniem, odnotowując 21 transakcji (drugi najlepszy wynik

w historii), co stanowiło 21% całkowitego obrotu w 2025 r. Na czele tej aktywności znalazły się Kraków i

Wrocław. Największym przejęciem poza Warszawą była sprzedaż przez NIAM dwóch budynków w ramach

kompleksu High 5ive firmie Stena RE, co podkreśla utrzymujące się zaangażowanie inwestorów

skandynawskich w polskim sektorze biurowym. Równie znacząca była transakcja zakupu Centrum

Południe 3, 15-piętrowego budynku biurowego położonego we Wrocławiu, od firmy Skanska przez

czeskiego inwestora Investika i jego partnera joint venture BUD Holdings za 62 mln euro. Cała powierzchnia

biurowa jest wynajęta firmie BNY Mellon, a powierzchnia handlowa zajmowana jest przez klinikę medyczną

Lux-Med.

Rosnąca liczba aktywnych inwestorów działa głównie w segmentach rynku sub-prime i nie wpływa

znacząco na oczekiwania dotyczące stóp zwrotu w segmencie premium. Na koniec grudnia szacunki

dotyczące stóp zwrotu w segmencie priemium w Warszawie pozostawały stabilne na poziomie około 6,0%.

Stopy kapitalizacji w segmencie premium w Krakowie, który pozostaje kluczowym miastem regionalnym,

szacuje się obecnie na około 7,0%.

Po dobrych wynikach w 2024 r., kiedy to wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe osiągnął około 1,6

mld euro – najwyższy poziom od 2019 r. – aktywność inwestorów w 2025 r. pozostała na solidnym

poziomie. Chociaż ogólny wolumen i średnia wartość transakcji były umiarkowane i wyniosły około 840 mln

euro, głównie z powodu braku dużych transakcji dotyczących centrów handlowych, rynek odnotował

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

wyjątkowo wysoką aktywność. W sumie w ciągu roku sfinalizowano 44 transakcje zakupu, co stanowi jeden

z najlepszych wyników w ostatnich latach i niemal dorównuje solidnym wynikom z 2022 r.

Znacząca liczba transakcji dotyczących wszystkich rodzajów nieruchomości handlowych świadczy o coraz

szerszej bazie inwestorów. Fundusze globalne pozostawały aktywne poprzez nabywanie portfeli, podczas

gdy inwestorzy z Europy Środkowej i Wschodniej stanowili odrębne i największe źródło kapitału

przeznaczonego na zakupy. Kapitał z Europy Zachodniej stanowił kolejną odrębną grupę inwestorów, obok

kilku znaczących transakcji zrealizowanych przez nabywców wspieranych przez kapitał izraelski. Na

szczególną uwagę zasługuje rosnący udział kapitału polskiego w inwestycjach w parki handlowe.

Obejmowało to zarówno nabywców instytucjonalnych, jak i prywatnych, przy czym ci drudzy coraz częściej

skupiali się na mniejszych formatach handlowych, które oferują wysokie zwroty i łatwe do zarządzania

ryzyko operacyjne.

Parki handlowe i magazyny handlowe pozostawały najbardziej poszukiwanymi klasami aktywów, stanowiąc

łącznie 28 transakcji. Formaty te pozostają bardzo atrakcyjne dla inwestorów dzięki stabilnemu

potencjałowi dochodowemu i odporności na zmieniające się zachowania konsumentów. Silny popyt

inwestorów spowodował dalszy spadek rentowności nieruchomości z najwyższej półki. Jednocześnie

oczekuje się, że rosnąca konkurencja ze strony nowych inwestycji w wybranych obszarach spowoduje

zwiększenie różnicy cenowej między aktywami najwyższej jakości a nieruchomościami handlowymi

drugorzędnymi.

Największą transakcją handlową odnotowaną w 2025 r. była pierwsza transza portfela TREI, obejmująca

25 z 36 parków handlowych. Spółka joint venture pomiędzy Ares Real Estate a Slate Asset Management

nabyła portfel od Trei Real Estate, realizując jedną z największych transakcji dotyczących portfela parków

handlowych w historii polskiego rynku inwestycyjnego. Cały portfel 36 parków jest wyceniany na ponad 300

mln euro. Największą transakcją dotyczącą pojedynczego obiektu w 2025 r. była sprzedaż centrum

handlowego Libero w Katowicach przez Echo Investment na rzecz estońskiej firmy Summus Capital.

Wartość transakcji ogłoszono na 103 mln euro.

Łącznie transakcje z 2025 r. odzwierciedlają obecne zainteresowanie aktywnych inwestorów detalicznych

– skupiają się oni przede wszystkim na szerokim spektrum parków handlowych lub centrach handlowych

o wartości dodanej, położonych poza głównymi obszarami metropolitalnymi. Rosnąca liczba przejęć portfeli

może również sygnalizować nadchodzący szerszy napływ kapitału do sektora.

Chociaż w Warszawie nadal brakuje aktualnych danych dotyczących transakcji, na podstawie ogólnych

nastrojów rynkowych firma JLL szacuje, że stopy zwrotu z najlepszych centrów handlowych utrzymają się

na stabilnym poziomie 6,50% w IV kwartale 2025 r. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych

spadły do 7,20% w 2025 r. Oczekuje się jednak, że nasilająca się konkurencja o najlepiej prosperujące

aktywa będzie wywierać dalszą presję na spadek stóp kapitalizacji w tym segmencie w 2026 r., podczas

gdy różnica między aktywami najwyższej jakości a aktywami drugorzędnymi prawdopodobnie się

powiększy.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

II. Węgry

Sektor

Stopa zwrotu z najlepszych

aktywów

Wolumen inwestycji

(mln EUR)

Biura

6,75%

316

Powierzchnie handlowe (SC)

7,25%

18,5

Wzrost aktywności inwestycyjnej obserwowany pod koniec 2024 r. utrzymał się przez cały 2025 r., a roczny

wolumen transakcji osiągnął 910 mln euro – ponad dwukrotnie więcej niż 420 mln euro odnotowane w 2024

r. i najwyższy poziom roczny od 2022 r.

Najwyższy poziom aktywności odnotowano w segmencie biurowym, który stanowił 34% całkowitego

wolumenu transakcji, co odpowiada około 316 mln euro. W ramach tej klasy aktywów największym

zainteresowaniem inwestorów cieszyły się położone w centrum miasta budynki biurowe starsze niż dziesięć

lat, zwłaszcza te charakteryzujące się wysoką retencją najemców lub wyraźnym potencjałem do realizacji

strategii konwersji. Natomiast w tym okresie zrealizowano tylko jedną transakcję dotyczącą aktywów

biurowych klasy core (nowo wybudowanych obiektów klasy A) .

Aktywa hotelowe i przemysłowe wygenerowały podobny wolumen transakcji, wynoszący w każdym

przypadku około 160 mln euro. Pomimo rosnącego zainteresowania inwestorów sektorem handlowym

sfinalizowano tylko jedną transakcję dotyczącą nieruchomości handlowych, podczas gdy kilka innych

zostało przełożonych na pierwszy kwartał 2026 r., w tym sprzedaż większego portfela Park Center, w

sprawie którego umowa sprzedaży została podpisana pod koniec 2025 r.

Pozostały wolumen transakcji obejmował różne nieruchomości puste, grunty i tereny pod zabudowę.

Największą transakcją w tej kategorii był budynek Ministerstwa Spraw Wewnętrznych realizowany przez

Eagle Hills.

Kapitał krajowy nadal dominował w działalności inwestycyjnej; jednak na rynku pojawili się również nowi

inwestorzy międzynarodowi, zwiększając udział kapitału zagranicznego do 40%.

Do znaczących transakcji należała sprzedaż hotelu Budapest Marriott przez CPI na rzecz BDPST Group,

zbycie dawnego budynku Ministerstwa Spraw Wewnętrznych na rzecz Eagle Hills, sprzedaż przez

HelloParks dwóch obiektów magazynowych w HelloParks Páty na rzecz funduszu ERSTE RE oraz

sprzedaż BakerStreet 1 przez Atenor.

Podobnie jak w poprzednich latach dominowali inwestorzy krajowi, którzy w tym okresie zrealizowali ponad

59% transakcji nabycia. Udział inwestorów międzynarodowych stopniowo jednak rośnie i oczekuje się, że

pozostaną oni aktywni do końca roku, tworząc zdrową równowagę między kapitałem lokalnym a

międzynarodowym.

Kluczową transakcją biurową w ciągu roku była sprzedaż Bakerstreet 1 – obiektu biurowego klasy core o

powierzchni 16 500 m² położonego w południowej Budzie – nabytego przez nowego gracza na rynku

międzynarodowym. Inną znaczącą transakcją było zbycie przez Goldman Sachs obiektu Science Park w

południowej Budzie na rzecz Recorde Asset Management i Chapel Hill Capital.

CA Immo sfinalizowało sprzedaż dwóch budynków biurowych. Budynek biurowy IP West o powierzchni 32

000 m², położony w południowej Budzie, został nabyty przez BYD, natomiast Bartók Ház, położony w

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

centrum Budy, został nabyty przez DRFG, co stanowiło pierwszą transakcję nabycia nieruchomości

komercyjnej na Węgrzech przez czeskiego inwestora.

Zgłaszane stopy zwrotu z nieruchomości klasy A pozostały stabilne na poziomie 6,75% dla biur (ale budynki

w centralnej dzielnicy biznesowej mogą być sprzedawane poniżej tej wartości) oraz 7,25% dla centrów

handlowych na koniec IV kwartału 2024 r.

III. Rumunia

Sektor

Stopa zwrotu z

nieruchomości klasy A

Wolumen inwestycji

(mln EUR)

Biura

7,75%

199

Powierzchnie handlowe (SC)

7,75%

190

Wartość inwestycji w nieruchomości w Rumunii wyniosła w 2025 r. nieco ponad 500 mln euro, co stanowi

spadek o 31% w porównaniu z rokiem 2024. Ta tendencja spadkowa wynikała w dużej mierze z

przesunięcia kilku transakcji na dużą skalę na rok 2026.

Największą transakcją zrealizowaną w ciągu roku było nabycie budynku biurowego Equilibrium 1 w

Bukareszcie, który firma Granit Asset Management kupiła od Skanska za 52 mln euro. Inną godną uwagi

transakcją była sprzedaż portfela małych parków handlowych obejmującego 7 obiektów w całym kraju.

Portfel ten nabyła firma M Core od MAS REI.

Kapitał międzynarodowy utrzymał przewagę pod względem wolumenu inwestycji, z udziałem wynoszącym

64% w 2025 r. Segment biurowy przyciągnął 40% całkowitego wolumenu, tuż za nim uplasował się

segment handlowy z wynikiem 38%, podczas gdy hotele stanowiły 11%, a nieruchomości przemysłowe

9%.

Patrząc w przyszłość, nastroje rynkowe poprawiają się, a kilka dużych transakcji znajduje się obecnie w

zaawansowanej fazie negocjacji i ma zostać sfinalizowanych w pierwszej połowie 2026 r. W rezultacie

wolumen inwestycji może znacznie wzrosnąć w 2026 r., wspierany przez rosnącą liczbę planowanych

transakcji oraz coraz lepsze dopasowanie oczekiwań kupujących i sprzedających.

W czwartym kwartale 2025 r. rentowności nieruchomości z najwyższej półki pozostały stabilne w ujęciu

rocznym zarówno w sektorze biurowym, jak i przemysłowym, wynosząc odpowiednio 7,75% i 8,00%.

Natomiast w segmencie centrów handlowych odnotowano niewielki spadek, a rentowności nieruchomości

z najwyższej półki zmniejszyły się z 8,00% do 7,75% w ujęciu rok do roku.

Oczekuje się, że płynność rynku poprawi się w ciągu 2026 r., wspierana przez prognozowany spadek

inflacji i przewidywaną korektę stóp procentowych w dół, co powinno stworzyć bardziej korzystne warunki

finansowania.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

IV. Serbia

Sektor

Stopa zwrotu z najlepszych

lokacji

Wolumen inwestycji

(mln EUR)

Biura

7,75%

158

Powierzchnie handlowe (SC)

8,00%

Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych w Belgradzie w 2025 r. charakteryzowała

się zróżnicowanym zakresem transakcji w sektorach biurowym, handlowym i hotelowym. Na podstawie

dostępnych danych łączna wartość odnotowanych inwestycji przekroczyła 221 mln euro, co potwierdza

stabilne zainteresowanie inwestorów wysokiej jakości aktywami generującymi dochód.

Sektor biurowy zdominował aktywność inwestycyjną, szczególnie w pierwszym kwartale 2025 r.

Najważniejszą transakcją była sprzedaż budynku biurowego GTC X, sfinalizowana za 52,2 mln euro, co

stanowiło jedną z największych transakcji nabycia nieruchomości biurowych w obserwowanym okresie.

Ponadto sfinalizowano sprzedaż Savograd (o powierzchni najmu brutto około 19 000 m²) za kwotę około

40 mln euro, co potwierdza utrzymujący się popyt inwestorów na stabilne aktywa biurowe w Belgradzie.

Nabycie budynku biurowego TLD Belgrade, wycenionego na około 30 mln euro, dodatkowo podkreśliło

atrakcyjność segmentu biurowego, szczególnie wśród inwestorów krajowych, ponieważ transakcja została

zrealizowana przy użyciu lokalnego kapitału.

W sektorze obiektów wielofunkcyjnych i hotelarskich zrealizowano znaczącą inwestycję poprzez nabycie

kompleksu Danube & Falkensteiner, łączącego funkcje biurowe i hotelowe. Transakcja została

sfinalizowana za około 36 mln euro, co odzwierciedla rosnące zainteresowanie inwestorów aktywami

wielofunkcyjnymi i hotelarskimi.

W segmencie hotelowym sfinalizowano sprzedaż IN Hotel Belgrade za około 22 mln euro, co wskazuje na

utrzymujące się zaufanie inwestorów wspierane przez rosnącą aktywność w turystyce i podróżach

służbowych.

Sektor handlowy również odnotował znaczną aktywność inwestycyjną. Nabycie Immo Outlet Center,

obejmującego około 8 400 m², zostało sfinalizowane za około 20 mln euro, natomiast transakcja dotycząca

Robne kuće Beograd została sfinalizowana za około 21 mln euro. Inwestycje te świadczą o stabilnym

zainteresowaniu inwestorów miejskimi lokalizacjami handlowymi i uznanymi aktywami handlowymi.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

V. Chorwacja

Sektor

Stopa zwrotu z najlepszych

nieruchomości

Wartość inwestycji

(w mln euro)

Biura

7,25%

Powierzchnie handlowe (SC)

8,00%

W 2025 r. chorwacki rynek inwestycji w nieruchomości odnotował łączny wolumen transakcji wynoszący

około 160 mln euro, przy czym dominującą rolę odgrywali inwestorzy krajowi, którzy odpowiadali za około

70% całkowitego wolumenu inwestycji. Zagrzeb pozostał głównym ośrodkiem inwestycyjnym, generując

około 40% całkowitego wolumenu transakcji. Aktywność inwestycyjna była zróżnicowana i obejmowała

sektory biurowy, handlowy, przemysłowy oraz hotelarski.

W segmencie biurowym MK Group sfinalizowała sprzedaż budynku biurowego klasy A Sky Office w

zachodniej części Zagrzebia, o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 33 887 m², za około 49,5 mln

euro, a nabywcą była austriacka grupa Best-in-Parking. Ponadto sfinalizowano sprzedaż Matrix Office Park

– budynku D w Zagrzebiu (10 500 m²) za około 15 mln euro, co potwierdza utrzymującą się płynność

aktywów biurowych najwyższej klasy.

W sektorze przemysłowym odnotowano sprzedaż dwóch nieruchomości magazynowych w rejonie

Zagrzebia, sprzedanych przez Martley Capital inwestorom krajowym. Łączna wartość transakcji wyniosła

około 16,5 mln euro. Aktywa są wynajmowane lokalnym i krajowym najemcom, co potwierdza rosnące

zainteresowanie inwestorów nieruchomościami logistycznymi.

W sektorze handlowym odnotowano wolumen inwestycji wynoszący około 50 mln euro, napędzany głównie

transakcjami typu sale-and-leaseback (SLB) dotyczącymi nieruchomości Super Konzum w Rijece, Puli i

Zadarze, zrealizowanymi przez krajowy fundusz inwestycji alternatywnych Inspire Investment . W ciągu

ostatnich kilku lat stopy zwrotu z nieruchomości handlowych pozostawały stosunkowo stabilne w przedziale

od 7,75% do 8,00%, a obecnie szacuje się je na około 8,00%

W segmencie hotelowym chorwacka firma Rudan stała się większościowym właścicielem Proficio,

nabywając portfel obejmujący ośrodek Pine Beach Pakoštane oraz hotel Heritage Angelo d’Oro w Rovinj,

o łącznej wartości inwestycyjnej około 29 mln euro.

Ogólnie rzecz biorąc, rynek w 2025 r. charakteryzował się silną obecnością kapitału krajowego, stabilną

aktywnością w segmencie biurowym, rosnącym zainteresowaniem inwestorów aktywami logistycznymi

oraz wysoką płynnością w sektorze detalicznym.

VI. Bułgaria

Sektor

Stopa zwrotu z najlepszych

nieruchomości

Wolumen inwestycji

(mln EUR)

Biura

7,75%

202,9

Powierzchnie handlowe (SC)

7,75%

50,8

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Bułgarii odnotował stosunkowo dobry rok 2025, a

przepływy kwartalne rosły pod koniec roku. Po zsumowaniu kwartalnych wolumenów całkowita wartość

transakcji w 2025 r. wyniosła 293 mln euro, czyli o 11% mniej niż w 2024 r.

W drugiej połowie 2025 r. inwestycje koncentrowały się na nieruchomościach biurowych, które stanowiły

45% całości, a następnie na nieruchomościach handlowych (31%) i hotelowych (18%).

Jedną z istotnych transakcji w 2025 r. była sprzedaż centrum handlowego Mall Plovdiv, położonego w

drugim pod względem liczby mieszkańców mieście Bułgarii, po Sofii. Nieruchomość o powierzchni najmu

brutto (GLA) wynoszącej 22 000 m² została sprzedana przez Avestus Capital firmie TSH Investment.

Kapitał krajowy pozostał dominującym źródłem płynności w 2025 r., umożliwiając szybką realizację średniej

wielkości transakcji dotyczących pojedynczych aktywów. W drugiej połowie 2025 r. kapitał krajowy stanowił

94% wolumenu inwestycji. Transakcje pozostawały średniej wielkości według standardów regionalnych

(dane za II półrocze wskazują, że średnia wartość transakcji wyniosła 16,3 mln euro), co jest zgodne z

profilem rynku zdominowanego przez inwestorów krajowych.

Stopy zwrotu z nieruchomości klasy premium na koniec 2025 r. pozostały bez zmian we wszystkich

kluczowych sektorach: biurowym (7,75%), centrów handlowych (7,75%) i przemysłowym (8,00%). Zarówno

czynsze, jak i stopy zwrotu z nieruchomości klasy premium pozostały stabilne w porównaniu z 2024 r.

Niedawne przejście Bułgarii na euro na początku 2026 r. przyniesie wzrost zaufania i stabilności na

krajowym rynku nieruchomości, łagodząc presję spekulacyjną, a jednocześnie otwierając rynek na bardziej

zrównoważony wzrost i przywracając jego długoterminową atrakcyjność inwestycyjną.

VII. Niemcy

W 2025 r. niemiecki rynek inwestycji mieszkaniowych pozostawał ogólnie w stagnacji, a aktywność była

silnie skoncentrowana w największych miastach i wybranych regionach wzrostu, podczas gdy mniejsze

lokalizacje, takie jak Helmstedt, Kaiserslautern i Heidenheim, nadal charakteryzowały się niską płynnością

i ograniczonym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych. Wolumen transakcji w segmencie

mieszkaniowym nieznacznie wzrósł w porównaniu z najniższym poziomem z 2023 r., ale pozostał znacznie

poniżej poziomu z lat szczytowych, ponieważ wyższe stopy procentowe i zaostrzone warunki finansowania

sprawiły, że wielu inwestorów zachowało ostrożność i skupiło się na podstawowych produktach na

płynnych rynkach. Rentowności najlepszych nieruchomości mieszkaniowych w 7 największych miastach w

dużej mierze ustabilizowały się na poziomie około 3,5%, odzwierciedlając ponowną konkurencję o wysokiej

jakości aktywa położone w centrum, podczas gdy na rynkach drugorzędnych i peryferyjnych transakcje

były zawierane przy wyższych rentownościach. W mniejszych miastach regionalnych większość transakcji

dotyczyła nabywców lokalnych lub oportunistycznych, często po obniżonych cenach i przy dłuższych

okresach sprzedaży, co podkreśla nadal trudne warunki inwestycyjne dla portfeli nieruchomości

mieszkaniowych niebędących podstawowymi aktywami w 2025 r.

Źródło: Niniejszy komentarz rynkowy został przygotowany przez Jones Lang LaSalle IP, Inc., iO Partners oraz GTC na podstawie własnych analiz.

Wszystkie informacje zawarte w niniejszym dokumencie pochodzą ze źródeł uznanych za wiarygodne; nie udziela się jednak żadnych oświadczeń ani

gwarancji co do ich dokładności. Należy pamiętać, że przedstawione komentarze rynkowe opierają się na danych za IV kwartał 2025 r.,

skorygowanych w razie potrzeby w oparciu o dostępność danych.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

2. Wybrane dane finansowe

Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Spółki za rok zakończony 31 grudnia

2024 r. i 2025 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w połączeniu z Punktem 3

Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych oraz z sprawozdaniem finansowym za rok zakończony

31 grudnia 2025 r. (łącznie z jego notami).

