str. 1
str. 2
Szanowni Państwo,
Przekazujemy Państwu sprawozdanie z działalności
Grupy ED Invest S.A., jednostkowe sprawozdanie
finansowe ED Invest S.A. oraz skonsolidowane
sprawozdanie finansowe Grupy ED Invest S.A. za rok
2025.
Osiągnięte wyniki finansowe — zarówno w ujęciu
jednostkowym, jak i skonsolidowanym — oceniamy
jako zadowalające. Ich właściwą miarą pozostaje
jednak nie tyle bezwzględna skala, ile jakość - poziom
zrealizowanych marż, terminowość realizacji projektów
oraz utrzymanie płynności finansowej Grupy w
wymagającym otoczeniu rynkowym, które przez cały
rok zmuszało deweloperów do podejmowania trudnych decyzji.
Rok 2025 był dla polskiego rynku mieszkaniowego okresem stopniowego, lecz selektywnego ożywienia —
opartego na poprawie zdolności kredytowej nabywców, a nie na programach rządowych. Cykl sześciu
obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (łącznie o 175 pb., do poziomu 4,00% na koniec
roku) przełożył się na rekordową akcję kredytową sektora bankowego oraz powrót odłożonego popytu.
Jednocześnie nabywcy — dysponujący szeroką ofertą przy ograniczonej presji cenowej — podejmowali
decyzje zakupowe w sposób bardziej ostrożny i przemyślany. Wydłużone cykle decyzyjne, silniejsza pozycja
negocjacyjna kupujących oraz większa selektywność popytu były w 2025 roku regułą, a nie wyjątkiem.
Spółka odpowiednio dostosowała do tych warunków zarówno politykę cenową, jak i komunikację
sprzedażową.
W tym otoczeniu projekty Gocłavia i Złota Wilga w Warszawie realizowane są bez zakłóceń budowlanych.
Złota Wilga przekracza nasze konserwatywne założenia sprzedażowe, co w obecnych warunkach
rynkowych przyjmujemy z satysfakcją. Gocłavia natomiast realizuje scenariusz zachowawczy, który od
początku stanowił podstawę planowania tej inwestycji. Oba projekty potwierdzają, że ostrożne kalibrowanie
założeń — choć mniej efektowne od optymistycznych prognoz — skutecznie ogranicza ryzyko rozczarowań
w bardziej wymagającym środowisku popytowym.
Podjęliśmy również świadomą decyzję o wycofaniu się z rynku krakowskiego. Projekt Apartamenty
Radzikowskiego został zakończony, a pozostałe niesprzedane lokale są w trakcie finalizacji sprzedaży.
Zbieżność tej decyzji ze sprzedażą nieruchomości nad zalewem Bagry przez spółkę SOEDI2 — wynikającą
ze względów płynnościowych — umożliwiła koncentrację zasobów operacyjnych i kapitałowych na rynku
warszawskim, gdzie dostrzegamy stabilniejsze perspektywy popytu oraz korzystniejszą relację ryzyka do
potencjalnego zwrotu.
Kraków pozostaje rynkiem atrakcyjnym w ujęciu długoterminowym, jednak w obecnej fazie cyklu — przy
jednym z najwyższych w Polsce poziomów gotowych niesprzedanych lokali wymagałby zaangażowania
niewspółmiernego do oczekiwanych efektów. Oceniamy tę decyzję jako zasadną.
W 2026 roku oczekujemy uzyskania pozwolenia na budowę projektu w Piasecznie. Planowana powierzchnia
domów będzie nieznacznie niższa od pierwotnych założeń, jednak inwestycja pozostaje rentowna i wpisuje
się w rosnący trend zainteresowania lokalizacjami podmiejskimi, gdzie ceny są przeciętnie o 20–30% niższe
niż w centrach miast.
str. 3
Równolegle prowadzimy działania zmierzające do pozyskania nowych projektów, o których będziemy
informować w raportach bieżących wraz z postępem tych procesów.
Otoczenie zewnętrzne pozostaje źródłem istotnej niepewności. Trwający konflikt zbrojny wywołany rosyjską
agresją na Ukrainę oraz napięcia na Bliskim Wschodzie — wpływające bezpośrednio na ceny energii i
transportu, a pośrednio na koszty materiałów budowlanych — stanowią czynniki niezależne od Spółki.
W odpowiedzi wdrożyliśmy konkretne mechanizmy zabezpieczające: kontrakty stałocenowe z
wykonawcami, bufory kosztowe w modelach finansowych oraz wariantowe prognozy sprzedaży
uwzględniające różne scenariusze kształtowania się stóp procentowych. Zarząd nie zakłada szybkiej
stabilizacji sytuacji geopolitycznej — planujemy działalność w warunkach jej utrzymującej się zmienności.