Wybrane dane finansowe prezentowane w PLN przeliczane są z waluty prezentacji EUR przy zastosowaniu

odpowiednich kursów wymiany określonych w MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych.

Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2025 r.

2024 r.

(w mln)

EUR

PLN

EUR

PLN

Rachunek zysków i strat

Przychody finansowe

33,6

142,5

26,5

114,1

Udział w zysku jednostek zależnych

5,9

25,4

Zysk z tytułu różnic kursowych, netto

1,4

5,9

2,9

12,5

Wycena pożyczek udzielonych do wartości

godziwej

(12,2)

(51,7)

26,9

115,8

Pozostałe przychody oraz przychody z tytułu

zarządzania

2,9

12,3

2,6

11,2

Koszty działalności operacyjnej

(16,9)

(71,7)

(10,5)

(45,2)

Udział w stracie jednostek zależnych

(140,7)

(596,7)

Koszty finansowe

(15,5)

(65,7)

(24,8)

(106,8)

Pozostałe koszty operacyjne

(4,2)

(17,8)

(5,2)

(22,4)

Wynik przed opodatkowaniem

(189,5)

(803,7)

24,3

104,6

Wynik za okres

(151,6)

(642,9)

27,9

120,1

Podstawowy zysk na jedną akcję (nie w mln)

(0,26)

(1,10)

0,05

0,22

Rozwodniony zysk na jedną akcję (nie w mln)

(0,26)

(1,10)

0,05

0,22

Średnia ważona liczba akcji (nie w mln)

574.255.122

Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w)

działalności operacyjnej

(17,4)

(73,8)

11,4

49,1

Środki pieniężne z / (wykorzystane w) działalności

inwestycyjnej netto

(41,7)

(176,8)

(2,8)

(12,1)

Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w)

działalności finansowej

81,6

346,1

(56,1)

(241,6)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec

okresu

28,8

122,1

8,8

37,9

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Na dzień 31 grudnia 2025

Na dzień 31 grudnia 2024

(w mln)

EUR

PLN

EUR

PLN

Inwestycje kapitałowe i dłużne w jednostkach

zależnych

1.103,3

4.663,3

1.177,7

5.032,3

Długoterminowe należności

195,5

826,3

179,5

767,0

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

28,8

121,7

8,8

37,6

Pozostałe

17,6

74,4

34,0

145,3

Aktywa łącznie

1.345,2

5.685,8

1.400,1

5.982,6

Zobowiązania długoterminowe

350,3

1.480,6

261,5

1.117,4

Zobowiązania krótkoterminowe

16,0

67,6

10,8

46,1

Kapitał własny

978,9

4.137,5

1.127,8

4.819,1

Kapitał podstawowy

12,9

54,5

12,9

55,1

3. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

3.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE

Zarząd uważa, że poniższe czynniki i istotne trendy rynkowe miały znaczący wpływ na wyniki operacyjne

Grupy i Spółki od zakończenia okresu objętego ostatnim opublikowanym sprawozdaniem finansowym, a

Grupa oczekuje, że czynniki te i trendy będą miały znaczący wpływ na wyniki operacyjne Grupy i Spółki w

przyszłości.

Poniżej wskazano kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy, której Spółka

jest podmiotem dominującym:

• sytuacja gospodarcza w Europie, która ma wpływ na ogólne otoczenie gospodarcze w krajach,

w których Grupa prowadzi działalność;

• dostępność i koszt finansowania;

• wpływ podaży i popytu na rynku nieruchomości w Niemczech oraz w regionie Europy

Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej;

• wpływ inflacji na politykę stóp procentowych i politykę pieniężną, co ma wpływ na stopy

kapitalizacji na rynku nieruchomości;

• wpływ zmian stóp procentowych na stopy kapitalizacji, a także na bieżące koszty finansowania,

w tym wpływ polityki zabezpieczeń w perspektywie krótko- i średnioterminowej;

• wpływ zmian kursów walutowych (zdecydowana większość umów najmu Grupy jest zawierana

w euro i zawiera klauzulę przewidującą pełną indeksację czynszu powiązaną z europejskim

wskaźnikiem cen konsumpcyjnych; obligacje wyemitowane w walutach innych niż euro zostały

zabezpieczone przed zmianami kursów walutowych za pomocą walutowych swapów

krzyżowych).

3.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty

zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa informacja

o czynnikach wpływających na wyniki Spółki jest informacją o czynnikach wpływających na wyniki

finansowe i operacyjne tych podmiotów.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW KREDYTOWYCH

W roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. na wyniki finansowe i operacyjne wpłynęły następujące czynniki:

● nowy kredyt w wysokości 190 EUR został udzielony przez niektóre podmioty powiązane z The

Baupost Group, L.L.C. i Diameter Capital Partners LP na nabycie niemieckiego portfela

nieruchomości mieszkaniowych pod koniec 2024 r., co wraz z przejęciem istniejących

uprzywilejowanych kredytów bankowych dla portfela niemieckiego o wartości 185,4 EUR pod

koniec ubiegłego roku znacznie zwiększyło zadłużenie Grupy i spowodowało znaczny wzrost

kosztów finansowych netto w 2025 r.

● W października 2025 roku spółka GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem przeprowadziła

emisję zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych o wartości 455,0 EUR, oprocentowanych na

6,50% i z terminem wykupu w październiku 2030 roku. Wpływy z tej emisji, po odliczeniu

określonych opłat i kosztów, w wysokości 429,2 EUR zostały zdeponowane na rachunku

powierniczym i zastawione na rzecz nowych posiadaczy obligacji. Środki te miały służyć

refinansowaniu istniejących obligacji SUN. W ramach procesu refinansowania spółka GTC

Magyarország Zrt. („GTC Hungary”) przeprowadziła ofertę przetargową na obligacje SUN, w

złożyła ofertę wykupu obligacji SUN, w wyniku której wykupiono obligacje o łącznej wartości

nominalnej 195,0 EUR, sfinansowaną kredytem udzielonym przez GTC Finance DAC. Łączna

kwota do zapłaty za wszystkie obligacje SUN przyjęte do wykupu wyniosła 192 EUR. Po

zakończeniu oferty na koniec roku pozostały do spłaty obligacje SUN o wartości 299 EUR,

natomiast na rachunku powierniczym GTC Finance DAC pozostało 237 EUR środków pieniężnych,

które zostały ujęte w bilansie Grupy w pozycji „depozyty zablokowane” w aktywach obrotowych.

● Ostateczny termin spłaty kredytu na Galerię Jurajską został przedłużony o 5 lat od 24 lutego 2025

● Zaciągnięto nową pożyczkę w wysokości 84 EUR, zabezpieczoną na centrum handlowym Galeria

Północna.

TRANSAKCJE

W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 r. poniższe czynniki wpływały na wyniki finansowe i

operacyjne:

• nabycie portfela nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech (grudzień 2024 r.) liczącego 5,2

tys. lokali o łącznej powierzchni 325 tysięcy m kw. za 209 EUR (167,0 EUR płatne w gotówce

oraz Obligacjach Partycypacyjnych o łącznej wartości nominalnej wynoszącej około 42 EUR),

co wpłynęło na wynik operacyjny Grupy i koszty finansowe netto ze względu na jej strukturę

finansowania;

• sprzedaż GTC Seven Gardens d.o.o., właściciela budynku biurowego Matrix C za kwotę 13,0

EUR (równa wpływom netto z transakcji). GTC Seven Gardens d.o.o. została sprzedana wraz

ze zobowiązaniem z tytułu kredytu bankowego (14 EUR). W styczniu Spółka otrzymała

pierwszą ratę w kwocie 10,0 EUR,

• sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów za kwotę 55,0 EUR,

• sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o. Beograd (projekt GTC X) za kwotę

22,7 EUR (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce)

• wykonanie wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. opcji nabycia

wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À

R.L. w Kaiserslautern I GmbH & Co. KG, Kaiserslautern II GmbH & Co. KG, Portfolio

Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH,

Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII

GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH („Opcja Call”). W dniu 15 lipca 2025 r. dokonano

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

ostatecznego rozliczenia Opcji Kupna. Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów

posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L,

• pozostała sprzedaż działek i mniejszych ukończonych budynków biurowych

POZOSTAŁE

W dniu 24 czerwca 2025 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Globe Trade Centre S.A. podjęło uchwałę o

pozostawienie zysku netto za rok 2024 w wysokości 27,9 EUR w Spółce.

3.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi

prognozami

Grupa ani Spółka nie publikowały prognoz na rok 2025.

3.4 Przegląd sytuacji finansowej

AKTYWA

Wartość aktywów ogółem spadła o 54,9 zł (4%) i wynosiła 1,345,2 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r.

w porównaniu do 1.400,1 na dzień 31 grudnia 2024 r. głównie w wyniku rozpoznania spadku inwestycji

kapitałowych i dłużnych w jednostkach zależnych o 74,4 EUR, co zostało częściowo skompensowane

przez wzrost długoterminowych należności o 16,0 EUR, wzrostem należności handlowych o 14,3 EUR, jak

również wzrostu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów o 20,0 EUR.

Wartość inwestycji kapitałowych i dłużnych w jednostkach zależnych spadła o 74,4 EUR (6%) do 1.103,3

EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 1,177,7 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. głównie w

wyniku negatywnego wyniki spółek zależnych w 2025 r., w tym głównie w Polsce i na Węgrzech (34,7

EUR).

Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wzrosła o 20,0 EUR (272%) do 28,8 EUR na dzień 31

grudnia 2025 r. w porównaniu do 8,8 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Wzrost środków pieniężnych wynikał

głownie z spłat pożyczek od jednostek zależnych (124,9 EUR), nowo otrzymanych pożyczek (93,9 EUR)

oraz sprzedaży udziałów w spółkach zależnych (16,8 EUR) oraz), co zostało częściowo skompensowane

pożyczkami udzielonymi do spółek zależnych (183,1 EUR) oraz spłatami pożyczek i kredytów (12,3 EUR).

PASYWA

Wartość pożyczek od podmiotów powiązanych wzrosła o 118,5 zł do 180,8 EUR na dzień 31 grudnia 2025

r. w porównaniu do 101,8 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. głównie w wyniku nowo otrzymanego

finansowania w kwocie 93,9 EUR, co zostało częściowo skompensowane poprzez spłaty pożyczek w

kwocie 12,3 EUR.

Wartość zobowiązań długoterminowych z tytułu przejęcia wierzytelność wzrosła o 12,1 EUR do 147,9 EUR

na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 135,8 EUR zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

KAPITAŁ WŁASNY

Wartość kapitałów spadła o 148,9 EUR (13%) do 978,9 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do

1.127,8 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. głównie ze spadku zysków zatrzymanych o 311,4 EUR w wyniku

rozpoznani straty za okres w kwocie 151,2 EUR.

3.5 Rachunek zysków i strat

PRZYCHODY FINANSOWE

Przychody finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. wzrosły o 7,1 EUR (27%) i wyniosły 33,6 EUR

w porównaniu do 26,5 EUR za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. w wyniku rozpoznanie przychodów z

tytułu odwrócenia dyskonta w wysokości 5,1 EUR oraz wzrostu innych przychodów finansowych o 2,3 EUR,

co zostało skompensowane spadkiem odsetek od pożyczek udzielonych jednostkom zależnym o 0,3 EUR.

UDZIAŁ W ZYSKU/(STRACIE) JEDNOSTEK ZALEŻNYCH

Udział w stracie jednostek zależnych wyniósł 140,7 EUR za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. wobec 5,9

EUR zł udziału w zysku za rok zakończony 31 grudnia 2024 r.

WYCENA POŻYCZEK UDZIELONYCH DO WARTOŚCI GODZIWEJ

Strata z wyceny pożyczek udzielonych do wartości godziwej wyniosła 12,2 EUR za rok zakończony 31

grudnia 2025 r. wobec 26,9 EUR zysku za rok zakończony 31 grudnia 2023 r.

KOSZTY FINANSOWE

Koszty finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. spadły o 9,3 EUR (38%) i wyniosły 15,5 EUR w

porównaniu do 24,8 EUR za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. W roku 2025 rozpoznano kwotę 9,1 EUR

oczekiwanych strat kredytowych dot. udzielonych gwarancji W roku 2024 rozpoznano koszty dyskonta w

wysokości 15,5 EUR oraz odsetek od zaległości podatkowych w wysokości 3,0 EUR, czego nie rozpoznano

w roku 2025.

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Koszty działalności operacyjne wzrosły o 6,4 EUR (61%) i wyniosły 16,9 EUR za rok zakończony 31 grudnia

2025 r. w porównaniu do 10,5 EUR za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. głównie w wyniku wzrostu

kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej w spółkach zależnych oraz wzrostem wynagrodzeń

i kosztów usług doradczych.

WYNIK PRZED OPODATKOWANIEM

Strata przed opodatkowaniem za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. wyniosła 189,5 EUR w porównaniu

do 24,3 EUR zysku za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. Spadek ten wynikał głownie z rozpoznania

udziału w stracie jednostek zależnych w wysokości 140,7 EUR oraz negatywnej wyceny pożyczek

udzielonych do wartości godziwej w kwocie 12,2 EUR oraz wzrostu kosztów działalności operacyjnej o 6,4

EUR, co zostało skompensowane spadkiem kosztów finansowych o 9,3 EUR.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

PODATEK DOCHODOWY

Przychód z tytułu podatku dochodowego za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. wyniósł 0,4 EUR w

porównaniu do 3,6 EUR (przychód) za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. Przychód z tytułu podatku

dochodowego w roku 2025 zawierał przychód z tytułu podatku odroczonego w wysokości 0,4 zł. Podatek

dochodowy zawierał w roku 2024 jedynie część odroczoną podatku dochodowego.

STRATA/ZYSK NETTO

Strata netto za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. wyniosła 151,2 EUR w porównaniu do 27,9 EUR zysku

za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. Strata netto wynikała głownie z rozpoznania udziału w stracie

jednostek zależnych w wysokości 140,7 EUR oraz negatywnej wyceny pożyczek udzielonych do wartości

godziwej w kwocie 12,2 EUR oraz wzrostu kosztów działalności operacyjnej o 6,4 EUR, co zostało

skompensowane spadkiem kosztów finansowych o 9,3 EUR.

3.6 Rachunek przepływów pieniężnych

Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności operacyjnej wynosiły 19,8 EUR w roku zakończonym 31

grudnia 2025 r. w porównaniu do 11,4 EUR przepływów pieniężnych wykorzystanych w działalności

operacyjnej w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Zmiana ta wynikała głownie z pogorszenia wyniku

przed opodatkowaniem, a także składników kapitału obrotowego, jak również z mniejszego poziomu

dywidend otrzymanych ze spółek zależnych, co zostało częściowo skompensowane wyższym poziomem

odsetek otrzymanych.

Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej wyniosły 41,7 EUR w roku zakończonym

31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 2,8 EUR przepływów pieniężnych wykorzystanych w działalności

inwestycyjnej w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności

inwestycyjnej w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. wynikały głównie z pożyczek udzielonych w

wysokości 183,1 EUR, co zostało skompensowane spłatą pożyczek w wysokości 124,9 oraz sprzedażą

sprzedaży udziałów w spółkach zależnych w kwocie 16,8 EUR.

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 81,6 EUR w roku zakończonym 31 grudnia

2025 r., w porównaniu do 6,1 EUR zł przepływów pieniężnych netto wykorzystanych w działalności

finansowej za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności

finansowej wynikały głównie z w nowo otrzymanych pożyczek w wysokości 93,9 EUR co zostało

skompensowane spłatą pożyczek i kredytów w wysokości 12,3 EUR.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 grudnia 2025 r. wyniosły 28,8 EUR, w porównaniu do 8,8

EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa utrzymuje swoje środki pieniężne na bieżących rachunkach

bankowych i w formie lokat bankowych.

3.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, jest zdania, że jej stan

środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, środków pieniężnych wygenerowanych ze sprzedaży aktywów

wraz z środkami generowanymi z najmu powierzchni w budynkach należących do portfela inwestycyjnego

Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z obecnych lub przyszłych kredytów jak również

odnawialnych kredytów powinny być wystarczające do pokrycia średniookresowych potrzeb Grupy.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, efektywnie zarządza wszystkimi swoimi

zobowiązaniami i sprawdza swoje plany finansowania związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości

komercyjnych, (ii) refinansowaniem i obsługą długu istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami

inwestycyjnymi (CAPEX). Wszelkie środki pieniężne, potrzeby pokrywane są z przychodów operacyjnych,

refinansowania długów oraz sprzedaży aktywów operacyjnych lub gruntów.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. zobowiązania długoterminowe Grupy, której Spółka jest podmiotem

dominującym, wyniosły 1.248,0 EUR w porównaniu do 1.656,1 EUR zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

Całkowite zadłużenie Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym, wynikające z długo- i

krótkoterminowych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiło 1.914,2 EUR, w porównaniu

do 1.609,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.

Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto Grupy której Spółka jest podmiotem

dominującym wyniósł 57,0% na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 52,7% na dzień 31 grudnia 2024

r. w wyniku utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych głównie w Polsce i na Węgrzech.

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Polityki i działalność operacyjna Grupy i Spółki mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym,

finansowym oraz ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa i Spółka spełnia wymogi

dotyczące kapitału obrotowego generując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej poprzez

uzyskiwanie przychodów z najmu. Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów

zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 25.

Jak ujawniono w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy GTC za rok zakończony 31 grudnia

2025 roku, ujemny kapitał obrotowy netto Grupy wynikał głównie z prezentacji niezabezpieczonych obligacji

(Senior Unsecured Notes – "SUNs") wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. oraz

krótkoterminowych kredytów bankowych w spółkach zależnych jako zobowiązań krótkoterminowych. Po

udanym refinansowaniu SUNs w marcu 2026 roku oraz krótkoterminowych kredytów bankowych

dokonanym po dniu bilansowym, Grupa odnotowała znaczącą poprawę kapitału obrotowego netto i

płynności finansowej. W oparciu o te zdarzenia Zarząd uznał, że nie istnieje istotna niepewność, która

mogłaby poddawać w wątpliwość zdolność Grupy do kontynuowania działalności (zob. nota 4 do

skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy GTC).

Biorąc pod uwagę fakt, że Spółka pełni funkcję gwaranta dla poszczególnych instrumentów dłużnych

zaciągniętych przez spółki zależne (zob. nota 25 jednostkowego sprawozdania finansowego), Zarząd

przeanalizował również, czy ewentualne ryzyko refinansowania na poziomie spółek zależnych mogłoby

mieć negatywny wpływ na płynność Spółki. Na dzień bilansowy, spółki zależne pomyślnie zrefinansowały

swoje krótkoterminowe lub nie istnieją przesłanki wskazujące na istotną niepewność dotyczącą ich

zdolności do refinansowania pozostałych krótkoterminowych zobowiązań objętych gwarancjami Spółki.

Pomyślne rezultaty procesów refinansowania w ramach Grupy, poprawa postrzegania Grupy przez

instytucje finansowe oraz zaawansowany etap negocjacji dalszych refinansowań stanowią wystarczające

potwierdzenie, że zadłużenia gwarantowane przez Spółkę będzie regulowane w normalnym toku

działalności i nie przekształci się w zobowiązania Spółki.

Ponadto, dokonując oceny zdolności do kontynuacji działalności, Zarząd wziął pod uwagę dostępne środki

pieniężne, prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej Spółki, zdolność Grupy do

refinansowania zadłużenia zewnętrznego, dostępne mechanizmy wsparcia finansowego w ramach Grupy,

a także potencjalne wpływy z ewentualnej sprzedaży wybranych aktywów, jeśli zaszłaby taka potrzeba.

W świetle powyższych czynników, a także biorąc pod uwagę dotychczasowy przebieg procesów

refinansowania w Grupie, brak istotnej niepewności co do kontynuacji działalności przez Grupę oraz brak

znaczącego ryzyka, że potrzeby finansowe spółek zależnych mogłyby obciążyć Spółkę, Zarząd uznaje, że

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

nie istnieje istotna niepewność, która mogłaby poddawać w istotną wątpliwość zdolność Spółki do

kontynuowania działalności. W związku z tym Zarząd uznaje za zasadne sporządzenie niniejszego

jednostkowego sprawozdania finansowego przy założeniu kontynuacji działalności.

Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę i Spółkę instrumentów finansowych związane jest

z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

Szczegółowy opis instrumentów finansowych i zarządzania ryzykiem znajduje się w nocie 25 do

jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2025.

4. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem

jednostek powiązanych

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka nie posiadała żadnych długoterminowych kredytów udzielonych

spółkom stowarzyszonym i współzależnym.

Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania aktywami na rzecz jednostek zależnych. Transakcje z

podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Udzielone oraz otrzymane pożyczki od

jednostek zależnych są oprocentowane przy wykorzystaniu referencyjnej stopy oprocentowania (WIBOR

bądź EURIBOR) powiększonej o marżę (pomiędzy 2,75% a 4,25%). Długoterminowe pożyczki udzielone

przez Spółkę spółkom zależnym i wypłacone w 2025 r. wynosiły 183,1 EUR. Pożyczki te były udzielone w

walutach: euro na kwotę 182,9 EUR, złotówkach na kwotę 0,565 zł (0,135 EUR) oraz dolarach na kwotę

0,016 USD (0,015 EUR). Terminy zapadalności tych pożyczek są do 2030 r.

5. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym

uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym

Na dzień 31 grudnia 2025 roku łączna wartość gwarancji udzielonych przez Spółkę na rzecz podmiotów

powiązanych wyniosła 962,0 EUR. Nie wystąpiły istotne zmiany w strukturze udzielonych gwarancji

w porównaniu do roku zakończonego 31 grudnia 2024 roku poza gwarancją opisaną w akapicie poniżej.