Na rok 2026 patrzymy z umiarkowanym optymizmem. Oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych,
stopniowe ograniczanie podaży nowych inwestycji w sektorze oraz rosnące wynagrodzenia tworzą
środowisko sprzyjające realizacji założonych celów sprzedażowych.
Nie uzależniamy naszych planów od ewentualnego uruchomienia nowego programu wsparcia zakupu
mieszkań. Jeśli taki program zostanie wdrożony w drugiej połowie 2026 roku, będzie on traktowany jako
czynnik dodatkowy, a nie element bazowego scenariusza. Podejście to stanowi odpowiedź na
doświadczenia z 2024 roku, gdy oczekiwanie na program „Mieszkanie na Start” przejściowo ograniczyło
aktywność zakupową rynku.
Prezentowane sprawozdanie skonsolidowane pokazuje Grupę ED Invest S.A. jako organizację w dobrej
kondycji finansowej — z zachowaną płynnością, zrealizowanymi marżami oraz jasno określonymi planami
na kolejne okresy.
Dziękujemy Państwu za zaufanie.
Z poważaniem
Łukasz Deńca
Prezes Zarządu ED Invest S.A.
str. 4
I. PODSTAWOWE O ORAZ GRUPIE ...................................................................... 7
1. Informacje ogólne o ED Invest S.A. ................................................................................................................ 7
2. .......................................................................................................... 8
2.1. ..................................................................................................................... 8
2.2. ...................................................................................................... 8
2.3. ...................................................................................................... 9
2.4. ....................................... 9
3. .......................................................................................................................... 9
4. ............................................................................ 12
4.1. .................................................................................................................................... 13
4.2. ............................................................................................ 15
5. ............................................................................................................................................. 17
6. Akcje ED Invest S.A. ..................................................................................................................................... 17
6.1. .............................................................................................................................................. 18
6.2. ................................................................................................................................................ 18
6.3. ........................................................................ 18
6.4. ............................................................................................................................ 19
6.5. ..............................................................................................................................
II. RYNKOWA W 2025 R. .................................................................................................................................. 22
7. ...................................................................................................... 22
8. — ............................................................................................................... 23
8.1. — ........................................................................................................ 23
8.2. — ........................................................................................................ 24
9. ............................................................................................................ 25
9.1. ....................................................................................................... 25
9.2. ................................................................................. 26
10. ..................................................................................................................... 27
11. .......................................................................................................... 30
12. ........................................................................................... 32
13. ............................................................................................................................ 33
III. GRUPY W 2025 ROKU I PO DNIU ....................................................... 36
14. ................................................................................ 36
14.1. ............................................................................... 36
14.2. .......................................................................................................... 42
14.3. ................................................................................. 43
15. .................................................................... 44
15.1. ....................................................................................... 44
15.2. .................................................................................................................................... 45
15.3. ........................... 45
IV. ISTOTNE UMOWY ZAWARTE W 2025 ROKU ............................................................................................................... 49
16.
............................................................................................................................................. 49
17.
....................................................................................... 49
18.
......................................................................................... 50
19. ........ 50
20. ............................................................... 51
20.1. .......................................................................... 51
20.2. ..................................................................................... 53
20.3. ................................................................................................................................ 54
str. 5
V. FINANSOWA ED INVEST S.A. I GRUPY ED INVEST S.A. ...................................................... 60
21. - ............................... 60
21.1. ...............................................................................
21.2. .................................................................................................. 63
21.3. ...................................................................... 63
22. - ......................................... 64
22.1. .................................................................................... 64
22.2. ....................................................................................................... 67
22.3. ........................................................................... 68
23. .................................................................................................. 68
24. ............................................................................... 68
25. ..................................................................................................... 68
VI. OPIS RYZYKA I .................................................................................................. 70
26. ........................................................................................... 70
27. ............................................. 75
VII. INNE ISTOTNE ......................................................................................................................................... 83
28.
................................................................................................................ 83
29. ................................................................................................................................ 85
VIII. ZASADY .............................................................................................................................. 88
30. ................................................................................................................ 88
.......................................................................... 88
............................................................................................ 88
31. ......................................................... 91
31.1. ........................................................................................... 91
31.2. ........................................................................................................... 92
32. ............................................................................................................................... 93
33. .............................................................................................................. 93
33.1. ........................................................................................................................................ 93
33.2. ......................................................................................................................... 95
33.3. ......................................................................................................................................... 98
34. ............................................................................................................................... 100
35. ................................................................................................................................ 101
35.1. .........................................................................
35.2. ...............................................................................................................
36. ...................................................................... 104
IX. ........................................................................................................................................................... 107
37. ................................................... 107
38.
.............................................................................................................................................. 107
str. 6
str. 7
I. GRUPIE
1.
,
–
s
. 1.6. – 1.8. s
. 2.6. – .