Udzielone gwarancje obejmują głównie gwarancje na rzecz spółek zależnych w Luksemburgu oraz na

Węgrzech. Spółka jest przede wszystkim gwarantem spłaty obligacji wyemitowanych przez spółki zależne

oraz spłaty zaciągniętych przez nie zobowiązań finansowych. W związku z tym, że termin wymagalności

długu gwarantowanego przez Spółkę w wysokości 303,7 EUR (obligacje wyemitowane przez spółkę GTC

Aurora Luxembourg S.A.) przypada w okresie poniżej roku od daty bilansowej Zarząd dokonał

szczegółowej analizy ryzyka związanego z przedmiotowymi gwarancjami. Ponadto, poza wspomnianymi

powyżej, na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka udzieliła bezwarunkowej gwarancji zobowiązań GTC

Hungary z tytułu pożyczki od GTC Finance DAC, wykorzystanej do sfinansowania oferty przetargowej na

obligacje wyemitowane przez GTC Aurora Luxembourg. Maksymalna ekspozycja z tytułu tej gwarancji

wynosi 192 EUR. Po dniu bilansowym nastąpiła cesja pożyczki wraz z gwarancją na spółkę GTC Aurora

Luxembourg.

Gwarancja finansowa została początkowo ujęta w wartości godziwej, a następnie jest wyceniana według

wyższej z kwot: kwoty odpisu na straty ustalonego zgodnie z MSSF 9 lub kwoty początkowo ujętej

pomniejszonej o skumulowaną amortyzację.

Kwota oczekiwanych strat kredytowych dotyczących powyższych gwarancji jest prezentowana jako

Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowych odpowiednio w zobowiązaniach długoterminowych bądź

krótkoterminowych, w zależności od daty zapadalności gwarantowanego zobowiązania finansowego przez

Spółkę.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

6. Zobowiązania pozabilansowe

SPRAWY SPORNE

W dniu 3 grudnia 2024 roku Spółka otrzymała decyzję Naczelnika Urzędu Celno-Podatkowego w Opolu z

dnia 20 listopada 2024 roku, wydaną w ramach postępowania podatkowego dotyczącego wypełnienia

przez płatnika obowiązków w zakresie poboru podatku u źródła od dochodów uzyskanych przez

nierezydentów z dywidend. W sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku w

związku z tą sprawą ujęto rezerwę w wysokości 7,3 EUR (w tym 3,0 EUR odsetek od zaległości

podatkowych). W grudniu 2025 roku, Spółka otrzymała negatywną decyzję Naczelnika Urzędu Celno-

Podatkowego w Opolu i na tej podstawie dokonała zapłaty podatku od źródła wraz z należnymi odsetkami.

W styczniu 2026 roku, Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Na dzień

podpisania niniejszego sprawozdania finansowego status nie uległ zmianie.

7. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty

finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje

kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania

Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami

inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy o łącznej wartości 156,3 EUR.

Szczegółowy opis tych aktywów znajduje się w punkcie 1.7.3 Finansowe aktywa trwałe.

8. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi

8.1 Polityka wynagrodzeń

W dniu 14 czerwca 2022 r. przyjęto Politykę Wynagrodzeń Grupy GTC. Polityka Wynagrodzeń reguluje

zasady wynagradzania członków zarządu i rady nadzorczej.

ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Zgodnie z Polityką Wynagrodzeń wynagrodzenie członków zarządu jest ustalane przez radę nadzorczą na

poziomie odpowiednim do zajmowanych przez poszczególnych członków pozycji w zarządzie i związanym

z tym obowiązkom. Poziom wynagrodzenia uzależniony jest również od pełnionych dodatkowych funkcji,

kwalifikacji i doświadczenia zawodowego członków oraz aktualnej sytuacji rynkowej i gospodarczej, a także

sytuacji finansowej i operacyjnej oraz potrzeb Spółki.

Członkom zarządu przysługują następujące składniki wynagrodzenia: (i) wynagrodzenie stałe; (ii)

wynagrodzenie zmienne i powiązane płatności; (iii) akcje fantomowe lub inne programy motywacyjne

oparte na akcjach Spółki lub zmianach cen tych akcji, które zostaną ustalone w przyszłości przez walne

zgromadzenie lub radę nadzorczą; (iv) wynagrodzenie za przestrzeganie klauzuli o zakazie konkurencji;

oraz (v) odprawa związana z rozwiązaniem stosunku prawnego ze Spółką.

W odniesieniu do zmiennych składników wynagrodzenia, określonej w Polityce Wynagrodzeń, ma ona

charakter motywacyjny i nagradzający członków Zarządu za pełnienie ich funkcji, wywiązywanie się z

obowiązków i dostarczanie doskonałych wyników. Cele wynagrodzenia zmiennego i związane z nimi

wypłaty odzwierciedlają szereg założeń co do poziomów wyników. Członkom zarządu przysługuje roczna

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

premia, jeżeli osiągną minimalny poziom wyznaczonych celów w danym roku obrotowym. Roczna Premia

powinna stanowić określony procent lub część maksymalnej kwoty premii, określonej w umowie z danym

członkiem zarządu, w zależności od stopnia realizacji założonych celów. Roczna Premia przyznawana

członkom zarządu określana jest przez radę nadzorczą.

Roczna Premia jest wypłacana po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego przez radę

nadzorczą Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego

Spółka ustala system wynagrodzeń w taki sposób, aby łączny udział wynagrodzenia zmiennego wynosił

od 30% (trzydziestu procent) do 300% (trzystu procent) rocznego wynagrodzenia stałego dla danego

członka Zarządu. Przy obliczaniu powyższej proporcji między stałą i zmienną częścią wynagrodzenia nie

uwzględnia się wartości Programu Akcji Fantomowych.

Ponadto członkowie zarządu mogą otrzymywać i otrzymywali w 2025 r. dodatkowe świadczenia, takie jak:

(i) prywatna opieka medyczna; oraz (ii) korzystanie z samochodów służbowych, telefonów służbowych i

innych urządzeń elektronicznych do celów prywatnych oraz pokrywanie ich kosztów.

Członkowie zarządu mogą również otrzymać wynagrodzenie za przestrzeganie zakazu konkurencji po

zakończeniu współpracy. Spółka skorzystała z prawa do odstąpienia od takiego zakazu konkurowania

i takie wynagrodzenie nie zostało wypłacone byłym członkom zarządu.

W roku obrotowym 2025, zgodnie z przyjętą przez Spółkę Polityką Wynagradzania, członkowie zarządu

otrzymywali wynagrodzenie zasadnicze stałe oraz wynagrodzenie zmienne, zgodnie z umową zawartą ze

Spółką lub inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki. Trzech członków zarządu przystąpił w ciągu roku do

3-letniego programu motywacyjnego opartego na akcjach fantomowych. Ustalenie związku pomiędzy

wynagrodzeniem członka zarządu w postaci akcji fantomowych, a wzrostem kursu akcji Spółki łączy interes

osobisty tych członków z interesem akcjonariuszy. Realizacja strategii Spółki i zaangażowanie w

długoterminowe interesy powinny pozytywnie wpłynąć na notowania akcji Spółki, co z kolei powinno

przełożyć się na wyższe wynagrodzenia członków zarządu. Dodatkowo takie rozwiązanie zwiększa

motywację członków zarządu, ułatwia ich utrzymanie w Spółce, a tym samym przyczynia się do stabilności

Spółki.

ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

Członkom rady nadzorczej z tytułu pełnienia swoich funkcji przysługuje stałe wynagrodzenie miesięczne,

a w przypadku pełnienia dodatkowych funkcji w oddzielnym komitecie (komitetach), przysługuje im

dodatkowe stałe miesięczne wynagrodzenie. Ponadto, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy,

które odbyło się 24 czerwca 2025 r., zatwierdziło dodatkowe wynagrodzenie dla członka Rady Nadzorczej

za delegowanie do samodzielnego wykonywania określonych czynności nadzorczych. Wysokość

wynagrodzenia ustala Walne Zgromadzenie, zgodnie z którym w roku obrotowym 2025 członkowie Rady

Nadzorczej otrzymywali dodatkowo 2000 zł brutto miesięcznie za zasiadanie w którymkolwiek z komitetów,

1000 zł brutto miesięcznie za przewodniczenie któremukolwiek z komitetów oraz 15 000 zł brutto

miesięcznie za delegowanie do samodzielnego wykonywania określonych czynności nadzorczych.

Członkom rady nadzorczej nie przysługują uzależnione od wyników zmienne składniki wynagrodzenia ani

inne korzyści finansowe lub pozafinansowe.

W 2025 r. nastąpiły zmiany w składzie rady nadzorczej. Wynagrodzenie wypłacane członkom rady

nadzorczej było przyznawane i wypłacane zgodnie z Polityką Wynagrodzeń. Członkowie rady nadzorczej

otrzymywali wynagrodzenie stałe z tytułu pełnienia funkcji członka rady nadzorczej oraz w niektórych

przypadkach dodatkowe wynagrodzenie z tytułu pełnienia dodatkowych funkcji w odrębnym komitecie

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

(komitetach) rady nadzorczej lub delegowania do samodzielnego wykonywania określonych obowiązków

nadzorczych.

Wynagrodzenie rady nadzorczej zatwierdza walne zgromadzenie akcjonariuszy.

8.2 Program motywacyjny

Spółka posiada system motywacyjny, który składa się z premii za spełnienie określonych celów lub celów

określonych przez zarząd lub radę nadzorczą (jeżeli takie się zdarzą) lub realizację szczególnych

osiągnięć. Zarząd i kluczowa kadra kierownicza jest również motywowana poprzez możliwość uczestnictwa

w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym, raz w roku, pracownik jest uprawniony do pewnej liczby

akcji fantomowych.

Akcje fantomowe gwarantują upoważnionej osobie prawo do rozliczenia z Grupą, której Spółka jest

podmiotem dominującym w wysokości równej różnicy pomiędzy średnim kursem ceny zamknięcia dla akcji

Spółki na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w okresie 30 dni przed datą zawiadomienia

Spółki o wykorzystaniu prawa a ceną rozliczenia („strike”) za akcję (po uwzględnieniu dywidendy). Akcje

fantomowe mogą być realizowane po ich przydzieleniu. Akcje fantomowe są jedynie środkiem do obliczania

przyszłego zmiennego wynagrodzenia osób uprawnionych do jego otrzymania, które zależy od przyszłej

ceny rynkowej akcji na rynku regulowanym.

Spółka stosuje model dwumianowy do wyceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe

obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia.

8.2.1 System kontroli programu motywacyjnego

Każde przyznanie praw do akcji fantomowych dla członków zarządu w ramach programu akcji

fantomowych oraz ustalenie ich warunków jest sprawdzane i zatwierdzane przez komitet ds. Wynagrodzeń

i radę nadzorczą. Wynagrodzenie dla kluczowej kadry kierowniczej Spółki ustalane jest przez zarząd.

8.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi

W roku 2024 Spółka zawarła umowy z członkami zarządu, przewidujące wynagrodzenie podstawowe,

premię za osiągnięcia, udział w programie akcji fantomowych, opcje wypłaty odprawy w wyniku ich

rezygnacji lub zwolnienia. Członkowie Zarządu mogą być uprawnieni do udziału w programie opartym na

akcjach fantomowych. Ponadto umowy zawierają klauzulę o zakazie konkurencji oraz klauzulę poufności.

W roku 2025, trzech członków zarządu przystąpił do 3-letniego programu motywacyjnego opartego na

akcjach fantomowych i na dzień 31 grudnia 2025 r. ich programy nadal obowiązywały.

8.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów

Polityka wynagrodzeń jest spójna z celami stawianymi przez akcjonariuszy, które obejmują osiągnięcie

długoterminowego wzrostu wartości. Ponadto ma na celu zapewnienie stabilności w zarządzaniu Spółką

oraz prowadzenie polityki tak by przyciągnąć i zatrzymać wysoko wykwalifikowanych pracowników

w krajach działalności Grupy. Cele te gwarantują programy motywacyjne i system zatrzymywania

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

pracowników zapewniających osiągniecie w długim horyzoncie czasowym jak najlepszych, stabilnych

wyników finansowych, wspieranie prawidłowego i skutecznego zarządzania ryzykiem, wspieranie realizacji

strategii działalności oraz ograniczanie konfliktu interesów.

8.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej

ZARZĄD

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków zarządu na dzień 31 grudnia 2025 r., za okres 12

miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r.:

Imię i nazwisko

Okres

Wynagrodzenie

stałe

(EUR)

(nie w mln)

Wynagrodzenie

zmienne

(EUR)

(nie w mln)

Liczba

przyznanych

akcji

fantomowych

(nie w mln)

Antal Botond Rencz

Od 11 sierpnia 2025

Powołany na

prezesa od 27

października 2025

129 119

Mihaly Orszag

0d 2 września 2025

95 765

Jacek Bagiński

Od 8 września 2025

106 064

Sebastian

Junghanel

Od 2 września 2025

117 137

Balazs Gosztonyi

Do 8 września 2025

260 646

182 973

Małgorzata

Czaplicka

Od 28 maja do 27

października 2025.

202 218

1 073 757

Gyula Nagy

Do 28 maja 2025.

131 110

350 000

Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się

z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r. Wynagrodzenie stałe obejmuje

świadczenia dodatkowe.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

RADA NADZORCZA

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków rady nadzorczej za okres 12 miesięcy zakończony

31 grudnia 2025 r.:

Imię i nazwisko

Okres

Wynagrodzenie

(EUR)

(nie w mln.)

János Péter Bartha

Do 10 września 2025

39 144

Csaba Cservenák

Do 22 kwietnia 2025

9 156

Ferenc Daróczi

Od 22 kwietnia 2025

28 198

Lóránt Dudás

Do 5 stycznia 2025

548

Csaba Ember

Od 12 grudnia 2025

1 582

Magdalena Frąckowiak

1 stycznia - 31 grudnia 2025

61 129

László Gut

1 stycznia - 31 grudnia 2025

40 748

Istvan Hegedus

Od 17 kwietnia 2025

20 764

Dominik Januszewski

1 stycznia - 31 grudnia 2025

36 769

Artur Kozieja

1 stycznia - 31 grudnia 2025

40 748

Zoltan Martonyi

Od 10 lipca 2025

35 975

Ferenc Minarik

Od 17 kwietnia 2025

20 764

Marcin Murawski

1 stycznia - 31 grudnia 2025

42 533

Dr. Tamás Sándor

Do 22 kwietnia 2025

12 677

Bálint Szécsényi

do 18 marca 2025

6 329

Sarolta Varszegi

Od 15 lipca 2025

16 134

8.6 Liczba pracowników

Średnioroczna liczba pracowników (pełne etaty) zatrudnionych w Spółce wynosiła 69 na dzień 31 grudnia

2025 r. i 70 na dzień 31 grudnia 2024 r. Liczba pracowników zatrudnionych na dzień 31 grudnia 2025 r.

wynosiła 70 i 75 na dzień 31 grudnia 2024 r.

8.7 Polityka szkoleniowa

Spółka oferuje pracownikom różnorodne formy podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Kluczowe

strategiczne szkolenia i warsztaty są prowadzone przez zewnętrzne spółki. Zakres takich szkoleń

koncentruje się głównie na wiedzy rynkowej i produktowej, marketingu, procesach i aplikacjach IT,

zarządzaniu aktywami, wiedzy prawnej, podatkowej i księgowej. Spółka uważa, że takie szkolenia

zwiększają zaangażowanie pracownika w wykonywanych zadaniach biznesowych, poprawiając jego

umiejętności i utrzymują wysoką jakości obsługi klienta.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

8.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o

podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo

byłych członków organów administrujących

Nie ma żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych

osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących.

9. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków zarządu

i rady nadzorczej Spółki na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od

daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu kwartalnego za okres 3 i 9 miesięcy

zakończony 30 września 2025 r.) w dniu 1 grudnia 2025 r.

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków

zarządu i rady nadzorczej:

Liczba akcji

na dzień

29 kwietnia 2026 r.

(nie w mln)

Nominalna wartość

akcji w PLN

(nie w mln)

Zmiana od

1 grudnia 2025 r.

(nie w mln)

Członek zarządu

Botond Rencz

Bez zmian

Jacek Bagiński

Bez zmian

Sebastian Junghänel

Bez zmian

Mihály Ország

Bez zmian

Zarząd , razem

Członek rady nadzorczej

Zoltán Martonyi

Bez zmian

Ferenc Daróczi

Bez zmian

Csaba Ember

Bez zmian

Magdalena Frąckowiak

Bez zmian

László Gut

Bez zmian

István Hegedüs

Bez zmian

Dominik Januszewski

Bez zmian

Artur Kozieja

Bez zmian

Ferenc Minárik

Bez zmian

Marcin Murawski

Bez zmian

Sarolta Várszegi

Bez zmian

Rada nadzorcza, razem

Szczegółowy opis zmian w składzie zarządu i rady nadzorczej przedstawiony został w punkcie 1.4

niniejszego Sprawozdania.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

10. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki

rynkowe

Grupa prezentuje informacje na temat znaczących transakcji Spółki lub jej podmiotów zależnych, zawartych

z podmiotem powiązanym w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok kończący się 31 grudnia

2025 r. w Nocie 33 Transakcje z podmiotami powiązanymi oraz w jednostkowym sprawozdaniu finansowym

za rok kończący się 31 grudnia 2025 r. w Nocie 21 Informacje o podmiotach powiązanych.

Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania aktywami na rzecz jednostek zależnych. Transakcje z

podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Udzielone oraz otrzymane pożyczki od

jednostek zależnych są oprocentowane przy wykorzystaniu referencyjnej stopy oprocentowania (WIBOR

bądź EURIBOR) powiększonej o marżę (pomiędzy 2,75% a 4,25% dla pożyczek udzielonych oraz

pomiędzy 2,75%, a 3,0% dla pożyczek otrzymanych).

11. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty

zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa informacja

o kredytach jest informacją o kredytach tych podmiotów.

W dniu 24 lutego 2025 roku spółka GTC Galeria CTWA sp. z o.o podpisała umowę przedłużającą

dotychczasową umowę kredytową z Erste Group Bank AG oraz Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-

Wien AG. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat od daty podpisania umowy.

W dniu 18 czerwca 2025 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o podpisała umowę kredytową z J&T

BANKA, a.s. na kredyt w wysokości do 84,0 EUR. Termin zapadalności kredytu wynosi 5 lat od daty

zawarcia Umowy kredytowej.

W dniu 3 października 2025 roku spółka GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem przeprowadziła

emisję zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych o wartości 455,0 EUR, oprocentowanych na 6,50% i

z terminem wykupu w październiku 2030 roku. Wpływy z tej emisji, po odliczeniu określonych opłat i

kosztów, w wysokości 429,2 EUR zostały zdeponowane na rachunku powierniczym i zastawione na rzecz

nowych posiadaczy obligacji. Środki te miały służyć refinansowaniu istniejących obligacji SUN o wartości

494 EUR z terminem wykupu w 2026 r., pierwotnie wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A.

(„GTC Aurora”). W październiku 2025 roku spółka GTC Hungary złożyła ofertę wykupu obligacji SUN, w

wyniku której wykupiono obligacje o łącznej wartości nominalnej 195,0 EUR. Łączna kwota do zapłaty za

wszystkie obligacje SUN przyjęte do wykupu wynosiła 192,3 EUR i została sfinansowana z pożyczki

udzielonej przez Emitenta spółce GTC Hungary przy wykorzystaniu środków zdeponowanych na rachunku

powierniczym. Łączna wartość nominalna pozostałych w obiegu obligacji SUN po wykupie wynosi 299

EUR. Pozostałe środki w wysokości 237,9 EUR były przechowywane na rachunku powierniczym w celu

wsparcia wykupu wszelkich pozostałych w obiegu obligacji, który został sfinalizowany w marcu 2026 roku

i zostały uzupełnione dodatkowymi środkami własnymi. Po zakończeniu transakcji GTC Aurora przejęła

zobowiązania z tytułu nowych obligacji oraz związane z nimi odsetki, skutecznie zastępując dotychczasową

strukturę zadłużenia obligacyjnego.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W dniu 19 grudnia 2025 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie

zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego

ostateczny termin spłaty został przedłużony do dnia 22 kwietnia 2026 roku.

W dniu 22 grudnia 2025 roku spółka GTC Sterlinga sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

zawarła z Bankiem Pekao S.A. zmienioną umowę kredytową, podlegającą pewnym warunkom

zawieszającym, które zostały spełnione w styczniu 2026 roku. W konsekwencji termin ostatecznej spłaty

kredytu został przedłużony do dnia 31 grudnia 2030 roku.

Wszystkie podpisane w roku 2024 umowy kredytowe były denominowane w euro, a oprocentowanie w

większości umów bazowało na marży powiększonej o wskaźnik EURIBOR. Średnia efektywna stopa

procentowa dla kredytów Grupy (wyłączając kredyty dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży i

instrumenty pochodne) na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 4,56% w skali roku.

12. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po

dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w

przyszłości

W roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. Grupa ani Spółka nie otrzymały żadnych informacji o umowach,

które mogłyby w przyszłości skutkować zmianami struktury akcjonariatu. Jednakże w dniu 27 grudnia 2023

r., Spółka otrzymała dwa zawiadomienia od GTC Dutch Holdings B.V. i GTC Holding Zártkörűen Működő

Részvénytársaság. informujące o ustanowieniu zastawu odpowiednio na 337.637.591 i 21.891.289 akcjach

Spółki.

13. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem

Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych

Nie ma żadnego istotnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem

administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych.

14. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia,

współpracy lub kooperacji

Informacje o istotnych umowach sprzedaży nieruchomości zawartych w roku obrotowym przedstawiono w

punkcie 1.2 Najważniejsze wydarzenia 2025 r.

15. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań

finansowych

W lutym 2022 r. Spółka zawarła umowę z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie („PwC”), na wykonanie audytu jednostkowego

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 r., 31 grudnia 2023, 31 grudnia 2024 r. oraz

31 grudnia 2025 r. Dodatkowo do tej umowy Grupa zawarła kilkadziesiąt umów z PwC w różnych krajach

w celu zbadania spółek zależnych Grupy.

Firma audytorska została wybrana uchwałą rady nadzorcza Spółki z dnia 9 lutego 2022 r. z możliwością

przedłużenia współpracy na okres dwóch lat 2025–2026 w roku 2025.

Poniższe zestawienie przedstawia listę usług świadczonych dla Spółki przez PwC oraz wynagrodzenie za

usługi w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 r. i 31 grudnia 2025 r.

Za rok zakończony

31 grudnia 2025 r.

31 grudnia 2024 r.

tys. EUR

Za badanie i przegląd sprawozdań finansowych

252,50

496,00

Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i

rady nadzorczej oraz inne usługi atestacyjne i

pokrewne

9,35

9,06

Razem

261,85

505,06

16. Główne czynniki ryzyka

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty

zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższy opis

czynników ryzyka jest opisem czynników ryzyka tych podmiotów.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY

Ryzyko

Opis

Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko

niekorzystnych

trendów

makroekonomicznych

Grupa podlega wpływom warunków

makroekonomicznych, w szczególności

ogólnych warunków panujących w UE oraz w

gospodarkach krajowych i lokalnych, takich

jak wzrost produktu krajowego brutto, inflacja,

zmiany stóp procentowych i stopy bezrobocia.

Niekorzystne trendy makroekonomiczne w

połączeniu z niestabilnością rynków

finansowych mogą mieć negatywny wpływ na

działalność Grupy, przychody z najmu,

wartość rynkową nieruchomości Grupy, a

także dostępność i koszt

finansowania/refinansowania dłużnego.

• Bieżące monitorowanie warunków

rynkowych i makroekonomicznych

• Zabezpieczenie przychodów z najmu

poprzez zawieranie długoterminowych

umów najmu z indeksowanymi stawkami

czynszu

• Ciągła analiza zachowania i potrzeb

najemców

• Podejmowanie decyzji dotyczących

nowych projektów w oparciu o bieżące i

przewidywane warunki rynkowe, oraz

• Utrzymanie wystarczającego poziomu

środków pieniężnych i dostępnych limitów

kredytowych

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko geopolityczne

Czynniki geopolityczne i trudne warunki

gospodarcze na Węgrzech (dodatkowo

pogłębiane ograniczonymi wypłatami środków

z funduszy UE), sytuacja polityczno-

gospodarcza w Serbii, napięcia polityczne w

Polsce pomiędzy Prezesem Rady Ministrów a

Prezydentem połączone ze znacznymi

wydatkami fiskalnymi na obronność oraz

trwającymi problemami ekonomicznymi w

Niemczech, mogą stwarzać istotne ryzyko dla

działalności Grupy. Ponadto globalne

wydarzenia, w tym wojna w Ukrainie, sankcje

gospodarcze nałożone na Rosję i Białoruś,

konflikt na Bliskim Wschodzie w tym obecne

wydarzenia w Iranie, napięcia pomiędzy

Chinami i Tajwanem oraz niepewność

związana z polityką zagraniczną Stanów

Zjednoczonych, pozostają istotnymi

czynnikami ryzyka dla regionu. W połączeniu

z innymi czynnikami makroekonomicznymi i

geopolitycznymi, powyższe okoliczności mogą

negatywnie wpływać na działalność

operacyjną i wyniki finansowe Grupy.

Kontynuacja trwających konfliktów może

prowadzić do dalszych zakłóceń w łańcuchach

dostaw, ceny ropy naftowej i innych surowców

energetycznych, ograniczonej dostępności

podwykonawców oraz ogólnego wzrostu

kosztów materiałów i energii.

• Bieżące monitorowanie sytuacji

geopolitycznej pod kątem jej potencjalnego

wpływu na Grupę, poszczególne projekty

oraz długoterminowe plany inwestycyjne

Grupy

• Na dzień sporządzenia niniejszego

Sprawozdania Grupa nie zidentyfikowała

konkretnych czynników ryzyka, które

bezpośrednio wynikałyby z trwających

konfliktów, a które miały wpływ na

działalność operacyjną, wyniki finansowe

lub proces inwestycyjny Grupy.

Ryzyko związane z

realizacją strategii

Grupa może nie być w stanie zrealizować

swojej strategii w części lub w całości i nie ma

pewności, że realizacja strategii Grupy

doprowadzi do osiągnięcia założonych celów.

Powodzenie strategii Grupy zależy częściowo

od szeregu założeń i nieprzewidzianych

okoliczności (np. w zakresie poziomu

rentowności potencjalnych celów

inwestycyjnych, ich wyceny i kryteriów

inwestycyjnych opracowanych przez Grupę),

które mogą okazać się częściowo lub

całkowicie błędne bądź niedokładne,

skutkując niższym niż przewidywany

poziomem zwrotu z inwestycji. Istnieje ryzyko,

że Grupa nie będzie w stanie zrealizować

zaplanowanej strategii sprzedaży w całości

lub części lub po zakładanych cenach (które

mogą różnić się od wartości nabycia) lub, w

przypadku części projektów, może być

wymagana współpraca większościowego

partnera w projektach joint venture.

Istnieje również ryzyko że Grupa nie

zidentyfikuje i nie zrealizuje nowych

inwestycji po atrakcyjnych cenach i na

korzystnych warunkach, które spełnią jej cele

w zakresie stopy zwrotu i osiągną zakładaną

• Kierownictwo Grupy cechujące się

doświadczeniem i orientacją na cele

• Wykwalifikowany zespół specjalistów

• Monitorowanie warunków rynkowych

(zarówno globalnych, jak i regionalnych)

oraz innych czynników istotnych z punktu

widzenia realizacji celów strategicznych

Grupy

• Okresowa weryfikacja kluczowych celów

strategicznych, oraz

• Współpraca z renomowanymi brokerami i

agentami oraz renomowanymi doradcami

prawnymi, podatkowymi, handlowymi i

technicznymi w procesie due diligence oraz

w procesie realizacji nowych inwestycji.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

wartość. W konsekwencji Grupa może nie

być w stanie pozyskać nieruchomości i

zrealizować planowanych projektów, a

przejęcia mogą w praktyce nie generować

przewidywanych przychodów. Grupa może

również nie osiągnąć swoich celów ze

względu na czynniki wewnętrzne i

zewnętrzne o charakterze regulacyjnym,

prawnym, finansowym, społecznym lub

operacyjnym, których część może być poza

kontrolą Grupy, takie jak niestabilne warunki

rynkowe, brak zasobów kapitałowych

niezbędnych do rozwoju, zmienność cen i

dostępność celów inwestycyjnych na

właściwych rynkach, a także zmiany

przepisów prawa.

Ryzyko związane ze

zmianami preferencji

najemców i

konsumentów

W wyniku zmiany dominującego modelu pracy

skutkującej znaczącym udziałem

pracowników pracujących w trybie

hybrydowym łączącym pracę z domu z pracą

w biurze lub pracujących wyłącznie z domu

(spotęgowana zmianami w prawie pracy

wprowadzonymi w Polsce), a także zmiany

preferencji zakupowych w połączeniu z

rosnącym znaczeniem zakupów online

zamiast zakupów tradycyjnych w związku z

pandemią COVID-19 nie ma pewności, że

najemcy przedłużą umowy najmu na

warunkach korzystnych dla Grupy po

wygaśnięciu obecnych umów najmu, a jeśli

tego nie zrobią, że uda się pozyskać nowych

najemców o podobnej pozycji (lub

jakichkolwiek nowych najemców), co z kolei

może spowodować zmniejszenie stopy zwrotu

z najmu i zysków lub spowodować ich spadek

poniżej zera, a w rezultacie może mieć istotny

negatywny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki Grupy.

• Prowadzenie bieżących analiz najnowszych

trendów w oparciu o raporty branżowe oraz

własne analizy preferencji konsumentów

• Elastyczne reagowanie na zmieniające się

preferencje konsumentów i najemców

• Dążenie do zapewnienia najemcom wysokiej

jakości projektów o wysokiej atrakcyjności

• Ulepszanie infrastruktury dla najemców i

wdrażanie przyjaznych im rozwiązań w

budynkach, oraz

• Dostosowywanie strategii Grupy do

zmieniających się trendów i sytuacji rynkowej.

Ryzyko związane z

procesem

budowlanym

Grupa jest narażona na ryzyko związane z

procesem budowlanym, w tym m in. popyt na

powierzchnie biurowe na danych rynkach,

upadłość głównego wykonawcy, roszczenia

podwykonawców i spory prawne, opóźnienia

w pracach, niewłaściwa jakość prac, wzrost

kosztów materiałów, robocizny i innych

kosztów, które mogą skutkować

nieopłacalnością ukończenia projektu, oraz

niedobór wykwalifikowanych zespołów

specjalistów. Niepowodzenie w którymkolwiek

z tych obszarów może mieć negatywny wpływ

na reputację Grupy i atrakcyjność rynkową

ukończonych nieruchomości. Budowa

projektów Grupy może również ulegać

opóźnieniom lub innym negatywnym

czynnikom, nad którymi Grupa ma

• Współpraca z renomowanymi i

doświadczonymi wykonawcami,

podwykonawcami i dostawcami

• Weryfikacja kondycji finansowej i możliwości

technicznych wykonawcy lub dostawcy przed

podpisaniem umowy

• Stosowanie w umowach o roboty budowlane

mechanizmów chroniących inwestorów (np.

wynagrodzenie ryczałtowe, odpowiedzialność

odszkodowawcza za podwykonawców,

obowiązek przedstawienia odpowiednich

gwarancji bankowych lub innych zabezpieczeń

należytego wykonania robót i okresy

gwarancyjne)

• Prowadzenie bieżącego nadzoru nad

projektami budowlanymi przez kierowników

projektów

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

ograniczoną kontrolę lub nie ma jej wcale,

takim jak klęski żywiołowe, wypadki przy

pracy, pogorszenie stanu gruntu (na przykład

obecność wód gruntowych) oraz potencjalna

odpowiedzialność wynikająca z przepisów

prawa o ochronie środowiska i innych

przepisów dotyczących na przykład

zanieczyszczenia gruntu, znalezisk

archeologicznych lub niewybuchów, aktów

terroryzmu, zamieszek, strajków lub

niepokojów społecznych, zmiany w

obowiązujących przepisach prawa oraz wzrost

kosztów finansowania zewnętrznego. Ponadto

nie ma pewności, że Grupa uzyska w

odpowiednim czasie pozwolenia lub inne

decyzje wymagane przez właściwe organy w

związku z prowadzonymi lub nowymi

projektami deweloperskimi. Decyzje takie

mogą zostać zakwestionowane przez osoby

trzecie, co może skutkować opóźnieniami w

harmonogramie realizacji inwestycji,

niedotrzymaniem terminów i/lub zaniechaniem

inwestycji. Grunty Grupy mogą również

wymagać zmiany przeznaczenia lub

uzyskania nowego lub zmienionego

miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego lub decyzji o warunkach

zabudowy. Grupa nie może zagwarantować

uzyskania wymaganych pozwoleń, a w

przeszłości napotykała trudności w tym

zakresie.

• Prowadzenie szczegółowych analiz

dotyczących przeznaczenia gruntów przed ich

nabyciem

• Rozwijanie doświadczenia w uzyskiwaniu

pozwoleń od władz największych miast w

Polsce, oraz

• Współpraca z doświadczonymi zewnętrznymi

pracowniami architektonicznymi i

urbanistycznymi oraz specjalistami z zakresu

planowania i procedur administracyjnych

• Ograniczenie liczby nowych inwestycji

deweloperskich Grupy przeprowadzonych w

tym samym czasie

Ryzyko związane z

potencjalnie

niewystarczającymi

nakładami

inwestycyjnymi

przeznaczonymi na

portfel mieszkaniowy

w Niemczech

Portfel nieruchomości mieszkalnych na

wynajem w Niemczech zakupiony przez

Grupę, obejmuje nieruchomości wybudowane

w latach 1950-1969, a także nowsze

nieruchomości wybudowane w latach 1970-

1984. Grupa przeznaczyła środki na nakłady

kapitałowe w celu przeprowadzenia prac

remontowych mających na celu

zmodernizowanie budynków tak, aby spełniały

standardy ESG, jednakże przeznaczona

kwota może okazać się niewystarczająca do

realizacji planowanego remontu. Budynki

mogą również wymagać dodatkowych prac,

które nie zostały uwzględnione w ich ocenie

technicznej przeprowadzonej przed ich

nabyciem. Ponadto Unia Europejska może

przyjąć nowe regulacje dotyczące

obowiązkowych remontów, które grupa będzie

musiała wykonać, a których koszty nie są

uwzględnione w zabezpieczonych nakładach

kapitałowych.

• Szerokie doświadczenie w doprowadzaniu

budynków do standardu ESG

• Kompleksowa ocena techniczna portfela

przeprowadzona przed nabyciem, oraz

• Monitorowanie regulacji dotyczących

standardów ESG.

Ryzyko

niedostosowania

nieruchomości Grupy

do zmian

Grupa jest zobowiązana do przyjęcia aktów

prawnych UE w zakresie ESG, spełnienia

wielu kryteriów zrównoważonego rozwoju oraz

podjęcia działań mających na celu

• Koncentracja na dogłębnej analizie wpływu

funkcjonowania budynków Grupy na

środowisko

• Ciągłe doskonalenie procesu monitorowania i

zarządzania budynkami w oparciu o

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

klimatycznych,

kryteriów

zrównoważonego

rozwoju oraz braku

możliwości

zmniejszenia ich

wpływu na

środowisko

zmniejszenie wpływu działalności Grupy na

środowisko. Istnieje ryzyko, że dostosowanie

budynków Grupy do osiągnięcia zerowej

efektywności netto, jak również działania

podejmowane przez Grupę w celu poprawy

efektywności budynków, mogą wymagać

znacznych nakładów inwestycyjnych, a w

niektórych przypadkach mogą być trudne do

wdrożenia. Nie można wykluczyć, że w celu

zmniejszenia swojego śladu węglowego

najemcy będą poszukiwać powierzchni o

niskim śladzie węglowym lub będą ograniczać

swoją powierzchnię biurową lub przykładać

dużą wagę do pracy z domu (w celu

wygenerowania mniejszej lub nawet zerowej

emisji dwutlenku węgla) zamiast pracy z biura,

co może doprowadzić do zmniejszenia popytu

na powierzchnię biurową i mieć negatywny

wpływ na zwroty z najmu i rentowność Grupy.

Istnieje ryzyko, że budynki niespełniające

kryteriów zrównoważonego rozwoju nie będą

atrakcyjne ani dla najemców, ani dla

potencjalnych nabywców, a w konsekwencji

sprzedaż takich budynków może być

utrudniona lub cena oferowana za takie

budynki nie będzie satysfakcjonująca dla

Grupy. Ponadto obserwowane zmiany

klimatyczne (w szczególności zmiany średniej

temperatury powietrza w regionie, w którym

Grupa prowadzi działalność) mogą wymagać

wprowadzenia zmian w nieruchomościach

będących obecnie w posiadaniu Grupy, jak

również w ich wyposażeniu (w tym np.

ulepszenia klimatyzatorów, wymiany

standardowego oświetlenia na LED itp.)

Ponadto wprowadzenie takich zmian może

wymagać dodatkowych nakładów

kapitałowych. Nieprzeprowadzenie tych zmian

w odpowiednim terminie może spowodować

utratę przewagi konkurencyjnej i spadek

przychodów z wynajmu, a tym samym wpłynąć

negatywnie na wyniki działalności i sytuację

finansową Grupy.

Brak wprowadzenia tych zmian w

odpowiednim czasie może skutkować

niekorzystną sytuacją konkurencyjną i

spadkiem przychodów z najmu; a także

wpływać na zdolność kredytową posiadanych

przez Grupę nieruchomości inwestycyjnych

najbardziej uznane systemy certyfikacji

środowiskowej, takie jak BREEAM czy LEED

• Ograniczenie emisji dwutlenku węgla przez

Grupę przede wszystkim poprzez zapewnienie

efektywności energetycznej budynków i

inwestowanie w energię ze źródeł

odnawialnych

• Korzystanie z czystej energii z

certyfikowanych źródeł we wszystkich

budynkach na Węgrzech, w Polsce, Rumunii i

Chorwacji oraz częściowo w Bułgarii

• Wspieranie lokalnych społeczności oraz

działania edukacyjne i kulturalne poprzez

współpracę z ponad setką organizacji, w tym

organizacjami pozarządowymi, szkołami i

uniwersytetami, oraz

• Dostarczanie nowych budynków oraz

nabywanie i zarządzanie aktywami z

naciskiem na ochronę środowiska.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

RYZYKO PRAWNE I WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW

Ryzyko

Opis

• Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko zmian w

prawie i przepisach

wykonawczych

Działalność prowadzona przez Grupę podlega

różnym przepisom obowiązującym w Polsce, na

Węgrzech, w Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii,

Niemczech i innych krajach, w których Grupa

prowadzi działalność (w tym przepisom

przeciwpożarowym i BHP, przepisom dotyczącym

ochrony środowiska, przepisom prawa pracy i

zagospodarowania przestrzennego) i jest narażona

na ryzyko zmian prawa i przepisów obowiązujących

w tych krajach. Nowe lub zmienione przepisy,

zasady, regulacje lub rozporządzenia mogą

wymagać poniesienia znacznych,

nieprzewidzianych wydatków lub nakładać

dodatkowe obowiązki, grzywny, kary i/lub

ograniczenia w zakresie korzystania z

nieruchomości Grupy i/lub prowadzonej przez nią

działalności. Ponadto UE może przyjąć nowe

przepisy wykonawcze dotyczące obowiązkowej

modernizacji nieruchomości, które Grupa będzie

zobowiązana przeprowadzić, a których koszty nie

zostały uwzględnione w zabezpieczonych

nakładach inwestycyjnych. W związku z tym

nakłady inwestycyjne przeznaczone przez Grupę

na ten cel mogą okazać się niewystarczające do

obsługi portfela nieruchomości.

Dodatkowo nie ma pewności, że w przypadku

podwyższenia opłat z tytułu wieczystego

użytkowania gruntów w Polsce, Grupa będzie w

stanie przenieść takie koszty na najemców w formie

podwyżki opłat eksploatacyjnych, a taka podwyżka

może spowodować, że dana nieruchomość stanie

się mniej konkurencyjna w porównaniu z

nieruchomościami położonymi na gruntach

nieobjętych opłatami z tytułu wieczystego

użytkowania.

Co więcej, wprowadzenie lub wdrożenie bardziej

rygorystycznego prawa lub przepisów

wykonawczych dotyczących ochrony środowiska,

zdrowia i bezpieczeństwa w regionach Europy

Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej, a

także w Niemczech, może spowodować znaczne

koszty i zobowiązania dla Grupy. Może to również

spowodować, że nieruchomości będące obecnie

lub poprzednio własnością Grupy lub przez nią

zarządzane będą podlegać bardziej rygorystycznej

kontroli niż ma to miejsce obecnie. W rezultacie

dostosowanie się do tych przepisów może

spowodować znaczne koszty związane z

koniecznością usunięcia, zbadania lub naprawy

zagrożeń. Ponadto obecność szkodliwych

substancji na nieruchomościach Grupy może

ograniczyć możliwość sprzedaży nieruchomości lub

• Bieżące monitorowanie zmian w

przepisach prawa mających

zastosowanie do działalności Grupy

(jeszcze w trakcie procesu

legislacyjnego), tak aby Grupa mogła

szybko dostosować swoją działalność

do nowych wymogów, oraz

• Współpraca z renomowanymi doradcami

prawnymi w krajach, w których Grupa

prowadzi działalność.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

wykorzystania jej jako zabezpieczenia.

Ryzyko związane z

przepisami

dotyczącymi

maksymalnych

podwyżek czynszu

w Niemczech

Sektor najmu nieruchomości mieszkaniowych w

Niemczech, w którym Grupa rozpoczęła

działalność, jest ściśle regulowany i podlega

przepisom ograniczającym maksymalne podwyżki

czynszu przez wynajmujących. Nie można

wykluczyć, że w Niemczech wprowadzone zostaną

dalsze ograniczenia dotyczące wzrostu czynszów,

a nawet ogólnokrajowe ich zamrożenie.

Nieprzewidywalność decyzji regulatora w tym

zakresie postrzegana jest jako największe ryzyko

po stronie przychodów. Warto również podkreślić,

że około 30% portfela mieszkaniowego Grupy jest

wynajmowane podmiotom publicznym.

Wprowadzenie przepisów w zakresie ograniczenia

wzrostu czynszów w zasobach mieszkaniowych

byłoby szczególnie niekorzystne w obliczu

rosnących kosztów (np. na utrzymanie i remont

mieszkań).

• Stałe monitorowanie zmian w

przepisach prawa niemieckiego

mających wpływ na działalność Grupy,

w szczególności tych dotyczących

ograniczenia podwyżek czynszów

• Dostosowanie budynków do standardów

ESG, co w dłuższej perspektywie powinno

zarówno zwiększyć atrakcyjność portfela,

jak i obniżyć koszty jego utrzymania; oraz

• Współpraca z renomowanymi doradcami

prawnymi w zakresie umów najmu i

dozwolonych podwyżek czynszu na

podstawie prawa niemieckiego.