-
–984 31-315asza-
.
Tabela 1. Podstawowe dane dotyczące Jednostki Dominującej – ED Invest S.A.
-
Telefon +48 22 255 15 55
E-
–
REGON
–
str. 8
2.
2.1.
3 6 r.
Tabela 2. Skład Zarządu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2025 r.
-
.
5
6.
2.2.
Tabela 3. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2025 r.
-
.
5 6.
str. 9
2.3.
Tabela 4. Skład Komitetu Audytu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2025 r.
2.4.
Tabela 5. Wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2025 r.
31.12.2025
1.12.2024
1 886 2 478
439 431
2 325 2 910
Tabela 6. Dodatkowe świadczenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2025 r.
31.12.2025
1.12.2024
23 12
1
-
23 12
3.
S S SS
S
S S .
P
7.
str.
Graf 1. Struktura Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. – stan na 31 grudnia 2025 roku
str. 11
Tabela 7. Podstawowe dane dotyczące jednostek zależnych – stan na 31 grudnia 2025 roku
APV Z o.o. SOEDI2 SOEDI5
-
,
-
-
-
-
-
Telefon
+48 733 887 575;
969
+48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55
E-
------------- ------------- ------------- ------------- -------------
–
–
–
–
–
–
REGON 141358956 526614479
NIP 6762581866 1133111118 1133129911
1133130452
–
–
–
–
–
–
str. 12
4.
- –
-
•
•
•
•
–
-––
–
–
7,
s
str. 13
4.1.
5
• -
- 4a
2
2
–
4 r.
46,5
–
2
2
51
str. 14
•
•
S
226 r.
. 11.1.
-
–
z .
str. 15
2
.
7 r.
2
4.2.
6 r.
-
•
str. 16
•
,
.
–
– –
,
• ––
• –
• –
• –
• ––
–
str. 17
5.
Tabela 8. Zasoby ludzkie w Spółce Dominującej
1.12.2025
1.12.2024
14
12
-
-
Razem
14
12
Tabela 9. Rotacja kadr w Spółce Dominującej
4
2
5
2
6.
12 386 687 szt.
2 548
•
• 2
•
156
.
Tabela 10. Podstawowe informacje dotyczące akcji ED Invest S.A. notowanych na rynku regulowanym
Sektor
ISIN
12 386 687
12 386 687
str. 18
Tabela 11. Dane statystyczne dotyczące notowań akcji ED Invest S.A. w 2025 r. i w 2024 r.
6.1.
1
458 395
6.2.
5 r.
3 6 r.
Tabela 12. Struktura akcjonariatu ED Invest S.A.
6.3.
Tabela 13. Akcje będące w posiadaniu osób zarządzających ED Invest S.A.
2024 2025
12 386 687
12 386 687
5,68
7,12
7,84
5,36
6,37
19 274
2 673
1 837
–
7,21
6,5
88,2
Stan na
31.12.2024
Stan na
31.12.2025
Stan na
23.04.2026
8 955 839
8 955 839*
8 955 839*
2 458 395
19,85%
2 458 395
19,85%
2 458 395
19,85%
972 453
7,85%
972 453
7,85%
972 453
7,85%
Razem
12 386 687
12 386 687
12 386 687
Stan na
31.12.2025*
Stan na
23.04.2026
–
1 791 168
14,46%
1 791 168
14,46%
–
1
8,68%
1
8,68%
str. 19
6.4.
27 5 r. .. z
25,
,
.
1.985.
– ;
–
5
R
.
-
S
.
L
5 R
.
17 5 r. ..
- ,
–
2
16,27%
2
16,27%
–
895 584
7,23%
895 584
7,23%
–
1 567 272
12,65%
1 567 272
12,65%
Razem
7 343 789
7 343 789
str.
25 ,
.
.
L 5
23 5 r.
6.5.
-5 73,51
Tabela 14. Zestawienie dywidend wypłacanych przez ED Invest S.A.
; ;
---
-
Rok
** 18 12,37% 9 443,24
4*** 15,65% 228
** 7 247 653,16
2
1,21 12
3
6,74% 3
3
2,23% 619 334,35
1 362 535,57
1,56%
4,57%
8,11% 2
1,74%
1,47% 619 334,35
2,78% 1
2,86% 1
Razem 73 515 624
str. 21
str. 22
II. 5 R.
1
7.
—
–
—
—
—
–
—
—
—
• PKB – 3,6%,
• – 2,5,
• – ,
• – 3,75%,
• – -,
• – 5,7%,
• Prognoza PKB 2026 – 3,7%.
—
1
• —
•
• -
• –
• —
• —
• BIK —
str. 23
—
—
r
—
– —
8. RYNEK PIERWOTNY —
—
—
,6% r
— —
z
— –
8.1. —
—
–
str. 24
— —
—
Wykres 1. Kwartalna relacja popytu i podaży (agregacja dla 6 rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań,
Łódź)
Źródło: Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce | IV kw. 2025 roku”
8.2. —
.