Ryzyko zmian w

przepisach

podatkowych lub ich

interpretacji

Biorąc pod uwagę, że przepisy podatkowe w

krajach, w których Grupa prowadzi działalność, w

tym w Polsce, są złożone i podlegają częstym

zmianom, a podejście różnych organów

podatkowych nie jest jednolite i spójne, Grupa jest

narażona na ryzyko, że organy podatkowe

zastosują odmienną interpretację przepisów

podatkowych którym podlega, co może okazać się

niekorzystne dla niej. Nie ma pewności, że

określone interpretacje podatkowe już uzyskane i

stosowane przez Grupę nie zostaną zmienione lub

zakwestionowane. Istnieje również ryzyko

wprowadzenia nowych przepisów prawa

podatkowego, co może skutkować zwiększeniem

kosztów z uwagi na okoliczności związane z

koniecznością dostosowania się do zmienionych

lub nowych przepisów. Ponadto w związku z

transgranicznym charakterem działalności Grupy,

umowy międzynarodowe, w tym umowy o unikaniu

podwójnego opodatkowania, które mają

zastosowanie do członków Grupy, mogą również

mieć wpływ na działalność jej spółek.

• Monitorowanie zmian w prawie

podatkowym dotyczącym działalności

Grupy

• Występowanie o interpretacje podatkowe

w przypadku jakichkolwiek wątpliwości

dotyczących opodatkowania określonej

transakcji i realizacja transakcji zgodnie z

taką interpretacją

• Zatrudnianie doświadczonych księgowych

i specjalistów z zakresu finansów; oraz

• Współpraca z renomowanymi doradcami

w zakresie prawa i podatków

Ryzyko sporów

sądowych

Grupa może być narażona na roszczenia i może

zostać pociągnięta do odpowiedzialności w związku

ze zdarzeniami mającymi miejsce na jej placach

budowy, takimi jak wypadki, urazy lub ofiary

śmiertelne wśród jej pracowników, wykonawców lub

osób odwiedzających place budowy. Ponadto

budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości niosą

ryzyko roszczeń z tytułu wad budowlanych, prac

naprawczych lub innych, oraz związanego z tymi

działaniami negatywnego rozgłosu. Grupa może

również zostać pociągnięta do odpowiedzialności w

związku ze zrealizowanymi transakcjami sprzedaży

projektów (np. w związku z naruszeniem gwarancji

udzielonych przez Grupę i/lub w związku z

istnieniem wad, o których Grupa nie wiedziała, ale

• Stosowanie wysokich standardów w

zakresie zdrowia, bezpieczeństwa i

ochrony środowiska

• Monitorowanie przestrzegania procedur

BHP i środowiskowych przez

pracowników Grupy oraz jej wykonawców,

ich pracowników i podwykonawców

• Wprowadzenie mechanizmu

ograniczającego odpowiedzialność Grupy

w dokumentach transakcyjnych (np.

ograniczenia czasowe, kwotowe)

• Współpraca z renomowanymi doradcami

prawnymi w przypadku sporu

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

powinna była wiedzieć w momencie zawierania

transakcji). Grupa może być również

zaangażowana w spory sądowe na niewielką skalę

i inne postępowania sądowe związane z umowami

najmu w przypadku naruszenia określonych

obowiązków wynajmującego zawartych w takich

umowach.

Prawa własności Grupy do nieruchomości

inwestycyjnych i deweloperskich mogą być również

kwestionowane, a niektóre pozwolenia lub

zezwolenia mogły zostać uzyskane z naruszeniem

obowiązujących przepisów prawa. W

szczególności, ze względu na złożoność i

niejednoznaczność przepisów prawa dotyczącego

nieruchomości oraz niewiarygodność części

rejestrów, potwierdzenie prawa własności może być

trudne lub niemożliwe, a ponadto nawet prawa

własności wpisane do rejestru mogą być

kwestionowane. Co więcej, pozwolenia, zgody na

zmianę przeznaczenia gruntów lub inne zezwolenia

mogą zostać później zakwestionowane, co może

mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki działalności Grupy.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ FINANSOWĄ GRUPY

Ryzyko

Opis

• Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko spadku

poziomu najmu

Jakikolwiek znaczący spadek poziomu najmu w

nieruchomościach Grupy, w szczególności utrata

renomowanych głównych najemców, może mieć

istotny negatywny wpływ na zdolność Grupy do

generowania przepływów pieniężnych na

przewidywanym poziomie. Nie ma pewności, że

najemcy Grupy odnowią umowy najmu na

warunkach korzystnych dla Grupy lub na taką

samą powierzchnię lub okres w terminie gdy

aktualne umowy najmu zbliżają się do końca.

Wyższe wskaźniki powierzchni niewynajętej

spowodowałyby również wzrost całkowitych

kosztów operacyjnych Grupy, ponieważ musiałaby

ona pokryć część opłat eksploatacyjnych

związanych z niewynajętymi nieruchomościami lub

lokalami. Ponadto niewielka część umów najmu

zawartych przez Grupę w ramach portfela

nieruchomości handlowo-usługowych przewiduje

ograniczenie wzrostu opłat eksploatacyjnych

ponoszonych przez najemcę. W takich

przypadkach wszelkie podwyżki opłat

eksploatacyjnych pokrywałaby Grupa. Wszelkie

takie zmniejszenie przychodów z najmu lub wzrost

kosztów operacyjnych mogłoby mieć istotny

niekorzystny wpływ na działalność, przepływny

pieniężne, sytuację finansową i wyniki działalności

Grupy.

• Dążenie do zapewnienia wysokiej

jakości projektów, które są atrakcyjne

dla najemców

• Wzmacnianie strategii wynajmu i

marketingu

• Budowanie dobrych, długoterminowych

relacji z najemcami

• Ciągłe analizowanie trendów rynkowych

i szybkie dostosowywanie się do zmian

• Ulepszanie infrastruktury i wdrażanie

rozwiązań przyjaznych najemcom w

budynkach

• Efektywne zarządzanie nieruchomościami

komercyjnymi Grupy

• Doświadczony zespół leasingowy; oraz

• Współpraca z renomowanymi brokerami i

agencjami leasingowymi.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko

niemożności

pełnego

odzyskania

kosztów

operacyjnych od

najemców

Grupa może nie mieć możliwości pełnego

przeniesienia wszystkich kosztów operacyjnych na

najemców, zwłaszcza w bardzo konkurencyjnym

środowisku, w którym Grupa musi oferować

atrakcyjne warunki, aby móc konkurować z innymi

nieruchomościami biurowymi lub handlowymi, lub

poprawiać warunki oferowane w celu

przyciągnięcia nowych najemców do swoich

projektów. W przypadku wzrostu wskaźnika

powierzchni niewynajętej w budynkach Grupy,

będzie ona zobowiązana do pokrycia części opłat

eksploatacyjnych związanych z wolną

powierzchnią. Niektóre z umów najmu

zawieranych przez Grupę przewidują limit wzrostu

opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez

najemcę. W takich przypadkach, gdyby opłaty

eksploatacyjne wzrosły, Grupa nie byłaby w stanie

przenieść ich wzrostu na najemców.

• Efektywne zarządzanie

nieruchomościami zorientowane na

minimalizację kosztów ich utrzymania

bez obniżania jakości świadczonych

usług

• Zdecydowana większość umów najmu

zawieranych z najemcami to umowy typu

triple-net, co oznacza, że wszystkie

koszty operacyjne oraz podatki od

nieruchomości są pokrywane przez

najemców; oraz

• Ograniczenie możliwości przeniesienia

opłat eksploatacyjnych na najemców.

Ryzyko związane

wyceną

nieruchomości

Grupy

Przychody Grupy zależą w części od zmian

wartości aktywów na rynkach nieruchomości, które

podlegają pewnym wahaniom. Wycena

nieruchomości jest z natury subiektywna i

niepewna, ponieważ opiera się na zróżnicowanych

metodologiach, prognozach i założeniach (np. co

do przewidywanych wartości czynszów, kosztów

wykończenia powierzchni, czasu niezbędnego do

wynajęcia danej nieruchomości itp.). Wyceny

nieruchomości Grupy opierają się głownie na

metodzie zdyskontowanych przepływów

pieniężnych (DCF), z wykorzystaniem stóp

dyskontowych mających zastosowanie do danego

lokalnego rynku nieruchomości lub, w przypadku

wybranych nieruchomości, poprzez odniesienie do

wartości sprzedaży porównywalnych

nieruchomości, a każda zmiana metodologii

wyceny zastosowanej przez rzeczoznawcę będzie

miała wpływ na wycenę określonej nieruchomości

i może skutkować odnotowaniem zysków lub strat

w skonsolidowanym rachunku zysków i strat

Grupy. Oznacza to, że Grupa może generować

znaczące niepieniężne zyski lub straty z okresu na

okres w zależności od zmian wartości godziwej

swoich nieruchomości inwestycyjnych, niezależnie

od tego, czy takie nieruchomości zostaną

sprzedane. Jeśli prognozy i założenia na których

opierają się wyceny projektów w portfelu Grupy

okażą się niedokładne lub będą podlegać

zmianom, rzeczywiste wartości projektów w

portfelu Grupy mogą istotnie różnić się od wartości

podanych w raportach z wyceny. Materialne

zmiany w założeniach dotyczących nieruchomości

Grupy oraz wahania wycen mogą mieć istotny

niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej

sytuację finansową i dotrzymanie warunków umów

kredytów bankowych (kowenanty) i warunków

emisji obligacji.

• Przeprowadzanie wycen nieruchomości

Grupy w okresach półrocznych (na dzień

30 czerwca i 31 grudnia każdego roku)

• Zlecanie wycen uznawanym zewnętrznym

rzeczoznawcom; oraz

• Przeprowadzanie wewnętrznych

przeglądów wycen i zlecanie ich

potwierdzenia certyfikowanemu,

niezależnemu rzeczoznawcy w razie

potrzeby.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko

związane z

planami

selektywnej

sprzedaży

nieruchomości

inwestycyjnych

w Niemczech

Wolumen i terminy planowanych transakcji

sprzedaży niemieckich aktywów mieszkaniowych,

a także możliwe do osiągnięcia ceny, mogą

zależeć od płynności rynku, aktualnego popytu

inwestorów i innych warunków panujących w dniu

sprzedaży. Istnieje ryzyko, że wpływy ze

sprzedaży mogą być w niektórych przypadkach

materialnie niższe niż wartości bilansowe

poszczególnych nieruchomości na dzień 31

grudnia 2025 r., co może skutkować stratami ze

sprzedaży i niższymi wpływami środków

pieniężnych w przyszłych okresach niż wynikałoby

to z wartości bilansowych.

• Prowadzenie profesjonalnego procesu

sprzedaży i wdrażanie usprawnień

operacyjnych mających na celu

maksymalizację wartości aktywów

przeznaczonych do sprzedaży

Ryzyko związane

z finansowaniem

zadłużenia Grupy

Aktualnie stosowana przez Grupę dźwignia

finansowa i zewnętrzne finansowanie zadłużenia

(w tym jego rodzaje i wartość) naraża Grupę na

dodatkowe ryzyka, w tym: (i) zwiększenie

podatności i obniżoną zdolność Grupy w zakresie

reagowania na pogorszenie koniunktury w

działalności Grupy lub ogólnie niekorzystne

warunki gospodarcze i branżowe; (ii) ograniczenie

zdolności Grupy do pozyskania dodatkowego

finansowania w celu sfinansowania przyszłej

działalności, nakładów inwestycyjnych, możliwości

biznesowych, przejęć i innych ogólnych celów

korporacyjnych, które może być konieczne w celu

osiągnięcia przez Grupę przewidywanych zysków

z projektu, jak również zwiększenie kosztów

ewentualnych przyszłych kredytów; (iii) zmuszenie

Grupy do zbycia posiadanych nieruchomości w

celu umożliwienia jej wywiązania się ze

zobowiązań finansowych, w tym spełnienia

określonych warunków określonych w umowach

kredytowych; (iv) konieczność przeznaczenia

znacznej części przepływów pieniężnych Grupy z

działalności operacyjnej na spłatę kapitału i

odsetek od zadłużenia; oraz (v) postawienie Grupy

w niekorzystnej sytuacji konkurencyjnej w

porównaniu z konkurentami, którzy posiadają

mniejsze zadłużenie.

Potencjalne ryzyko pozyskania finansowania lub

uzyskania go na korzystnych warunkach może

dotyczyć finansowania kilku nieruchomości

inwestycyjnych w budowie. Powodem tego może

być szereg czynników, w tym niski poziom

wstępnego poziomu najmu w trakcie procesu

budowy, wolniejsza sprzedaż lokali mieszkalnych

w fazie budowy. W rezultacie konieczne może być

zaangażowanie wyższych poziomów kapitału

własnego na potrzeby realizacji nowych

nieruchomości inwestycyjnych, a odzyskanie

takiego kapitału może trwać dłużej i zależeć od

warunków zewnętrznych.

• Nadzór nad regularną spłatą zadłużenia

i zabezpieczenie środków na ten cel

• Nadzór w celu zapewnienia należytego

wykonania wszystkich zobowiązań

nałożonych na Grupę i/lub jej spółki na

mocy umów finansowania

• Zapewnienie, że środki pozyskane z

finansowania są wydawane zgodnie z

jego celem

• Podejmowanie prób zapewnienia

właściwej płynności Grupy; oraz

• Utrzymywanie dostępnych limitów

kredytowych i dobrych relacji z bankami

finansującymi oraz obligatariuszami.

Ryzyko

niewypełnienia

Grupa może nie spłacić kwoty kapitału i/lub

odsetek należnych z tytułu kredytów lub naruszyć

• Nadzór nad regularną spłatą zadłużenia

i zabezpieczenie środków na ten cel

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

zobowiązań

wynikających z

umów

finansowania

którykolwiek z warunków zawartych w umowach

kredytowych - w niektórych przypadkach również

z powodu okoliczności, które mogą być poza jej

kontrolą. Mogą one obejmować wymóg spełnienia

określonych wskaźników wartości kredytu do

wartości (LTV), pokrycia obsługi zadłużenia i

wymogów dotyczących kapitału obrotowego.

Naruszenie takich warunków przez Grupę może

skutkować przepadkiem aktywów obciążonych

hipoteką, przyspieszeniem wymagalności

zobowiązań płatniczych, przyspieszeniem

realizacji gwarancji płatniczych, uruchomieniem

klauzuli naruszenia z tytułu innych zobowiązań

(cross-default) lub utrudnieniem lub

uniemożliwieniem zaciągania kredytów w

przyszłości. W takich okolicznościach Grupa

mogłaby również zostać zmuszona w dłuższej

perspektywie do sprzedaży niektórych aktywów w

celu wywiązania się ze zobowiązań kredytowych,

lub też do opóźnienia lub ograniczenia realizacji

swoich projektów.

Grupa wykazuje znaczne zadłużenie i

zobowiązania z tytułu obsługi zadłużenia, które

mogą wzrosnąć w przyszłości, co może zwiększyć

jej podatność na niekorzystne warunki

gospodarcze, ograniczyć dostęp do dalszego

finansowania, zwiększyć koszty finansowania

zewnętrznego oraz spowodować konieczność

przeznaczenia większej części przepływów

pieniężnych z działalności operacyjnej na obsługę

zadłużenia. Ponadto znaczna część zadłużenia

Grupy jest zabezpieczona, w tym zobowiązania

finansowe zaciągnięte na niemiecki portfel

nieruchomości mieszkalnych, gdzie

zabezpieczone aktywa są wydzielone i nie mogą

być wykorzystane jako zabezpieczenie przyszłego

zadłużenia. Niewykonanie zobowiązań z tytułu

takiego zadłużenia może prowadzić do przejęcia

zabezpieczonych aktywów i mieć istotny

negatywny wpływ na zdolność Grupy do

wywiązania się ze swoich zobowiązań.

• Zatrudnianie specjalistów

odpowiedzialnych za obsługę

istniejącego finansowania zadłużenia

Grupy

• Zapewnienie, że środki z kredytu są

wydatkowane zgodnie z jego celem; oraz

• Nadzór w celu zapewnienia należytej

realizacji wszystkich zobowiązań Grupy

wynikających z obowiązujących

dokumentów finansowania, tak aby

zapobiec wystąpieniu przypadku

jakiegokolwiek naruszenia i/lub

niewywiązania się ze zobowiązań.

Ryzyko

wynikające z

refinansowania

Grupa finansuje swoje projekty w zakresie

nieruchomości w oparciu o zabezpieczone kredyty

oraz zabezpieczone i niezabezpieczone obligacje,

które zostały udzielone na ograniczony okres.

Grupa może nie być w stanie odnowić lub

refinansować swoich pozostałych zobowiązań w

części lub w całości, lub może być zmuszona do

zaakceptowania mniej korzystnych warunków

takiego refinansowania. Koszty nowego

finansowania i/lub refinansowania mogą być

znacznie wyższe niż koszty występujące w ramach

istniejących umów kredytowych. Jeżeli Grupa nie

będzie w stanie odnowić kredytu lub obligacji lub

zapewnić refinansowania, może zostać zmuszona

do sprzedaży części swoich nieruchomości w celu

• Nadzór w celu zapewnienia właściwej

spłaty wszystkich zobowiązań Grupy

wynikających z obowiązujących

dokumentów finansowych, tak aby nie

doprowadzić do ich naruszenia i/lub

niewywiązania się z warunków umowy

• Utrzymywanie zdolności kredytowej

Grupy na wystarczającym poziomie

• Posiadanie znacznych aktywów, które

mogą służyć jako zabezpieczenie

finansowania banków

• Posiadanie znacznych aktywów, które

można zbyć w celu częściowej spłaty

istniejącego zadłużenia

• Szerokie doświadczenie w pozyskiwaniu

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

pozyskania niezbędnej płynności lub

wykorzystania posiadanych środków pieniężnych

na spłatę kredytu. Ponadto, jeżeli Grupa nie będzie

w stanie odnowić określonych kredytów lub

obligacji, nieruchomości finansowane za ich

pomocą osiągną niski poziom dźwigni finansowej,

a w konsekwencji nie będą w stanie generować

przewidywanych zwrotów z kapitału własnego.

Refinansowanie wiąże się również z ryzykiem

zmiany stóp procentowych, które mogą być mniej

korzystne niż w przypadku istniejącego zadłużenia.

Stopy procentowe są bardzo wrażliwe na wiele

czynników, w tym politykę pieniężną rządu oraz

krajowe i międzynarodowe warunki gospodarcze i

polityczne, a także inne czynniki pozostające poza

kontrolą Grupy, jednak wszelkie zmiany

odnośnych stóp procentowych mogą zwiększyć

koszty zaciągania kredytów przez Grupę w

stosunku do dotychczasowych kredytów,

wpływając tym samym na poziom jej rentowności.

Wszelkie łączne wystąpienie powyższych

czynników może mieć istotny niekorzystny wpływ

na działalność, przepływy pieniężne, sytuację

finansową i wyniki działalności Grupy.

finansowania i refinansowania

• Skuteczne zarządzanie zadłużeniem

Grupy

• Kształtowanie dobrych i

długoterminowych relacji z bankami

finansującymi

• Zatrudnianie doświadczonych

specjalistów finansowych; oraz

• Ograniczanie ekspozycji na zmiany stóp

procentowych poprzez zaciąganie długu

o stałej stopie procentowej lub zmianę

stopy procentowej ze zmiennej na stałą

za pomocą instrumentów

zabezpieczających.

Ryzyko walutowe

Walutą funkcjonalną Grupy jest euro. Grupa jest

narażona na ryzyko walutowe wynikające między

innymi z faktu, że niektóre koszty Grupy (takie jak

określone koszty budowy, koszty pracy i

wynagrodzenia dla niektórych generalnych

wykonawców) są ponoszone, a przychody są

uzyskiwane w walutach rynków geograficznych, na

których Grupa prowadzi działalność, w tym w

polskim złotym, bułgarskiej lewie, węgierskim

forincie, rumuńskim leju i serbskim dinarze. Kursy

wymiany walut lokalnych na euro podlegały w

przeszłości wahaniom. Część zadłużenia Grupy

jest denominowana w walutach innych niż euro, w

związku z czym Grupa ponosi część kosztów

finansowych w takich innych walutach (ryzyko

walutowe dotyczy w szczególności odsetek od

obligacji wyemitowanych przez Grupę w forintach

węgierskich).

• Pozyskiwanie finansowania

denominowanego w euro lub

konwersja finansowania pozyskanego

w innych walutach na euro z

wykorzystaniem zabezpieczających

instrumentów pochodnych

• Zawieranie umów z kontrahentami

określających wynagrodzenie w euro;

oraz

• Stosowanie innych form zabezpieczenia

walutowego w celu ograniczenia wpływu

wahań kursów walut i zmienności stopy

zwrotu.

Ryzyko utraty

płynności przez

Grupę

Grupa ponosi potencjalne ryzyko utraty płynności

w przypadku istotnego zaburzenia równowagi

pomiędzy należnościami i zobowiązaniami, a także

istotnego zaburzenia przepływów pieniężnych w

przypadku braku dostępu do finansowania.

• Stały nadzór nad prognozowanymi i

rzeczywistymi krótko- i

długoterminowymi przepływami

pieniężnymi oraz należnościami i

zobowiązaniami

• Utrzymywanie odpowiedniego poziomu

środków pieniężnych w celu zapewnienia

właściwego zarządzania płynnością

• Utrzymywanie wolnych limitów

kredytowych na rachunkach bieżących

• Wykorzystywanie doświadczenia Grupy;

oraz

• Dywersyfikacja portfela Grupy, jak

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

również inwestycje w nowe sektory, które

mogą przechodzić przez różne fazy cyklu

życia w innym okresie.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE ZE STRUKTURĄ AKCJONARIATU

Ryzyko

Opis

• Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko związane

z akcjonariuszem

dominującym

Grupy

Podmiotem dominującym GTC jest Optimum

Venture Private Equity Fund („Optima”), który

pośrednio posiada 62,61% udziałów w kapitale

zakładowym Spółki. Optima jest kontrolowana

przez Pallas Athéné Domus Meriti, węgierską

fundację, która została założona przez Narodowy

Bank Węgier.