—
–
z – -
–
–
—
–
2
• - ,
• - +14,6% rr,
• - +18,1% rr,
• -
2
str. 25
• – ,
• – ,
• – .
—
—
—a —
—
—
— —
-
9.
— 5—
—
9.1.
r5—
— — —
— —
str. 26
–––
Wykres 2. Kwartalna zmiana cen w okresie I kw. 2022 r. – IV kw. 2025 r.
Źródło: Raport CBRE Tabelaofert.pl;
9.2.
—
–3,23%
r
z –—
—
Graf 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań w 2025 r.
Źródło: AMRON: „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości / 4/2025”
str. 27
—
• – r,
• – r,
• – +3,48% rr,
• – 3,23% rr,
• – +1,29% rr,
• –
—
r —
P
—
—
—
—
—
10.
3
—
3
-
str. 28
Wykres 3. Czynne kredyty mieszkaniowe w okresie 2010 r. – 2025 r.
Źródło: AMRON: „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości / 4/2025”
—
t
Wykres 4. Zmiana stopy referencyjnej NBP vs. zmiana WIBOR 6M
Źródło: Tabelaofert.pl „Rynek mieszkaniowy styczeń-luty 2026”
—
—
str. 29
Wykres 5. Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w okresie 2010 r. – 2025 r.
Źródło: AMRON: „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości / 4/2025”
– —
—
Wykres 6. Liczba i wartość udzielonych kredytów hipotecznych w 2025 r.
Źródło
• – 232 654,
• – ,
str.
• – r,
• – 6,37%r,
• – +3,54% rr;
• - 1,34%,
• IDM M3 – r,
• – 64,8%r.
— r —
-
—
11.
4
—
–15% r — –17% r
–
4
-
str. 31
Wykres 7. Działalność sektora deweloperskiego w 2025 r.
Źródło
—
• –
— - ,
-
—
–
• –
• –
•
• –
• –
str. 32
–
––
– – —
–
— –
–
• –
-
–
• –
• –
— —
—
—
—
—
––15% r–
—
12.
—
— —
str. 33
— —
–
-
-
—
—
13. PERSPEKTYWY NA ROK 2026
—
• —
–
RPP
• —
• — ––
• —
• —
str. 34
5
•
•
• — —
• —
• –
–
—
— —
—
—
-
-
—
—
5
str. 35
str. 36
III. 5 ROKU I PO DNIU
, 3 6 r.
14.
14.1.
– –
13 maja 2025 r
str. 37
• -
• -
• a-
-
1
27 maja 2025 r ..
,
. -
.
. S
. 6.4.
27 maja 2025 r
19, .
1
str. 38
•
•
•
•
str. 39
1.
2.
3.
4.
5.
6.
str.
•
-
•
•
•
-
•
•
•
•
str. 41
•
-
a
a
a
str. 42
a. a
-
2025 r ..,
- ,
S
14.2.
–
.
•
•
str. 43
• 4a
• 2
14.3.
14.4.
–
– -
–
–
—
– 7%
str. 44
-
.
15.
15.1.
str. 45
15.2.
z
-
-
15.3.
–
str. 46
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• .
•
•
•
•
str. 47
.
–
–
str. 48
str. 49
IV. ISTOTNE UMOWY ZAWARTE W 2025 ROKU
16.
,
, S . .
.
17.
. 3 .
.
15. Z
.
Tabela 15. Zestawienie dopłat do kapitałów oraz ich zwrot.
Data
APV
28.03.2025
2.091
SOEDI2
10.11.2023 1.300
16.11.2023 3.000
28.08.2024 150
19.09.2024 450
11.10.2024
- -
SOEDI5
17.06.2024 6.000 -
-
01.07.2024 50 - -
6.100
12.09.2024 50 - -
str.
18.
.
5
5
s
19. 2025 R.
4
.
19 355
r.
r. S .
.
.
str. 51
20.
20.1.
Tabela 16. Zestawienie pożyczek udzielonych spółkom zależnym przez ED Invest S.A. w 2025 r.
Data
SOEDI2
14.02.2025
•
•
•
•
25.03.2025
•
•
•
•
25.04.2025
•
•
•
•
02.06.2025
• ,
•
•
SOEDI3
06.03.2025
•
•
•
•
SOEDI4
06.03.2025
•
•
•
•
SOEDI5
14.02.2025
•
•
•
•
str. 52
06.03.2025
•
•
•
•
09.05.2025
•
•
•
•
kolejne
transze
30.10.2024
• 7
•
•
• 2 ,
•
•
•
SOEDI2
13.10.2025
300 t
•
•
•
•
SOEDI5
06.11.2025
•
•
•
•
Tabela 17. Zestawienie pożyczek spłaconych przez spółki zależne do ED Invest S.A. w 2025 r.