Optima i fundacja ją kontrolująca były ostatnio

przedmiotem licznych doniesień medialnych i

komentarzy publicznych dotyczących

domniemanych nieprawidłowości. Kwestie te nie

dotyczą Spółki, żadnej z jej spółek zależnych ani

ich poszczególnych pracowników. Spółka

pozostaje niezależnym podmiotem prawnym, który

nie odpowiada za żadne zobowiązania swoich

akcjonariuszy, ani ich nie gwarantuje. Żadne

aktywa Spółki nie stanowią zabezpieczenia

zobowiązań jej akcjonariuszy, a akcjonariusze

Spółki nie zapewniają Spółce żadnej formy

finansowania poza ich już wpłaconym kapitałem

zakładowym.

Chociaż Spółka nie jest w żaden sposób

zaangażowana w powyższe kwestie i działa pod

kontrolą rady nadzorczej (której część członków

spełnia kryteria niezależności), nie można

wykluczyć, że dalsze wydarzenia, w zależności od

ich charakteru i reakcji opinii publicznej, mogą

wpłynąć na postrzeganie Spółki przez niektórych

inwestorów, instytucje finansowe lub partnerów

biznesowych. Sytuacja ta może potencjalnie

wpłynąć na zdolność Spółki do pozyskiwania

kapitału, refinansowania istniejącego zadłużenia

lub realizacji określonych szans rynkowych.

Co więcej Grupa nie może wykluczyć ryzyka

wystąpienia potencjalnego konfliktu interesów

pomiędzy Optima, a pozostałymi akcjonariuszami.

Przy analizie inwestycji, kwestii biznesowych i

operacyjnych Grupy i/lub najwłaściwszego

wykorzystania dostępnych środków pieniężnych

Grupy, interesy Optima mogą nie być zbieżne z

interesami Grupy lub jej pozostałych akcjonariuszy,

zwłaszcza że Optima prowadzi działalność na tych

samych rynkach co Grupa i może konkurować w

zakresie inwestycji.

• Stosowanie odpowiednich zasad ładu

korporacyjnego określonych w Dobrych

Praktykach Spółek Notowanych na

GPW z 2021 r.

• Ochrona praw akcjonariuszy

mniejszościowych zawarta w statucie, w

tym powołanie delegata na walne

zgromadzenie (członka rady nadzorczej

powoływanego przez walne

zgromadzenie), spełnianie kryteriów

niezależności przez co najmniej dwóch

członków rady nadzorcze i specjalne

wymogi dotyczące zatwierdzania

transakcji z podmiotami powiązanymi;

oraz

• Przestrzeganie wysokich standardów

ładu korporacyjnego, przejrzystości i

niezależności operacyjnej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane

z transakcjami z

podmiotami

powiązanymi

Ponieważ Grupa przeprowadza transakcje z

podmiotami powiązanymi, jest narażona na ryzyko

zakwestionowania takich transakcji przez organy

podatkowe, biorąc pod uwagę specyfikę transakcji

z podmiotami powiązanymi, złożoność i

niejednoznaczność przepisów wykonawczych

regulujących metody ustalania warunków

rynkowych dla potrzeb takich transakcji, a także

trudności w identyfikacji porównywalnych transakcji

dla celów referencyjnych.

• Monitorowanie przepisów prawnych i

podatkowych oraz zmian w przepisach

regulujących transakcje z podmiotami

powiązanymi

• Monitorowanie praktyk rynkowych (w tym

podejścia administracji państwowej) w

zakresie ustalania warunków rynkowych

na potrzeby transakcji z podmiotami

powiązanymi, oraz

• Współpraca z doświadczonymi

doradcami podatkowymi i prawnymi.

CZYNNIK RYZYKA ZWIĄZANY Z RYNKAMI, NA KTÓRYCH GRUPA PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ

Ryzyko

Opis

• Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko związane

z krajami rynków

wschodzących

Grupa prowadzi działalność na rynkach Europy

Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej,

które są narażone na większe ryzyko prawne,

gospodarcze, podatkowe i polityczne niż rynki

dojrzałe, a także podlegają szybkim i czasami

nieprzewidywalnym zmianom. Kraje Europy

Środkowo- Wschodniej i Południowo-Wschodniej

nadal niosą różne zagrożenia dla inwestorów, takie

jak niestabilność gospodarcza lub zmiany we

władzach krajowych lub lokalnych, wywłaszczenia

gruntów, zmiany w prawie podatkowym lub

przepisach wykonawczych, zmiany w praktykach

biznesowych lub zwyczajach, zmiany w prawie i

przepisach związanych z transferem walut oraz

ograniczenia poziomu inwestycji zagranicznych lub

działalności deweloperskiej. Ponadto niekorzystny

rozwój sytuacji politycznej lub gospodarczej w

krajach, w których Grupa prowadzi działalność i/lub

w krajach sąsiednich, może mieć negatywny wpływ

m in. na produkt krajowy brutto, wymianę handlową

z zagranicą i gospodarkę poszczególnych krajów.

Trwający konflikt zbrojny na terytorium Ukrainy

oraz niepewność co do czasu jego trwania i skali, a

także relacje krajów Europy Środkowo- Wschodniej

i Południowo-Wschodniej z Rosją, mogą mieć

wpływ na stosunek inwestorów do rynku

nieruchomości w regionie oraz ich skłonność do

inwestowania w krajach sąsiadujących z Ukrainą i

Rosją, w których Grupa prowadzi działalność.

Grupa może być narażona na ryzyko związane z

inwestowaniem w nieruchomości w krajach Europy

Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej

wynikające z nieuregulowanego lub niepewnego

statusu prawnego niektórych nieruchomości (np. z

powodu roszczeń reprywatyzacyjnych).

• Monitorowanie sytuacji politycznej i

gospodarczej na rynkach regionalnych,

na których działa Grupa

• Zatrudnianie lokalnych specjalistów

znających warunki panujące na

określonym rynku

• Prowadzenie szczegółowej analizy due

diligence przed podjęciem decyzji o

przystąpieniu do realizacji nowego

projektu

• Wdrażanie środków zabezpieczenia

prawnego w zawieranych umowach; oraz

• Zabezpieczanie przychodów poprzez

zawieranie długoterminowych umów

najmu.

Ryzyko związane

z działalnością w

Niemczech

W 2024 r. Grupa rozpoczęła działalność w sektorze

mieszkaniowym w Niemczech (portfel operacyjny

nieruchomości mieszkalnych na wynajem i portfel

mieszkań dla seniorów na wynajem, który jest w

trakcie budowy). Gospodarka niemiecka nadal

• Bieżące monitorowanie sytuacji

geopolitycznej oraz warunków

rynkowych i makroekonomicznych w

Niemczech pod kątem ich

potencjalnego wpływu na Grupę

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

zmaga się z problemami gospodarczymi i

doświadcza znacznych trudności w związku z

utratą konkurencyjności i słabym popytem

krajowym i zagranicznym na towary przemysłowe.

W połączeniu z niestabilną sytuacją polityczną w

kraju, stan ten skutkuje niepewnością co do

przyszłych decyzji politycznych lub gospodarczych,

które mogą wpłynąć na działalność Grupy na rynku

niemieckim. W szczególności określone decyzje

polityczne, jak również kryzys gospodarczy mogą

spowodować odpływ imigrantów z Niemiec, co z

kolei może zmniejszyć popyt na mieszkania na

wynajem. Taka sytuacja może skutkować

obniżeniem zysków Grupy lub nieosiągnięciem

oczekiwanego poziomu rentowności jej inwestycji

w Niemczech w sektorze nieruchomości

mieszkalnych na wynajem.

Ponadto Grupa może napotkać wyzwania

związane z rynkiem geograficznym i segmentem

rynku nieruchomości, w którym miała dotychczas

ograniczone doświadczenie, wiedzę

specjalistyczną lub personel.

Wyzwania demograficzne występujące

Niemczech, w tym starzenie się społeczeństwa,

mogą wpłynąć na strukturę popytu na mieszkania

na wynajem i wymagać dodatkowych inwestycji w

celu utrzymania atrakcyjności nieruchomości. Nie

ma pewności, że Grupa z powodzeniem sprosta

wszystkim wyzwaniom związanym z obecnością w

Niemczech, co może mieć negatywny wpływ na

działalność, sytuację finansową, wyniki operacyjne

i perspektywy Grupy.

• .

CZYNNIK RYZYKA W ZAKRESIE TECHNOLOGII INFORMATYCZNYCH

Ryzyko

Opis

• Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko

nieuprawnionego

dostępu do

danych

Grupa narażona jest na ryzyko związane z

nieuprawnionym dostępem do danych z wewnątrz i z

zewnątrz organizacji, które może skutkować

wyciekiem poufnych danych na jej temat.

Nieprzestrzeganie zasad integralności i

bezpieczeństwa danych wewnętrznych, danych

najemców lub pracowników, w tym w ramach RODO,

mogą zaszkodzić reputacji Grupy, prowadzić do

błędnych decyzji biznesowych oraz narazić Grupę na

koszty, kary i pozwy sądowe.

• Wdrażanie wewnętrznych standardów

bezpieczeństwa IT

• Ciągłe monitorowanie i wykrywanie

zagrożeń dla systemów i infrastruktury

• Współpraca z renomowanymi

dostawcami usług IT i w zakresie

cyberbezpieczeństwa; oraz

• Zwiększanie świadomości pracowników

w zakresie cyberbezpieczeństwa

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

17. Terminy i skróty

Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie, chyba że z

kontekstu wynika inaczej:

Skorygowana

EBITDA

oznacza skonsolidowany wynik przed opodatkowaniem, kosztami finansowymi,

przychodami finansowymi, różnicami kursowymi, amortyzacją, zyskiem lub

stratą z aktualizacji wyceny oraz kosztami z tytułu płatności w formie akcji

własnych; dodatkowo skorygowany o wyłączenie wszelkich pozycji

sklasyfikowanych jako nadzwyczajne, nietypowe lub jednorazowe zyski, straty

bądź obciążenia, które nie są bezpośrednio związane z podstawową

działalnością operacyjną Grupy;

EBITDA

oznacza skonsolidowany wynik przed opodatkowaniem, kosztami finansowymi,

przychodami finansowymi, różnicami kursowymi, amortyzacją, zyskiem lub

stratą z aktualizacji wyceny oraz kosztami z tytułu płatności w formie akcji

własnych;

Spółka lub GTC

stosuje się do Globe Trade Centre S.A.;

Grupa lub Grupa

GTC

stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych, podlegających

konsolidacji w sprawozdaniu finansowym;

Akcje

stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone

do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie

w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone kodem

PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18 sierpnia 2016 r. i są

oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037;

Obligacje

stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre S.A.

i spółki z Grupy oraz wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod

kodami HU0000360102, HU0000360284 i XS2356039268;

Sprawozdanie

Stosuje się do rocznego sprawozdania przygotowanego zgodnie

z art. 72 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca 2025 r.

w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji

wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

członkowskim;

CEE

stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

(tj. Polski i Węgier);

SEE

stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-Wschodniej

(tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii);

NRA, NLA,

powierzchnia

najmu netto

stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia wartości

nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w wycenach. Dla

nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto to cała powierzchnia

biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą najemcy danej nieruchomości

płacą czynsz, lub przeznaczona pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania

NRA mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu

na różną metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych,

w których Grupa prowadzi działalność;

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

GLA lub

powierzchnia

najmu brutto

oznacza ilość powierzchni biurowej, handlowej lub mieszkaniowej już wynajętej

lub dostępnej do wynajęcia w Portfelu Nieruchomości Generujących Przychód.

W przypadku portfela biurowego Grupy, GLA obejmuje również proporcjonalny

udział w częściach wspólnych (tzw. add-on factor). GLA to powierzchnia, za

którą najemcy płacą czynsz, a więc powierzchnia, która generuje przychód dla

właściciela nieruchomości;

Całkowita wartość

księgowa Portfela

Nieruchomości

Grupy

jest to Portfel Posiadanych Nieruchomości (Portfel Nieruchomości

Generujących Przychód, grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną,

grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (z wyłączeniem

odpowiadającego prawa do użytkowania), nieruchomości inwestycyjne w

budowie, oraz grunty zaklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży)

i prawo do użytkowania wieczystego gruntów (włączając prawo do użytkowania

odpowiadające gruntom przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i prawo

do użytkowania odpowiadające gruntom zaklasyfikowanym jako aktywa

przeznaczone do sprzedaży);

Całkowity Portfel

Inwestycyjny lub

Całkowity GAV

obejmuje Portfel Nieruchomości Generujących Przychód, grunty przeznaczone

pod zabudowę komercyjną, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową,

grunty zaklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży, aktywa

używane na własne potrzeby oraz finansowe aktywa trwałe wyceniane w

wartości godziwej przez wynik finansowy. Skorygowany Całkowity Portfel

inwestycyjny lub Skorygowany Całkowity GAV oznacza Całkowity Portfel

Inwestycyjny z wyłączeniem aktywów trwałych wycenianych w wartości

godziwej przez wynik finansowy;

Portfel

Nieruchomości

Generujących

Przychód

oznacza Portfel Nieruchomości Komercyjnych Generujących Przychód oraz

Portfel Nieruchomości Mieszkaniowych Generujących Przychód (portfolio

niemieckie);

Portfel

Nieruchomości

Komercyjnych

Generujących

Przychód

są to ukończone nieruchomości inwestycyjne (w segmentach biurowym i

handlowym), w tym część takich nieruchomości zaklasyfikowanych jako aktywa

przeznaczone do sprzedaży;

Portfel

Nieruchomości

Mieszkaniowych

Generujących

Przychód

są to ukończone nieruchomości inwestycyjne (w segmencie mieszkaniowym), w

tym część takich nieruchomości zaklasyfikowanych jako aktywa przeznaczone

do sprzedaży;

Poziom wynajmu

stosuje się do średniego obłożenia w ukończonych aktywach w oparciu o metry

kwadratowe („m kw.”) powierzchni najmu brutto;

FFO, FFO I

oznacza Skorygowaną EBITDA pomniejszoną o odsetki (zapłacone)/otrzymane

netto oraz o podatek zapłacony w danym okresie;

Wartość Netto

EPRA, EPRA NAV

lub EPRA NTA

oznacza wartość aktywów netto, zdefiniowaną jako kapitał własny ogółem

pomniejszony o udziały niekontrolujące, dodatkowo skorygowaną o instrumenty

pochodne (zarówno krótkoterminowe, jak i długoterminowe, oraz - jeśli dotyczy

- instrumenty pochodne uwzględnione w aktywach przeznaczonych do

sprzedaży) oraz o odroczony podatek dotyczący nieruchomości inwestycyjnych;

Aktualne

przychody z

czynszu

odnosi się do przychodów z najmu obowiązujących na dzień sprawozdawczy.

Obejmuje nominalny czynsz z wynajmowanych powierzchni, przychody z

parkingów oraz inne przychody z tytułu najmu;

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Wskaźnik

zadłużenia do

wartości

nieruchomości

(LTV) netto

oznacza Zadłużenie Netto podzielone przez Portfel Nieruchomości

Generujących Przychód. Skorygowany wskaźnik LTV netto oznacza

Skorygowane Zadłużenie Netto podzielone przez Portfel Nieruchomości

Generujących Przychód. Zadłużenie Netto oznacza sumę długoterminowych i

krótkoterminowych zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji,

powiększoną o koszty pozyskania długoterminowego finansowania,

pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty, depozyty zablokowane

(zarówno długoterminowe, jak i krótkoterminowe), a jeśli dotyczy — również o

środki pieniężne i ich ekwiwalenty, długoterminowe i krótkoterminowe depozyty

zablokowane związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży oraz pożyczki

związane z tymi aktywami, pomniejszone o koszty pozyskania

długoterminowego finansowania, jeśli dotyczy. Skorygowane Zadłużenie Netto

jest obliczane jako Zadłużenie Netto skorygowane o środki pieniężne na

rachunkach escrow;

Średni koszt

długu; średnie

oprocentowanie;

średnia ważona

stopa procentowa

jest obliczany jako średnia ważona stopa procentowa całkowitego zadłużenia (z

wyłączeniem zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do

sprzedaży), skorygowana o wpływ zawartych przez Grupę kontraktów

zabezpieczających;

Pokrycie odsetek

(interest cover)

jest obliczany jako marża brutto z działalności operacyjnej podzielona przez

wartość odsetek zapłaconych w danym okresie;

EUR, €

lub euro

stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących

w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu

Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami;

PLN lub złoty

stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej;

HUF lub forint

stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier;

JSE

stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.

18. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego

za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2025 r.

GLOBE TRADE CENTRE S.A.

OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD

ŁADU KORPORACYJNEGO

ZA ROK OBROTOWY KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2025 R.

1 
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie 
zaznaczono inaczej. 
SPIS TREŚCI 
 
1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten zbiór zasad  
    jest dostępny publicznie .................................................................................................................... 2 
2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody odstąpienia 2 
3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu  
    sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.................. 3 
4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz ze wskazaniem  
    liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału w kapitale zakładowym, liczby  
    głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym  
     zgromadzeniu .................................................................................................................................. 5 
5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne wraz z  
    opisem tych uprawnień ..................................................................................................................... 5 
6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie wykonywania praw głosu  
    przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania  
    prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z  
    papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych. .......................... 5 
7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Globe Trade  
    Centre S.A. ........................................................................................................................................ 6 
8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień,  
     w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji ........................................... 6 
9. Opis zasad zmian statutu Spółki ....................................................................................................... 6 
10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz opis praw  
      akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu walnego  
      zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika bezpośrednio z przepisów prawa .... 6 
11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis funkcjonowania  
      organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i jej komitetów. ........................ 8 
12. Firma audytorska .......................................................................................................................... 13 
13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających i nadzorujących
 ............................................................................................................................................................ 15 
   
                            

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten

zbiór zasad jest dostępny publicznie

W lipcu 2007 r. Rada Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie przyjęła zbiór zasad ładu

korporacyjnego dla spółek akcyjnych emitujących akcje, obligacje zamienne lub obligacje z prawem

pierwszeństwa, które zostały dopuszczone do obrotu giełdowego („Dobre Praktyki Spółek Notowanych

na GPW”). Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW zostały zmienione kilka razy od tamtego czasu i

zostały dostosowane do ostatnich zmian prawnych, aktualnych trendów międzynarodowych ładu

korporacyjnego i oczekiwań uczestników rynku. Ostatnia zmiana miała miejsce w dniu 29 marca 2021 r.,

kiedy Rada Nadzorcza GPW podjęła uchwałę zatwierdzającą przyjęcie nowego zbioru zasad ładu

korporacyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”. Nowe zasady weszły w

życie 1 lipca 2021 r. i stanowią podstawę, zgodnie z którą Spółka przygotowała sprawozdanie w sprawie

stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2025 r.

Treść zbioru Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW jest publicznie dostępna na stronie internetowej

Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie poświęconej tej tematyce: https://www.gpw.pl/dobre-

praktyki2021

2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody

odstąpienia

Spółka stara się dołożyć wszelkich możliwych starań, aby stosować zasady ładu korporacyjnego zawarte

w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW, starając się wypełnić wszystkie zalecenia z nich

wynikające i wszystkie zalecenia skierowane do zarządów spółek, rad nadzorczych i akcjonariuszy we

wszystkich obszarach naszej działalności.

Ponadto, w celu realizacji przejrzystej i efektywnej polityki informacyjnej, Spółka zapewnia szybki i

bezpieczny dostęp do informacji akcjonariuszom, analitykom i inwestorom za pomocą zarówno

tradycyjnych, jak i nowoczesnych technologii publikowania informacji o Spółce w możliwie najszerszym

stopniu.

W roku 2025 Spółka nie stosowała 3 zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021:

Sekcja

Zasada

Komentarz spółki:

1. Polityka

informacyjna

i komunikacja z

inwestorami

1.4.2

W celu zapewnienia należytej komunikacji z

interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii

biznesowej spółka zamieszcza na swojej

stronie internetowej informacje na temat

założeń posiadanej strategii, mierzalnych

celów, w tym zwłaszcza celów

długoterminowych, planowanych działań oraz

postępów w jej realizacji, określonych za

pomocą mierników finansowych i

niefinansowych. Informacje na temat strategii

w obszarze ESG powinny m.in. przedstawiać

wartość wskaźnika równości wynagrodzeń

wypłacanych jej pracownikom, obliczanego

jako procentowa różnica pomiędzy średnim

miesięcznym wynagrodzeniem (z

uwzględnieniem premii, nagród i innych

dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok,

Obecna strategia Grupy GTC

nie zawiera elementów

wskazanych w tej regule. Mimo

to Spółka rozważy możliwość

włączenia ich w nową strategię

w przyszłości.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

oraz przedstawiać informacje o działaniach

podjętych w celu likwidacji ewentualnych

nierówności w tym zakresie, wraz

z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz

horyzontem czasowym, w którym planowane

jest doprowadzenie do

równości.

2. Zarząd i rada

nadzorcza

2.1

Spółka powinna posiadać politykę

różnorodności wobec zarządu oraz rady

nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez radę

nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka

różnorodności określa cele i kryteria

różnorodności m.in. w takich obszarach jak

płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna

wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe,

a także wskazuje termin i sposób

monitorowania realizacji tych celów. W

zakresie zróżnicowania pod względem płci

warunkiem zapewnienia różnorodności

organów spółki jest udział mniejszości w

danym organie na poziomie nie niższym niż

30%.

Spółka nie planuje formalnego

przyjęcia polityki różnorodności

wobec zarządu i rady

nadzorczej, gdyż głównymi

kryteriami przy wyborze jej

członków są wiedza,

doświadczenie, cechy

osobowości i wykształcenie, a

nie np. wiek czy płeć.

2. Zarząd i rada

nadzorcza

2.2

Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru

członków zarządu lub rady nadzorczej spółki

powinny zapewnić wszechstronność tych

organów poprzez wybór do ich składu osób

zapewniających różnorodność, umożliwiając

m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika

minimalnego udziału mniejszości określonego

na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z

celami określonymi w przyjętej polityce

różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.

Spółka nie planuje formalnego

przyjęcia polityki różnorodności

wobec zarządu i rady

nadzorczej, gdyż głównymi

kryteriami przy wyborze jej

członków są wiedza,

doświadczenie, cechy

osobowości i wykształcenie, a

nie np. wiek czy płeć.

3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu

do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych

sprawozdań finansowych

Zarząd jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej Spółki i jego skuteczność w procesie

sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych

zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. zastąpionego następnie

w ciągu roku Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 10 czerwca 2025 r., w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

przyjmowania za równoważne informacji wymaganych przepisami państwa niebędącego państwem

członkowskim.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Spółka korzysta z szerokiego doświadczenia swoich pracowników w zakresie identyfikacji, dokumentacji,

ewidencji i kontroli operacji gospodarczych, w tym z licznych procedur kontroli wspieranych przez

nowoczesne technologie informatyczne służące do rejestrowania, przetwarzania i prezentacji danych

operacyjnych i finansowych.

W celu zapewnienia dokładności i wiarygodności sprawozdań finansowych spółki dominującej i podmiotów

zależnych, Spółka stosuje szereg procedur wewnętrznych w zakresie systemów kontroli transakcji i

procesów wynikających z działalności Spółki oraz grupy kapitałowej.

Ważnym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sprawozdawczości finansowej jest

ciągła kontrola wewnętrzna sprawowana przez głównych księgowych na poziomie podmiotu dominującego,

jak i na poziomie spółek zależnych.

System kontroli budżetowej opiera się na kwartalnych i rocznych sprawozdaniach finansowych i

operacyjnych. Wyniki finansowe są regularnie monitorowane.

Jednym z podstawowych elementów kontroli w procesie przygotowywania sprawozdań finansowych

Spółki i Grupy Kapitałowej jest weryfikacja przeprowadzana przez niezależnych audytorów. Audytor

jest wybierany z grona renomowanych firm, które gwarantują wysoki standard usług i niezależność.

Rada nadzorcza Grupy zatwierdza wybór niezależnego audytora. Zadania niezależnego audytora

obejmują w szczególności: przegląd półrocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań

finansowych i badanie rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.

Niezależność biegłego audytora ma fundamentalne znaczenie dla zapewnienia dokładności badania ksiąg

i sprawozdań finansowych. Komitet audytu, powołany w ramach rady nadzorczej Spółki, sprawuje nadzór

nad procesem sprawozdawczości finansowej Spółki, we współpracy z niezależnym biegłym audytorem,

który uczestniczy w posiedzeniach komitetu ds. audytu. Komitet ds. audytu nadzoruje proces

sprawozdawczości finansowej w celu zapewnienia stabilności, przejrzystości i integralności informacji

finansowych. W skład komitetu audytu wchodzi jeden członek rady nadzorczej, który spełnia kryteria

niezależności wymienione w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW. Komitet ds. audytu

podlega radzie nadzorczej.

Ponadto, zgodnie z Artykułem 4a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości i zgodnie z art. 382

Kodeksu spółek handlowych, do obowiązków rady nadzorczej należy zapewnienie aby sprawozdania

finansowe oraz sprawozdanie z działalności Spółki spełniały wymogi prawa, a rada nadzorcza wykonuje

ten obowiązek korzystając z uprawnień na mocy prawa i statutu Spółki. Jest to kolejny poziom kontroli

sprawowanej przez niezależny organ w celu zapewnienia dokładności i wiarygodności informacji zawartych

w jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz

ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału

w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego

udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu

Poniższa tabela przedstawia akcjonariuszy Spółki, którzy na dzień 31 grudnia 2025 r. i na dzień publikacji

niniejszego raportu posiadali nie mniej niż 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy GTC S.A. i

została sporządzona na podstawie informacji uzyskanych bezpośrednio od akcjonariuszy lub podczas

zapisów na nowe akcje.

Akcjonariusz

Liczba akcji

(nie w mln)

% kapitału

akcyjnego

Liczba

głosów

(nie w mln)

głosów

Zmiana

liczby

posiadanych

akcji od 31

gru. 2025 r.

(nie w mln)

GTC Dutch Holdings B.V.

337.637.591

58,80%

337.637.591

58,80%

Bez zmian ²

GTC Holding Zártkörüen

Müködö

Részvénytársaság¹

21.891.289

3,81%

21.891.289

3,81%

Bez zmian

Allianz OFE ³

62.330.336

10,85%

62.330.336

10,85%

Bez zmian

OFE PZU

Złota Jesień

54.808.287

9,54%

54.808.287

9,54%

Bez zmian

Pozostali

97.587.619

17,00%

97.587.619

17,00%

Bez zmian

Razem

574.255.122

100,00%

574.255.122

100,00%

bez zmian

¹ Jednostką dominującą GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Ventures Private Equity Funds, który pośrednio

posiada 359,528,880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359,528,880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących

62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.

5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia

kontrolne wraz z opisem tych uprawnień

Dla posiadaczy papierów wartościowych Globe Trade Centre S.A. nie wynikają z tych papierów

jakiekolwiek specjalne uprawnienia kontrolne.

6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie

wykonywania praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,

ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z

którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z papierami

wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.

W Globe Trade Centre S.A. nie funkcjonują ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takie jak,

ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia

czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Globe Trade

Centre S.A., prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów

wartościowych.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych

Globe Trade Centre S.A.

Nie istnieją przepisy ograniczające prawo przeniesienia własności papierów wartościowych, z wyjątkiem

ograniczeń, które wynikają z ogólnych przepisów prawa, w szczególności ograniczenia umowne dotyczące

przeniesienia praw własności papierów wartościowych emitowanych przez Spółkę.

8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich

uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji

Zgodnie z Art. 12 statutu Spółki zarząd liczy od 1 do 7 członków, powoływanych przez radę nadzorczą na

trzyletnią kadencję.

Ponadto, rada nadzorcza wyznacza prezesa zarządu (CEO) i może wyznaczyć jego zastępcę.

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie Spółką oraz jej reprezentowanie wobec osób

trzecich. Wszystkie kwestie związane z działalnością Spółki wchodzą w zakres działalności zarządu, chyba

że należą do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia z mocy przepisów prawa lub statutu.

Członkowie zarządu uczestniczą w szczególności w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i udzielają

odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Ponadto, członkowie zarządu są

zapraszani na posiedzenia rady nadzorczej Spółki przez przewodniczącego rady nadzorczej oraz

uczestniczą w jej posiedzeniach z prawem do wyrażania swoich opinii na temat spraw znajdujących się w

porządku obrad.

Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje decyzje w sprawie emisji lub wykupu akcji Spółki.

Kompetencje zarządu w tym zakresie ograniczają się do wykonywania wszelkich uchwał powziętych przez

walne zgromadzenie.

9. Opis zasad zmian statutu Spółki

Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy i wpisu do KRS. Procedura

podejmowania uchwał w sprawie zmian statutu podlega ogólnym przepisom prawa i statutu ją regulującym.

10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz

opis praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z

regulaminu walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika

bezpośrednio z przepisów prawa

Walne zgromadzenie akcjonariuszy działa na podstawie przepisów polskiego kodeksu spółek handlowych

i statutu.

Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje uchwały dotyczące w szczególności następujących kwestii:

a) omawianie i zatwierdzanie sprawozdań zarządu i sprawozdania finansowego za ubiegły rok,

b) decyzja o podziale zysku lub pokryciu straty,

c) udzielenie absolutorium członkom zarządu i rady nadzorczej z wykonywania swoich obowiązków,

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

d) ustalenia wynagrodzenia rady nadzorczej,

e) zmiany statutu Spółki,

f) podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego,

g) połączenie lub przekształcenie Spółki,

h) rozwiązanie i likwidacja Spółki,

i) emisja obligacji zmiennych lub z prawem pierwszeństwa,

j) zbycie lub wydzierżawienie Spółki oraz ustanowienie prawa użytkowania lub sprzedaży

przedsiębiorstwa Spółki,

k) wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody przy zawiązywaniu Spółki lub

wykonywaniu zarządu albo nadzoru.

W walnym zgromadzeniu uczestniczą osoby, które były akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed

datą walnego zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu).

Akcjonariusz, będący osobą fizyczną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i

wykonywania prawa głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Akcjonariusz, będący osobą prawną, ma

prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i wykonywania prawa głosu przez osobę

uprawnioną do przekazania oświadczeń woli w jego imieniu lub przez pełnomocnika.

Pełnomocnictwo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga

formy pisemnej lub elektronicznej. W celu identyfikacji akcjonariusza, który udzielił pełnomocnictwa,

zawiadomienie o udzieleniu takiego pełnomocnictwa w postaci elektronicznej powinno zawierać:

- w przypadku akcjonariusza będącego osobą fizyczną - kopię dowodu osobistego, paszportu

lub innego urzędowego dokumentu tożsamości potwierdzającego tożsamość akcjonariusza;

albo

- w przypadku akcjonariusza niebędącego osobą fizyczną - kopię odpisu z właściwego

rejestru lub innego dokumentu potwierdzającego upoważnienie osoby fizycznej (osób

fizycznych) do reprezentowania akcjonariusza na walnym zgromadzeniu (np. nieprzerwany

ciąg pełnomocnictw).

Na walnym zgromadzeniu mogą być obecni członkowie zarządu i rady nadzorczej - w składzie, który

pozwala na udzielanie merytorycznych odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia

- oraz audytor Spółki, jeśli walne zgromadzenie odbywa się w celu omówienia kwestii finansowych.

Każdy uczestnik walnego zgromadzenia ma prawo być wybranym na przewodniczącego walnego

zgromadzenia, a także wyznaczyć jedną osobę jako kandydata na stanowisko przewodniczącego walnego

zgromadzenia. Do wyboru przewodniczącego walne zgromadzenie nie podejmuje żadnych decyzji.

Przewodniczący walnego zgromadzenia prowadzi obrady zgodnie z ustalonym porządkiem obrad,

przepisami prawa, statutem, a w szczególności: udziela głosu, zarządza głosowania i ogłasza ich wyniki.

Przewodniczący zapewnia sprawne prowadzenie obrad i poszanowanie praw i interesów wszystkich

akcjonariuszy.

Po utworzeniu i podpisaniu listy obecności przewodniczący potwierdza, że walne zgromadzenie

akcjonariuszy Spółki zostało zwołanie w sposób prawidłowy i jest upoważnione do podejmowania uchwał.

Przewodniczący walnego zgromadzenia zamyka walne zgromadzenie po wyczerpaniu porządku obrad.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis

funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i

jej komitetów.

ZARZĄD

Skład zarządu

Na dzień 31 grudnia 2025, zarząd Spółki składał się z czterech członków.

W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowiska, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej

kadencji poszczególnych członków zarządu na dzień 31 grudnia 2025 r.:

Imię i nazwisko

Stanowisko

Rok

pierwszego

powołania

Rok powołania

na obecną

kadencję

Ostatni rok

finansowy

pełnienia funkcji

członka zarządu

Antal Botond Rencz

Prezes zarządu

oraz CEO

2025

2028

Jacek Bagiński

Członek zarządu

oraz CFO

2025

2028

Sebastian Junghänel

Członek zarządu

oraz COO

2025

2028

Mihály Ország

Członek zarządu

oraz CCFO

2025

2028

Szczegółowy opis zmian w składzie Zarządu do dnia publikacji niniejszego Sprawozdania znajduje się w

punkcie 1.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. w roku

obrotowym zakończonym 31 grudnia 2025 r.

Opis działania zarządu

Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny zgodnie z odpowiednimi przepisami

prawa, jej przepisami wewnętrznymi oraz "Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW". Przy

podejmowaniu decyzji związanych ze sprawami Spółki członkowie zarządu działają w uzasadnionych

granicach ryzyka gospodarczego.Prezes Zarządu (CEO) łącznie z każdym innym członkiem Zarządu lub

dwóch dowolnych członków zarządu działających łącznie jest uprawnionych do składania oświadczeń w

imieniu Spółki.

Wszelkie kwestie związane z zarządzaniem Spółką, a nie ograniczone przez przepisy prawa czy statutu

do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, należą do zakresu działania zarządu.

Członkowie zarządu uczestniczą w posiedzeniach walnego zgromadzenia i udzielają merytorycznych

odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Członkowie zarządu zaproszeni na

posiedzenie rady nadzorczej przez przewodniczącego rady nadzorczej uczestniczą w spotkaniu z prawem

do zabrania głosu w kwestiach dotyczących porządku obrad. Członkowie zarządu, w zakresie ich

kompetencji i w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia spraw omawianych przez radę nadzorczą,

przedstawiają wyjaśnienia i informacje dotyczące spraw Spółki uczestnikom posiedzenia rady nadzorczej.

Zarząd podejmuje wszelkie decyzje uważane (przez zarząd) za istotne dla Spółki przez podejmowanie

uchwał na swoim posiedzeniu. Uchwały są podejmowane zwykłą większością głosów.

Ponadto, zarząd może podejmować uchwały w formie pisemnej lub w sposób umożliwiający

natychmiastową komunikację członków zarządu za pomocą komunikacji audio-video (np. telekonferencje,

wideokonferencje, itp.).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

RADA NADZORCZA

Skład rady nadzorczej

Na dzień 31 grudnia 2025 r. rada nadzorcza składa się z jedenastu członków.

W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowisko, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej

kadencji poszczególnych członków rady nadzorczej na dzień 31 grudnia 2025 r.:

Imię i nazwisko

Stanowisko

Rok

pierwszego

powołania

Rok

powołania

na obecną

kadencję

Ostatni rok

finansowy

pełnienia

funkcji

członka rady

Rok

wygaśnięcia

kadencji

Zoltán Martonyi

Przewodniczący

rady nadzorczej;

Niezależny członek

rady nadzorczej¹

2025

2028

2029

Ferenc Daróczi

Niezależny członek

rady nadzorczej¹

2025

2028

2029

Csaba Ember

Niezależny członek

rady nadzorczej¹

2025

2028

2029

Magdalena

Frąckowiak

Niezależny członek

rady nadzorczej¹

2024

2027

2028

László Gut

Członek rady

nadzorczej

2023

2026

2027

István Hegedüs

Członek rady

nadzorczej

2025

2028

2029

Dominik

Januszewski

Niezależny członek

rady nadzorczej¹

2023

2026

2027

Artur Kozieja

Niezależny członek

rady nadzorczej¹

Delegat Walnego

Zgromadzenia²

2022

2025

2026

Ferenc Minárik

Członek rady

nadzorczej

2025

2028

2029

Marcin Murawski

Członek rady

nadzorczej

2013

2022

2025

2026

Sarolta Várszegi

Niezależny członek

rady nadzorczej ¹

2025

2028

2029

¹ spełnia kryteria niezależności wskazane w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.

² spełnia kryteria niezależności wskazane w Statucie Spółki.

* Pan Ferenc Minárik spełniał kryteria niezależności określone w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na

GPW do dnia 25 stycznia 2026 r. Pan Minárik zrezygnował z pełnienia funkcji Członka Zarządu ze skutkiem od

dnia 17 marca 2026 r.

Szczegółowy opis zmian w składzie zarządu i rady nadzorczej do dnia publikacji niniejszego

Sprawozdania znajduje się w punkcie 1.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe

Trade Centre S.A. w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2025 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Opis działalności rady nadzorczej

Rada nadzorcza działa na podstawie polskiego kodeksu spółek handlowych oraz na podstawie statutu

Spółki jak również regulaminu rady nadzorczej z dnia 16 maja 2017 r.

Zgodnie z postanowieniami polskiego kodeksu spółek handlowych rada nadzorcza wykonuje stały nadzór

nad działalnością przedsiębiorstwa. W ramach wykonywania nadzoru rada nadzorczej może żądać od

zarządu wszelkich informacji i dokumentów dotyczących działalności Spółki.

Członkowie rady nadzorczej podejmują niezbędne kroki, aby otrzymywać regularne i wyczerpujące

informacje od zarządu w istotnych sprawach dotyczących działalności i ryzyka Spółki oraz strategii

zarządzania ryzykiem. Rada nadzorcza może (bez naruszania kompetencji innych organów Spółki)

wyrażać opinię na temat wszystkich spraw związanych z działalnością Spółki, w tym przekazywać wnioski

i propozycje do zarządu.

Dodatkowo, oprócz kwestii określonych w kodeksie spółek handlowych lub innych obowiązujących

przepisach prawa, kompetencje rady nadzorczej są następujące:

a) ustalenie wysokości wynagrodzenia (w tym premii) dla członków zarządu Spółki oraz

reprezentowanie Spółki przy zawieraniu umów z członkami zarządu i w przypadku sporów z

członkami zarządu;

b) udzielanie zgody Spółce lub podmiotowi przez nią kontrolowanemu, na zawieranie transakcji z

podmiotami powiązanymi w każdym przypadku innym niż transakcje wewnątrzgrupowe, tj.

transakcje pomiędzy Spółką lub podmiotem przez nią kontrolowanym z innym podmiotem

kontrolowanym przez Spółkę (terminy „kontrola” i „transakcja z podmiotem powiązanym”

rozumiane są zgodnie z ich definicjami w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 24

(Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych));

c) udzielanie zgody na zawieranie przez Spółkę lub podmiot przez nią kontrolowany, transakcji (w

formie jednej lub kilku czynności prawnych) skutkującej nabyciem lub zbyciem aktywów lub

utworzeniem zobowiązania o wartości przewyższającej 30.000.000 euro (trzydzieści milionów

euro), z wyjątkiem: (i) terminowej lub wcześniejszej spłaty zadłużenia oraz (ii) transakcji

zabezpieczających (hedgingowych) w stosunku do takiego zadłużenia, na których zaciągnięcie

Rada Nadzorcza udzieliła zgody zgodnie z niniejszym punktem; w celu uniknięcia wątpliwości,

przed zawarciem jakiejkolwiek transakcji, o której mowa w niniejszym punkcie c), oprócz zgody

Rady Nadzorczej, wymagana będzie również zgoda odpowiednich organów zarządzających

podmiotem kontrolowanym przez Spółkę lub zgoda Zarządu samej Spółki, w zależności od

przypadku, w każdym przypadku w zakresie wymaganym przez (a) dokumenty konstytucyjne

podmiotu kontrolowanego przez Spółkę lub niniejszy statut oraz (b) odpowiednie przepisy

powszechnie obowiązującego prawa.

Rada nadzorcza liczy od pięciu do dwudziestu członków, w tym przewodniczącego rady nadzorczej. Każdy

akcjonariusz, który posiada indywidualnie więcej niż 5% udziałów w kapitale zakładowym Spółki ("Próg

Pierwotny") ma prawo do powołania jednego członka rady nadzorczej. Akcjonariusze mają ponadto prawo

do powołania jednego członka rady nadzorczej z każdego posiadanego pakietu akcji stanowiących 5%

kapitału zakładowego Spółki powyżej Progu Pierwotnego. Członkowie rady nadzorczej są powoływani

przez pisemne zawiadomienie dokonane przez uprawnionych akcjonariuszy przekazane

przewodniczącemu walnego zgromadzenia akcjonariuszy na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy lub

poza walnym zgromadzeniem akcjonariuszy, dostarczone do zarządu wraz z pisemnym oświadczeniem

wybranej osoby, że wyraża on/ona zgodę na powołanie do rady nadzorczej.

Liczba członków rady nadzorczej będzie równa liczbie członków powołanych przez uprawnionych

akcjonariuszy, powiększona o jednego Delegata Walnego Zgromadzenia, pod warunkiem że w żadnym

przypadku liczba ta nie będzie niższa niż pięć.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Zgodnie ze statutem Spółki w skład rady nadzorczej wchodzi co najmniej dwóch niezależnych członków

rady nadzorczej spełniających kryteria określone w statucie oraz w przepisach ładu korporacyjnego

zawartych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.

Przewodniczący rady nadzorczej zwołuje posiedzenia rady nadzorczej z inicjatywy własnej lub na wniosek

innego członka zarządu lub członka rady nadzorczej. Posiedzenie rady nadzorczej odbywają się w ciągu

najpóźniej dwóch tygodni, ale nie wcześniej niż 3 (trzeciego) dnia roboczego po otrzymaniu takiego wniosku

przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

W granicach określonych przepisami prawa, rada nadzorcza może zwoływać posiedzenia zarówno na

terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i za granicą. Posiedzenia rady nadzorczej mogą się odbywać się

przy wykorzystaniu środków elektronicznych w najszerszym zakresie dozwolonym przez powszechnie

obowiązujące przepisy prawa lub w trybie obiegowym w najszerszym zakresie dozwolonym przez

powszechnie obowiązujące przepisy prawa, pod warunkiem, że wszyscy członkowie zostaną

poinformowani o treści projektu takiej uchwały poprzez przesłanie go pocztą elektroniczną na adresy

wskazane przez poszczególnych członków rady nadzorczej.