Data
SOEDI1
28.03.2025
02.04.2025
02.04.2025
02.04.2025
08.04.2025
08.04.2025
27.11.2025 3 12
27.11.2025 20
SOEDI2
14.01.2025
24.01.2025
03.06.2025
17.06.2025
28.11.2025
str. 53
28.11.2025 12 4
28.11.2025 14 5
28.11.2025 7 5
28.11.2025 5 5
28.11.2025 2 5
28.11.2025 13 5
28.11.2025
1
22
28.11.2025
12 4
28.11.2025
14 5
28.11.2025
7 5
28.11.2025
5 5
28.11.2025
2 5
28.11.2025
2
SOEDI3
27.06.2025
SOEDI4
23.09.2025
SOEDI5
08.01.2025
23.05.2025
23.05.2025
23.05.2025
23.05.2025
– 1
s.
20.2.
str. 54
Tabela 18. Zestawienie pożyczek spłaconych przez spółki zależne do ED Invest S.A. po dniu 31.12.2025 r.
Data
23.02.2026 1 300 6
23.02.2026 100 4
23.02.2026 50 4 r.
23.02.2026 400 19 4 r.
23.02.2026 100 17 4 r.
31 marca 2026
8
2
.
20.3. e
Tabela 19. Zestawienie gwarancji udzielonych – stan na 31.12.2025 r.
Data
28.01.2021
04.02.2021
09.04.2026 1 236
-
–
16.06.2021 15.06.2026
-
06.10.2021 04.12.2026 689 t
-
-
–
11.10.2022 13.11.2027 7
-
-
04.05.2023 11.06.2028
–
02.01.2024 10.02.2029
-
str. 55
-
28.09.2024 31.10.2029
-
Tabela 20. Zestawienie zabezpieczeń roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu w ujęciu wartościowym – stan na
31.12.2025 r.
1.12.2025
11
11 575
11 075
11 575
Tabela 21. Zestawienie zabezpieczeń umowy o wspólnym przedsięwzięciu – stan na 31.12.2025 r.
Data
08.02.2024 09.02.2026
–
-
-
06.10.2024 04.10.2026
– -
-
-
14.09.2025 13.09.2027
–
--
str. 56
5
–
•
•
•
•
•
Tabela 22. Zestawienie gwarancji otrzymanych w ujęciu wartościowym - stan na 31.12.2025 r.
31.12.2025
31.12.2024
17
17 201
10 834
str. 57
Tabela 23. Zestawienie gwarancji otrzymanych - stan na 31.12.2025 r.
Data
28.01.2021
Aneks_1
04.02.2021
09.04.2026
-
– -
06.10.2021 04.12.2026
- 148
–
-
11.10.2022 13.11.2027 750
–
-
04.05.2023 11.06.2028
-
–
02.01.2024 10.02.2029
–
09.09.2024 31.10.2029
–
str. 58
13.01.2025 02.11.2026 2
26.05.2025 24.06.2027 4
-PL72-
30.062025 30.07.2023 515
s z
str. 59
str.
V.
21. -
GRUPY ED INVEST S.A.
-
21.1.
Tabela 24. Wybrane skonsolidowane dane finansowe Grupy ED Invest S.A. – aktywa
na
31.12.2025
na
31.12.2024
Aktywa
3 267
2 882
385
13
133
-63
-47%
1 415
1 378
37
3%
1 268
1 232
36
3%
115
128
-13
-
399
11
388
3485%
112 541
94 933
17 608
19
45 829
-
-56%
42 618
23 567
124%
22 812
22 287
98%
3 -%
636
-3 285
-84%
3 869
3 321
548
17%
115 808
97 815
17 993
18
1 17 993
.
1 415
4 37 , 3%.
1 1.268
%
-
24
str. 61
•
•
Tabela 25. Wartość bilansowa przyjętego aktywa z tytułu prawa do użytkowania – stan na 31 grudnia 2025 r.
1.12.2025 1.12.2025
227 -
- 227
1 25
1
3 567 24
–
1
22 287 98
.
Tabela 26. Wybrane skonsolidowane dane finansowe Grupy ED Invest S.A. – pasywa
na
31.12.2025
na
31.12.2024
Pasywa
48 094
62 952
-14 858
-24
619
619
-6 198
-6 198
49 149
66 433
-17 284
-26%
4 521
2 431
116%
-
-1 3
-111
-1 194
-
- - -
-
5 825
2 794
92%
48 091 62 944 -7 677 -
3
8
-5
-
67 714
34 863
32 852
94
8 707
6 395
2 312
36
-
-
-
-
-
617
748
-131
-18%
–
336
-
336
-
1 629
478
1 151
241%
125 23 22%
59 007
28 468
30 539
107
str. 62
2 972
2 871
2837%
562
146
26%
49 15 877 33 325 %
547 6 426 -5 879 -91%
67
-
67
-
-2 -%
4 864
2 716
2 148
79%
186 155 31 %
461
225
236
%
115 808
97 815
17 993
1
1 14 858
871
1 5
24 15 Z
227
•
•
•
1
1
4 53 .
1
33 325
1
5 879 91%
1 5
str. 63
21.2. s
Tabela 27. Wybrane skonsolidowane dane finansowe ze sprawozdania z wyniku Grupy ED Invest S.A.
31.12.2025
31.12.2024
124 245
65 804
58 441
89%
25 646
-
25 646
-
47 271
52 179
-
-9%
51 329
13 625
277%
105 037
50 960
54 077
106
-
-
37 748
-3 452
-8%
37 279
382%
19 208
14 844
4 364
29
2 455
1 186
1 269
%
7 778
9 237
-1 459
-16%
229
175
54
31%
847
475
372
78%
8 357
4 121
4 236
103
19
276
-257
-93%
375
139
236
%
8 001
4 258
3 743
88
2 176
1 227
949
77%
5 825
3 031
2 794
92
-
-
-
-
-
-
-
-
5 825
3 031
2 794
92
31 5 5 825
za 4.
21.3.
Tabela 28. Przepływy pieniężne Grupy ED Invest S.A.
31.12.2025
31.12.2024
22
-
-117
-25 797
- 5 992
-3 284
-7 222
636
3
1 5 636
str. 64
22. -
INVEST S.A.
-
31 5
22.1.
Tabela 29. Wybrane jednostkowe dane finansowe ED Invest S.A. - aktywa
na
31.12.2025
na
31.12.2024
Aktywa
12 567
20 016
-7 450
-37
133
-63
-47%
1 415
1 378
37
3%
1 268
1 232
36
3%
9 319
17 178
-7 859
-46%
98
86
12
13%
397
9
388
4 261%
66 527
62 350
4 177
7
6 178
6 178
-
42 618
23 567
124%
6 661
14 192
-7 531
-53%
5 322
-13 726
-72%
-
-
236
561
-325
-58%
3 862
3 321
542
16%
79 094
82 366
-3 272
-4
1
3 s. , 4%.
415
37 , 3%.
1 1 268
s. , 3%.
24
•
str. 65
•
Tabela 30. Wartość bilansowa przyjętego aktywa z tytułu prawa do użytkowania – stan na 31.12.2025 r.
1.12.2025 1.12.2025
227 -
- 227
Tabela 31. Nakłady na budowę Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.
1.12.2025
-
-
53%
2,7
2 993
-
-
83,5
-
-
226
9 093
1 a
3 567
–
1 13 726
,
1 7 531
s.
str. 66
Tabela 32. Wybrane jednostkowe dane finansowe ED Invest S.A. – pasywa
na
31.12.2025
na
31.12.2024
Pasywa
43 399
60 756
-17 356
-29
619
619
-
-6 198
-6 198
-
46 478
62 933
-16 455
-26%
2
-
-26%
-
-
-
-
-
-
2
-
-26%
35 695
21 611
14 011
8 919
1 612
7 307
453
617
748
-131
-18%
336
-
336
-
-
-
1 841
762
142%
125
23
22%
26 776
19 998
6 777
34
2 972
-
2 972
-
562
146
26%
2
14 494
6
42%
67
-
67
-
-
-
-
2 151
2 655
-
-19%
186
155
31
%
162
225
-63
-28%
79 094
82 366
-3 272
-4
31 17 s. , 29
1 5
24 15 Z
227
•
•
•
1
1
4 53 , 12
str. 67
1
6 42
1 5
168 ,
22.2.
Tabela 33. Wybrane jednostkowe dane finansowe ze sprawozdania z wyniku ED Invest S.A.
31 5 2
44
4
31.12.2025
31.12.2024
Działalność kontynuowana
47 557
53 967
-6 410
-12
-
292
-
292
-
-
-
-
-
47 557
51 153
-3 596
-7%
-
2 813
-2 813
-
37 748
42 020
-4 272
-10
-
-
-
-
37 748
149
-
-6%
1
-1
-
9 809
11 946
-2 137
-18
948
%
8 846
-1 536
-17%
156
165
-8
-5%
74
149
-75
-%
577
2 060
-1 483
-72
3 288
938
%
284
128
156
122%
-
-
-
-
3 580
4 282
-702
-16
881
199
23%
2 500
3 401
-901
-26
Działalność zaniechana
-
-
-
-
-
-
2 500
3 401
-901
-26
str. 68
22.3.