O ile Statut nie stanowi inaczej, uchwały rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów w

obecności co najmniej 5 członków rady nadzorczej. W przypadku równej ilości głosów, Przewodniczący ma

głos decydujący.

Członkowie rady nadzorczej wykonują swoje prawa i wypełniają swoje obowiązki osobiście. Członkowie

rady nadzorczej uczestniczą w walnym zgromadzeniu.

Ponadto, w ramach wykonywania swoich obowiązków, rada nadzorcza:

a) raz w roku sporządza i przedstawia przed walnym zgromadzeniem zwięzłą ocenę sytuacji Spółki,

z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej i systemu zarządzania obszarami ryzyka,

które są istotne dla Spółki,

b) raz w roku sporządza i przedstawia przed zwyczajnym walnym zgromadzeniem ocenę własnej

działalności,

c) omawia i wydaje opinię o sprawach, które będą tematami uchwał walnego zgromadzenia.

KOMITETY RADY NADZORCZEJ

Rada nadzorcza może powoływać komitety w celu zbadania niektórych kwestii pozostających w

kompetencji rady nadzorczej lub działające jako organy doradcze i opiniotwórcze rady nadzorczej.

KOMITET DS. AUDYTU

Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Audytu, którego głównym zadaniem jest dokonywanie oceny

administracyjnej, kontrola finansów, nadzór nad sprawozdawczością finansową oraz audytem

wewnętrznym i zewnętrznym Spółki oraz spółek należących do jej grupy kapitałowej oraz w razie

konieczności zapewnianie radzie nadzorczej porad w tym zakresie.

W roku 2025 odbyło się 8 posiedzeń Komitetu ds. Audytu.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Audytu na dzień 31 grudnia 2025 r.

Członek

Funkcja

Spełnia

kryteria

niezależności

Wiedza i umiejętności w

zakresie rachunkowości

lub badania

sprawozdań

finansowych

Wiedza i

umiejętności w

zakresie

branży

deweloperskiej

Dominik

Januszewski

Przewodniczący

komitetu ds.

audytu

tak

tak¹

Ferenc Daróczi

Członek komitetu

ds. audytu

tak

nie²

tak²

László Gut

Członek komitetu

ds. audytu

nie

tak³

Artur Kozieja

Członek komitetu

ds. audytu

tak

tak⁴

Marcin

Murawski

Członek komitetu

ds. audytu

nie

tak⁵

Sarolta

Várszegi

Członek komitetu

ds. audytu

tak

tak⁶

¹ Dominik Januszewski jest Polskim Biegłym Rewidentem. Pan Januszewski jest doświadczonym

menadżerem i ekspertem w dziedzinie zarządzania i finansów. Przez ponad 25 lat pracował w firmach

Ernst&Young oraz Arthur Andersen. W latach 2005-2019 był Partnerem w Ernst&Young odpowiadającym

za projekty doradztwa biznesowego, doradztwa transakcyjnego, projekty prywatyzacyjne, jak również

badanie sprawozdań finansowych. W latach 2016-2019 członek zarządu w paneuropejskiej strukturze

Ernst&Young dedykowanej do obsługi sektora finansowego. Odpowiadał również za zespół doradztwa

strategicznego JLL, koncentrując się na opracowywaniu i wdrażaniu strategii ESG i optymalizacji

energetycznej dla przedsiębiorstw. Pan Januszewski odbył wiele kursów zawodowych z dziedziny audytu,

doradztwa i zarządzania, Jest Absolwentem Uniwersytetu Łódzkiego, Wydział Ekonomiczno-

Socjologiczny, specjalizacja Finanse i Bankowość.

² Ferenc Daróczi ma ponad 30 letnie doświadczenie w budownictwie, inwestycjach i nieruchomościach.

Swoją karierę rozpoczął od 6-cio letniej pracy w sektorze budowlanym w Niemczech, po czym wrócił

na Węgry, aby jako lider zespołu budować centra handlowe ECE ÁRKÁD w Budapeszcie, Pécs i Győr.

W 2008 r. został dyrektorem zarządzającym HOCHTIEF Development Kft, i był wiązany z budową budynku

biurowego Capital Square w Budapeszcie. Od 2013 r. zarządza prywatną spółką inwestycyjną

i deweloperską, która nieprzerwanie przygotowywała i realizowała projekty w sektorze nieruchomości

w sektorze przemysłowym, logistycznym, budynków biurowych i projektów mieszkaniowych na Węgrzech,

realizując do tej pory inwestycje o powierzchni setek tysięcy m kw. Pełni również funkcję węgierskiego

dyrektora zarządzającego w trzech dużych międzynarodowych firmach zajmujących się nieruchomościami,

w szczególności Allianz Eiffel Square Kft z Allianz Group i Szervita Square Kft z Union Group, których

budynki biurowe są symbolami na rynku biurowym w Budapeszcie. Ferenc Daróczi ukończył studia

na wydziale architektury na Ybl Miklós Technical University w Budapeszcie. Jest członkiem RICS (Royal

Institution of Chartered Surveyors) od roku 2012.

³ László Gut ukończył Wydział Finansów i Rachunkowości Budapeszteńskiej Szkoły Biznesu w 2014 r. Pan

Gut rozpoczął karierę jako audytor w Ernst & Young, zdobywając znaczące doświadczenie m.in. w branży

nieruchomości oraz naftowo-gazowej. Jako audytor z bliska obserwował działalność spółek giełdowych

oraz brał udział w szeregu posiedzeń zarządów, komisji audytu i rad nadzorczych. Po 8 latach zdecydował

się poszukać nowych wyzwań w swojej karierze zawodowej i dołączył do Optima Investment Ltd. Od

stycznia 2022 r. kieruje działem finansowym.

⁴ Artur Kozieja posiada tytuł MBA z Wharton School University of Pennsylvania (USA) oraz jest

absolwentem Akademii Dyplomatycznej w Pekinie (Chiny). Artur Kozieja, twórca grupy Europlan to

doświadczony inwestor i bankier inwestycyjny, który w latach 1995 - 2017 pracował na stanowisku

dyrektora w Credit Suisse, Morgan Stanley i Barclays Capital w Londynie, gdzie odpowiadał za transakcje

fuzji i przejęć oraz pozyskiwanie kapitału dla przedsiębiorstw, banków i krajów w Europie Środkowo-

Wschodniej. Dodatkowo, także jako wspólnik rodzinnej firmy hotelowej, której działalność rozpoczęła się w

1983 r., realizował projekty hotelowe na Dolnym Śląsku. Od 2017 r. w ramach grupy Europlan realizuje

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

inwestycje hotelowe w Polsce gdzie otworzył m.in. kompleks hotelowy Lake Hill Resort & Spa w

Karkonoszach, hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz przygotowuje projekty hotelowe w oparciu

o współpracę z międzynarodowymi sieciami hotelowymi.

⁵ Marcin Murawski ukończył Wydział Zarządzania na Uniwersytecie Warszawskim w 1997 r. Posiada

również następujące certyfikaty: ACCA, ACCA Practicing Certificate, uprawnienia KIBR, CIA. Od 2012 r.

jest członkiem rady nadzorczej CCC S.A. W latach 2005-2012 zajmował stanowisko dyrektora

Departamentu Audytu Wewnętrznego i Inspekcji w grupie WARTA, sekretarza Komitetów Audytu w TUIR

WARTA S.A. oraz TUNŻ WARTA S.A. Wcześniej w latach 1997-2005 pracował w

PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o., gdzie zajmował stanowisko menedżera w Departamencie Audytu (lata

2002-2005), starszego asystenta w Departamencie Audytu (lata 1999-2001), asystenta w Departamencie

Audytu (lata 1997-1999).

⁶ Dr Sarolta Várszegi jest radcą prawnym, posiada tytuł LL.M. z University College London (UCL)

oraz certyfikat Certified European Financial Analyst (CEFA). Posiada 20-letnie doświadczenie

w doradzaniu klientom korporacyjnym w zakresie prawa korporacyjnego, fuzji i przejęć, restrukturyzacji

spółek oraz transakcjach na rynkach kapitałowych z udziałem instrumentów dłużnych i akcji, w zakresie

notowań giełdowych, ładzie korporacyjnym. Swoją praktykę rozpoczęła w budapeszteńskich biurach

międzynarodowych kancelarii prawnych, takich jak Clifford Chance i White & Case. Przed założeniem

kancelarii Várszegi pełniła funkcję managera, a następnie partnera w EY, współkierując działem obsługi

prawnej i zarządzając kompleksowo projektami. Dr. Sarolta Várszegi jest członkiem Komitetu Emitentów

Giełdy Papierów Wartościowych w Budapeszcie.

KOMITET DS. WYNAGRODZEŃ

Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Wynagrodzeń, który nie posiada uprawnień do podejmowania

decyzji, a odpowiada za przedstawianie radzie nadzorczej rekomendacji w sprawie wynagrodzeń członków

zarządu oraz zasad ustalania takich wynagrodzeń.

W roku 2025 odbyły się 13 posiedzenia Komitetu ds. Wynagrodzeń.

W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Wynagrodzeń na dzień 31 grudnia

2025 r:

Członek

Funkcja

Zoltán Martonyi

Przewodniczący komitetu ds. wynagrodzeń

Ferenc Daróczi

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

Magdalena Frąckowiak

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

László Gut

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

Artur Kozieja

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

Marcin Murawski

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

12. Firma audytorska

Rekomendacja wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych spełnia

wszystkie obowiązujące kryteria prawne wymagane w procedurach wyboru firmy audytorskiej do

przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych.

Firma audytorska badającą sprawozdania finansowe świadczyła w roku 2025 jeszcze inne usługi dla

Spółki, w tym przegląd sprawozdania z wynagrodzeń.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

GŁÓWNE ZAŁOŻENIA POLITYKI WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ DO PRZEPROWADZANIA

BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH GTC SA ORAZ POLITYKI ŚWIADCZENIA PRZEZ FIRMĘ

AUDYTORSKĄ DOZWOLONYCH USŁUG NIEBĘDĄCYCH BADANIEM.

W dniu 15 listopada 2022 r. rada nadzorcza GTC zatwierdziła zasady wyboru niezależnego audytora

zgodnie z ustawą o biegłych rewidentach, które zostały przyjęte przez Komitet ds. Audytu w dniu 15

listopada 2022 r.

Wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych Spółki należy

do obowiązków rady nadzorczej. Rada nadzorcza podejmuje decyzje w formie oficjalnej uchwały, z

uwzględnieniem wcześniejszych zaleceń Komitetu ds. Audytu.

Komitet ds. Audytu ocenia niezależność biegłego rewidenta i wyraża zgodę na świadczenie Spółce

uzgodnionych usług niezwiązanych z badaniem. Zgoda może zostać udzielona po dokonaniu oceny

niezależności biegłego rewidenta i po uzyskaniu od biegłego rewidenta potwierdzenia, że świadczenie

usług niezwiązanych z audytem zostanie zrealizowane zgodnie z wymaganiami niezależności

wymaganymi dla takich usług w ramach zasad etyki zawodowej i standardów wykonywania takich usług.

Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania:

1. rada nadzorcza Spółki wybiera firmę audytorską do przeprowadzenia badania sprawozdań

finansowych na podstawie uprzedniej rekomendacji Komitetu ds. Audytu. Rada nadzorcza

podejmuje powyższą decyzję w formie uchwały.

2. Komitet ds. Audytu w swoim zaleceniu:

• rekomenduje preferowaną firmę audytorską wraz z uzasadnieniem preferencji Komitetu ds.

Audytu;

• stwierdza, że zalecenie jest wolne od wpływów stron trzecich;

• oświadcza, że Spółka nie zawarła umów zawierających zapisy ograniczające zdolność rady

nadzorczej do wyboru firmy audytorskiej do celów badania sprawozdań finansowych Spółki

do określonych kategorii lub wykazów firm audytorskich; oraz

• wskazuje proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania.

3. w przypadku, gdy wybór przeprowadzany przez Komitet ds. Audytu nie dotyczy przedłużenia

umowy w zakresie badania sprawozdań finansowych Spółki, rekomendacja Komitetu ds. Audytu

musi zawierać co najmniej dwie propozycje firm audytorskich, wraz z uzasadnieniem, a także

wyjaśnienie powodów preferencji Komitetu ds. Audytu.

4. Komitet ds. Audytu współpracuje z Zarządem w zakresie pozyskiwania, analizy i oceny ofert

audytu, a zarząd udzieli komitetowi wsparcia przy opracowaniu odpowiedniego zalecenia.

5. w trakcie procedury wyboru rada nadzorcza i Komitet ds. Audytu biorą pod uwagę następujące

elementy:

• bezstronność i niezależność firmy audytorskiej. Powyższy zakres obejmuje analizę innych

prac wykonanych przez firmę audytorską w Spółce, które wykraczają poza zakres badania

sprawozdań finansowych w celu uniknięcia konfliktu interesów;

• doświadczenie i osiągnięcia zespołu audytu w zakresie badania sprawozdań finansowych

podobnych spółek, jego kompetencje i kryteria finansowe;

• maksymalny dopuszczalny przepisami obowiązującego prawa okres trwania stałych zleceń

w zakresie ustawowych badań przeprowadzanych przez tę samą firmę audytorską;

• proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania;

• ocenę związku między kryteriami wskazanymi w pkt 2 i 3 powyżej, oraz

• ocenę ustaleń i wniosków zawartych w sprawozdaniu rocznym Polskiej Agencji Nadzoru

Audytowego (PANA).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających

i nadzorujących

Celem strategicznym naszej polityki różnorodności jest zapewnienie optymalnego zatrudnienia

dostosowanego do realizacji celów biznesowych Grupy GTC. Priorytetem jest budowanie zaufania między

kadrą kierowniczą i pracownikami, oraz sprawiedliwe traktowanie wszystkich osób, bez względu na

zajmowane stanowisko.

Spółka stosuje politykę różnorodności poprzez zatrudnianie pracowników zróżnicowanych pod kątem płci,

wieku, doświadczenia zawodowego, wykształcenia, pochodzenia kulturowego oraz zapewnienie wszystkim

pracownikom równego traktowania w miejscu pracy, z uwzględnieniem ich zróżnicowanych potrzeb oraz

wykorzystaniem różnic między nimi do osiągnięcia celów stawianych przez Spółkę. W ramach polityki

różnorodności Spółka przywiązuje wagę do okazywania szacunku wobec pracowników, będącego

elementem kultury zorientowanej na różnorodność m.in. poprzez integrację pracowników z firmą. Ponadto

Spółka wspiera inicjatywy społeczne na rzecz równości szans oraz przyłącza się do akcji charytatywnych

inicjowanych przez pracowników. Zasady równego traktowania w miejscu pracy zostały zapisane w

wewnętrznych dokumentach Spółki, ogólnie dostępnych dla każdego z pracowników. Spółka ceni sobie

wzbogaconą politykę różnorodności w realizacji swoich celów.

GTC wierzy, że ludzie z różnych środowisk mogą wnieść świeże pomysły, sposób myślenia i podejście,

które sprawiają, że sposób pracy jest bardziej efektywny i wydajny.

GTC nie toleruje bezpośredniej lub pośredniej dyskryminacji jakiejkolwiek osoby ze względu na wiek,

niepełnosprawność, płeć, zmianę płci, małżeństwo, związek partnerski, ciążę, macierzyństwo, rasę, religię

lub przekonania czy orientację seksualną, czy to w zakresie rekrutacji, warunków zatrudnienia,

wynagrodzenia, rozwoju kariery, szkolenia, przeniesienia lub zwolnienia.

Zapewniamy równe szanse wszystkim, którzy ubiegają się o pracę w otwartym konkursie i wybieramy

kandydatów wyłącznie na podstawie ich umiejętności, kwalifikacji i przydatności do pracy, stosując jasny i

otwarty proces.

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Zgodnie z wymogami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

członkowskim, Globe Trade Centre S.A. reprezentowany przez:

Botond Rencz, Prezes Zarządu

Jacek Bagiński , Członek Zarządu

Sebastian Junghänel, Członek Zarządu

Mihály Ország, Członek Zarządu

niniejszym oświadcza, że:

- wedle jego najlepszej wiedzy, jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres 12 miesięcy zakończony

31 grudnia 2025 r. i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami

rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową

Spółki oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Globe Trade Centre

S.A. zawiera rzetelny obraz rozwoju i osiągnięć Spółki rentowności działalności i jej sytuacji, a także

podmiotów objętych konsolidacją traktowanych jako całość, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń;

- podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania jednostkowego

sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r. został wybrany zgodnie

z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegły rewident dokonujący tego badania, spełniali warunki do

sporządzenia sprawozdania z badania jednostokowego sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2025 r., zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości oraz normami

zawodowymi.

Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.

Botond Rencz Jacek Bagiński Sebastian Junghänel Mihály Ország

Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu

INFORMACJA ZARZĄDU GLOBE TRADE CENTRE S.A. SPORZĄDZONA NA PODSTAWIE

OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ O DOKONANIU WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ

PRZEPROWADZAJĄCEJ BADANIE ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

(zgodnie z wymogiem § 72 ust. 1 pkt 7 oraz § 73 ust. 1 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia

10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami

prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)

Zarząd Globe Trade Centre S.A. („Spółka”), na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej Spółki o

dokonaniu wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego z

dnia 9 lutego 2022 r. informuje, że w Spółce dokonano wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej

badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2025 zgodnie z obowiązującymi przepisami

prawa oraz z poszanowaniem wewnętrznych regulacji Globe Trade Centre S.A. w zakresie procedury

wyboru firmy audytorskiej.

Nadto, Zarząd Spółki wskazuje, że:

─ firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego jednostkowego i

skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 spełniali

warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania

finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki

zawodowej;

─ w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy prawa związane z rotacją firmy audytorskiej i

kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;

─ Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na

rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci

dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia

przez firmę audytorską.

Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.

Botond Rencz, Jacek Bagiński Sebastian Junghänel Mihály Ország

Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu

OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ZAKRESIE POWOŁANIA, SKŁADU I FUNKCJONOWANIA

KOMITETU AUDYTU

(zgodnie z wymogiem § 72 ust. 1 pkt 8 oraz § 73 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia

10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami

prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)

Rada Nadzorcza oświadcza, iż w Globe Trade Centre S.A.:

a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu, w tym

dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań odnośnie do

posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w zakresie

rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych,

b) komitet audytu działał zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa zastrzeżonymi dla komitetu

audytu.

c) komitet audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących przepisach.

Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.

Zoltán Martonyi

Przewodniczący Rady Nadzorczej

OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A. DOTYCZĄCE OCENY

SPRAWOZDAŃ Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA

I SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO EMITENTA W ZAKRESIE ICH ZGODNOŚCI

Z KSIĘGAMI, DOKUMENTAMI I ZE STANEM FAKTYCZNYM

(zgodnie z wymogiem § 72 ust. 1 pkt 16 oraz § 73 ust. 1 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Finansów z

dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez

emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji

wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)

Rada Nadzorcza, jako organ nadzorczy Globe Trade Centre S.A. („Spółka” lub „GTC”) dokonała oceny

sprawozdania z działalności emitenta i sprawozdań finansowych emitenta w zakresie ich zgodności z

księgami, dokumentami oraz ze stanem faktycznym. W szczególności Rada Nadzorcza dokonała

oceny:

- sprawozdania z działalności emitenta oraz grupy kapitałowej emitenta za rok 2025,

- jednostkowe sprawozdanie finansowe emitenta za rok 2025,

- skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej emitenta za rok 2025.

W wyniku przeprowadzonej oceny, Rada Nadzorcza stwierdziła, iż sprawozdanie z działalności Spółki i

grupy kapitałowej Spółki za rok 2025 we wszystkich istotnych aspektach odpowiada wymogom

określonym w art. 49 i art. 55 ust 2a Ustawy o rachunkowości oraz w Rozporządzeniu Ministra Finansów

z dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez

emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych

przepisami prawa państw niebędących państwem członkowskim, a zawarte w nim informacje są zgodne

z informacjami zawartymi w zbadanych przez biegłego rewidenta jednostkowym sprawozdaniu

finansowym Spółki oraz skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Spółki za rok

2025.

Ponadto Rada Nadzorcza ocenia, że przedstawione przez Zarząd Spółki jednostkowe sprawozdanie

finansowe za rok obrotowy 2025, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2025 oraz

sprawozdanie z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2025 są zgodne z księgami i

dokumentami, jak i ze stanem faktycznym.

Rada Nadzorcza dokonała pozytywnej oceny jednostkowego sprawozdania finansowego za rok

obrotowy 2025, skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2025 oraz

sprawozdania z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2025 na podstawie:

- przegląd treści ww. sprawozdań, przedłożonych przez Zarząd Spółki;

- omówienie z Zarządem kluczowych założeń, osądów i zasad polityki rachunkowości stosowanych przy

sporządzaniu sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności;

- wstępnych wersji sprawozdań niezależnego biegłego rewidenta, tj. PricewaterhouseCoopers Polska

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie z badania

jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego

grupy kapitałowej Spółki na dzień 31 grudnia 2025 r., a także wstępnej wersji sprawozdania

dodatkowego dla Komitetu Audytu sporządzonego na podstawie art. 11 Rozporządzenie parlamentu

Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów

dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego, uchylające

decyzję komisji 2005/909 oraz stosownie do przepisów Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych

rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym;

- spotkań z przedstawicielami ww. firmy audytorskiej, w tym z kluczowym biegłym rewidentem;

- informacji Komitetu Audytu dotyczące procesu sporządzania sprawozdań finansowych oraz badania

przez biegłego rewidenta;

- wyników innych analiz i dyskusji wykonanych w wybranych obszarach finansowych i operacyjnych.

Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.

Zoltán Martonyi

Przewodniczący Rady Nadzorczej