Tabela 34. Przepływy pieniężne ED Invest S.A.
1.12.2025
31.12.2024
-3 726
11 7
21 -1 2
-17 683 - 266
-325
- 9 262
236
561
1 236 .
23.
24.
,
–
.
W
.
25.
str. 69
str.
VI.
26.
–
str. 71
str. 72
str. 73
-
-5
-
W -
.
-
-
-
str. 74
-
–
–
5 5
27
–
str. 75
27.
–
str. 76
, a
.
str. 77
. .
,
W
-
-
str. 78
.
-
–
str. 79
-
str.
.
str. 81
–
-
z
str. 82
str. 83
VII.
28.
-
-
-
-
ED Invest
EDBUD S.A.
str. 84
ED Invest
PP-
U REDOX SP. z
-
–
• -
• -
-
str. 85
•
-
–
–
29.
5
5
str. 86
5 r.
5
str. 87
str. 88
VIII. ZASADY
30.
5
- -.
30.1.
za
30.2.
Tabela 35. Lista nie stosowanych zasad DPSN w 2025 r. wraz z wyjaśnieniem
DPSN 2021
.
Spółka nie stosuje powyższej zasady. Spółka posiada
wewnętrzne polityki i zasady dotyczące zagadnień środowiskowych
oraz zrównoważonego rozwoju, jednak nie posiada ujednoliconego
dokumentu w tym zakresie, w szczególności nie posiada wdrożonej
strategii w obszarze ESG.
Spółka posiada procedury wewnętrzne dotyczące
kwesi społecznych i pracowniczych oraz zasady dotyczące relacji
społecznych, w szczególności z klientami Spółki, jednak nie posiada
ujednoliconego dokumentu w tym zakresie.
.
Spółka nie posiada w sposób sformalizowany spisanej
strategii biznesowej. Z uwagi na powyższe nie jest możliwe
wypełnienie ww. zasady w zakresie publikowania wymienionych w
niej mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych,
str. 89
planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników, finansowych i niefinansowych
Komentarz Nie dotyczy z uwagi na brak wdrożenia w Spółce
Strategii ESG.
Spółka nie stosuje powyższej zasady. Spółka nie ujawnia
wydatków ponoszonych przez nią na wspieranie kultury, sportu,
instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych,
związków zawodowych itp., bowiem wydatkowanie przez Spółkę
kwot na te cele ma charakter incydentalny, a ich wielkość (w ujęciu
jednostkowym i łącznym) nie jest znaczna z punktu widzenia sytuacji
finansowej Spółki oraz w stosunku do pozostałych kosztów
ponoszonych przez Spółkę.
.
Spółka nie organizuje spotkań dla inwestorów, wszelkie
informacje o bieżącej działalności Spółki dostępne są w materiałach
znajdujących się na stronie internetowej, raportach bieżących
i okresowych, jak również przekazywane są akcjonariuszom w
trakcie Walnego Zgromadzenia.
Spółka nie posiada polityki różnorodności, co nie
przeszkadza w uzyskaniu wymaganego 30% parytetu mniejszości
w zarządzie czy na poziomie kierownictwa zespołów.
Po ubiegłorocznych wyborach zarówno Zarząd, jak i Rada
Nadzorcza jest jednorodna płciowo, ale zróżnicowana wiekowo,
kompetencyjnie i pod względem kwalifikacji.
str.
W Spółce głównymi kryteriami wyboru członków
zarządu i rady nadzorczej są wykształcenie, wiedza i doświadczenie,
kompetencje oraz wszechstronność kandydata do sprawowania
danej funkcji. Spółka dobierając osoby mające pełnić funkcje
w Zarządzie, Radzie Nadzorczej oraz kluczowych menedżerów,
przede wszystkimi kieruje się powyższymi kryteriami. Ma na celu jak
najlepsze dopasowanie kadry menedżerskiej do potrzeb Spółki oraz
najbardziej efektywne spełnianie zadań przed nimi stawianych.
Spółka zapewnia, że w procesie doboru członków jej organów nie
kieruje się kryteriami niedozwolonymi.
Spółka nie stosuje powyższej zasady z uwagi na
niestosowanie zasady 1.5.
Spółka nie ma opracowanej polityki różnorodności.
W Spółce nie wyodrębniono wymienionych w zasadzie
jednostek organizacyjnych, z uwagi na wielkość firmy i skalę
prowadzonej działalność.
Ze względu na rozmiar oraz rodzaj prowadzonej
działalności, Spółka nie wyodrębnia w swojej strukturze osób
odpowiedzialnych za wskazane obszary. Odpowiedzialność za
obszar zarzadzania ryzkiem oraz kontroli wewnętrznej spoczywa na
Zarządzie Spółki, zadania z obszaru compliance przypisane są
pracownikom Spółki odpowiedzialnym za obszar Biura Zarządu oraz
za obszar finansów i księgowości, którzy podlegają bezpośrednio
Prezesowi Zarządu.
Ze względu na rozmiar oraz rodzaj prowadzonej
działalności, Spółka nie wyodrębnia w swojej strukturze jednostek
odpowiedzialnych za wskazane obszary.
-
Spółka nie zatrudnia osób w spółkach zależnych.
Spółka nie należy do indeksu WIG20, mWIG40 lub
sWIG80, a ze względu na rozmiar oraz rodzaj prowadzonej
str. 91
działalności, Spółka nie wyodrębnia w swojej strukturze jednostki
odpowiedzialnej za dany obszary.
-
Zgodnie z wcześniejszymi deklaracjami przesłanką
rozważenia organizacji zdalnego Walnego Zgromadzenia jest
rzeczywiste zainteresowanie drobnych akcjonariuszy udziałem
w walnym zgromadzeniu organizowanym z wykorzystaniem
narzędzi elektronicznych.
Podobnie jak w przypadku zasady 4.1, zgłoszenie
zainteresowania przez drobnych akcjonariuszy powszechnie
dostępnymi transmisjami obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym, będzie sygnałem do rozważenia wdrożenia transmisji
on-line.
Zasada nie ma zastosowania. W Spółce nie był
realizowany program opcji menedżerskich, jak również nie ma
planów wprowadzenia takiego programu w przyszłości.
31. P
31.1.
-
–
str. 92
– –
– –
31.2.
–
a
str. 93
32. Z
619 386
Tabela 36. Struktura akcjonariatu ED Invest S.A. na dzień 01.01.2025 r., na dzień bilansowy i na dzień publikacji niniejszego
sprawozdania, tj. 23.04.2026 r.
•
•
•
•
33.
33.1.
W
–
–
–ss
–
–
8 955 839
8 955 839
2 458 395
19,85%
2 458 395
19,85%
972 453
7,85%
972 453
7,85%
Razem
12 386 687
12 386 687
str. 94
-
-
.
–
str. 95
– –
33.2.
Tabela 37. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na dzień 01.01.2025 r.
Tabela 38. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2025 r.
str. 96
-
.
–
–
–
–
–
–
–
str. 97
-
–
–
–
str. 98
– –
– –
33.3.
3 6 r.
Tabela 39. Skład Komitetu Audytu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 23.04.2026 r.
str. 99
–
–
–
–
–
–
- –
– –
str.
–
-
–
–
5
34.
22 5 r.
r 6
z 27 .
1.
„Od momentu wprowadzenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym (obrotu giełdowego): (i) co najmniej
dwóch członków Rady Nadzorczej powinno spełniać kryteria niezależności określone w art. 129 ust. 3 Ustawy
z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (lub inne kryteria
niezależności, które je zastąpią), z których jeden powinien pełnić funkcję Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej
str.
oraz (ii) przynajmniej jeden członek Rady Nadzorczej powinien posiadać wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.”
2.
„Przy zgłaszaniu kandydatury na członka Rady Nadzorczej, a następnie w uchwale powołującej członka Rady
Nadzorczej lub w podjętej bezpośrednio po wyborach osobnej uchwale zaznacza się, że dana osoba spełnia
odpowiednie kryteria określone w ust. 2 powyżej.”
3.
„Wraz z oświadczeniem zawierającym zgodę na kandydowanie i wybór w skład Rady Nadzorczej kandydat na
członka Rady Nadzorczej składa pisemne oświadczenie, iż spełnia odpowiednie kryteria wskazane w ust. 2 wraz
z zobowiązaniem, iż niezwłocznie powiadomi Spółkę o każdym zdarzeniu, które spowoduje niespełnienie przez
niego któregokolwiek z kryteriów wskazanych w powołanym ustępie.”
4.
„W celu uniknięcia wątpliwości ustala się, że Rada Nadzorcza, w skład której nie wchodzą, niezależnie od przyczyn
takiego stanu, członkowie Rady Nadzorczej spełniający odpowiednie kryteria wskazane w ust. 2, posiada zdolność
do podejmowania ważnych uchwał.”
- .
35.
–
–
35.1.
,
z
–
str.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
a
-
str.
–
.
–
–
–
35.2. 5 r.
– 27 5
5
–
8
WZ
• z–
•
–
str.
•
-
•
• –
•
–
• ,
• ,
• .
..
, .
-
.
. S
.
17
3
WZ
36.
.
str.
-
–
4-6. 15 27
– -
4-6
-,
-
5
5 r.
5
5
4.
str.
str.
IX.
37.
s
.
38. W SPRAWIE WYBORU PODMIOTU UPRAWNIONEGO
P s
S..
z
23 2026
–
–
str.
